裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第3374號民事判決
裁判日期：民國99年12月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第3374號原告 吳永崎 訴訟代理人 黃銀河 律師複代理人 劉明益 律師
曹維芳 被告 劉和仁
翔譽建設股份有限公司法定代理人 林嘉蕾 共同訴訟代理人 曾朝誠 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告向臺灣板橋地方法院提起本件訴訟時，係請求被告分別給付原告各新台幣（下同）404,200元及法定遲延利息，嗣於民國99年5月11日臺灣板橋地方法院審理中之言詞辯論期日，則具狀擴張請求被告應分別給付原告各644,814元及法定遲延利息，此屬應受判決事項聲明之擴張，依前開規定，自應准許之。
貳、實體事項：
一、本件原告起訴主張：
（一）原告與訴外人 吳石 定等24人共有坐落臺北縣三重市○○段○○○○號、面積為850平方公尺之土地（下稱系爭土地），其中訴外人 吳石定 就共有土地之應有部分原為1/8（下稱系爭應有部分），而原告之應有部分為1/16。嗣訴外人吳石定將系爭應有部分，於97年5月23日以信託登記方式先出賣與被告劉和仁，而被告劉和仁在未通知原告行使優先承買權之情形下，即於97年8月8日再將系爭應有部分以買賣為登記原因而辦理所有權移轉登記與被告翔譽建設股份有限公司（下稱翔譽公司），被告翔譽公司嗣後再於97年12月5日將系爭應有部分以買賣為登記原因而移轉登記為訴外人吳石定及 吳陳勉 所有，被告劉和仁將系爭應有部分出賣與被告翔譽公司，及被告翔譽公司將系爭應有部分出賣與訴外人吳石定、吳陳勉之行為，均未曾通知原告行使土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權，自已對原告得享有之優先承買權造成損害。進而，原告在臺灣高等法院98年度上易字第622號民事事件審理中曾聲請就系爭土地為鑑價，依鑑價結果系爭土地於97年8月至12月間，每坪合理價格應為新台幣（下同）492,600元，即每平方公尺約為149,001元，則被告先後出賣系爭應有部分之合理總價應為15,831,400元（850平方公尺×應有部分1/8×149,001元≒15,831,400元），但被告劉和仁出賣系爭應有部分與被告翔譽公司，及被告翔譽公司嗣後又出賣系爭應有部分與訴外人吳石定及吳陳勉之價格均為5,514,375元，與市價差額達10,317,025元，因原告於系爭土地之應有部分為1/16，原告為此所受之損害分別為644,814元（10,317,025元×1/16＝644,814元），為此依民法第184條及土地法第34條之1第4項之規定，請求被告分別賠償原告前開差額之損害。並聲明：⒈被告劉和仁應給付原告644,814元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告翔譽公司應給付原告644,814元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述略以：被告劉和仁與訴外人吳石定間，雖係因信託契約而江系爭土地所有權移轉登記為被告劉和仁所有，但其等間事實上應係基於買賣契約之合意，故被告劉和仁將系爭土地出賣與被告翔譽公司時，自負有通知原告行使優先承買權之義務。又被告與訴外人吳石定間之系爭土地買賣契約事實上應未解除，此由系爭應有部分並未全部復登記為訴外人吳石定所有即可證，是原告得行使之優先承買權確係受有損害，且該損害內容即為2被告間及被告翔譽公司與訴外人吳石定、吳陳勉間所約定買賣價金與合理市價間差額之損害，另案所提出估價報告雖係針對系爭土地於97年4月間之市價估算，與被告翔譽公司迄97年8月始移轉登記與訴外人吳石定、吳陳勉之時間仍屬同一年度之移轉登記，前開估價應亦足適用。
二、被告則抗辯以：原告與訴外人吳石定等人所共有之系爭土地，因多年荒廢未用，又須繳交大額土地稅，系爭土地之共有人遂於96年7月7日在吳厝祖厝召開宗親會，並經全體共有人過半數之決議，以每坪480,000元出售系爭土地，雖原告無故未參加該次宗親會，惟訴外人吳石定嗣後有將該會議紀錄寄送與原告，原告應已知悉而得主張行使優先承買權。至於被告劉和仁與被告翔譽公司間之關係，實係被告翔譽公司為購買系爭土地，由被告劉和仁經仲介介紹與系爭土地共有人協調後，僅訴外人吳石定就系爭應有部分以每坪480,000元之價額出賣與被告劉和仁，並於97年4月10先日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭第1次買賣契約），再於97年5月23日以將系爭應有部分辦理信託登記與被告劉和仁之方式為交付後，再由被告劉和仁將之移轉登記與被告翔譽公司，其間被告翔譽公司及被告劉和仁已有曾多次通知原告表示訴外人吳石定已將系爭應有部分出售與被告劉和仁，並告知原告應向訴外人吳石定主張優先承買權，或將其應有部分出賣與被告劉和仁或簽訂合建契約，然因原告未主張優先承買權，被告劉和仁方於97年8月8日將系爭土地移轉登記與被告翔譽公司，嗣因被告劉和仁無法依系爭第1次買賣第1、9條約定與享有系爭土地應有部分共計1/2以上之共有人簽立買賣契約或合建契約，被告劉和仁才又依系爭第1次買賣契約約定，於97年9月20日與訴外人吳石定協議解除系爭第1次買賣契約，雙方並有簽立解約協議書為憑，但因無法以系爭土地買賣契約已解約作為系爭土地恢復登記之原因，才又以訴外人吳石定與被告翔譽公司間有買賣系爭應有部分之方式作為登記原因，將系爭應有部分移轉登記為訴外人吳石定所有，且應訴外人吳石定之要求將系爭應有部分之1/2即系爭土地之應有部分1/16改移轉登記為訴外人吳陳勉所有，實際上被告翔譽公司係為履行與訴外人吳石定間解約後應負回復原狀之義務，縱使如原告所主張2被告在系爭應有部分出賣時確未通知原告行使優先承買權，亦因系爭應有部分已回復登記為訴外人吳石定及其配偶吳陳勉所有，事實上並無出賣行為存在，原告本無土地法第34條之1第4項所規定之優先承買權存在。再者，系爭應有部分所出售之價額雖與市價有價差，然因不動產估價師對於同一標的物在同一期日價格之估計，有20%以上之差異時，始須重行估價，而系爭應有部分出售之價額與市價之價差僅在2%左右，與市價相當，應屬在容認之範圍，亦可認原告應未受有差價之損害。況原告於臺灣高等法院98年度上易字第622號民事案件審理中，僅表示若經通知行使優先購買權，則係想要改建等，而尚未有特定計畫，自亦無所失利益，且事實上訴外人吳石定在臺灣高等法院之前開事件中，亦表示可以每坪低於市價之480,000元，將系爭應有部分出售與原告，原告亦予拒絕，顯然原告並無意願買受系爭應有部分，縱使2被告有出售系爭應有部分之行為，仍未致原告受有無法取得預期利益等損害等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文，惟此所定共有土地優先購買權之行使，仍須以共有人有效出賣其應有部分於第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（參照最高法院65年台上字第2113號判例意旨），則本於同一法理，苟該共有人與第三人間之出賣行為，有得撤銷或解除契約之原因，在其他共有人行使優先承買權前即已其等撤銷買賣行為或解除契約或合意解除契約時，該買賣契約既已自始失其效力，其他共有人優先承買權此時自當無從依附。經查：
（一）本件兩造並不爭執：⑴系爭土地共有人之即訴外人吳石定曾於97年間將系爭應有
部分出賣與被告劉和仁，雙方為此簽立系爭第1次買賣契約書（即被證3），並於97年5月23日以登記原因為信託之方式移轉登記為被告劉和仁所有。
⑵被告劉和仁又於97年8月8日將系爭應有部分以買賣為登記原因而辦理所有權移轉登記與被告翔譽公司。
⑶被告翔譽公司於97年12月5日將系爭應有部分以買賣為登
記原因而移轉登記為訴外人吳石定及吳陳勉各所有1/16（即系爭應有部分之各1/2）。
⑷被告劉和仁將系爭應有部份移轉登記與被告翔譽公司，及
被告翔譽公司將系爭應有部分之各1/2分別移轉為訴外人吳石定、吳陳勉所有時，均未曾通知原告得行使優先承買權等事實。
上情並有原告所提出97年12月23日、98年3月31日所列印土地異動索引表，97年8月1日、98年3月31日所列印系爭土地登記謄本，及土地信託契約書影本，暨被告所提出被告劉和仁與訴外人吳石定間簽立之系爭應有部分買賣契約書影本1份為憑，自堪信屬實。
（二）其次，2被告雖均辯稱訴外人吳石定將系爭應有部分移轉登記與被告劉和仁前，系爭土地共有人曾召集會議並決議得以每坪480,000元之價格出售，及說明其他土地共有人有優先購買權，當日原告雖未到場，但嗣後有將該會議紀錄寄送原告等情，固有其提出之會議記錄影本一份供參，惟縱使被告所抗辯者屬實，以被告既自認訴外人吳石定於97年5月23日將系爭應有部分以信託為登記原因移轉登記為被告劉和仁所有時，雙方間之真意係在買賣系爭應有部分，則被告劉和仁嗣後將之移轉登記與被告翔譽公司時，即屬被告劉和仁應踐行通知斯時仍屬系爭土地共有人之ㄧ之原告行使優先承買權之問題，至於訴外人吳石定在之前與被告劉和仁間之買賣契約成立前曾否通知原告行使優先承買權一事，本與被告劉和仁嗣後移轉登記與被告翔譽公司者無涉，自難憑此謂被告劉和仁已有通知原告行使優先承買權。進而，依被告所述情節，被告劉和仁自訴外人吳石定處購入系爭應有部分時，雖已有嗣後再轉賣與被告翔譽公司之計畫，於97年8月8日且果以買賣為原因而辦理所有權移轉登記與被告翔譽公司，此時依土地法第34條之1第4項規定，被告劉和仁本應通知原告行使優先承買權卻故意未為，但仍須原告確因此受有損害，被告劉和仁始須對原告負侵權行為損害賠償責任，但查，被告已辯稱嗣後被告劉和仁與訴外人吳石定間就系爭應有部分之買賣契約業經解除，並提出被告劉和仁與訴外人吳石定於97年9月20日所簽立之解約協議書影本1份為證，且參諸被告所指書立該解約協議書之原因，係因被告劉和仁未能依系爭第1次買賣契約之約定，在簽約後5個月內購得系爭土地及同地段地2430-1地號土地所有權1/2以上，才依系爭第1次買賣契約約定辦理解約等情，亦與被告所提出系爭第1次買賣契約第1條所載內容相符，其等解約亦確係在約定之簽約逾5個月後，再參諸原告另曾訴請訴外人吳石定負損害賠償責任而經臺灣板橋地方法院以98年度重訴字第63號、台灣高等法院以98年度上易字第622號民事事件審理中，訴外人吳石定亦為相同陳述，被告劉和仁在該事件中亦曾以證人身分結證而為相同陳述，有該民事判決書影本之記載可稽，此均可見被告劉和仁所辯稱已於97年9月20日與訴外人吳石定間解除系爭第1次買賣契約一事，應屬實在，加之在該民事事件中，訴外人吳石定之子 吳卿曉復 有到庭結證稱與被告劉和仁解約後，係因土地登記方式無解約事由，才以被告翔譽公司與訴外人吳石定間之買賣原因方式辦理登記，又因訴外人吳陳勉將系爭應有部分1/2為贈與，經訴外人吳石定同意才另系爭應有部分1/2（即系爭土地1/16）與訴外人吳陳勉，有該民事判決書第7頁之記載可按，足見被告劉和仁與被告翔譽公司間就系爭應有部分之買賣契約關係，在被告劉和仁與訴外人吳石定合意解除系爭第1次買賣契約時，被告翔譽公司亦有同意與被告劉和仁解除彼此間之買賣契約，以利被告劉和仁得以將系爭應有部分返還與訴外人吳石定，亦即在原告以本件訴訟對被告劉和仁行使優先承買權前，2被告間就系爭應有部份之買賣契約即已解除，依前揭規定意旨說明，2被告間之買賣契約既因解除而自始不存在，原告因此即無何優先購買權可供主張行使，自亦難認原告有何受損害之可能，原告主張其有因被告劉和仁上開行為而受損害，並請求被告劉和仁負損害賠償責任，自乏理由。
（三）再者，關於原告復主張被告翔譽公司將系爭應有部分1/2移轉登記與訴外人吳石定，另1/2移轉登記與訴外人吳陳勉之部分，如前述，被告翔譽公司實係在與被告劉和仁間之買賣契約解除後，為履行回復原狀義務而依被告劉和仁指示，而被告劉和仁則係依訴外人吳石定之指示，為配合訴外人吳石定履行贈與系爭應有部分1/2與訴外人吳陳勉之緣故，方指示被告翔譽公司逕將系爭應有部分各1/2分別移轉登記與訴外人吳石定、吳陳勉所有，亦即被告翔譽公司上開將系爭應有部分移轉登記與訴外人吳石定、吳陳勉之債權原因關係，並非其等間實際上有何買賣關係存在，而係基於履行對被告劉和仁應負之解約後回復原狀義務所為，原告自無因此得對其主張土地法第34條之1第4項優先承買權之餘地，更無因此對原告造成優先承買權受損之結果，是原告請求被告翔譽公司對其負侵權行為損害賠償責任，仍無依據。
綜上所述，既難認原告就2被告究系爭應有部分所為移轉登記行為，在本件起訴時尚有何得主張之土地法第34條之1所規定優先承買權存在，自難認原告主張有優先承買權受損者屬實，遑論就被告翔譽公司部分，被告翔譽公司移就系爭應有部分之移轉登記行為，亦非為出賣與他人，被告翔譽公司因此未通知原告行使優先購買權，並無何故意不法之行為可言，原告請求2被告應對其負侵權行為損害賠償責任，實屬無據。
四、從而，原告依民法第184條關於侵權行為規定，訴請2被告分別賠償其各644,814元，並加計法定遲延利息，均無理由，應予駁回。至於原告假執行之聲請，亦因而失所依附，不應准許之。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年12月17日
民事民七庭法官林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年12月17日
書記官黃靖雅