臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 104年度花簡字第99號
原 告 莊當
訴訟代理人 王政琬 律師
被 告 徐惠瓊
訴訟代理人 吳秋樵 律師
被 告 王鵲森
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105年5月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：花蓮縣壽豐鄉○○○○○○段000地號（重測前
為豐田段1662號）應有部分6分之5土地（下稱系爭土地）係
原告向訴外人 張東昌 於民國89年4月13日所買入並登記在案
，而同筆土地應有部分6分之1則為另一所有權人即訴外人張
乃日所有。依花蓮縣政府公布「非都市土地建管日期一覽表
」，壽豐鄉非都市土地於74年11月16日之後限禁建。坐落豐
裡段766、767、768、769等地號土地均在74年11月16日前就
已自761地號分割而出並興建房屋，並領有所有權狀。惟被
告徐惠瓊係於82年12月24日向訴外人 張游寶鳳 購入761地號
土地地約40坪，並蓋滿40坪建物（下稱系爭建物），此有土
地買賣契約書可證。被告王鵲森則於91年間在761地號土地
搭蓋鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），上開建物及鐵皮屋均於74
年11月16日之後所搭蓋，依上開「非都市土地建管日期一覽
表」之規定，因系爭土地為限、禁建，且無法分割而無法取
得所有權，亦即該建物及鐵皮屋均為違建物，則被告對系爭
土地自無合法之權源。然被告在系爭土地建搭蓋房屋及鐵皮
屋，均係無合法權源，而為無權占有，不法占用原告系爭土
地各156.80、97.33平方公尺，業已嚴重影響原告所有權之
行使。原告買受系爭土地時亦不知被告已在其上蓋有地上物
。爰依民法第767條及第821條規定，提起本訴，並聲明：㈠
被告徐惠瓊應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除（如卷附土
地複丈成果圖A所示紅色斜線部分，面積156.80平方公尺）
，並將占用之土地清空返還於原告及其他共有人；㈡被告王
鵲森應將坐落系爭土地上之系爭鐵皮屋拆除（如卷附土地複
丈成果圖B所示斜線部分，面積97.33平方公尺），並將占用
之土地清空返還於原告及其他共有人；㈢原告願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告徐惠瓊部分：
⒈被告徐惠瓊之母 鍾味妹 於66年9月18日向前地主張游寶鳳（
原告之前手張東昌之母，張東昌係繼承取得）購買系爭土地
之部分（即系爭建物之坐落基地範圍及豐田段第1662-8地號
土地等範圍），此有不動產買賣契約書乙式可參，並由被告
徐惠瓊之父 徐傳金 於其上先蓋房屋使用（即門牌號碼豐裡二
街27號），並先取得該建物坐落基地部分之土地而移轉登記
。時至82年間，張游寶鳳又藉故要求被告徐惠瓊須另行購買
系爭建物之坐落土地，被告徐惠瓊雖明知其母已經於66年間
向其購買且付清價金，為免衍生事端，遂與張游寶鳳另行就
系爭占用範圍之土地簽立買賣契約書，此亦有不動產買賣契
約書乙式可參。系爭土地因受限於法令限制一直無法辦理分
割而移轉登記，而張游寶鳳死亡後即由其子張東昌等人繼承
，並於89年間以出賣為原因移轉六分之五之所有權於原告。
原告購買系爭土地之時，出賣人張東昌必明知系爭土地上已
有被告徐惠瓊之系爭建物，衡情應會告知原告，且原告亦會
至土地之現場查看，當屬明知系爭土地上有建物之情形，竟
仍予買受，取得所有權後竟要求被告拆屋還地，顯屬權利之
濫用。
⒉本件被告於原告受讓之系爭土地上早已興建系爭建物，且所
使用之面積非微，此應為原告所明知或可得而知，依大法官
釋字第349號之意旨，應可對抗原告；依據該號部分不同意
見書所事之法律見解，應該由原告就其「非明知」或「非可
得而知」之變態事實，負舉證責任。另依據臺灣高等法院10
1年上字第680號民事判決意旨，似乎傾向應由原告就其非明
知或非可得而知負舉證責任。再依據臺灣高等法院102年上
字第1062號民事判決意旨，亦指向被告無需就原告為明知或
可得而知之情形負舉證責任之精神，物的受讓人如果購買系
爭土地時，已經知悉系爭土地有占有的物，或者是占有的人
，行使民法767請求權時，原來之占有人就可以依據與原出
讓人之占有關係來對抗現在所有權人，這個是一個債權相對
性之物權化，為了要調和物之最高效益以及債權相對性之公
平性。而依證人 張美美 所述，原告或證人於購買系爭土地時
，有至現場查看土地現況，且前手張東昌也明確告知部分土
地已出售予他人使用，所出售之土地範圍並不包含被告現所
占用之範圍，然因土地辦理應有部分移轉登記所致無從分割
，故原告以其所沒有購買之土地範圍，但客觀外觀權利上包
含土地之全部請求拆屋還地顯然違反誠實信用之方法行使權
利，應予駁回等語，資為抗辯。
⒊並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵被告願供擔保請求宣告免於假
執行。
㈡被告王鵲森部分：
⒈訴外人張東昌於85年將系爭土地賣給證人張美美，證人張美
美又於91、92年間賣給原告。原告所指之綠色鐵皮屋是被告
王鵲森所蓋，鐵皮屋坐落之土地是其父親 王順興 向張游寶鳳
所買，並經過公證，因為當時地不能分割，所以沒有辦理登
記，當初既是跟前手購買，原告也知道其有合法占有權源。
本件是因為原告要買賣土地無法申請農用證明，所以才會提
告，原告因認知問題提告，且要其負擔訴訟費用，並不合理
等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件系爭土地原為訴外人張東昌所有，於85年5月16日出售予
訴外人張美美，嗣於89年4月24日移轉登記予原告，被告二人
在系爭土地上分別有如本院卷㈠第94頁土地複丈成果圖所示之
A、B二部分之系爭建物及系爭鐵皮屋占用等情，有土地登記謄
本、異動索引、舊土地登記簿謄本分別在卷可稽，並經本院會
同花蓮縣花蓮地政事務所至現場履勘後，繪有上揭土地複丈成
果圖在卷足憑，此部分之事實，自堪認定。
㈡按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特
定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如
物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以
之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而
對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）
。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目
的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用
，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已
具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為
公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人
繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之
民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人
占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓
人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等
公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書
暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字
第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號民事
裁判參照）。經查，本件被告均抗辯系爭建物及系爭鐵皮屋所
坐落之土地，分別為被告徐惠瓊、被告王鵲森之父王順興於82
、83年間向當時所有權人張游寶鳳（即張東昌之母）買受一情
，有原告所提被告徐惠瓊提出土地買賣契約（參本院卷㈠第55
頁至59頁）、被告王鵲森提出不動產買賣契約、本院83年度認
字120號認證書（參本院卷㈠第147頁至第154頁）為據，並經
本院依職權調取上揭認證書查核無訛。是被告確曾向張游寶鳳
購買系爭建物及系爭鐵皮屋所坐落之豐裡段761地號部分土地
無訛。而豐裡段761地號土地嗣由張東昌等人繼承並經買賣及
變更為分別共有，而由張東昌取得系爭土地、 張乃日 取得豐裡
段761地號土地應有部分6分之1，嗣張東昌再將系爭土地出售
予張美美，再由張美美出售予原告一情，有土地登記簿謄本、
異動索引分別在卷可稽。而證人張美美於本院審理時到庭證稱
：伊曾向張東昌購買系爭土地，當時總共有伊、原告、訴外人
陳宗琳 三人合買投資，當初伊等三個人合買時，合買的土地有
兩三筆土地，因為只有伊有自耕農資格，其他二人沒有，所以
把土地都登記在伊名下，當時有約定如果將來法令修改，不用
以自耕農身分持有時，就要分土地，同時也都在各該土地上設
定抵押作為擔保，所以後來在法令修改後，就把土地都分好了
。當初伊向張東昌買系爭土地時，張東昌有告訴我們有部分的
地已經賣掉，但沒有告訴我們土地上有房子。因為當時伊買的
該整筆土地1千多坪中的750坪，因為應有部分是六分之五，買
的時候，伊等三個合資的人都有去現場看過，且買賣範圍亦不
包括張游寶鳳已出售他人部分等語明確。另經證人當庭繪製當
時向張東昌購買土地範圍結果，未包括被告主張已向張游寶鳳
購買的土地範圍一情，亦有證人張美美手繪土地購買範圍圖附
卷足憑（參本院卷㈠第11頁）。足見原告於購買系爭土地之範
圍本不包括被告二人系爭建物及系爭鐵皮屋所坐落之範圍，且
原告、證人等人當時均知豐裡段761地號土地上原地主已有將
部分土地出售予他人甚明。則依前揭說明，原告實際上買賣土
地之範圍，根本未包括被告所占用之部分，為原告所明知，本
件被告所建系爭建物及鐵皮屋所坐落之土地僅係因法令限制而
無從分割移轉登記予被告而已，難謂被告係對原告有無權占有
之情事。從而，原告僅以其為761地號土地之登記名義人訴請
被告二人應拆除系爭建物及系爭鐵皮屋，即屬無據，亦有違誠
信原則，而難以憑採。
四、綜上所述，原告主張為不足採，被告抗辯則屬可信。故原告
依民法第767條第1項規定，起訴請求被告應將系爭建物及系
爭鐵皮屋拆除，將土地返還原告，為無理由，應予駁回。其
假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國105年6月17日
花蓮簡易庭法官林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國105年6月17日
法院書記官王誠億