臺北高等行政法院103年度訴字第1790號判決

裁判字號：臺北高等行政法院103年訴字第1790號判決

裁判日期：民國104年07月09日

裁判案由：土地公告現值

臺北高等行政法院判決
103年度訴字第1790號104年6月11日辯論終結原告 薛智文 被告桃園市政府代表人 鄭文燦 （市長）訴訟代理人 陳耀群 上列當事人間土地公告現值事件，原告不服內政部中華民國103年9月23日臺內訴字第1030236945號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件原告起訴時，被告原為桃園縣政府，代表人原為 吳志揚 ，於訴訟進行中被告改制為桃園市政府，代表人變更為鄭文燦，茲據被告現任代表人鄭文燦聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：緣原告所有坐落原桃園縣中壢市（改制後為桃園市中壢區，下○○○區○○○段○○小段591、591-1地號
2筆土地（下稱591地號土地、591-1地號土地，合稱系爭土地），系爭土地分別屬中壢平鎮擴大都市計畫之「部分農業區、部分河川區」及「捷運車站用地」土地。被告將591地號土地劃歸中壢區第781號○○區段○區段地價每平方公尺為新臺幣（下同）3,700元】與中壢區第899號○○區段○區段地價每平方公尺20,100元）範圍內，計算結果103年公告現值為每平方公尺18,795元；而591-1地號土地則劃歸中壢區第900號○○區段○區段地價為每平方公尺27,679元）範圍內。原告於民國103年1月27日以陳情書請求被告重新審議591地號土地之公告地價，經被告所屬地政局以103年1月28日桃地價字第1030003765號函（下稱地政局103年
1月28日函）請該縣中壢地政事務所（下稱中壢地政事務所）查明，經中壢地政事務所以103年2月7日中地價字第1030002126號函（下稱中壢地政事務所103年2月7日函）復原告在案。又原告於103年2月25日發函請求調整系爭土地之公告現值為每平方公尺42,380元，被告復以103年3月
3日府地價字第1030044138號函（下稱被告103年3月3日函）請中壢地政事務所、被告所屬城鄉發展局（下稱城鄉發展局）及水務局（下稱水務局）查明，經中壢地政事務所以
103年3月6日中地價字第1030003920號函（下稱中壢地政事務所103年3月6日函）、水務局以103年3月12日桃水河字第1030007931號函（下稱水務局103年3月12日函）及城鄉發展局以103年3月13日桃城綜字第1030003645號函（下稱城鄉發展局103年3月13日函）復原告在案。又原告於103年4月14日再度函請被告答復請求調整系爭土地公告現值乙事，經被告以103年4月17日府地價字第1030086432號函（下稱原處分）予以否准，原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、原告主張略以：原告目前為系爭土地之共有人，系爭土地自66年起即劃歸被告都市計畫區內之公共設施保留地，迄今將近40年之間，都市計畫變動頻繁、土地使用分區更迭，而原本完整之整筆土地，卻在未經對原告加以知會或說明之情況下，遭被告逕為分割；系爭土地之公告土地現值，於89年為每平方公尺32,120元，至103年卻變更為每平方公尺18,795元，土地價值無增反減，顯與地價飆漲之趨勢悖離，依現有實價登錄之機制，原告請求調高公告土地現值有憑有據，得以彰顯公告地價與市價之嚴重落差，因公告地價確實為徵收時重要參考依據，若未依實際現況調整，將來土地一旦被徵收時，原告權益將嚴重受損，顯然不符合憲法保障人民財產權之意旨；如被告所自承，中壢地政事務所在調查地價區段買賣實例時，即事先將價格有明顯偏高或偏低之情形者，予以排除，此舉措是否為便宜行事，或刻意扭曲，被告未盡充分說明義務，無法說明何謂「人為哄抬之交易」，流於主觀恣意與專斷。且所謂合理地價，應經詳實訪查，將影響地價因素資料蒐集彙整，再透過分析，進○○○區段○○○區段之影響地價之區域因素評價基準係數，作係數修正調整而得出目標區段之區域地價，惟目前地政機關估價作業所適用法令尚欠完備，又乏統一客觀之評價基準，完全缺乏公信力可言；原告由內政部不動產交易實價查詢服務網之登錄資料，查詢鄰近周遭土○○○區○○段○○小段551至600等地號之交易情形，得知上開地段於102年1月間之交易單價，為每坪180,003元，換算與公告現值同單位，則為每平方公尺54,451元（1坪＝3.3058平方公尺，計算式：180,003/3.3058＝54,451）。又依據內政部不動產交易實價查詢服務網之登錄，○○○區○○段○○小段（在此範圍內，排除車位、透天厝、農舍、工廠及倉庫等不計算單價之案例後）之土地，於102年1月至12月間，土地之平均單價，為每坪140,10
0元，換算與公告現值同單位為每平方公尺42,380元（1坪＝3.3058平方公尺，計算式：140,100/3.3058＝42,380）。原告基於平等原則，○○○區○○段○○小段範圍內之平均單價每平方公尺42,380元，作為原告請求之依據等語。並聲明請求判決：⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應依原告103年2月25日之申請作成調高原告所有之系爭土地公告土地現值為每平方公尺42,380元之行政處分。
四、被告抗辯略以：㈠按城鄉發展局103年6月18日桃城綜字第10300111381號函
（下稱城鄉發展局103年6月18日函）說明略以：「……查旨揭土地係於61年間本府（即被告）公告發布實施『中壢平鎮都市擴大修訂計畫案』中，始劃設為農業區及少部分河川用地，後續曾經下列變更歷程：（一）於82年間公告『變更中壢平鎮都市擴大修訂主要計畫（第2次通盤檢討）案』中，配合老街溪整治需要，將其屬於河川用地部分調整名稱為河川區（第7案）；另屬農業區部分則參採人民陳情意見，分別變更為道路用地、停車場用地、機關用地及河川區等（第45案），並以附帶條件規定，第45案變更範圍應另行擬定細部計畫，且須於3年內完成區段徵收，否則變更恢復原計畫農業區。（二）復於90年間，因上開農業區變更範圍，已逾3年期限未依附帶條件規定辦理，爰由本府（即被告）公告『變更中壢平鎮都市擴大修訂主要計畫（部分住宅區及公共設施用地恢復為農業區）（第2次通盤檢討案第45案附帶條件）案』，將前開公共設施用地及河川區變更恢復為農業區。（三）又於93年間，為配合中正國際機場聯外捷運系統建設計畫設站需要，本府（即被告）公告『變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫（配合中正國際機場聯外捷運系統建設計畫）案』，將旨揭土地南側部分農業區範圍變更為捷運車站用地。」，可知系爭土地自61年公告發布實施都市計畫以來，40年來僅歷經3次都市計畫變更程序，原告所稱有都市計畫變動頻繁，土地使用分區更迭之情事，應係對都市計畫變更程序未明，而有所誤解所致；另公告土地現值依法目前主要係作為土地移轉時核課土地增值稅之用，且依土地徵收條例第30條之規定，即被徵收之土地之地價補償應另依內政部訂頒之土地徵收補償查估市價辦法（下稱查估市價辦法）辦理市價查估；另依土地徵收條例第22條第2項及第3項規定，原告所有土地將來被徵收時如對徵收補償價額有異議或不服，自可依法提起行政救濟手段，以維護其權益，故原告主張若未依實際調整目前公告地價，將來被徵收時其權益嚴重損失，應屬憑空臆測。
㈡查據被告 陳明 591地號土地（分割前）82年7月前原劃屬中
壢平鎮擴大都市計畫範圍內○○○區○○區段，其82年期公告土地現值經評定為每平方公尺11,000元，惟前依被告82年
7月17日82府工都字第133439號公告（下稱被告82年7月17日公告）：「公布實施變更中壢平鎮都市擴大修訂主要計畫（第2次通盤檢討）案」，由農業區變更為兒童遊樂場、公園、道路用地、溝渠、住宅區、河川區、體育場及機關用地，中壢地政事務所遂依法參酌591地號土地（分割前）都市計畫變更後之土地使用管制情形（部分住宅區及公共設施用地），其83年至90年公告土地現值分別評定為每平方公尺15,000元、23,667元、23,667元、28,800元、29,200元、31,800元、32,120元及32,120元； 嗣依 被告90年8月24日90府城鄉字第413969號公告（下稱被告90年8月24日公告）：「公告實施變更中壢平鎮都市擴大修訂主要計畫（部分住宅區及公共設施用地恢復為農業區）」，中壢地政事務所再參考上開都市計畫變更內容及毗鄰農業區土地地價動態情形，於辦理91年公告土地現值調整作業時，將旨揭地號土地提經地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）評定通過由90年公告現值每平方公尺32,120元（住宅區及公共設施用地）調整為91年公告現值每平方公尺11,900元（農業區）。再查，被告復於93年5月25日以府城鄉字第09301206861號公告（下稱被告93年5月25日公告）實施「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫（配合中正國際機場聯外捷運系統建設計畫）案」，將旨揭地號部分土地面積由農業區變更為捷運車站用地，故
591地號土地（分割前）94年公告現值於93年12月17日經地評會93年第4次會議評定通過調整為每平方公尺為13,398元；95年公告現值於94年12月20日經地評會94年第7次會議評定通過為每平方公尺12,013元。嗣於95年3月14日因旨揭59
1地號土地完成逕為分割登記（分割增加591-1地號），中壢地政事務所即依平均地權條例施行細則第23條規定辦理土地分割後宗地地價改算事宜，經依地價改算後各筆土地95年公告現值為591地號土地每平方公尺為9,368元（為部分農業區與部分河川區）、591-1地號土地每平方公尺為16,829元（捷運車站用地）；另591地號土地96年至102年公告現值皆依法逐年提經當時被告地評會評定通過分別為每平方公尺12,221元、12,263元、12,263元、13,116元、15,118元、15,526元及16,094元，591-1地號土地96年至102年公告現值分別為18,743元、19,280元、19,280元、19,596元、22,370元、23,010元及23,891元。系爭土地公告土地現值之調整，被告皆參酌其都市計畫之變更情形（土地使用管制）而配合調整訂定，且系爭土地近年來公告土地現值皆呈現穩定調漲，無原告所稱土地價值無增反減之情。
㈢另系爭土地評議作業皆依「地價及標準地價評議委員會評議
會議作業規範」（下稱地價評議作業規範）辦理並無違誤，為使民眾了解及參與政府部門調整地價作業之過程及廣納民眾意見，以作為公告土地現值調整作業時之參考，被告於10
2年10月1日以府地價字第1020240246號函（下稱被告102年10月1日函）及同日以府地價字第10202402461號公告（下稱被告102年10月1日公告）桃園市各地政事務所辦理公告土地現值調整作業說明會之日程表，中壢地政事務所於辦理103年公告土地現值調整作業說明會之前，亦於102年10月8日以中地價字第10210035500號開會通知單（下稱中壢地政事務所102年10月8日開會通知單）邀請中壢市民代表會、市公所及村里長等轉知土地所有權人踴躍參與，中壢地政事務所於102年10月15日召開103年公告土地現值調整作業說明會，並將民眾意見予以處理彙整成會議紀錄。嗣被告依地價評議作業規範第4點規定，於102年11月20日召開桃園市102年第9次地評會時，亦就桃園市103年公告土地現值調整作業期間之地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖表、最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析、公共建設及其鄰近土地地價調整情形、說明會民眾反應意見及研處情形及相鄰鄉、鎮、市、區間及市、縣間地價情形等向委員簡報，被告並研擬103年公告土地現值占市價比例共4個方案，其中甲案公告土地現值占市價比例（86％)、乙案公告土地現值占市價比例（87％)、丙案公告土地現值占市價比例（87.5％)、丁案公告土地現值占市價比例（88％)，經評議委員們充分討論後決議桃園市10
3年公告土地現值調整採「丙案」辦理。有關桃園市103年公告土地現值調整，均依平均地權條例及地價調查估計規則等相關規定暨102年度桃園市地評會第9次會議紀錄決議調整原則辦理，復於102年12月4日將桃園市各區（鄉○○○市○○○區段之103年公告土地現值提交桃園市地評會102年第10次會議評定通過，並於103年1月1日公告在案，故被告辦理103年公告土地現值調整作業程序，皆符合地價評議作業規範。
㈣查591與591-1地號土地分別屬中壢平鎮擴大都市計畫之「
部分農業區、部分河川區」及「捷運車站用地」土地，且位於機場捷運A21站地區區段徵收開發案範圍內，有關其103年公告土地現值調整，中壢地政事務所依地價調查估計規則第18條等相關規定，將591地號土地劃歸中壢區第781號地價區段【○○舊社小段、廣青大江興和芭里大路洽溪段--老街溪河川區域土地】與中壢區第899號○○區段○○○○段--老街溪東側、中豐北路西側、高速公路南側、環北路北側間農業區土地】範圍內；而591-1地號土地則劃歸屬中壢區第900號○○區段○○○○段--中豐北路西側捷運車站預定地〈毗鄰第899、899-1、906區段〉】範圍內。另因第89
9、899-1號地價區段位於預定辦理區段徵收範圍內，因開發範圍內土地買賣成交實例明顯有受期待因素影響與人為哄抬之交易情形，被告復依地價調查估計規則第7、21條規定調查估計其區段地價；第900號地價區段屬都市計畫區內之公共設施保留地，應依平均地權條例施行細則第63條規定按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算地價【899區段（20,100元/平方公尺16353/25080）＋899-1區段（33,800元/平方公尺3897/25080）＋906區段（48,400元/平方公尺4830/25080）】，上○○○區段○區段地價於
102年12月4日提交桃園市地評會102年第10次會議評定，評定結果中壢區第781、899、899-1、900及906號○○區段○區段公告土地現值分別為每平方公尺3,700元、20,100元、33,800元、27,679元及48,400元。另系爭土地宗地地價則依同規則第23條規定計算，其計算方式如下：591地號土地因跨越第781號地價區段（3,700元/平方公尺462/5805）與第899號地價區段（20,100元/平方公尺5343/5
805），按其跨佔各地價區段面積之比例加權計算後103年公告土地現值為每平方公尺18,795元；591-1地號土地整筆劃歸第900號地價區段（27,679元/平方公尺1/1)，其10
3年公告土地現值每平方公尺為27,679元，是系爭土地103年公告土地現值調整作業之地價區段劃分及公告土地現值計算皆依法令規定辦理。
㈤依地價調查估計規則第4、7、8、14及17條規定進行調查
，103年公告土地現值之調整其買賣實例蒐集期間為101年
9月2日至102年9月1日，經調查於上開法定案例蒐集期間○○○區○○段○○小段551地號至600地號土地之買賣實例案件共有10件，經檢視上開買賣實例之實例狀況，與系爭土地地價區段有相關聯之實例共有6件，其中3件成交案例，依不動產買賣成交案件實際資訊申報書之交易標的清冊顯示，其交易標的之部分土地包含公共設施用地，依地價調查估計規則第7條規定，交易之土地含公共設施用地應不予採用；另3件之買賣實例，其買賣成交之單價分別為每平方公尺54,094元、60,500元及8,945元，上開土地因皆位於機場捷運A21站地區區段徵收開發案範圍內，中壢地政事務所於調查地價區段之買賣實例時，考量其價格有明顯偏高或偏低情形，且該影響交易價格之情況無法有效量化調整，依地價調查估計規則第7條規定不予採用，故系爭土地103年公告土地現值調整時，有關買賣實例的蒐集及調查作業皆依法令規定辦理並無違誤等語，資為抗辯。並聲明請求判決駁回原告之訴。
五、本件如事實欄所載之事實，為兩造所不爭，復有系爭土地登記謄本、原告103年1月27日陳情書、地政局103年1月28日函、中壢地政事務所103年2月7日函、原告103年2月25日函、中壢地政事務所103年3月6日函、、原告103年
4月14日函、原處分、城鄉發展局103年3月13日函、水務局103年3月12日函、被告103年3月3日函、訴願決定書、系爭土地歷年地價資料等在卷可按（參見本院卷第43～47頁、原處分卷第1、2、3～5、6～7、8～9、10、11～12、21、22、23頁反面、29～31、32～35頁），為可確定之事實。
六、本院之判斷：㈠按「……（第4項）公告土地現值，不得低於一般正常交易
價值之一定比例。（第5項）前項一定比例，由中央主管機關會同財政部與直轄市、縣（市）政府會商後定之。但應逐年接近一般正常交易價格。……」「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」平均地權條例第40條第4、5項及第46條定有明文。次按「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本條例第四十六條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依左列規定辦理：保留地處於繁榮街道路○○區段○○○路線價按其臨街深度指數計算。但處於非繁榮街道兩旁適當範圍內劃設之一般路○○區段○○○路線價為其地價。保留地毗鄰土地均為路線價道路者，其處於路線價區段部分，依前款規定計算，其餘部分，以道路外圍毗鄰非保留地裡地區段地價平均計算。保留地毗鄰土地均為路線價區段者，其處於路線價區段部分依第一款規定計算，其餘部分，以道路外圍毗鄰非保留地裡地區段地價平均計算。帶狀保留地處於非路線價區段者，其毗鄰兩側為非保留地時，以其毗鄰兩側非保○○○區段地價平均計算，其穿越數個地價○○○區段○○○○段計算。前四款以外之保留地，以毗鄰非保留地之區段地價平均計算。（第2項）前項所稱平均計算，指按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算。（第3項）都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形特殊，與毗鄰非保留地顯不相當者，其地價查估基準，由直轄市或縣（市）主管機關定之。」103年1月13日修正前平均地權條例施行細則第63條定有明文（嗣本條文於103年1月13日修正為：
「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本條例第四十六條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依下列規定辦理：公共設施保留地處於繁榮街道路○○區段○○○路線價按其臨街深度指數計算。但處於非繁榮街道兩旁適當範圍內劃設之一般路○○區段○○○路線價為其地價。公共設施保留地毗鄰土地均為路線價道路者，其處於路線價區段部分，依前款規定計算，其餘部分，以道路外圍毗鄰非公共設施保留地裡地區段地價平均計算。公共設施保留地毗鄰土地均為路線價區段者，其處於路線價區段部分依第一款規定計算，其餘部分，以道路外圍毗鄰非公共設施保留地裡地區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地處於非路線價區段者，其毗鄰兩側為非公共設施保留地時，以其毗鄰兩側非公共設施保留地之區段地價平均計算，其穿越數個地價○○○區段○○○○段計算。前四款以外之公共設施保留地，以毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。（第2項）前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。（第3項）區段徵收範圍內之公共設施保留地區段地價計算方式，以同屬區段徵收範圍內之毗鄰非公共設施保留地區段地價加權平均計算。（第4項）都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形特殊，與毗鄰非公共設施保留地顯不相當者，其地價查估基準，由直轄市或縣（市）主管機關定之。」。再按「地價調查估計之辦理程序如下：蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。估計實例土地正常單價。劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。估計區段地價。計算宗地單位地價。」「（第1項）地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。（第
2項）前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。」「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：急買急賣。期待因素影響之交易。受債權債務關係影響之交易。親友關係人間之交易。畸零地或有合併使用之交易。地上物處理有糾紛之交易。法院拍賣。受迷信影響之交易。包含公共設施用地之交易。人為哄抬之交易。其他特殊交易。」「買賣實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就買賣實例價格進行調整，並記載於買賣實例調查估價表：交易價格及各項稅費之負擔方式。有無特殊付款方式。實例狀況。」「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。……」「（第1項）地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。（第2項）前項調整後之單價及其調查估價表之編號，應以鄉（鎮、市、區）為單位，製作地價分布圖。（第3項）第一項估價基準日指每年九月一日。」「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。（第3項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一○○○區段○○區段號。（第4項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價○○○區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。（第5項）帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」「（第
1項）估計區段地價之方法如下：有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。（第2項）估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。（第3項）第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。（第4項）影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。」「宗地單位地價之計算方法如下：屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市或縣（市00000000街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示，計算至個位數，未達個位數四捨五入。」102年12月31日修正發布前之地價調查估計規則第3條、第4條、第7條、第8條、第14條第1項第1款、第17條、第18條、第21條、第23條定有明文【嗣前揭第7、8、17、18、21條等條文於102年12月31日經修正發布如下：第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：急買急賣或急出租急承租。期待因素影響之交易。受債權債務關係影響之交易。親友關係人間之交易。畸零地或有合併使用之交易。地上物處理有糾紛之交易。拍賣。公有土地標售、讓售。受迷信影響之交易。包含公共設施用地之交易。人為哄抬之交易。與法定用途不符之交易。其他特殊交易。」、第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣或收益實例調查估價表：交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。有無特殊付款方式。實例狀況。」、第17條：「（第1項）地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。（第2項）前項調整後之單價及其調查估價表之編號，應以鄉（鎮、市、區）為單位，製作地價分布圖。（第3項）第一項估價基準日指每年九月一日，案例蒐集期間為前一年九月二日至當年九月一日。」、第18條：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。（第3項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一○○○區段○○區段號。（第4項）公共設施保留地應單獨劃○○○區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。（第5項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」、第21條「（第1項）估計區段地價之方法如下：有買賣或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，考量價格形成因素之相近程度，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。（第2項）估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。（第3項）第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。（第4項）影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。」；而上揭修正條文除第18條自103年9月2日施行外，其餘條文均自102年12月31日施行】。又按「地政機關根據平均地權條例第十五條或第四十六條規定提送本會評議區段地價之議案，應先行舉辦公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送本會作為評議之參考。」「（第1項）地政機關根據平均地權條例第十五條或第四十六條規定提送本會評議區段地價之議案及依土地徵收條例第三十條規定提送之徵收補償市價、市價變動幅度議案，於本會開始評議前，應準備下列資料先向本會簡報：（一）地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖、表。（二）最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。（三）公共建設及其鄰近土地地價調整情形。（四）說明會民眾反應意見及研處情形。（五）相鄰鄉、鎮、市、區間及市、縣間地價情形。
（六）需地機關提供之預定徵收地區。（七）預定徵收地區市價查估作業情形。（第2項）前項簡報，得視地方實際情形分區辦理之；必要時，並得邀請本會委員實地查訪之。」
103年5月8日修正前地價評議作業規範第3點、第4點定有明文【嗣前揭第4點於103年5月8日修正為：「（第1項）地政機關根據平均地權條例第十五條或第四十六條規定提送本會評議區段地價之議案，於本會開始評議前，應準備下列資料先向本會簡報：（一）地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖、表。（二）最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。（三）公共建設及其鄰近土地地價調整情形。（四）說明會民眾反應意見及研處情形。（五）相鄰鄉、鎮、市、區間及市、縣間地價情形。（第2項）地政機關依土地徵收條例第三十條規定提送之徵收補償市價、市價變動幅度議案，於本會開始評議前，應準備下列資料先向本會簡報：（一）需地機關提供之預定徵收地區。（二）預定徵收地區市價查估作業情形。（第3項）前二項簡報，得視地方實際情形分別辦理之；必要時，並得邀請本會委員會實地查訪之。」】。又依本件行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定可知，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築師公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表、地政主管、財政或稅捐主管、工務或都市計畫主管、建設或農業主管人員等。顯見有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之知識經驗，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。
㈡查本件系爭土地分屬中壢平鎮擴大都市計畫之土地使用分區
之「部分農業區、部分河川區」（591地號土地）及「捷運車站用地」土地（591-1地號土地）；又591地號土地劃歸中壢區781地價區段【○○舊社小段、廣青大江興和芭里大路洽溪段--老街溪河川區域土地】與中壢區第899號○○區段【○○小段--老街溪東側、中豐北路西側、高速公路南側、環北路北側間農業區土地】範圍內，而591-1地號土地則劃歸屬中壢區第900號○○區段○○○○段--中豐北路西側捷運車站預定地〈毗鄰第899、899-1、906區段〉】範圍內等情，為兩造所不爭，復有城鄉發展局103年6月18日函、被告82年7月17日公告、被告90年8月24日公告、被告93年5月25日公告、103年系爭土地地價區段圖等在卷可按（參見原處分卷第36～37、38～42、43～47、48～52、53頁），自堪信為真正。
㈢次查本件據被告 陳明略 以，被告為使民眾了解及參與政府部
門調整地價作業之過程及廣納民眾意見，作為公告土地現值調整作業時之參考，以被告102年10月1日函及被告102年10月1日公告桃園市各地政事務所辦理公告土地現值調整作業說明會之日程表，中壢地政事務所於辦理103年公告土地現值調整作業說明會之前，亦以102年10月8日開會通知單邀請中壢市民代表會、市公所及村里長等轉知土地所有權人參與，並於102年10月15日召開103年公告土地現值調整作業說明會，將民眾意見予以處理彙整成會議紀錄。嗣被告於
102年11月20日召開桃園市102年第9次地評會時，亦就桃園市103年公告土地現值調整作業期間之地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖表、最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析、公共建設及其鄰近土地地價調整情形、說明會民眾反應意見及研處情形及相鄰鄉、鎮、市、區間及市、縣間地價情形等向委員簡報，並研擬
103年公告土地現值占市價比例共4個方案，其中甲案公告土地現值占市價比例（86％）、乙案公告土地現值占市價比例（87％)、丙案公告土地現值占市價比例（87.5％）、丁案公告土地現值占市價比例（88％），經評議委員們充分討論後決議桃園市103年公告土地現值調整採「丙案」辦理。
復於102年12月4日將桃園市各區（鄉○○○市○○○區段之103年公告土地現值提交桃園市地評會102年第10次會議評定通過，並於103年1月1日公告在案等語，上情為原告所不爭，復陳明對於上揭土地現值占市價87.5％之比例並不爭執，且據被告提出被告102年10月1日函、被告102年10月1日公告、中壢地政事務所102年10月8日開會通知單、中壢地政事務所102年10月15日103年公告土地現值調整作業說明會會議紀錄暨簡報資料、桃園市地評會11月20日102年第9次會議紀錄暨簡報資料、桃園市地評會102年12月4日102年第10次會議紀錄等在卷可按（參見被告所提補充卷第3、4、5、7～23、24～43、44～48頁），足見被告本件有關系爭土地辦理103年公告土地現值調整作業程序之辦理，核與平均地權條例、地價調查估計規則、地價評議作業規範等相關規定無違，亦符合102年度桃園市地評會第9次會議紀錄決議調整原則，且經桃園市地評會委員開會評議後始為決定，其程序上難認有何違誤。
㈣原告對於被告估計區段地價予以爭執，主張經其由內政部不
動產交易實價查詢服務網之登錄資料，查詢鄰近周遭土○○○區○○段○○小段551至600等地號之交易情形，得知上開地段於102年間之交易單價顯然較高，被告就系爭土地公告現值顯然過低，不符平等原則云云，然查如上所述，系爭土地即591地號土地、591-1地號土地分別屬中壢平鎮擴大都市計畫之「部分農業區、部分河川區」及「捷運車站用地」土地，且位於機場捷運A21站地區區段徵收開發案範圍內，591地號土地劃歸中壢區第781及899號地價區段範圍內；而591-1地號土地則劃歸屬中壢區第900號地價區段（毗鄰第899、899-1、906區段）範圍內。茲據被告陳明略以，第899、899-1號地價區段位於預定辦理區段徵收範圍內，因開發範圍內土地買賣成交實例明顯有受期待因素影響與人為哄抬之交易情形，是本件系爭土地公告現值評定情形如下：⑴中壢區第781號地價區段，為河川區域土地，買賣實例跨越中壢區第781號（河川區）、第101號○○○區○○○區段（第781號地價區段公告現值為3,300元、第101號地價區段公告現值為6,000元），按總交易價格除以土地面積得出單價為7,542元，再將之拆分為第781號、第101號地價區段計算，按百分比計算出交易價格為4,164元（四捨五入計至百元為止為4,200元）【此參見原處分卷第59頁右下角之計算式】，經地評會評議結果為3,700元。⑵中壢區第899號地價區段，為農業區土地，該地價區段未有買賣實例，故以第128號（區段地價23,000元）、第796號（區段地價18,300元）買賣實例估計區段地價，最後以修正係數小、性質相近之第128號地價區段推估該第899號地價區段為23,000元【此參見原處分卷第61頁】，經地評會評議結果為20,100元。⑶中壢區第899-1號地價區段，未有買賣實例，以第117-1號（區段地價40,700元）、第219-1號（區段地價25,900元）地價區段之買賣實例估計區段地價，最後以性質相近之第117-1號地價區段推估為38,600元【此參原處分卷第64頁】，經地評會評議結果為33,800元。⑷中壢區第
906號地價區段，以買賣實例54,730元、55,954元之平均值55,300元為區段地價【此參見原處分卷第68頁】，經地評會評議結果為48,440元。⑸中壢區第900號地價區段，屬都市計畫區內之公共設施保留地，毗鄰第899號、第899-1號、第906號等地價區段，應依平均地權條例施行細則第63條規定，按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算地價27,679元【899區段（20,100元/平方公尺16353/25080）＋899-1區段（33,800元/平方公尺3897/25080）＋○○○區段（48,400元/平方公尺4830/25080）】，上○○○區段○區段地價於102年12月4日提交桃園市地評會102年第10次會議評定，評定結果中壢區第781、899、899-1、
900及906號○○區段○區段公告土地現值分別為每平方公尺3,700元、20,100元、33,800元、27,679元、及48,400元。另系爭土地宗地地價則依同規則第23條規定計算，其計算方式如下：591地號土地因跨越第781號地價區段（3,700元/平方公尺462/5805）與第899號地價區段（20,100元/平方公尺5343/5805），按其跨佔各地價區段面積之比例加權計算後103年公告土地現值為每平方公尺18,795元；591-1地號土地整筆劃歸第900號地價區段（都市計畫區內之公共設施保留地）為27,679元/平方公尺1/1)，是其10
3年公告土地現值每平方公尺為27,679元等語，並據被告提出中壢區第781、899、899-1、900及906號地價區段評議表及三合一報表在卷可按（參見原處分卷第54～68頁），經核並無不合。至有關系爭土地是否應參考周遭土地買賣實例乙節，茲據地價調查估計規則第17條規定，103年公告土地現值之調整其買賣實例蒐集期間為101年9月2日至102年9月1日，據被告陳明略以，經其調查於上開期間○○○區○○段○○小段551地號至600地號之買賣案例共有10件，經檢視上開買賣實例之實例狀況，與系爭土地地價區段有相關聯之實例共有6件，其中3件成交案例，依不動產買賣成交案件實際資訊申報書之交易標的清冊顯示，其交易標的之部分土地包含公共設施用地，依地價調查評估規則第7條規定，交易之土地含公共設施用地應不予採用；另3件之買賣實例，其買賣成交之單價分別為每平方公尺54,094元、60,500元及8,945元，查上開土地皆因位於機場捷運A21站地區區段徵收開發案範圍內，中壢地政事務所於調查地價區段之買賣實例時，因考量其價格有明顯偏高或偏低情形，且該影響交易價格之情況無法有效量化調整，是依地價調查估計規則第7條規定亦不予採用等語，並提出該買賣實例暨不動產買賣成交案件實際資訊申報書等資料在卷可按（參見本院卷第105、116～121頁及本院證物袋內之未遮隱不可閱覽申報書），可見本件系爭土地之公告現值之所以未採用前揭買賣實例，實與地價調查估計規則第7條規定相符，核屬有據。從而，系爭土地103年公告土地現值調整時，有關買賣實例的蒐集及調查作業，經核與地價調查估計規則第7條、第21條等規定相符，並無不合，難認有原告指摘之違法，是原告此項主張委不足採。
㈤且查，公告土地現值之估計及評定，原有一定之程序與標準
，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿其數額，而指為違法。另按本件行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築師公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表、地政主管、財政或稅捐主管、工務或都市計畫主管、建設或農業主管人員等。經查，原告所有系爭土地之103年公告土地現值，係由被告依上開法定程序，提經地評會評定，據以編製公告土地現值表，並於103年1月1日公告，揆諸前揭規定及說明，均依相關規定辦理，本件就有關系爭土地公告現值之評定，經評議委員參酌討論後，始為決議，查其評議過程業已遵守法定程序，且查無未有遵守一般有效之價值判斷原則之情事，復無基於錯誤之事實，亦無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，則對於該地評會評議結果對於系爭土地相關地價之判斷，而依職權共同作成之專業決定，行政法院即應予尊重。原告並未提出被告就系爭土地所為之公告現值究有何違誤之處，又對其所稱各情，並未舉證以實其說，核係因不滿意地價數額所為臆測之辭，不足採信。況且，系爭土地目前原告並未移轉或買賣，亦尚未對之為徵收處分等情，為原告所不爭，是系爭土地之公告現值，並無因之而造成原告權利之損害發生，原告所稱被告公告系爭土地公告現值侵害原告之財產云云，亦非有據，難認可採。
㈥此外，有關系爭土地歷年來相關之都市計畫如何修訂、系爭
土地公告土地現值之調整，被告係參酌其都市計畫之變更情形（土地使用管制）而配合調整訂定、又其多年來之公告現值評定，業經依法逐年提經當時被告地評會評定通過，而59
1地號土地96年至102年公告現值皆依法逐年提經當時被告地評會評定通過分別為每平方公尺12,221元、12,263元、12,263元、13,116元、15,118元、15,526元及16,094元，591-
1地號土地96年至102年公告現值分別為18,743元、19,280元、19,280元、19,596元、22,370元、23,010元及23,891元等情，據被告陳明甚詳，並有歷年地價資料可按（參見原處分卷第33～35頁），依上情與本件系爭土地公告現值數額相較，亦難認有原告主張被告刻意調降系爭土地之公告現值之情，是原告此項主張應屬誤會而不足採。
㈦綜上所述，原告之主張，均無可採。從而被告否准原告本件
調高土地公告現值之申請，認事用法，洵無違誤；訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請如聲明所示，為無理由，應予駁回。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第
1項前段，判決如主文。中華民國104年7月9日
臺北高等行政法院第四庭
審判長法官王碧芳
法官高愈杰法官陳秀媖
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││者，得不委任律師│格或為教育部審定合格之大學或獨││為訴訟代理人│立學院公法學教授、副教授者。│││2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││形之一，經最高行│二親等內之姻親具備律師資格者。││政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││，亦得為上訴審訴│。││訟代理人│3.專利行政事件，具備專利師資格或│││依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴││人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明││文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國104年7月9日
書記官黃玉鈴