裁判字號：臺灣新北地方法院90年簡上字第110號民事判決
裁判日期：民國90年06月22日
裁判案由：履行契約
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度簡上字一一○號
上訴人甲○○被上訴人百晨房屋仲介有限公司法定代理人乙○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年一月二日本院三重簡易庭八十九年度重簡字第一０五一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：
（一）上訴人確實曾於民國八十九年一月六日與被上訴人簽立委託銷售契約書，而被上訴人亦曾於八十九年四月二十四日以新莊幸福郵局存證信函第一八九號通知上訴人已覓得買主，但被上訴人卻未依契約書第九條第五項之約定於收受定金四十八小時內通知上訴人，且據一般常規交易習慣，買賣房屋價款動輒數百萬元，而買受人卻從未看過上訴人之房屋即交付定金實有違常理。所以該買受人有可能係被上訴人所安排之假證人，該證人在原審所為之證詞不足採信。
（二）上訴人收受被上訴人第一次存證信函時即心存質疑，故以臺北郵局第三十九支局存證信函第七六八號函告知被上訴人解除其收受定金之特別授權，且明白告知請被上訴人邀請買主本人出面與上訴人簽立買賣合約書，自始至終並未解除被上訴人之仲介權利，故此點鈞院亦有誤會，以為上訴人故意違約但事實不然，按特別授權事項係記載於契約書中第九條而並不是第八條，故非違約情事。反而是被上訴人一直推諉無法安排所謂買主出面與上訴人簽約。
（三）被上訴人不僅不懂解除特別授權之法義，仍執意故以新莊幸福郵局第一九六號存證信函告知要簽立買賣合約書，而上訴人隨即以臺北郵局第三十九支局存證信函第八百零六號告知被上訴人請買主出面簽約，但被上訴人仍無法請買主出面，故上訴人根本無違約之意。退一步而言，上訴人到現在仍積欠銀行貸款怎會不賣房屋？而此點鈞院未詳查故令上訴人不服。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請再次訊問證人即買受人 洪文俊 有關上訴人房屋內之陳設如何？裝璜如何之問題？且聲請對洪文俊測謊。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：被上訴人找到買主及收到定金後有電話通知上訴人，且亦有請上訴人之妻轉達，但上訴人都沒有回覆，被上訴人始寫存證信函通知上訴人有關已找到買主請上訴人至被上訴人公司簽立買賣契約之事。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十九年一月六日與彼簽立委託銷售契約書，由上訴人委託被上訴人以新臺幣（下同）四百六十萬元之售價，代為銷售門牌號碼臺北縣新莊市○○路○○○巷○○○號六樓房屋（以下簡稱系爭房屋），約定託售期間自八十九年一月六日起至五月三十一日止，被上訴人若於受託期限內覓得買受人，上訴人應給付被上訴人依上開委託售價百分之四計算，計十八萬四千元之仲介服務費，詎被上訴人於八十九年四月二十三日已覓得訴外人洪文俊同意以四百六十萬元承買系爭房屋，惟經被上訴人多次聯絡上訴人未果，被上訴人乃分別於八十九年四月二十四日及二十八日，以存證信函通知上訴人簽訂買賣契約，但均未獲上訴人置理，而未能完成系爭房屋之銷售，被上訴人並已將買方洪文俊繳納之定金十三萬八千元退還。爰依兩造委託銷售契約第八條第二款之約定，請求上訴人給付上開服務費十八萬四千元作為違約金及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保聲請宣告假執行（原審判命上訴人給付被上訴人十萬元，被上訴人敗訴之八萬四千元部分，並未據被上訴人提起上訴，該部分已經確定）。
二、上訴人則以：被上訴人以兩造委託銷售契約第九條第五款之約定，應於收受定金後四十八小時內通知上訴人，但上訴人並未依約通知，另被上訴人亦未通知上訴人要見買主，故上訴人並非無故拒絕履行。再據一般常規交易習慣，買賣房屋價款動輒數百萬元，而買受人卻從未看過上訴人之房屋即交付定金實有違常理。所以該買受人洪文俊有可能係被上訴人所安排之假證人，該證人洪文俊在原審所為之證詞不足採信。又上訴人收受被上訴人第一次存證信函時即心存質疑，故以臺北郵局第三十九支局存證信函第七六八號函告知被上訴人解除其收受定金之特別授權，且明白告知請被上訴人邀請買主本人出面與上訴人簽立買賣合約書，自始至終並未解除被上訴人之仲介權利，故此點鈞院亦有誤會，以為上訴人故意違約但事實不然，按特別授權事項係記載於契約書中第九條而並不是第八條，故非違約情事。反而是被上訴人一直推諉無法安排所謂買主出面與上訴人簽約。況被上訴人不僅不懂解除特別授權之法義，仍執意故以新莊幸福郵局第一九六號存證信函告知要簽立買賣合約書，而上訴人隨即以臺北郵局第三十九支局存證信函第八百零六號告知被上訴人請買主出面簽約，但被上訴人仍無法請買主出面，故上訴人根本無違約之意。退一步而言，上訴人到現在仍積欠銀行貸款怎會不賣房屋？而此點鈞院未詳查故令上訴人不服等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：上訴人於八十九年一月六日與彼簽立委託銷售契約書，由上訴人委託被上訴人以四百六十萬元之售價，代為銷售系爭房屋，約定託售期間自八十九年一月六日起至五月三十一日止，被上訴人若於受託期限內覓得買受人，上訴人應給付被上訴人依上開委託售價百分之四計算，計十八萬四千元之仲介服務費等情，業據提出卷附委託銷售契約書一件為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。細繹兩造之主張及陳述，兩造之爭執要旨應係被上訴人是否已尋得買主並通知上訴人？
四、經查：
（一）被上訴人所提出卷附八十九年四月二十四日及同年月二十八日由被上訴人向上訴人發出之存證信函，分別於八十九年四月二十五日及同年月二十九日由上訴人收受，此為上訴人所自承。而依上開八十九年四月二十四日存證信函之記載大意，係被上訴人通知上訴人願以四百六十萬元承買系爭房屋，要求上訴人於收信後三日內準備證件辦理簽約手續。再依上開八十九年四月二十六日存證信函之記載大意，則除重述前開內容外，並敘及上訴人雖主張於八十九年四月二十六日撤回被上訴人可代上訴人向買方收取定金之授權，但在此之前，被上訴人已覓妥買主並收取定金十三萬八千元等語。足徵從前開被上訴人所寄予上訴人之二件存證信函觀之，被上訴人確已通知上訴人已覓妥買主並收受買主所交付之定金，請上訴人於三日內準備證件與買受人辦理簽約手續。再證人即系爭房屋之買受人洪文俊亦於原審到庭具結證稱略以：彼於八十九年四月二十三日曾同意以四百六十萬元購買系爭房屋，並交付原告定金，但嗣未簽訂買賣契約等語（見原審卷第二十七頁）。況被上訴人亦提出卷附洪文俊與被上訴人所簽立之不動產要約書為證，且證人洪文俊與兩造間並無任何親誼利害關係，彼並無故意為虛偽證詞之必要，則比對勾稽前開不動產要約書與衡諸常理，證人洪文俊之證詞應屬真實，益徵被上訴人主張彼已尋得買主並通知上訴人，誠屬有據，堪以採信，上訴人請求本院再次訊問證人洪文俊與對之測謊，顯無必要。況上訴人如要與買方簽訂買賣契約，應是至被上訴人公司處簽約，而上訴人於接到被上訴人之上開存證信函後三日內均未到被上訴人公司處等情，為上訴人自認明確（見本院九十年五月三日準備程序筆錄），則被上訴人既已通知上訴人於接獲存證信函後三日內準備證件與買方簽約，惟上訴人竟未於接到上開存證信函後三日內至被上訴人處，則此等未能於期限內與買方完成簽訂買賣契約手續之情事，應係可歸責於上訴人之事由，要無疑義。雖上訴人又抗辯稱略以：「被上訴人寄給我存證信函只要求我於三日內出面，沒有說確切的日期，所以我無法知道何時要去仲介公司簽約，所以我沒有於三日內到仲介公司。」云云，然若上訴人確於接到上開存證信函後三日內之任何被上訴人公司之上班時間至被上訴人公司處，而未能完成與買方之簽訂買賣契約之手續，則此係應可歸責於被上訴人之事由，殆無疑義。然上訴人自承於接到上開存證信函後之三日內均未至被上訴人公司處，已如前述，則被上訴人如何幫上訴人與買方完成買賣契約之簽訂程序？故上訴人之前開抗辯，顯不足取。
（二）按「甲方（即上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即被上訴人）原委託售價的百分之四為違約金：（２）於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方反悔不賣或中途撤委託銷售者」，為卷附兩造委託銷售契約書第八條第二款所明定。查被上訴人既已於委託銷售期間內，依委託銷售之價金，代上訴人尋得買主，並通知上訴人於三日內出面與買方完成簽約手續，而上訴人於接到被上訴人之上開存證信函後三日內均未到被上訴人公司處，致被上訴人無法幫上訴人與買方完成買賣契約之簽訂程序，依上開約定，上訴人自屬違約。至上訴人抗辯稱被上訴人未依兩造委託銷售契約第九條第五款之約定，於收受定金後四十八小時內通知上訴人等語即使屬實，但此部分定金仍得於買賣雙方正式簽訂買賣契約時，作為價金之一部，因此上訴人即使未踐行該部分之通知義務，仍無礙於契約目的之達成，況兩造亦未約定於被上訴人未踐行此部分之通知義務時，上訴人得拒絕履行其出售系爭房屋之義務，是上訴人徒以被上訴人未於收受定金後四十八小時內通知上訴人，抗辯上訴人無何違約之可言，此部分抗辯亦不足取。
五、綜上所述，被上訴人依兩造委託銷售契約第八條第二款之約定，請求上訴人給付違約金及自訴狀繕本送達翌日即八十九年八月十二日起至清償日止，按年息百分五計算之利息，為有理由。茲應審酌者係上開違約金之數額以多少為適當？原審認為被上訴人雖主張得請求上訴人給付服務費同額即十八萬四千元之違約金，惟依民法第二百五十二條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。
」，又「當事人約定不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準」，亦經最高法院著有四十九年臺上字第八０七號判例、五十一年臺上字第十九號判例可稽，故原審審酌被上訴人於八十九年一月六日與上訴人訂約後，被上訴人須就系爭房屋從事市場調查，收集相關資訊，尋覓可能之買主，而須支付相當之人力費用，及被上訴人除退還定金十三萬八千元予買方洪文俊外，另賠償洪文俊三萬元，此有卷附退要約證明書可稽，故認被上訴人所主張之違約金以十萬元為適當，逾十萬元部分顯屬過高應予酌減，而判決上訴人應給付被上訴人十萬元及法定遲延利息。本院認原審之判決於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決對上訴人不利之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年六月二十二日
臺灣板橋地方法院民事第四庭
審判長法官高文淵
法官絲鈺雲法官許必奇右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年六月二十六日
書記官許清琳