臺灣臺中地方法院民事簡易判決 103年度中簡字第3369號
原 告 盧保全
被 告 梁炎地
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104年1月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國（下同）103年4月19日簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落台中市○區○○○
段○○○○○○○○號土地（權利範圍86/10000），及其上門牌號
碼台中市○區○○街○○巷○○號5樓之3建物（下稱系爭房屋）
，買賣總價金為新臺幣（下同）3,650,000元，並於同年6月
5日辦理所有權移轉登記，嗣於同年6月15日點交系爭房屋。
被告於不動產現況說明暨確認書中表明系爭房屋未有因地震
、火災、天然災害、其他意外因素造成該屋受損或被政府單
位列為危險建築之情形，惟原告於交屋後發現系爭房屋外牆
有嚴重龜裂瑕疵，磁磚及結構有掉落之危險，除人身及公眾
安全，亦會降低房屋交易價格、意願及通常效用或經濟價值
。嗣於103年10月18日原告先行修繕2處外牆之磁磚膨脹已掉
落部分，合計花費25,000元；另有尚未修繕之外牆磁磚裂縫
5處及頂樓女兒牆水泥裂縫2處，共有7處尚未修繕，系爭房
屋減少之價值約300,000元。又原告於103年6月16日起至同
年10月24日止，因無法遷入系爭房屋居住，故額外負擔租屋
費用48,000元，以上合計373,000元，爰依民法第354、359
條之瑕疵擔保、民法第179條之不當得利之法律關係，提起
本件訴訟。並聲明：被告應給付原告373,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。
㈡對被告抗辯之陳述：對於系爭房屋於72年興建完成不爭執。
原告於103年6月16日整理系爭房屋時始發現有上開瑕疵，並
口頭向房屋仲介公司反應，被告亦至現場察看。因被告於10
3年6月15日交屋日不同意原告察看系爭房屋屋況，且客臥外
牆原有裝設冷氣管線及頂樓有花盆等物品，致原告無法得知
系爭房屋有足以影響交易意願之重大瑕疵。
二、被告則以：系爭房屋為72年興建完成之30多年舊屋，非政府
列管之危險建築，而該屋外牆部份屬於共有部分，應由社區
管理委員會補貼修繕費用。況原告購買系爭房屋已約定以現
況點交，故被告始同意以365萬元成交，原告於付定金後並
多次檢查該屋狀況，其中有二次帶修理房屋專家評估該屋之
修繕價格，且要求交屋日屋內清空，這麼仔細檢查多次，原
告俟後又於交屋前要求被告補貼修繕該屋之費用，被告因不
堪其擾，遂與原告協議由被告補貼20,000元給原告自行修繕
，兩造並於103年5月28日簽立協議書，約定被告於交屋時給
付上開款項。再原告主張之外牆龜裂因係在外牆，被告居住
其內，並未注意屋外之牆面有裂縫等語，資為抗辯。並聲明
：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執
行。
三、兩造不爭執之事項如下：
㈠系爭房屋於72年興建完成，迄今使用已逾30年。
㈡兩造於103年4月19日簽訂不動產買賣契約書。
㈢兩造於103年5月28日簽訂協議書。
㈣兩造於103年6月15日點交系爭房屋。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其向被告購買系爭房屋，惟原告於交屋後發現被告
故意不告知系爭房屋外牆有嚴重龜裂瑕疵（即外牆磁磚膨脹
脫落2處、外牆磁磚龜裂5處及女兒牆水泥裂縫2處），原告
嗣於103年10月18日花費25,000元修繕其中2處外牆有磁磚膨
脹掉落部分；復系爭房屋餘7處裂縫尚未修繕，該房屋減少
價值約30萬元。再者，原告因上開瑕疵，於103年6月16日起
至同年10月24日止，額外負擔租屋費用48,000元。以上合計
金額為373,000元，原告自得請求被告返還等情，業據其提
出存證信函1份、不動產買賣契約書1份、買賣仲介一般委託
委託書、不動產現況說明暨確認書、建物及土地登記謄本、
系爭房屋外牆照片、估價單1份、租屋匯款證明等件為證（
本院卷第16至20、23至26、29頁背面、30、36至38、41至46
頁）。惟被告否認上情，並提出協議書為證（本院卷第53頁
），且抗辯原告購買系爭房屋前已多次檢查該屋狀況，故兩
造始以365萬元為買賣價金，並以現況點交。再者，兩造於1
03年5月28日已簽立協議書，協議於交屋前被告補貼20,000
元給原告自行修繕該屋。又被告原先亦不知房屋外牆有龜裂
等語置辯。是以本院應審究之爭點應為：被告須否就系爭房
屋外牆龜裂（即外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆
水泥裂縫）等瑕疵負瑕疵擔保責任，而須支付原告主張之修
繕費用、減少價金及租屋費用？又原告依不當得利請求被告
應返還修繕費用、減少價金及租屋費用是否有理由？
㈡按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知
有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕
疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，
民法第355條定有明文；又以特約免除或限制出賣人關於權
利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其
特約無效，民法第366條亦有明文。再買賣之物，缺少出賣
人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，
而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦
同，民法第360條亦有明文。次按當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設
有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負
舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真
實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有
疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號民
事判例意旨參照）。另請求履行債務之訴，除被告自認原告
所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事
實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事
實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法
院43年台上字第377號民事判例意旨參照）。
㈢被告須否就外牆龜裂（即外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂
及女兒牆水泥裂縫）等瑕疵負瑕疵擔保責任之說明：
１原告主張系爭房屋有外牆龜裂即外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁
磚龜裂及女兒牆水泥裂縫情形，有系爭房屋外牆照片可佐，
復為被告所不否認，應可認定。再查，本院依原告所提出之
不動產買賣契約書第12條第10款其他約定之第1點已載明：
「本買賣標的（本院查即指系爭房屋）因屋齡及頂樓之因素
，屋況是否有滲漏水，賣方不負保證責任，依現有屋況點交
，賣方不負瑕疵擔保責任。」有該不動產買賣契約書在卷可
佐（本院卷第25頁反面），參以系爭房屋為逾30年之舊屋，
舊屋一般而言最常見之瑕疵為滲漏水之瑕疵，兩造因之於買
賣契約明定被告「屋況是否有滲漏水，賣方不負保證責任」
之文句，且買賣契約復載明「依現有屋況點交，賣方不負瑕
疵擔保責任」之文句，顯見兩造約定被告不負瑕疵擔保責任
，在在足認故兩造已約定被告僅須依簽約日現況交屋，顯已
以特約免除出賣人之瑕疵擔保責任；且查，原告所提出之存
證信函、另案對被告之民事起訴狀、房屋買賣契約書、房屋
土地登記第一類謄本、照片、估價單及簽收證明、房租匯款
證明，固足證明被告購買系爭房屋，該房屋外牆有外牆磁磚
膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫之情形，復被告
有支付修補費用及在外租屋費用，惟均不足證明被告係「明
知而故意不告知」原告關於系爭房屋上開外牆龜裂之瑕疵；
又依原告提出由被告簽立之不動產現況說明暨確認書（本院
卷第30頁），被告固就系爭房屋「是否因地震、火災、天然
災害、其他意外因素造成房屋受損或被政府單位列為危險建
築？」被告勾選「否」，然此顯指系爭房屋未因地震、火災
、天然災害、其他意外因素造成房屋結構受損之龜裂情形，
亦未被政府單位列為危險建築而言，尚難以此遽認被告於不
動產現況說明暨確認書有保證系爭房屋絕無任何外牆龜裂如
外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂或女兒牆水泥裂縫之情形
，亦難認被告有明知而故意不告知系爭房屋具「外牆磁磚膨
脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫」之瑕疵，再參以
被告又稱該外牆龜裂因係在屋外之牆面，故其居住於屋內未
注意屋外牆面之裂縫等語，復系爭房屋遇逾30年之地震、颱
風，外牆磁磚遇熱脹冷縮30年而有與房屋結構不生影響，僅
屬牆面磁磚膨脹脫落、磁磚龜裂，及女兒牆有2處牆面龜裂
，衡情亦與常情相符，則原告亦未能舉證被告就外牆龜裂（
即外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫）有
故意不告知之情形，原告自不能再請求被告應就系爭房屋之
外牆龜裂（即外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水
泥裂縫）之瑕疵負瑕疵擔保責任或請求被告減少價金。
２原告雖再主張：上開不動產買賣契約書第12條第10款第1點
約定僅係指就屋況是否有滲漏水，被告不負瑕疵擔保責任，
不包括免除被告就系爭房屋其他瑕疵擔保責任等語，此部分
為被告所否認。惟查，倘係僅免除被告就屋況是否有滲漏水
部分之瑕疵擔保責任，則該買賣契約書上載明「因屋齡及頂
樓之因素，屋況是否有滲漏水，賣方不負保證責任」即足，
何須又於契約載明:「依現有屋況點交，賣方不負瑕疵擔保
責任」？且查系爭房屋既係逾30年之舊屋，有建物第二類謄
本可佐，復雙方已約定就是否有滲漏水，被告不負瑕疵擔保
責任，意指就雙方難以肉眼辨識觀察之滲漏水問題，被告均
不負瑕疪擔保責任，舉輕以明重，復契約書該條款文字又載
明「依現有屋況點交，賣方不負瑕疵擔保責任」，應係就雙
方明顯得以肉眼辨識觀察之其他外牆龜裂瑕疵（例如外牆磁
磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂或女兒牆水泥裂縫等瑕疵），原
告應自行於交易價格考量自為危險負擔，是原告主張不動產
買賣契約第12條第10款第1點之約定不包括免除被告就系爭
房屋之外牆龜裂之瑕疵，實難採為有利原告之認定。況查，
縱認依上開特約並未免除被告就系爭房屋除滲漏水外之其餘
瑕疵擔保責任，然原告所主張被告明知且故意不告知系爭房
屋之外牆龜裂之瑕疵，自應由原告負舉證責任，其理亦明。
經查原告此部分所主張之系爭房屋之外牆龜裂即外牆磁磚膨
脹脫落、外牆磁磚龜裂或女兒牆水泥裂縫之瑕疵，既係在系
爭房屋之外牆面，任何人可於屋外仔細觀察即察知，而依一
般人通常之注意義務，出賣人對自己屋外牆面無仔細觀察之
必要，而買受人因買賣房屋係高總價之交易，於交易前買受
人經檢視所購系爭房屋之現況，應可知悉該外牆是否具外牆
磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫之情形，故
應為原告於買受前，自系爭房屋外觀以肉眼辨識檢查即可看
出，則原告於買受前，未以肉眼辨識檢查系爭房屋外觀，難
認其非具有重大過失，被告既未向原告保證系爭房屋無外牆
龜裂之瑕疵，亦未明知而故意不告知該瑕疵之存在，自不應
令被告負此部分瑕疵擔保責任。復依原告所提出之不動產現
況說明暨確認書（本院卷第30頁），尚不足證明被告有明知
而故意不告知原告關於系爭房屋外牆龜裂之瑕疵，已如前述
，且依該不動產現況說明暨確認書不能認為被告有保證系爭
房屋完全不具任何「外牆磁磚無膨脹脫落、外牆磁磚無龜裂
或女兒牆水泥無裂縫」之品質，亦難認被告有故意隱瞞系爭
房屋具「外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂
縫」之瑕疵。佐以系爭房屋建妥至本件買賣止已逾30年，自
72年至103年間風吹曬，經歷每年之大小地震及88年之921大
地震，其具有不影響房屋結構，僅屬房屋牆面之外牆磁磚膨
脹脫落、外牆磁磚龜裂或女兒牆水泥裂縫，均與常情相符，
實應為原告購屋時所應知，參以依行政院「固定資產耐用年
數表」就房屋附屬設備之防爆牆如係鋼筋混凝土建造，耐用
年數亦僅20年，是系爭房屋之外牆磁磚實難期其耐用年數逾
30年。且系爭房屋之外牆龜裂之瑕疵即外牆磁磚膨脹脫落、
外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫之情形，既在房屋外牆，被
告既未就系爭房屋之外牆再加木作或其他裝潢遮掩，亦難認
被告有何故意隱瞞或故意不告知原告該瑕疵之情形。原告雖
稱因系爭房屋外牆設有冷氣管線及頂樓有花盆，致原告無法
得知云云，惟無證據足資證明，原告就此部分亦未提出任何
證據以實其說，本院自難為任何有利於原告之認定。從而，
原告就被告明知系爭房屋存有外牆龜裂即指外牆磁磚膨脹脫
落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫之瑕疵，而故意不告知
乙節，尚無積極證據足資認定，本院自難認原告此部分之主
張為可採。故原告於買受系爭房屋之前，已有檢視系爭房屋
，應知系爭房屋具該顯而已見之外牆龜裂瑕疵，縱原告因當
時檢視時未詳加注意，而不知系爭房屋具該顯而易見之外牆
磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫之瑕疵，惟
被告既未保證系爭房屋無「外牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜
裂或女兒牆水泥裂縫」瑕疵，亦因該瑕疵係在系爭房屋之外
牆面，未刻意注意而未故意不告知原告該瑕疵，依民法第35
5條、第360條、第366條之規定，即難令被告負此部分瑕疵
擔保之責，即原告自毋須支付原告修繕外牆磁磚膨脹脫落2
處之修繕費用25,000元，或就系爭房屋原告尚未修繕之外牆
磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫共7處瑕疵部分之減少價金30萬
元。
３且查，被告復辯以：雖兩造約定現況交屋，惟因原告一再要
求被告須再修繕房屋，兩造遂於103年6月15日點交系爭房屋
前，於103年5月28日簽立協議書，故被告毋須再負瑕疵擔保
責任等語，並提出協議書為證（本院卷第53頁）。經查，兩
造確曾於103年5月28日簽立協議書，均為兩造所不爭執，依
該協議書約定：「房地買賣合約書編號H0000000（即系爭契
約）第12條第10項約定（本院按此項兩造所稱之第12條第10
項，即指第12條第10款而言），賣方（即被告）同意以現金
貳萬元補貼買方（即原告）自行修繕該屋，金額於交屋時給
付。嗣後買方不得再對賣方要求賠償或其他法律行為，後續
買賣代書流程依約履行双方不得延誤」等語在卷（本院卷第
53頁），則兩造既於簽立買賣契約書後，再於103年5月28日
以協議書約定免除被告對系爭房屋全部賠償責任，況兩造於
訂立協議書皆明知系爭房屋係逾30年之舊屋，顯簽立協議書
時原告已自行評估系爭房屋可能存在之全部瑕疵及日後訴訟
之成本負擔等，而經兩造合意由被告再另行給付原告2萬元
，原告即不得再對被告請求賠償，均係原告自行考量之結果
，原告自不得再主張被告應負系爭房屋之外牆磁磚膨脹脫落
、外牆磁磚龜裂或女兒牆水泥裂縫之瑕疵擔保責任，且被告
自毋須賠償原告因系爭房屋具上開瑕疵而無法遷入系爭房屋
居住之租屋損失。故原告本件請求被告返還修繕費用、減少
價金或無法入住之租屋損失，均屬無據。
４從而，兩造既已特約約定以現況交屋，被告不負瑕疵擔保責
任，原告自不能主張被告應負瑕疵擔保之責；再縱認上開特
約未包括免除被告就系爭房屋外牆龜裂即外牆磁磚膨脹脫落
、外牆磁磚龜裂或女兒牆水泥裂縫之瑕疵擔保責任，原告此
部分所主張之系爭房屋之瑕疵係存於房屋外觀於購買時即處
於隨時可檢查狀況，被告並未以任何裝潢遮掩，應為原告於
購買時經觀看系爭房屋之外觀即可知，原告如未於購買時予
以確認系爭房屋之外觀情形，已與一般人通常之注意義務相
違，應可屬有重大過失，故原告因重大過失而不知上開瑕疵
存在，被告既未向原告保證系爭房屋無外牆龜裂之瑕疵，亦
非明知該瑕疵存在而故意不告知，自不負此部分瑕疵擔保之
責，被告自亦無債務不履行之損害賠償責任可言；更甚者，
兩造復於買賣契約成立後，再於103年5月28日又簽立協議書
，依協議書內容已約明原告嗣後不得再對被告要求賠償或其
他法律行為，原告本件再向被告請求就系爭房屋負瑕疵擔保
責任，更屬無據。
㈣原告得否依不當得利返還請求權請求被告返還價金37萬3千
元之說明：
再原告主張就系爭房屋因外牆磁磚膨脹脫落2處之修補費用
25,000元，及就系爭房屋因外牆磁磚龜裂5處及水泥牆裂縫
2處之應減少價金30萬元，及原告因上開瑕疵無法遷入居住
而支出之租屋費用48000元，合計為37萬3千元部分，認被告
應依不當得利之法律關係返還已受領之37萬3千元云云。惟
查，被告收受系爭買賣契約之全數價金，係依買賣契約而來
，具有法律上原因；再被告毋須就系爭房屋之外牆龜裂即外
牆磁磚膨脹脫落、外牆磁磚龜裂及女兒牆水泥裂縫之瑕疵負
瑕疵擔保責任，已如前述，對被告而言，被告並未因原告就
上開瑕疵所支出之修繕費用或尚未支出之修繕費用受有何項
利益，復原告無法遷入系爭房屋居住之租屋損失，對被告而
言，亦非受有何不法利益，更不具「無法律上原因而受利益
」，亦非因受有該利益而致原告受有該損害，原告此部分主
張顯與不當得利返還請求權之要件亦不相吻合。此部分原告
主張依不當得利之法律關係請求被告返還已受領之37萬3千
元部分亦非可採，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求因系爭房屋具外牆龜裂瑕疵，故被告應
依瑕疵擔保責任、不當得利法律關係，給付原告因上開瑕疵
而支出之修繕費用25000元、因尚未修繕之上開瑕疵存在而
應減少價金30萬元，及因上開瑕疵存在無法遷入居住之租金
損失48000元，合計37萬3千元，及上開金額附加自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之5之利息，均無理由
，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年2月2日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官黃家慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月2日
書記官