臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第4347號
原 告 高兆銘
訴訟代理人 謝智潔 律師
林厚成 律師
被 告 晶鑽房屋仲介股份有限公司
兼 上
法定代理人 游明同
共 同
訴訟代理人 蔡秉穎
許文娟
李珮綺
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國106年1月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾柒萬貳仟肆佰元，及自民國一百
零五年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之七十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬貳仟肆佰元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。查依兩造簽立之房屋租賃契約書第23條
約定，合意以本院為管轄第一審法院（見本院卷第10頁），
本院就本件訴訟自有管轄權。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告與被告晶鑽房屋仲介股份有限公司（下稱晶
鑽公司），於民國（下同）103年10月22日就門牌臺北市○
○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），約定租金每月新臺幣（下同）9
萬800元，租期自104年1月1日至108年12月31日止，押
租金25萬5,000元，由被告游明同擔任系爭租約連帶保證人
。被告晶鑽公司以104年8月28日桃園茄苳郵局第548號存
證信函表示將於104年11月30日提前終止租約，經原告以10
4年9月5日臺北光復郵局第1151號存證信函同意，依系爭
租約第6條第2項約定，被告晶鑽公司提早解約，除了讓原
告沒收全部押金外，另外加付3個月租金27萬2,400元（計
算式：月租金9萬800元×3＝27萬2,400元）給原告。因
被告晶鑽公司拒不給付前揭賠償，原告為此請律師於104年
12月17日發函催告並提起本件訴訟，分別支出律師費1萬元
及7萬2千元，依系爭租約第12條請求被告負擔，合計被告
晶鑽公司應賠償原告35萬4,400元（計算式：272,400＋1,
000＋72,000＝354,400）。被告游明同為系爭租約連帶保
證人，依法應負連帶清償責任，爰依系爭租約提起本件訴訟
等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告35萬4,400元，及自
起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均以：被告晶鑽公司於104年8月28日通知原告，將於
同年11月30日提前終止系爭租約，並於9月10日將系爭房屋
內物品清空以利原告重新招租，惟原告表示不在國內，僅待
原告12月返國後始交還系爭房屋鑰匙。另參內政部公布之房
屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定，房屋押金最
高不得超過2個月，違約金最高以1個月為限，且依土地法
第99條規定，原告應以超過2個月租金之押金部分抵付其請
求，然被告晶鑽公司因提前終止系爭租約，原告除沒收相當
於3個月租金之押金，要求104年9月至12月期間租金，若
再加上本件3個月租金請求，顯有不當。原告要求系爭房屋
應以現況交還，然被告晶鑽公司裝潢系爭房屋支出311萬8,
980元，扣掉家具、客戶接待桌及天花板水晶吊燈後，原告
無償獲得價值百萬之裝潢設備利益。本件非強制律師代理案
件，律師費用不得轉嫁被告晶鑽公司負擔。系爭租約上被告
游明同於連帶保證人欄位上僅用印而無簽名，係晶鑽公司之
法定代理人專用章，不可認定被告游明同應負連帶保證人之
責任等語以資抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保
，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與被告晶鑽公司於98年12月12日就系爭房屋簽訂房屋租
賃契約，租賃期間自99年1月1日起至103年12月31日止，
租期屆至前簽立系爭租約，租賃期間自104年1月1日起至
108年12月31日止，約定104年1月1日至105年12月31日
期間每個月租金9萬800元，有98年間租賃契約、系爭租約
在卷可據（見本院卷第6至10、43至63頁）
㈡被告於104年8月28日桃園茄苳郵局第548號存證信函通知
原告將於104年11月30日提終止系爭契約，原告收受上開存
證信函後，於104年9月5日以臺北光復郵局1151號存證信
函函覆被告，有上開存證信函在卷可據（見本院卷第11至15
頁）。
四、原告請求：被告提前終止租約，依系爭租約第6條第2項給
付相當於3個月租金損害賠償並支付律師費用共35萬4,400
元，被告否認，以前揭情詞置辯，本件兩造爭點為：㈠原告
請求被告給付相當於3個月租金27萬2,400元賠償金是否有
理由？㈡原告請求律師費用共8萬2,000元是否有理由？㈢
被告游明同是否應負連帶保證人責任？分述如下：
㈠原告請求被告給付相當於3個月租金27萬2,400元賠償金是
否有理由？
1.按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我
決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自
由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行
為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範（最高法院103年
度臺上字第號713民事判決要旨參照）。查系爭租約第2條
第1項約定租賃期限自104年1月1日起至108年12月31日
止，104年至105年期間每月租金9萬800元（見本院不爭
執事項㈠），系爭租約第6條第2項約定：「租約未到期前
，乙方（即被告）如欲提早解約他遷時，雖有搬離前提早三
個月（90天）通知甲方（即原告），乙方仍應從搬遷日起，
除了讓甲方沒收全部押金得另外加付參個月房租租金給甲方
，以賠償未滿約期提早解約造成甲方之損失…。」等語（見
本院卷第7頁及反面），被告晶鑽公司已通知原告於104年
11月30日提前終止租約，於104年12月間將系爭房屋鑰匙以
郵寄交還原告等情，為原告不爭執（見本院卷第162頁），
可知系爭租約確已提前終止，被告雖就是否應付至104年12
月31日租金有爭執，然不影響其依約所應負違約責任。基於
尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事
人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款。原告
依系爭租約第6條第2項除沒收被告繳付之押租金外，復主
張被告應給付原告3個月租金賠償即27萬2,400元，為有理
由，應予准許。
2.被告辯稱：依內政部公布之房屋租賃定型化契約應記載及不
得記載事項規定（下稱應記載不得記載事項），原告不得請
求超過1個月違約金云云；惟查，依消費者保護法第17條，
應記載不得記載事項，為中央主管機關（即內政部）為預防
消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，而
擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定
後公告，係為規範定型化契約，且一方為企業經營者，一方
是消費者始有適用。被告晶鑽公司經營仲介房屋為業（見本
院卷第22、35頁），租賃系爭房屋用途係供房屋銷售營業之
用，對租約及房屋買賣顯具備相當之知識與專業，基此前提
下，被告晶鑽公司仍同意簽署系爭租約，顯已充分考量系爭
租約是否合理，可清楚預見並審酌日後應給付違約金數額範
圍，亦未恐使被告蒙受不測之損害，自無加重被告契約責任
或造成重大不利益之情事，系爭租約並無對被告顯失公平，
而應認為無效之情事，被告辯稱原告不得請求超過1個月違
約金云云，顯屬無據。
3.又土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之
規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居
住空間，以避免造成居住問題。此觀之土地法第97條、第99
條立法意旨自明。查兩造系爭租約之租金每月9萬800元，
被告依系爭租約第4條第1項交付押金25萬5,000元（見本
院卷第7頁），固高於2個月租金總額，惟被告承租系爭房
屋係供房屋銷售營業之用，押金即擔保金之數額由兩造依契
約自由原則而為約定，並無土地法第99條規定之適用，自不
得逕以逾2個月租金部分之押金抵付原告之請求，被告此部
分所辯，自非可採。
4.次按動產附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權，因而喪失權利而受損害者，得依關於不當得
利之規定，請求償金，民法811條、816條雖定有明文。惟
被告因租賃而裝潢系爭房屋時，表面上受益人即原告雖增加
其所有之部分，看似有利，然實質上並非確出於原告之意思
所為裝潢，有時亦無增益所有權之效能，因此兩造已在系爭
租約適用上限制被告之不當得利請求權，有系爭租約第18條
第11項約定：「乙方於退租時，如甲方或未來承租人有需要
乙方之固定裝潢或裝飾，乙方必需將乙方原來固定裝潢或裝
飾……完整無損交予甲方，不得要求甲方或新的承租人補償
乙方任何裝潢及裝飾費用。…」等語在卷可按（見本院卷第
9頁反面），故被告辯稱：原告要求裝潢保留不予拆除，顯
無償獲得價值百萬之裝潢設備，得以抵充違約金云云，並不
足採。綜上，原告依系爭租約第6條第2項請求被告給付相
當於3個月租金即27萬2,400元損害賠償，為有理由。
㈡原告請求律師費用共8萬2,000元是否有理由？
按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。查系爭租約
第12條固約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時
，願聽從甲方賠償損害。如甲方因涉頌所繳納之訴訟費、律
師費用，均由乙方負責賠償及支付…」（見本院卷第8頁反
面），然系爭租約關於違約金部分未表明為懲罰性賠償金，
依民法第250條第2項規定，屬於損害賠償總額預定性質之
違約金。而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額
，民法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務
人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，
亦即應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標
準。本院審酌原告因系爭租約糾紛，依系爭租約第6條第2
項已沒收被告25萬5,000元押金，並請求被告給付相當於3
個月租金27萬2,400元損害賠償，而我國民事事件處理，除
了第三審程序、法院或審判長依法律規定為當事人任律師為
特別代理人或訴訟代理人者外，並不採行強制律師代理制度
，換言之，關於民事程序，當事人委任律師與否，原有自由
選擇之權，法院亦不因其未委託律師，在調查證據或自由心
證上有何歧異，故律師報酬並非必要程序費用，因委任律師
所支出之費用，尚難令由敗訴人負擔（臺灣高等法院103年
度上字第675號民事判決內容參照），故認原告所支出本件
律師報酬，係自行決定委任律師代理所支付費用，違約賠償
計算依系爭租約第6條第2項約定內容已然過高，而認為以
原告將被告沒入押租金及3個月租金，充為違約金即為已足
，超過部分不得請求，原告據此請求被告應賠償律師費用，
即難憑採。
㈢被告游明同是否應負連帶保證人責任？
按私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正，民事
訴訟法第358條第1項定有明文。又印章由名義人使用，或
經名義人同意使用，為常態事實，遭他人盜用者為變態事實
，故印文名義人就印文之真正不爭執，但主張印文係遭他人
盜蓋者，應就遭他人盜蓋之事實，負舉證責任。查被告游明
同抗辯系爭租約上連帶保證人欄位上其「游明同」之印文為
被告晶鑽公司法定代理人專用小章，非其所使用之私章等語
，可知被告游明同就系爭租約上，關於連帶保證人欄位部分
其本人印文為真正不爭執，且系爭租約所使用之印文，縱非
被告游明同之私章，然擔任連帶保證人本無應使用私章之相
關規定，故應推定被告游明同用印其上時，即有擔任系爭租
約連帶保證人之真意，被告游明同稱原告未向其被告確認是
否有連帶保證之真意，要屬臨訟卸責之詞，自非可採。故原
告依系爭租約第20條約定：「乙方如覓有保證人，保證人與
被保證人負連帶保證人」，請求被告游明同負連帶保證人責
任，為有理由，應予准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前
段本文、第203條分別規定甚明。查原告請求被告給付損害
賠償，並未定有給付之期限，惟原告起訴狀繕本已於105年
2月16日合法送達於被告，有本院送達證書在卷可查（見本
院卷第29至30頁），原告請求被告應給付自起訴狀繕本之翌
日即105年2月17日起，按年息5%計算之法定遲延利息，亦
屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被
告連帶給付27萬2,400元及自105年2月17日起至清償日止
，按週年利率5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許。
原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3
項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至
於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁
回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國106年1月20日
臺北簡易庭法官鄧德倩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月20日
書記官許博為