裁判字號：臺灣高等法院高雄分院94年重上字第1號民事判決
裁判日期：民國97年04月23日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院高雄分院民事判決94年度重上字第1號上訴人丙○○訴訟代理人甲○○
李明益 律師 顏宏斌 律師 侯永福 律師被上訴人光洲建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 魏緒孟 律師
鄭曉東 律師上列當事人間因返還價金事件，對於民國93年10月29日臺灣高雄地方法院92年度重訴字第696號第一審判決提起上訴，本院於97年4月9日辯論終結，茲判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹仟壹佰陸拾萬元，及其中新台幣壹仟零貳萬元自民國七十八年五月二十三日起，其中新台幣壹佰伍拾捌萬元自民國七十八年八月二十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人供擔保新台幣參佰捌拾陸萬元後得假執行，但被上訴人以新台幣壹仟壹佰陸拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人原起訴請求被上訴人應給付新台幣（下同）1160萬元，及自民國78年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；惟於本院改為請求被上訴人應給付1160萬元，及其中1002萬元自78年5月23日起，其中158萬元自78年8月22日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，乃就利息之請求有所減縮，揆諸前揭規定，應予准許。
二、上訴人主張：伊於77年12月9日與被上訴人簽訂房屋及土地預定買賣合約（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買附表一所示預售房地共5戶及停車位共4個（下稱系爭標的物），買賣總價金3425萬元，伊已向被上訴人繳納價金合計1002萬元。嗣因被上訴人出售系爭標的物具有如附表二、三所示之瑕疵，顯未依債務本旨提出給付，故伊行使同時履行抗辯權，主張於被上訴人修復系爭標的物瑕疵前，拒絕價金之給付。又因被上訴人於78年8月9日以郵局存證信函限期催告伊給付價金65萬元，並表示逾期不理，即以該存證信函解除系爭買賣契約，並沒收伊已繳納價金，伊遂以被上訴人拒絕修補瑕疵，致陷於受領價金遲延，先後於78年8月9日及同月22日，以被上訴人為提存物受取人，向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）提存所各提存買賣價金65萬元及93萬元（下稱提存價金），以上合計已給付價金1160萬元（下稱系爭價金），從而，被上訴人於上開存證信函中表示解除系爭買賣契約，依法不生解除之效力。其後，被上訴人業將附表一所示房地分別出售訴外人 陳春滿 （編號A7）、 林許雪香 （B7）、 林惠娟 （C7）、 李廖碧雲 （A1）及 黃錦雀 （A2），且停車位亦已出售第三人，並已辦理所有權移轉登記完畢，自屬可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，伊依民法第256條規定，於88年7月9日以存證信函向被上訴人解除系爭買賣契約，並請求返還系爭價金1160萬元，而該存證信函業於同月10日送達被上訴人，詎為被上訴人所拒絕，爰本於民法第
259條契約解除之回復原狀請求權，求為命被上訴人應給付1160萬元，及其中1002萬元自78年5月23日起，其中158萬元自78年8月22日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並聲請供擔保為條件之假執行宣告之判決。
三、被上訴人則以：兩造確於前揭日期就系爭標的物簽訂系爭買賣契約，總價金為3425萬元，上訴人並已繳納1002萬元之價金，至上訴人向法院提存之價金，並非繳付予伊。伊曾於78年8月9日以郵局存證信函催告上訴人應於函到翌日起3日內繳納價金65萬元，逾期即以上開信函為解除契約之意思表示，同時沒收上訴人已繳納全部價金，該存證信函業於同月10日送達上訴人，上訴人迄未履行，則系爭買賣契約應已解除，上訴人繳納之價金，自為伊所沒收，故上訴人請求返還已繳納價金，洵屬無據。又附表一所示房地及停車位並無上訴人所指之瑕疵，上訴人向法院提存價金，不符提存要件，不生提出給付之效力，自不得以提存方式行使同時履行抗辯權，主張解除系爭買賣契約。再上訴人於訂約後，逾10年期間始以存證信函向被上訴人主張解除契約，非惟解約事由不合法，其解約時期，亦違反誠信原則，不生解約效力。況系爭買賣契約既經伊於78年8月間依法解除，上訴人自不得就已不存在之契約，更為解除等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1160萬元，及其中1002萬元自78年5月23日起，其中158萬元自78年
8月22日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。（至上訴人於原審請求超過上開部分，經減縮應受判決事項之聲明，業已確定。）
五、兩造不爭執及爭執事項：
甲、兩造不爭執事項：㈠兩造於77年12月9日簽訂買賣契約，上訴人向被上訴人購買
附表一所示預售房地共5戶及停車位共4個，約定買賣總價款3425萬元，並由上訴人依預售屋建造時期，分期支付價金，上訴人已向被上訴人繳納價金合計1002萬元。
㈡被上訴人於78年7月3日、15日以高雄郵局存證信函，通知
上訴人應繳付系爭標的第3期31萬元及第19期至第21期34萬元，共65萬元買賣價金。被上訴人復於78年8月2日再以郵局存證信函通知上訴人應於3日內繳清上開65萬元，均為上訴人所收受。嗣於78年8月9日以郵局存證信函催告上訴人應於函到翌日起3日內，繳清上開65萬元，如逾期不理，即以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收上訴人已繳納全部價金，而該存證信函業於同月10日送達上訴人。
㈢上訴人於被上訴人交付系爭房屋及停車位之前，以被上訴人
建造房屋具有瑕疵，經上訴人以存證信函通知被上訴人修補瑕疵，被上訴人並未修補瑕疵，認被上訴人不依契約內容履行債務，致上訴人權益受損，先後於78年8月9日及同月22日，以被上訴人為提存物受取人，向高雄地院提存所各清償提存買賣價金65萬元及93萬元，並註明被上訴人應修補瑕疵取得證明後，始可主張受取人權利。被上訴人迄未向提存所提領上開提存金。
㈣被上訴人先後於79年7月10日、9月11日、80年1月11日、
5月8日及81年6月18日，將附表一所示房、地分別出售陳春滿（編號A7）、林許雪香（B7）、林惠娟（C7）、李廖碧雲（A1）及黃錦雀（A2），且停車位亦已出售第三人。㈤上訴人於88年7月9日以高雄郵局第5895號存證信函，臚列
如附表二編號1至8之瑕疵事項，暨被上訴人已將系爭標的出售他人，陷於給付不能，向被上訴人解除系爭買賣契約，並請求返還系爭價金1160萬元，而該存證信函業於同月10日送達被上訴人。
乙、兩造爭執事項：㈠系爭買賣標的物交付前，上訴人能否以物有瑕疵，主張同時
履行抗辯權，拒絕給付分期應付款？㈡系爭標的物有無瑕疵？上訴人得否主張同時履行抗辯權？㈢被上訴人於78年8月9日以存證信函向上訴人解除系爭買賣
契約是否合法？㈣上訴人於88年7月9日以存證信函向被上訴人解除系爭買賣
契約是否有據？被上訴人應返還之價金為何？
六、系爭買賣標的物交付前，上訴人能否以物有瑕疵，主張同時履行抗辯權，拒絕給付分期應付款？㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條著有明文；又買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第369條亦有明文。次按出賣人負有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，是在特定物買賣，物之瑕疵不能修補，或雖能修補，而出賣人表示不願為之者，依法律規範之目的，應認為危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院83年度台上字第63
5號、84年度台上字第169號、86年度台上字第2808號、86年度台上字第2818號、89年度台上字第1085號判決要旨、最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照）。準此，買賣標的物於交付前已存有瑕疵，而該瑕疵不能修補，或雖能修補，而出賣人不願為之者，則買受人於交付前得主張同時履行抗辯權，拒絕給付應支付之相當價金。
㈡經查，系爭買賣契約係屬雙務契約而互負給付義務，上訴人
買受之標的物為預售屋，依兩造契約約定，上訴人因有依系爭標的物建造完成時期，分期支付價金之義務，則依前揭說明，被上訴人依契約應交付之標的物，於交付前若已發現應完成部分有所瑕疵，而該瑕疵不能修補，或雖能修補，被上訴人不願為之者，依法律規範之目的，上訴人自得向被上訴人主張同時履行抗辯權。是被上訴人抗辯上訴人有先為給付之義務，不得主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金，核不足採。
七、系爭標的物有無瑕疵？上訴人得否主張同時履行抗辯權？㈠本件被上訴人於78年8月9日，以郵局存證信函催告上訴人
應於函到翌日起3日內，繳清期款65萬元，如逾期不理，即以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收上訴人已繳納全部價金等情，而該存證信函業於同月10日送達上訴人一節，為上訴人所不爭執。上訴人固主張同時履行抗辯權，惟上訴人如認系爭標的物有瑕疵，自應於78年8月13日催告期滿以前向被上訴人主張，藉以行使同時履行抗辯權，否則，契約即生解約之效力。因此，本件首應審酌之瑕疵，應係以上訴人於78年8月13日以前提出者為判斷依據，若該瑕疵並不足以主張同時履行抗辯權，則上訴人即無拒絕給付價金之權利，被上訴人解除契約即為合法，是上訴人主張附表二、三所示之瑕疵，如為78年8月13日之後所發生之瑕疵或78年8月13日之後始主張之瑕疵，由於契約已生解除之效果，非被上訴人所得補正，上訴人自無再主張同時履行抗辯可言。
㈡上訴人於78年8月13日以前對被上訴人所提出之施工瑕疵，經臚列如下：
⒈78年7月21日高雄54支局第292號存證信函（本院卷㈡第27
3頁）：「該棟首席名廈（即系爭買賣標的物）從民安街轉角處有傾斜現象，煩貴公司（即被上訴人）安全鑑定，敝人訂購五戶內施工品質及合約內指定品牌如有以飾帶過，請立即拆除重作，以免交屋時產生困擾，二戶一樓後門請用高級花鋼門以保權益。煩貴公司告之該棟總樓板面積及五戶持分比例以便核對是否有誤」等語。
⒉78年7月31日高雄32支局第194號存證信函（原審卷㈠第11
7頁）：「貴公司承建博愛首席名廈經多人目視有不正情形，煩該大樓設計及監工之建築師出具證明。該大廈轉角處弧形施工呈多角形，門框採用易爛之假檜木，油漆採用混和雜牌之噴漆，現貼大樓外觀之方塊磚也和原先貼西面外牆之樣品質料不同，現有方塊磚為劣等品。室內地磚接縫太大，貴公司宣稱該大樓品質施工匠心獨具，煩施工及監工之建築師出具證明，以維護權益。敝人有權知道所購五戶基地面積持分比，接函三日內答覆，否則工程款法院提存」等語。
⒊78年8月3日高雄郵局第289號存證信函（原審卷㈠第124
頁）：「貴公司再三保證該棟博愛首席名廈無傾斜，而多人目視有不正現象，煩請設計及監工之 梁志義 大建築師出具正本證明該棟大樓並無傾斜。該棟大樓明誠路與民安街轉角處外牆弧形呈多角形，門框採用易爛之假檜木，油漆採用不是
ICI得力塗料之噴漆，外牆方塊磚貼劣質品，室內地磚接縫太大及不平，而貴公司一再保證選材均屬上等，施工均無偷工減料，顏色搭配匠心獨具，煩設計及監工之梁志義大建築師出具正本證明該棟大樓品質及施工均無偷工減料，而建材均屬不易腐時上品，而且品質無瑕疵，敝人欲知7A、7B、7C、A1、A2各戶之基地面積持分比不是總數五戶之面積持分比，及各戶主體面積，煩請貴公司告之」等語。
⒋78年8月8日高雄32支局第202號存證信函（原審卷㈠第11
6頁）：「貴公司外牆、內牆、平頂、地板之博愛首席名廈施工，均無垂直水平，水泥最後一道修飾工也草率貼上地磚六塊磚，使該大樓目視不正變形，貴公司偷工減料已甚明顯」等語。
⒌78年8月10日高雄32支局第203號存證信函（原審卷㈠第11
9頁）：「敝人要求貴公司晒主管機關核准之建築師設計博愛首席名廈施工總圖壹本……敝人要求貴公司告知五戶7A、7B、7C、A1、A2基地面積持分比及各戶主體面積，均未獲答覆……祇要貴公司依合約規定設計圖樣施工，敝人自會繳清應繳款項」等語。
⒍78年8月9日高雄地院78年度存字第3351號提存書（原審卷
㈠第14頁）：「光洲建設股份有限公司應履行依照主管機關核准之圖說施工，內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形，樓梯之深度及高度斜度要一致，油漆用正ICI得力塗料」等語。
㈢依上開上訴人所提出之瑕疵抗辯，約略為：①大廈外觀目視
不正、②施工品質應依合約指定品牌、③後門應以高級花鋼門、④要求提供房屋面積、⑤大樓轉角處弧形施工呈多角形、⑥門框採用易爛之假檜木、⑦油漆採用混和雜牌之噴漆、⑧外牆方塊磚貼劣質品、室內地磚接縫太大及不平、⑨要求提供主管機關核准之施工圖說、⑩要求依合約規定設計圖樣及依照主管機關核准之圖說施工、⑪內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形、⑫樓梯之深度及高度斜度要一致等項。而上開瑕疵，其中③後門應以高級花鋼門、⑤大樓轉角處弧形施工呈多角形、⑥門框採用易爛之假檜木、⑦油漆採用混和雜牌之噴漆、⑧外牆方塊磚貼劣質品、室內地磚接縫太大及不平，此5項瑕疵上訴人已表示不主張（本院卷㈡第302、311頁），是以，本院應審究者，被上訴人施工有無上訴人上開所主張之①大廈外觀目視不正、②施工品質應依合約指定品牌、④要求提供房屋面積、⑨要求提供主管機關核准之施工圖說、⑩要求依合約規定設計圖樣及依照主管機關核准之圖說施工、⑪內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形、⑫樓梯之深度及高度斜度要一致等部分之瑕疵存在。
㈣經本院委請高雄市建築師公會鑑定系爭大廈結果，本件標的
物外觀，經由目視即可發現多處不平整，及住家公共樓梯間級高尺寸有者級高26.5公分，不符建築技術規則設計施工篇第33條應小於20公分之規定，且踏面有部分不平整、斜度不一，會影響行走及逃生避難之安全性等情，有該公會之鑑定報告書在卷可稽（本院卷㈠第135頁、鑑定報告書外放），準此，系爭買賣標的物確有大廈外觀目視不平整、樓梯之高度未依規定施工，及樓梯之斜度不一致瑕疵存在，並已影響安全性，且該瑕疵情形甚為明顯，應為明確，被上訴人抗辯上訴人所指瑕疵並非具體云云，不足以採。而被上訴人請求上訴人給付65萬元時，係以系爭大廈已取得使用執照為條件一節，為兩造所不爭執（本院卷㈡第297、298頁），足徵上開部分當時應已建造完成，且該瑕疵亦為當時所存在，上訴人以之為由請求修補，被上訴人迄未修補，顯見被上訴人確有不為修補情事，則被上訴人請求給付價金65萬元，而上訴人行使同時履行抗辯，核屬相當，自屬有據。至上訴人請求就系爭標的物如附表三部分之瑕疵另為鑑定，然因系爭標的物具有上開瑕疵以主張同時履行抗辯，已為可採，尚無再為鑑定之必要。
㈤被上訴人雖抗辯提存為提存人與提存所間之行為，上訴人辦
理價金之提存，被上訴人既非該提存契約之當事人，上訴人自無從經由提存程序，對被上訴人行使同時履行抗辯云云。惟上訴人於78年8月9日向高雄地院以78年度存字第3351號提存，該提存書之「對待給付之標的及其他受取提存物所附之條件」欄內記載：「光洲建設股份有限公司應履行依照主管機關核准之圖說施工，內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形，樓梯之深度及高度斜度要一致，油漆用正ICI得力塗料」等語，業如前述，且該提存通知書（內容與提存書相同）於78年8月12日送達於被上訴人，此為被上訴人所不爭執，上訴人並將提存之事實以78年8月8日高雄32支局第202號存證信函告知被上訴人，被上訴人亦不爭執收受該函（原審卷㈠第116頁），堪認上訴人已將提存書所載瑕疵之事項向被上訴人行使同時履行抗辯權，是被上訴人抗辯上訴人未向被上訴人行使同時履行抗辯權云云，委不足取。
八、被上訴人於78年8月9日以存證信函向上訴人解除系爭買賣契約是否合法？被上訴人於78年7月3日、15日以高雄郵局存證信函，通知上訴人應繳付系爭標的物第3期31萬元及第19期至第21期34萬元，共65萬元買賣價金。被上訴人復於78年8月2日再以高雄郵局存證信函通知上訴人應於3日內繳清上開65萬元，均為上訴人所收受。嗣於78年8月9日以郵局存證信函催告上訴人應於函到翌日起3日內，繳清上開65萬元，如逾期不理，即以該存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收上訴人已繳納全部價金，而該存證信函業於同月10日送達上訴人等情，固為上訴人所不爭執。惟上訴人於解除契約前行使同時履行抗辯權，既屬有據，且已將上開買賣價金以附有對待給付方式予以提存，被上訴人於未補正瑕疵前解除契約，應非有據，該契約自不生解除之效力。
九、上訴人於88年7月9日以存證信函向被上訴人解除系爭買賣契約是否有據？被上訴人應返還之價金為何？㈠被上訴人解除契約既非合法，業如前述，嗣被上訴人先後於
79年7月10日、9月11日、80年1月11日、5月8日及81年
6月18日，將附表一所示房、地分別出售陳春滿（編號A7）、林許雪香（B7）、林惠娟（C7）、李廖碧雲（A1）及黃錦雀（A2），且停車位亦已出售第三人，並已辦理所有權移轉登記完畢一節，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本可憑（原審卷㈠第15至25頁），被上訴人顯無法履行契約，將系爭標的所有權移轉登記予上訴人，自屬可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，是上訴人依民法第256條規定，於88年7月9日以存證信函向被上訴人解除系爭買賣契約，並於翌日送達於被上訴人，此為被上訴人所不爭執，其解除契約於法有據，是上訴人主張解除契約即屬可採。自生契約解除之效力。至被上訴人抗辯上訴人於訂約後，逾10年期間始以存證信函向被上訴人主張解除契約，其解約時期，違反誠信原則，不生解約效力云云，惟系爭買賣契約係於77年12月
9日簽訂，上訴人於88年7月9日向被上訴人解除契約時，買賣契約之履行請求權尚未罹於時效消滅，且此期間，上訴人仍多次向被上訴人請求補正，業經上訴人 陳明 在卷（本院卷㈡第264頁背面至265頁背面），並為被上訴人所不爭，係因被上訴人迄未補正瑕疵，復將買賣標的物移轉登記予第三人，致給付不能，尚難認上訴人行使解除權有何違反誠信原則，被上訴人之抗辯尚無可取。
㈡按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方所
受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。本件兩造簽訂買賣契約後，至78年5月23日為止，上訴人已向被上訴人繳納價金合計1002萬元一情，為被上訴人所不爭執，是上訴人請求被上訴人返還1002萬元，及自78年5月23日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自屬正當。
㈢次按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者
，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文；又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起負遲延責任，民法第234條亦有明定。而所謂拒絕受領係指對於債務人提出之給付，經債權人表示拒絕受領之意思，或兼需債權人之行為而不行為者，均為拒絕受領。至雙務契約之一方當事人提出給付並主張同時履行抗辯權者，他方在未為對待給付前，應認為受領遲延，蓋一方之給付，應待他方為對待給付，始得履行，是與給付兼需債權人之行為相當。故債務人提出之給付並主張同時履行抗辯權者，債務人自得將其給付物，為債權人提存之，其提存之時已生清償之效力。本件上訴人固先後於78年8月9日以78年度存字第3351號及同月22日以78年度存字第3950號，以被上訴人為提存物受取人，向高雄地院提存所分別清償提存買賣價金65萬元及93萬元，並註明被上訴人應修補瑕疵取得證明後，始可主張受取人權利，此有該2份提存書在卷可稽（原審卷㈠第14、78頁），且系爭標的物確有提存書所載外觀不平整、樓梯高度未符合規定及斜度不一致之瑕疵存在，業如前述，此瑕疵均經提存書先後載明「……內、外牆及平頂、地板、樓梯均要依圖尺寸施工，使內、外觀不會有不正情形，樓梯之深度及高度斜度要一致……」（78年度存字第3351號提存書）、「……施工不良而產生瑕疵不正之外觀，及樓梯高度、斜度要一致，以免發生意外……」（78年度存字第3950號提存書）等語甚詳，揆諸前揭說明，上訴人所為對待給付之清償提存，應係依債務本旨為之。至該提存書內容所載對待給付事項雖有部分內容非屬瑕疵項目，惟被上訴人既未就該瑕疵部分為對待給付，難謂上訴人於被上訴人修補後仍阻止其受取提存物，是尚不足以認定上訴人限制被上訴人受取提存物。從而，上訴人之清償提存應屬合法，已發生清償之效力，堪以認定。茲系爭買賣契約既已解除，是上訴人請求被上訴人返還上開清償之158萬元，及自最後一次提存之78年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。
十、綜上所述，上訴人主張系爭標的物有瑕疵而行使同時履行抗辯權，應屬有據，而被上訴人既已將系爭標的物出賣他人並辦理移轉登記完畢，是上訴人於88年7月9日向被上訴人解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金即為可採，被上訴人抗辯為無可取。從而，上訴人本於契約解除之回復原狀請求權之法律關係，請求被上訴人給付1160萬元，及其中1002萬元自78年5月23日起，其中158萬元自78年8月22日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，尚無論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年4月23日
民事第五庭
審判長法官蔡明宛法官曾錦昌法官魏式璧以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國97年4月23日
書記官林明威附註：
民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：
┌─┬─────────┬────────┬─────────┬────────┐│編│坐落地號│建物編號│層數及價金│備註││號│及總面積│建物面積│││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│1│高雄市○○區○○段│預售屋買賣契約編│第一層至第三層│原告已給付購買房│││893之2地號，地目建│號Ａ1│房、地價金總額為新│、地及停車位總價│││，面積為779平方公│面積約為62.72坪│台幣（下同）1,042│金1,002萬元（另│││尺（房屋實際占用土││萬5千元，其中土地│原告為給付價金，│││地面積持分，以將來││價金為562萬5千元，│復向法院分別提存│││地政機關登記簿為準││房屋價金480萬元│65萬元及92萬元）│││）││││││││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│2│高雄市○○區○○段│預售屋買賣契約編│第一層至第三層│同上│││893之2地號，地目建│號Ａ2│房、地價金總額為││││，面積為779平分公│面積為61.53坪│987萬5千元，其中土││││尺（房屋實際占用土││地價金533萬2千元，││││地面積持分，以將來││房屋價金為454萬3千││││地政機關登記簿為準││元││││）││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│3│高雄市○○區○○段│預售屋買賣契約編│第七層│同上│││893之2地號，地目建│號Ａ7│房、地價金總額為││││，面積為779平分公│面積為44.69坪│421萬元，其中土地││││尺（房屋實際占用土││價金227萬元，房屋││││地面積持分，以將來││價金為194萬元││││地政機關登記簿為準││││││）││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│4│高雄市○○區○○段│預售屋買賣契約編│第七層│同上│││893之2地號，地目建│號Ｂ7│房、地價金總額為││││，面積為779平分公│面積為43.12坪│409萬元，其中土地││││尺（房屋實際占用土││價金221萬元，房屋││││地面積持分，以將來││價金為188萬元││││地政機關登記簿為準││││││）││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│5│高雄市○○區○○段│預售屋買賣契約編│第七層│同上│││893之2地號，地目建│號Ｃ7│房、地價金總額為││││，面積為779平分公│面積為43.12坪│405萬元，其中土地││││尺（房屋實際占用土││價金219萬元，房屋││││地面積持分，以將來││價金為186萬元││││地政機關登記簿為準││││││）││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│6│高雄市○○區○○段│車位編號：12號│地下層│同上│││893之2地號，地目建││總價金為40萬元│附屬於前述Ｃ7建│││，面積為779平分公│││物│││尺（房屋實際占用土││││││地面積持分，以將來││││││地政機關登記簿為準││││││）││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│7│高雄市○○區○○段│車位編號：13號│地下層│同上│││893之2地號，地目建││總價金40萬元│附屬於Ａ2建物│││，面積為779平分公││││││尺（以實際圖面持分││││││為據）││││││││││││││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│8│高雄市○○區○○段│車位編號：14號│地下層│同上│││893之2地號，地目建││總價金40萬元│附屬於Ａ7建物│││，面積為779平分公││││││尺（以實際圖面持分││││││為據）││││││││││││││││├─┼─────────┼────────┼─────────┼────────┤│9│高雄市○○區○○段│車位編號：15號│地下層│同上│││893之2地號，地目建││總價金40萬元│附屬於Ｂ7建物│││，面積為779平分公││││││尺（以實際圖面持分││││││為據）││││││││││└─┴─────────┴────────┴─────────┴────────┘附表二：
┌─┬─────────────────────┐│編│原告主張之系爭房屋及車位瑕疵││號││├─┼─────────────────────┤│1│施工不良，致系爭房屋所在大樓外觀存在目視不│││正現象，住家公共樓梯及店鋪樓施工深度及協度│││不一，有礙觀瞻及行走安全，並減損價值。樑柱│││有部分無垂直水平│├─┼─────────────────────┤│2│店舖樓梯依約應舖20公分乘以30公分地磚，卻以│││20公分乘以20公分地磚施工，且消防管路採用明│││管設施於樓梯轉台，影響美觀及安全│├─┼─────────────────────┤│3│一樓依約應採用網狀鐵捲門，卻改用密封鐵捲門│││施工││││├─┼─────────────────────┤│4│屋頂依約應舖設五皮油氈，卻採用PU施工，且隔│││熱磚凹凸不平，排列雜亂及接縫太大│├─┼─────────────────────┤│5│住家牆壁有裂痕，且凹凸不平，地磚舖設不齊││││├─┼─────────────────────┤│6│地下室牆及柱、地坪施工粗糙││││├─┼─────────────────────┤│7│編號15號車位之車道前增設為馬達管理設備，且│││車位內空間呈梯形，致車輛進出困難，並與原合│││約配置不符│├─┼─────────────────────┤│8│面積坪數與廣告圖之記載不符，有短少現象│││││││├─┼─────────────────────┤│9│地下室原合約只有17個停車位，但被告卻增加為│││18個停車位，而將原規劃機車停車位移至店面後│││一樓防火巷，影響公共安全至鉅│├─┼─────────────────────┤│10│地下室消防箱之文字倒寫，且地下室樓梯間有門│││框但無鐵門，明顯偷工減料││││├─┼─────────────────────┤│11│電梯間之管路草率以水泥固定││││├─┼─────────────────────┤│12│住家公共樓梯之硫化門以油漆翻修施工，品質低│││劣、草率│├─┼─────────────────────┤│13│店舖樓梯與住家公共樓梯之櫸木扶手，施工方式│││不同，有偷工減料之瑕疵│├─┼─────────────────────┤│14│地下室之牆柱龜裂、鋼筋腐蝕，瑕疵重大，嚴重│││影響居住安全至鉅││││├─┼─────────────────────┤│15│地下室公共樓磁磚應貼20公分乘30公分之彩色地│││磚，但被告卻貼20公分乘20公分地磚，且凹凸不│││平，有偷工減料│├─┼─────────────────────┤│16│住家及店舖之雙面飾條夾板門均無封邊，草率施│││工│└─┴─────────────────────┘附表三：
┌──┬───────────────────────────┐│編號│系爭房屋之瑕疵項目│├──┴───────────────────────────┤│一、主要結構之瑕疵：│├──┬───────────────────────────┤│①│地下室基礎層、基礎蓋板、地下室四面承重牆、樑、柱之鋼筋│││保護層及鋼筋排列。│├──┼───────────────────────────┤│②│地下室基礎層、鋼筋蓋板、地下室四面承重牆、樑、柱、頂板│││之鋼筋組立之圍束區箍間距及數目、箍筋、繫筋彎勾之彎│││度、斜筋、角偶鋼筋繫筋之排列及補強、柱箍筋排列等事│││項。│├──┼───────────────────────────┤│③│地下室BC8、BC12等主要樑柱位移，其鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│④│地下室蓄水池、連道截水溝之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑤│地下室3至8立體停車位之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑥│地下室店鋪夾層之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑦│地下室停車道坡度之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑧│停車位入口高度之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑨│明誠三路704號地下室公共樓梯高度之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑩│地下室樓層淨高依其結構設計應為4.2米，而實際僅2.9米│├──┼───────────────────────────┤│⑪│7Ａ、7Ｂ、7Ｃ住家分戶承重牆之鋼筋結構配置。│├──┼───────────────────────────┤│⑫│屋頂突出物女兒牆高度超過1.5公尺之鋼筋結構配置，不適用│││女兒牆不計入建物高度之規定。│├──┼───────────────────────────┤│⑬│地下室水位觀測站。│├──┼───────────────────────────┤│⑭│地下室之四面承重牆及樑、柱及混凝土抗壓強度、及氯離子含│││量。│├──┼───────────────────────────┤│⑮│地下室及屋頂之防水設施。│├──┼───────────────────────────┤│⑯│地下室四面牆壁之鋼筋嚴重鏽蝕，已構成減損整體結構強度等│││項目。│├──┴───────────────────────────┤│二、系爭房屋主要設備之瑕疵如下：│├──┬───────────────────────────┤│①│地下室水電消防系統設備之發配機、幫浦啟動盤、消防幫浦之│││整套設備位置及其管路。│├──┼───────────────────────────┤│②│3Ｆ至7Ｆ雙併住戶每層消防箱PBL及消防供水立管。│├──┼───────────────────────────┤│③│地下室兩處公共樓梯甲種防火門配置、15門授信總機管理室之│││甲種防火門。│├──┼───────────────────────────┤│④│地下室兩處1HP排風機。│├──┼───────────────────────────┤│⑤│地下室至7樓之機械通風口等，均未按核准圖說施工。│├──┴───────────────────────────┤│三、系爭房屋地下室停車位之瑕疵：│├──┬───────────────────────────┤│①│停車位車到入口高度不足210公分。│├──┼───────────────────────────┤│②│停車位緩衝車道不足200公分。│├──┼───────────────────────────┤│③│停車位車道坡度大於1：6。│├──┼───────────────────────────┤│④│停車位及防空避難空間之樓層淨高少於210公分。│├──┼───────────────────────────┤│⑤│停車位內側曲線半徑小於5公尺。│├──┼───────────────────────────┤│⑥│停車位入口車道寬度不足3.5米。│├──┼───────────────────────────┤│⑦│停車位角超過60度，前方車道寬度應為5.5米。│├──┼───────────────────────────┤│⑧│雙車道之車道寬度應為5.5米以上。│├──┼───────────────────────────┤│⑨│停車位坡度車道，禁止以迴轉盤設計取代自然行駛之迴車半徑│├──┼───────────────────────────┤│⑩│法定停車位8個（應為9個），為不合法審核設置。│├──┼───────────────────────────┤│⑪│停車位編號1至18，均為不合法設置。│├──┴───────────────────────────┤│四、其他與約定事項不符之瑕疵：│├──┬───────────────────────────┤│①│系爭編號12、13、14、15號停車位，依停車位買賣契約第8條│││約定：「雙方同意本買賣標的之產權處理、稅捐負擔、違約罰│││則、解約事項及其他約定，悉依所購本大廈預定買賣合約書中│││之約定處理。」，而依系爭房屋買賣契約第4條之㈠約定：「│││地下層另有獨立產權，除公共設施部分由各戶分攤外，其餘部│││分之所有權全部歸屬乙方或乙方指定之人所有。」足證：系爭│││停車位應有獨立之產權登記，惟實際上則無。│├──┼───────────────────────────┤│②│被上訴人於海報圖上佯稱明誠路高等法院對面有捷運「總站」│││，但事實上卻無。│├──┼───────────────────────────┤│③│被上訴人保證售與上訴人之店鋪Ａ1、Ａ2後方之法定空地，上│││訴人有「專用」權，惟事實上則無。│├──┼───────────────────────────┤│④│依系爭房屋買賣契約第4條之㈡約定：「屋頂除公共設施及法│││定空間外，其餘非屬共同使用部分，歸屬7樓所有人使用」，│││但事實上則無。│├──┼───────────────────────────┤│⑤│由系爭房屋地下室之牆、柱、樑到處鋼筋腐蝕、水泥剝落可知│││，其係因防水或ＲＣ材料、鋼筋保護層施工不良或鋼筋組立不│││依圖說施工所造成，且腐蝕程度亦已危及構造上之安全。│└──┴───────────────────────────┘