裁判字號：臺灣臺中地方法院92年訴字第2417號民事判決
裁判日期：民國92年11月13日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度訴字第二四一七號
原告乙○○訴訟代理人 張柏山 律師複代理人 羅淑菁 律師被告甲○○訴訟代理人丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，於民國九十二年十月三十日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告應將門牌號碼為台中市○○街○號十二樓之房屋一戶及同號地下一樓如附圖所示編號三十四號之平面式停車位一個騰空返還原告。
訴訟費用新台幣玖仟零陸拾伍元由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）被告自民國（下同）八十六年九月十五日向原告租用門牌號碼為台中市○○街○號十二樓之房屋一戶（含同號地下一樓如附圖所示平面式編號三十四號之停車位一個，下稱系爭房屋），雙方約定租金每月新台幣（下同）三萬五千元，每次應給付二個月，應當月十五日前給付，原約定租賃期限至八十七年九月十四日為止，屆期後，兩造復簽訂同樣內容之租賃契約書，約定租賃期限至八十八年九月十四日為止，屆期後，兩造未再訂定書面，但被告仍有繳納租金，原告並未表示異議而收受，則兩造應已成立不定期之租賃契約關係，其租賃契約之內容則與原約定同。
（二）惟被告自九十年一月起即積欠租金，其間僅於九十一年三月十三日、同年七月十九日曾各支付十萬元，其餘款項均未支付，至九十二年三月間止，被告尚積欠七十一萬元，原告為此乃於九十二年三月十三日委託張柏山律師寄發律師函（九十二年柏法字第九二一五號）給被告，向被告催討其積欠之租金七十一萬元，並表明否則將終止租約等語，被告於收受律師函後，曾在九十二年三月間支付五萬元給原告，但未全部清償，原告乃於九十二年四月二十二日委由張柏山律師寄發律師函（九十二年柏法字第九二二六號）給被告，以被告積欠租金未清償為由，向被告為終止系爭租約之意思表示，並要求被告遷讓及交付租金，被告收到後並不理會，原告乃於九十二年五月六日，針對被告積欠之租金七十三萬元（原積欠七十一萬元加上九十二年三月十五日應付之租金七萬元，扣除被告支付之五萬元）部分，向法院聲請支付命令並確定在案。
（三）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第四百四十條第一、二項及第四百五十五條前段分別定有明文。又本件房屋租賃契約書第四條、第十四條約定：「租金應於每月十五日以前繳納，每次繳納二個月份，乙方不得拖延」、「甲乙丙各遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失，甲方概不負責」，本件至九十二年四月二十二日原告為終止契約之意思表示時，被告已積欠租金七十三萬元，將近二十一個月，原告之前曾催告被告履行，但被告仍未履行，故原告自得依上開規定及租約之約定終止契約，契約既經終止，被告即應將系爭租賃物返還原告，為此提起本件訴訟。
（四）被告主張以租賃物之修繕費用抵銷租金云云，姑不論其抵銷有無理由，其主張抵銷之日期既在原告為終止契約之意思表示後，自不影響契約之終止。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本一件、民事支付命令聲請狀影本一件、本院九十二年度
促字第三九六五三號支付命令影本一件、本院支付命令確定證明書影本一件、張柏山律師事務所九十二年三月十三日九十二年柏法字第九二一五號函影本一件、同所九十二年四月二十二日九十二年柏法字第九二二六號函影本一件、戶籍謄本二件、掛號郵件回執影本一件、確認書影本一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告自八十六年九月十五日承租系爭房屋（含如附圖所示之停車位一個），書面約定之租期屆滿之日為八十八年九月十四日。屆滿後被告繼使用並繳租，原告亦同意而收受，但未再訂定書面契約，所以兩造應已成立不定期租賃契約，現該房屋及停車位仍由被告使用。被告自九十年一月起積欠租金，其間曾於九十一年三月十三日、同年七月十九日曾各支付十萬元，九十二年三月份支付之五萬元，其餘款項均未支付，被告確實有收到張柏山律師寄發律師函（九十二年柏法字第九二一五號、九十二年柏法字第九二二六號）二件，且原告於九十二年五月六日，以被告積欠租金七十三萬元為由，向法院聲請支付命令並確定在案。
（二）惟系爭房屋於八十八年九月二十一日發生大地震時，產生嚴重龜裂毀損情形，無法正常之使用，被告即要求原告依民法第四百二十三條、第四百二十九條之規定，儘速予以僱工修繕，俾合於正常使用狀態，詎原告多番推拖，並商請被告自行修繕，修繕費用及使用不便之損害，均以抵付租金之方式處理，被告乃僱工修整，並付出相當之費用，上開費用既係原告應負擔之部分，則此部分之支出，被告自得和原告之租金債權予以抵銷，並於九十二年十月三十日當庭向原告為抵銷之意思表示（至於抵銷之金額，因尚未統計完畢，無法主張），則原告請求返還房屋即為無理由。
三、證據：提出照片二張為證。理由
一、本件原告主張：被告自八十六年九月十五日向原告租用系爭房屋，約定租金每月三萬五千元，每次應給付二個月，應當月十五日前給付，最後書面租約書約定租賃期限至八十八年九月十四日為止兩造未再訂定書面，但被告仍有繳納租金，原告並未表示異議而收受，則兩造應已成立不定期之租賃契約關係，其租賃契約之內容則與原約定同。惟被告自九十年一月起即積欠租金，至九十二年四月二十二日為止，扣除其間繳納部分之租金，共計積欠七十三萬元未償，經原告催告後，被告仍未全部清償，為此原告乃依民法第四百四十條第一、二項、第四百五十五條前段之規定及房屋租賃契約書第四條、第十四條之約定，向被告為終止契約之意思表示，契約既經終止，被告即應將系爭租賃物返還原告，為此訴請被告將系爭房屋騰空返還等語；被告則以：系爭房屋於八十八年九月二十一日發生大地震時，產生嚴重龜裂毀損情形，無法正常之使用，被告即要求原告儘速予以僱工修繕，原告商請被告自行修繕，修繕費用及使用不便之損害，均以抵付租金之方式處理，被告乃僱工修整，並付出相當之費用，上開費用既係原告應負擔之部分，則此部分之支出，被告自得和原告之租金債權予以抵銷，並於九十二年十月三十日當庭向原告為抵銷之意思表示，則原告請求返還房屋即為無理由等語，資為抗辯。
二、下列事實為兩造所不爭執，堪信為真實：
（一）被告自八十六年九月十五日起向原告租用系爭房屋，雙方約定租金每月三萬五千元，每次應給付二個月，應當月十五日前給付，原約定租賃期限至八十七年九月十四日為止，屆期後，兩造復簽訂同樣內容之租賃契約書，約定租賃期限至八十八年九月十四日為止，屆期後，兩造未再訂定書面，但被告仍有繳納租金，原告並未表示異議而收受，則兩造應已成立不定期之租賃契約關係，其租賃契約之內容則與原約定同，現系爭房屋仍由被告占有用。
（二）被告自九十年一月起即積欠租金，其間於九十一年三月十三日、同年七月十九日曾各支付十萬元，其餘款項均未支付，原告於九十二年三月十三日委託張柏山律師寄發律師函（九十二年柏法字第九二一五號）給被告，向被告催討其積欠之租金七十一萬元，並表明否則將終止租約等語，被告於收受律師函後，曾在九十二年三月間支付五萬元給原告，但未全部清償，原告乃於九十二年四月二十二日委由張柏山律師寄發律師函（九十二年柏法字第九二二六號）給被告，以被告積欠租金未清償為由，向被告為終止系爭租約之意思表示，並要求被告遷讓及交付租金，被告收到後並不理會，原告乃於九十二年五月六日，針對被告積欠之租金七十三萬元（原積欠七十一萬元加上九十二年三月十五日應付之租金七萬元，扣除被告支付之五萬元）部分，向法院聲請支付命令並確定在案。
三、經本院會同兩造整理爭點結果，確認兩造之爭點僅有一點即：原告在九十二年四月二十二日對被告所為之終止契約之意思表示，是否發生契約終止效力？被告在九十二年十月三十日主張抵銷，是否會影響契約是否終止？茲說明對此爭點兩造之主張及本院之判斷如下：
（一）兩造之主張：㈠原告之主張：
不論被告主張以租賃物之修繕費用抵銷租金云云，姑不論其抵銷有無理由，其主張抵銷之日期既在原告為終止契約之意思表示後，自不影響契約之終止。而被告既積欠租二期以上，則原告對被告為終止契約之意思表示自屬合法，兩造間之租約因原告為終止契約之意思表示而消滅。
㈡被告之主張：
租金經抵銷後，契約即不得終止，故原告上開終止契約之意思表示，自不生契約終止之效果。且原告在九二一地震後曾表明要降租金，惟一直未和被告商談降多少。
（二）本院之判斷：㈠按承租人積欠租金額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。土地法第一百條第三款、民法第四百四十條第一、二項定有明文。本件被告自九十年一月間起關於租金之繳付即有遲延，至九十二年三月間時已積欠七十一萬元之租金未清償等情，原告並曾發函催告，但被告僅支付五萬元，而其餘款項則未付，至九十二年四月二十二日時共積欠七十三萬元之租金（合計逾二十個月）等情，業如前述，而原告就系爭租約所收取之押租金為七萬元等情，復有房屋租賃契約書影本一件在卷可稽，按本件被告所積欠之租金，既於以押租金抵償後，已逾二個月以上，而原告於定期催告被告支付租金，被告復未清償，則參照上開規定，原告自得終止契約，而原告業已於九十二年四月二十二日委由張柏山律師寄發律師函（九十二年柏法字第九二二六號）給被告，以被告積欠租金未清償為由，向被告為終止系爭租約之意思表示，並要求被告遷讓及交付租金，被告於翌日即（四月二十三日）收到等情，亦有張柏山律師事務所九十二年四月二十二日九十二年柏法字第九二二六號函影本一件、掛號郵件回執影本一件在卷可參，則本件系爭租賃契約，自因原告終止契約而消滅。
㈡被告雖主張其為修繕系爭房屋曾支出修繕費用，並主張以該等支出抵銷應繳付給原告
之租金云云，姑不論其未表明其對原告究有多少債權可以抵銷，所為抵銷之意思表示是否合法，縱認合法，惟其係在九十二年十月三十日本院言詞辯論期日時始當庭向原告行使抵銷權等情，如前所述，是其主張抵銷之時間已在九十二年四月二十二日原告為終止契約之後，且原告當時為終止契約之意思表示後，契約關係即告消滅，自無從因嗣後被告對租金部分行使抵銷權而受影響，至於原告對被告之租金債權是否會因被告之抵銷而受影響，則屬另事，蓋本件並非是原告請求被告給付租金之事件，故而不論被告在九十二年十月三十日所為之抵銷權行使是否合法，均不足影響在九十二年四月二十二日已發生之契約消滅之法律效果，被告主張因其行使抵銷，原告即不得終止契約云云，顯無可採。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。本件兩造間之租賃契約，因原告終止契約而消滅，則被告自有應將租賃物即系爭房屋返還給原告之義務。從而，原告基於租賃契約關係之租賃物返還請求權訴請被告返還系爭房屋，於法有據，應予准許。又本件訴訟費用（即由原告所繳之裁判費）為九千零六十五元，應由敗訴之被告負擔。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年十一月十三日~B臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官李國增右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十二年十一月十四日~B法院書記官