中壢簡易庭111年度壢簡字第1381號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決

111年度壢簡字第1381號

原告 顏佳偵

訴訟代理人 李路宣 律師

被告 張惠珍

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年2月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○段000號15樓之1房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣（下同）26,000元，及自民國111年7月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告應自111年6月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告13,000元，及至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用4,960元，由被告負擔4,678元，其餘由原告負擔。

六、本判決原告勝訴部分得假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張

　　原告就門牌號碼桃園市○鎮區○○路○段000號15樓之1房屋（下稱系爭房屋）有管理使用收益之權能。被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自103年9月起，租賃期限為2年，每月租金13,000元（下稱系爭租約），詎被告於租賃期間未按期支付租金，共積欠租金52,000元，經原告於111年4月22日以存證信函催告仍未給付，原告再於111年5月31日以存證信函為終止系爭租約之意思表示。兩造間之租賃關係終止後，被告即應依民法第455條之規定遷讓交還系爭房屋，被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按每月租金額計算之不當得利至遷讓返還系爭房屋之日止。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告52,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自111年6月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告13,000元，及按週年利率5%計算之利息。（四）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯

　　原告主張未給付之房租，係其為原告代墊之修繕費及公共管理費。如被告確實有積欠租金，原告應不會於103年之租約屆滿後，再與被告簽訂105年之定期租約，亦不會於105年之定期租約屆滿後再以不定期租約繼續租賃關係。且原告主張被告積欠之租金應已罹於時效，於定期租賃期間未繳之租金，亦不得再於不定期租賃期間主張等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第171頁反面、180頁反面）

（一）被告自103年9月起向原告承租系爭房屋，每月租金13,000元，應於每月15日前給付租金，原告並收取押金26,000元。

（二）系爭租約自107年9月起視為以不定期限繼續租賃契約。

（三）被告現仍占有系爭房屋。

四、原告其餘主張為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）被告有無積欠原告租金？（二）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？（三）原告得否請求被告給付積欠租金52,000元？（四）原告得否請求被告按月給付不當得利13,000元？

（一）被告有無積欠原告租金？

　　⒈按民法第321條規定：「對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。」同法第322條第2款規定：「清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。」民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年台上字4835號判決意旨參照）。

　　⒉查被告於104年5月、105年9月、106年9月及108年9月未給付租金，有原告提出之存摺影本在卷可參（見本院卷第156頁反面、157頁反面、161頁反面）。又依上開民法規定，被告嗣後給付之租金，並未指定抵充之債務，故先抵充先到期之債務。是被告於104年6月給付之租金，即應先行抵充104年5月未給付之租金債務，後續被告積欠之房租亦同，是被告積欠原告之租金，即為系爭租約終止前之最後4個月租金。

　　⒊被告雖辯稱有代墊修繕費及管理費等語，然均未提出證據證明其主張，難認其抗辯可採。被告另辯稱原告主張積欠之租金已罹於時效、原告不得於不定期租賃期間主張定期租賃時積欠租金等語。然被告積欠之租金為租賃契約終止前最後4個月之租金，已如前述，故自無罹於時效或以定期租賃期間之情事，於不定期租賃期間主張之問題。被告此部分所辯，均不可採。

（二）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？

　　⒈按租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳；出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第1款至第3款及第5款規定終止者，於終止前30日。」

　　⒉查系爭租約已為不定期限租賃契約，且被告積欠4個月租金，均如前述。原告於111年4月21日以存證信函催告被告給付積欠租金，有存證信函在卷足憑（見本院卷第16頁頁），惟被告並未給付。原告復於111年5月30日以存證信函為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第17頁），是兩造間之不定期租賃契約應已於111年5月30日合法終止。兩造間之不定期租賃契約既已合法終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。

（三）原告得否請求被告給付積欠租金52,000元？

　　⒈按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

　　⒉查被告積欠原告4個月租金，且兩造簽訂系爭租約時收取押金26,000元，均如前述。是以此計算被告積欠原告之租金為52,000元【計算式：13,000×4=52,000】，又依上開最高法院87年度台上字第1631號判決意旨，押租金26,000元應予抵充，是被告尚應給付原告積欠之租金為26,000元【計算式：52,000-26,000=26,000】，原告請求在此範圍內，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。

（四）原告請求被告按月給付不當得利13,000元，有無理由？

　　⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。

　　⒉經查，系爭租約已於111年5月30日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為13,000元，業如前述，應認此數額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告自111年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,000元予原告，洵屬有據，應予准許。

五、遲延利息

（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」

（二）查本件給付租金債務，其給付有確定期限，且均已屆期，原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日之利息，應屬有據。而本件起訴狀繕本係於111年7月8日送達被告，有本院送達證書附卷可證（見本院卷第32頁），是被告就租金部分應於111年7月9日起負遲延責任。至於原告請求不當得利部分，原告請求自屆期之日起算遲延利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第179條、455條之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；給付原告26,000元，及自111年7月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自111年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元，及至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係屬依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決之案件，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本 無庸 原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴訟費用額如主文第5項所示。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　3　　日

　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　周仕弘

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　3　　月　　3　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸