裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上字第186號民事判決
裁判日期：民國105年08月10日
裁判案由：給付價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上字第186號上訴人 林品樺 （原名 林秀英 ）訴訟代理人 詹漢山 律師複代理人 陳冠宇 律師被上訴人 童木華 訴訟代理人 劉有德 律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105年3月4日臺灣臺中地方法院104年度訴字第947號第一審判決提起上訴，本院於105年7月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面被上訴人於原審主張本件買賣契約之當事人為被上訴人與原審共同被告 張立國 （下稱張立國），而訴請張立國應與上訴人就本件買賣價金之尾款負連帶給付責任部分，經原審判決駁回被上訴人對於張立國之請求，被上訴人就該部分並未聲明不服，則該部分已告確定，不在本院審理範圍，以下茲不贅述其相關內容，合先敘明。
貳、兩造主張
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國103年3月11日與被上訴人簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○段○○○號土地（面積62平方公尺，權利範圍2分之1，下稱系爭89地號土地），及同地段95-16地號土地（面積72平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭95-16地號土地），及前開土地上之同地段619建號之建物（總面積184.81平方公尺，陽台7.9平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000巷00弄0號之房屋，下稱系爭建物）（以上合稱系爭不動產），全部價款為新臺幣（下同）305萬元。除了訂約時由張立國給付訂金30萬元外，其餘尾款275萬元則約定於土地過戶完成時一次付清。而系爭不動產業已移轉予上訴人所指定之登記名義人 王啟宗 完畢，並已由王啟宗於103年12月11日將系爭89地號土地應有部分10分之3、系爭95-16地號土地全部及系爭建物全部移轉予訴外人阮○水，另於103年11月26日將系爭89地號土地應有部分10分之7移轉予訴外人謝○男；依上開兩造買賣之約定，上訴人即應將尾款275萬元給付被上訴人，惟迄今仍未為給付。又上開275萬元尾款扣除被上訴人代收張立國另向訴外人童○美買受房地所交付之訂金30萬元，尚餘245萬元尾款未為給付，爰依不動產買賣契約關係及系爭買賣契約第7條第1款約定，請求上訴人為給付。
㈡上訴人在原審及本院上訴理由狀中已自認係系爭不動產之買
受人，即應負給付買賣價金之責任。又本件買賣之出賣人為被上訴人乙節，業據證人陳○德、證人即代書顏○華於原審證稱屬實；訴外人龔○松雖原係向被上訴人訂購系爭不動產之人，然後來退定，並未實際購買，系爭土地及建物仍屬出資起造之被上訴人所有，被上訴人自有權再行出賣，至龔○松嗣到場補簽名只是在完成被上訴人出賣系爭不動產之手續而已，並非表示龔○松即為出賣人，被上訴人僅為代理人。再系爭買賣契約上首頁之土地出賣人雖載為 陳建二 之繼承人及 陳茂寅 等，然陳建二之繼承人與陳茂寅於訂立系爭買賣契約時並無在場，亦據證人陳○德及顏○華於原審證述甚詳，其等既均未到場，如何能為出賣人？且被上訴人亦有在系爭買賣契約尾頁之出賣人欄位簽名，足見本件出賣人確為被上訴人至明。
㈢本件買賣之房地係被上訴人與原地主陳建二及陳茂寅所合建
，當時約定由地主提供土地，由被上訴人投資興建房屋，房屋位置不分，共同出售，就賣得之價款依被上訴人取得百分之60，地主取得百分之40之比例分配；其後，雙方又合意改以依被上訴人所建造之房屋棟數比例（被上訴人2、地主1）分配。而陳建二部分，因已取得被上訴人所建造坐落上開地段95-19地號土地上一棟房屋之房地所有權，然未依約將被上訴人分得之二棟房地之同地段95-16、95-17地號之土地所有權移轉登記予被上訴人，經被上訴人訴請履行契約，業經原法院92年度簡上字第351號判決確定，陳建二應將前揭二筆土地所有權全部移轉登記予被上訴人在案。而土地之出賣人並不以所有權人為限，陳建二既應將該二筆土地全部所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人自可處分出賣該二筆土地。今陳建二之繼承人既已將被上訴人所出賣予上訴人部分之系爭土地所有權移轉登記予上訴人所指定之王啟宗，被上訴人土地所有權之交付行為即已由陳建二之繼承人直接代為履行完畢，則被上訴人請求上訴人給付本件買賣價金即無不當。另關於陳茂寅部分，同上所述，被上訴人亦已依約將所出資起造坐落上開地段89-4地號土地上所建造之房地所有權移轉予陳茂寅所有，陳茂寅依合建契約亦應將合建在內之同段89地號土地所有權移轉登記予被上訴人。而陳茂寅亦已將該89地號土地上訴人所買受部分直接移轉登記予上訴人所指定之王啟宗，則被上訴人此部分土地所有權之交付行為亦已由陳茂寅直接代為履行完畢，被上訴人請求上訴人給付本件買賣價金，自無不當。
㈣綜上，爰於原審聲明：⒈上訴人及張立國應連帶給付被上訴
人245萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人及張立國之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：㈠系爭買賣契約上明確記載，系爭不動產買賣之買方為上訴人
；賣方為龔○松、陳茂寅、陳建二之繼承人等，系爭買賣契約上之買方與賣方並未出現本件被上訴人之名義。顯見，系爭不動產買賣之當事人應僅為上訴人及龔○松、陳茂寅、陳建二之繼承人等，而不包括被上訴人。又證人顏○華於原審已明確證稱被上訴人係「代表這些人簽約」、「代理這些人」進行本件不動產買賣行為等語，益見被上訴人並非系爭不動產買賣契約之當事人。倘如被上訴人所述伊為系爭買賣契約之買賣標的物所有權人，其何以仍須於系爭買賣契約上書寫除被上訴人外之陳茂寅、龔○松、陳建二之繼承人等，並於陳茂寅簽名處旁邊書寫被上訴人之名稱？甚僅於系爭買賣契約之最後頁方有簽署姓名，而無於封面頁一併簽署姓名。顯見，被上訴人係以代理陳茂寅等人之名義簽名於系爭買賣契約。
㈡退步言，倘認被上訴人為系爭買賣契約之出賣人，因其並非
系爭不動產之所有權人，就系爭不動產無從處分，亦構成給付不能之情形。縱依被上訴人所提原法院92年度簡上字第35
1號確定判決，被上訴人得請求移轉登記所有權之土地亦僅為系爭95-16地號與同段95-17地號土地，至系爭89地號土地所有權自始至終均為陳茂寅所有，是被上訴人所認知之欲出賣標的物應僅有系爭95-16地號土地，而不包含系爭89地號土地，故於本件自不得要求上訴人給付系爭89地號土地之買賣價金，而只得請求系爭95-16地號土地之買賣價金。又依原法院92年度簡上字第351號判決理由中，不爭執事項第三項所載：「……；系爭土地上及其上第619、563號建號房屋部分，上訴人（即本件被上訴人）則已分別出賣予訴外人龔○松、紀○李，且第619建號房屋部分並以龔○松為起造人」等語；足見，系爭買賣標的物中之系爭建物，其所有權人確為龔○松。基此，龔○松既於系爭買賣契約親自簽署伊之姓名於契約書上，則龔○松當係出於自己之意思出賣其所有之建物，被上訴人當不得享有系爭建物之買賣價金利益。是以，被上訴人請求上訴人給付系爭建物之買賣價金，亦無理由等語，資為抗辯。並於原審聲明：駁回被上訴人之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：本件不動產買賣契約書上首頁之記載，買方為上訴人，賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松。而最末頁記載買方為上訴人、賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松及被上訴人。
二、兩造爭執之事項：㈠本件買賣契約之當事人為何人？㈡被上訴人主張依系爭不動產買賣契約第7條之約定，上訴人
為張立國指定之第三人，上訴人應與張立國負連帶責任？㈢被上訴人起訴主張上訴人與張立國應連帶給付245萬元之買
賣價金尾款，有無理由？
伍、本院得心證之理由
一、有關系爭買賣契約之買受人為何人部分，被上訴人於原審起訴主張：上訴人與張立國於103年3月11日向伊購買系爭不動產，並請求上訴人與張立國應連帶給付伊系爭買賣價金之尾款245萬元等語（見原審卷㈠第6-7頁）；再於原審104年6月18日言詞辯論期日陳稱：「本件買受人為張立國，出賣人為童木華，林秀英為張立國指定之登記名義人」等語（見原審卷㈠第46頁反面）；嗣於本院105年6月7日準備程序時改稱：伊絕對是系爭買賣契約的出賣人，且依系爭買賣契約書，伊是於103年3月11日簽約，當天張立國有在場，但林秀英不在場，伊是要與張立國買賣系爭不動產的，並非與林秀英買賣；當時是賣方先在系爭買賣契約書上簽名的，後來才由張立國的代書於買方欄位簽名、蓋章，伊是要出賣給張立國，但伊不認識字，伊不知道張立國的代書在買方欄位簽林秀英的姓名及蓋林秀英的印章等語（見本院卷第31頁反面）；復於105年7月14日具狀改稱：上訴人在原審已自認係為系爭不動產之買受人，即應負給付買賣價金之責任等語（見本院卷第47頁），可知被上訴人最終係主張上訴人為系爭買賣契約之買受人。而上訴人對其為系爭買賣契約之買受人，始終未予爭執（見本院卷第24頁）；且參諸證人即擬定系爭不動產買賣契約書之代書顏○華於原審證稱：簽約當天，上訴人坐在一樓，上訴人有告訴伊，她是買方，她全權委託張立國簽訂系爭買賣契約等語（見原審卷㈠第228頁正、反面），堪認上訴人應為系爭買賣契約之買受人。
二、再者，被上訴人主張伊為系爭買賣契約之惟一出賣人，而非代理陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松出賣系爭不動產等語；然為上訴人所否認。經查：
㈠被上訴人前曾於92年間訴請陳建二履行契約，嗣經原法院於
93年4月30日以92年度簡上字第351號判決陳建二應將系爭95-16地號土地與同地段95-17地號土地全部辦理所有權移轉登記予被上訴人，並於該判決理由中之兩造不爭執事項第三項記載：「……；系爭土地上及其上第619、563號建號房屋部分，上訴人（即本件被上訴人）則已分別出賣予訴外人龔○松、紀○李，且第619建號房屋部分並以龔○松為起造人」等語，而該判決已告確定；惟被上訴人於前開判決確定後，迄未持該確定判決書辦理系爭95-16地號土地與同地段95-17地號土地所有權移轉登記予被上訴人。再者，本件買賣於103年3月11日簽約時，系爭89地號土地登記為陳茂寅所有；系爭95-16地號土地登記為陳建二所有；系爭619建號建物則登記為龔○松所有等情，業據被上訴人提出該份判決書暨確定證明書等影本各1份為證（見本院卷第53-58頁），並有系爭土地及建物之登記謄本及地籍異動索引附卷可稽（見原審卷㈠第69-70、75-76、78-79頁），復為兩造所不爭執，堪認被上訴人依前開確定判決所得請求陳建二辦理所有權移轉登記者，僅為系爭95-16地號與同段95-17地號土地而已；且被上訴人迄未持該確定判決書辦理該二筆土地所有權移轉登記予被上訴人；至系爭89地號土地及系爭619建號建物所有權則自始至終均各為陳茂寅、龔○松所有。
㈡其次，觀諸系爭買賣契約書之內容，其上第1條土地及建物
標示欄，分別記載系爭89地號土地為陳茂寅所有、系爭95-16地號土地為陳建二所有、系爭619建號建物為龔○松所有；其首頁記載買方為上訴人，賣方為陳茂寅、陳建二、龔○松；另其最末頁立契約書人欄則記載買方為上訴人、賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松及被上訴人等情，業據被上訴人於原審提出系爭不動產買賣契約書影本1份為證（見原審卷㈠第15-21頁），復為兩造所不爭執，應可採信。㈢且證人陳○德於原審證稱：「（該份不動產買賣契約後方，
仲介人陳○德是否為您親自簽名？）是的」、「（簽約當時情況是什麼？可否詳述？）當時是童木華與張立國簽約，顏代書負責整理買賣契約書，最後由我本人簽立見證人，就是這樣」、「（為何原告童木華要在這份不動產買賣契約書後面簽名？）因為童木華聲稱本建物之所有權還是在他的手裡」、「（請問童木華與張立國簽了什麼約？【提示被證一，並告以要旨】）童木華與張立國所簽立的契約就是被證一所示的不動產買賣契約書。張立國在系爭契約到底簽在哪裡我不清楚」、「（在洽談過程中都是由原告童木華與張立國洽談？賣方之買賣條件是否由原告決定？龔○松參與幾次之洽談？還是只有最後一次到代書處簽約時才到場？）童木華沒有出面，都是由我跟張立國洽談價金的問題，最後一次103年3月11日簽約的時候他們才見面。賣方的買賣的條件是由童木華決定。只有簽約以後龔○松才參與一次洽談，因為龔○松原是向童木華訂購本建物，後來因無法做本建物之基地移轉登記，所以龔○松就退定，才全權由童木華來做本建物之買賣」、「（契約書上最後面之買方林秀英之名字誰寫的？林秀英有在場？在洽談買賣條件時有無在場？）我不知道。當時我們在張立國烏日辦公室二樓簽約，聽說林秀英在樓下。洽談系爭買賣條件時林秀英並未在場」、「在簽約當時並不很瞭解原告童木華與地主陳茂寅、陳建二之繼承人之間有糾紛存在。是簽約後，本人才由童木華及張立國委任去找陳茂寅、陳建二之繼承人（當時是由當地里長陳里長出面代表協調）才瞭解系爭糾紛所在。一開始時，開價很高，最後土地部分的買賣價金是由張立國與陳茂寅及陳建二繼承人決定，至於最後土地部分的價金我不知道」、「本件系爭土地及建物之買賣，是童木華委任本人向張立國先生介紹，但童木華並未全部告知原建物與地主合建之糾紛內容」、「建物權狀是童木華拿出來的，土地權狀童木華並沒有拿出」等語（見原審卷㈠第204-207頁）。另證人顏○華亦於原審證稱：「就是簽約的時候，童木華提供這個不動產要來辦理買賣契約，他聲稱這個房子是他的房子，只是登記名義人不是他，因為是合建，房子沒有蓋到完成」、「（被證一上面所呈現系爭不動產買賣，你參與哪個部分？）就是簽約的時候，童木華提供這個不動產要來辦理買賣契約，他聲稱這個房子是他的房子，只是登記名義人不是他，因為是合建，房子沒有蓋到完成」、「（簽約當時你幫忙處理這份契約書，當時買賣雙方有哪些人在場？）簽約當天有陳○德、童木華、張立國在場，林秀英本來坐在一樓，談的時候我還沒有到，他們是在一樓，要簽約時才上二樓，林秀英都委託張立國，林秀英都在一樓」、「（對被證一上面所記載買方是誰？賣方是那些人？【提示被證一，並告以要旨】）買方是林秀英，因為是林秀英委託張立國買這個房子，土地有兩位名義人，陳建二過世，房屋是龔○松，因為當天只有童木華來，這些人都沒有到場，當天先拿30萬元先簽約，事後這些人再請他們陸續來，童木華聲稱說房子是他蓋的，也是他的，他說要拿來出賣請陳先生介紹，所以那天這些人沒有來，本來我們是不可以簽，後來童木華說要叫他要們來補簽，所以當天先簽了這份契約書」、「（契約書最後面誰簽名？）當下童木華代表這些人簽約，全部的名字都是我們寫的，最後一頁，陳先生是他簽的，童木華跟龔○松是他們各自簽的，其他這些是我寫的，這不是簽名的意思，我先書寫，童木華說要代理這些人，簽約時候童木華認定這個房子是他的」、「（最後一頁後面林秀英的部分？）買方林秀英的姓名、地址、身分證、印章都是我寫、我蓋的」、「（賣方陳茂寅、陳建二的繼承人、龔○松，這些地址、身分證號碼、仲介人的地址都是你替他們寫的？下面童木華自己簽的名、龔○松後來有簽名？）是的。童木華自己簽名，龔○松再來簽名，陳○德有自己簽名，其他的都是我寫的」等語（見原審卷㈠第208-209頁）。衡諸證人顏○華於原審證稱於簽約當時，被上訴人係「代表這些人簽約」、「代理這些人」進行本件不動產買賣行為等語，此核與系爭買賣契約書之首頁記載買方為上訴人，賣方為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松乙節，互相符合。況且倘若如被上訴人所稱伊為系爭買賣契約之惟一出賣人，則何以於系爭買賣契約最末頁之賣方欄位，除由被上訴人簽名外，尚須書寫陳茂寅、陳建二之繼承人之姓名，事後還須由龔○松出面補簽名？另參諸被上訴人於本院105年7月27日言詞辯論期日陳稱：「……所以龔○松後來補簽名只是完成買賣契約手續而已」等語（見本院卷第65頁反面），倘若如被上訴人所稱伊為系爭買賣契約之惟一出賣人，則本件買賣由被上訴人自行以出賣人身分簽約即可，自無由龔○松出面補簽名，以完成系爭買賣契約手續之必要。可知龔○松既為系爭建物之所有權人，復於系爭買賣契約書最末頁立契約書人之賣方欄位親自簽名，則龔○松當係出於自己之意思出賣其所有之建物。是以，被上訴人主張伊為系爭建物之出賣人，尚非事實，難以遽採。又依前揭證人陳○德之證詞，顯見於系爭買賣過程中，土地部分的買賣價金最後是由張立國與陳茂寅及陳建二之繼承人所決定，倘若如被上訴人所稱伊為系爭買賣契約之惟一出賣人，則本件買賣價金由被上訴人自行決定即可，自無由陳茂寅及陳建二之繼承人決定系爭土地之買賣價金之理。
㈣據上各節，堪認被上訴人係代理系爭不動產所有權人即陳茂
寅、陳建二之繼承人、龔○松等人，出面與上訴人簽訂系爭買賣契約，且係以陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松等人之代理人名義，在系爭買賣契約書最末頁立契約書人之賣方欄位簽名，陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松始為系爭買賣契約之出賣人。
三、綜上所述，系爭買賣契約之出賣人應為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松等人；而被上訴人僅為陳茂寅、陳建二之繼承人、龔○松等人於本件買賣之代理人，尚非系爭買賣契約之出賣人。從而，被上訴人依不動產買賣契約關係及系爭買賣契約第7條第1款約定，請求上訴人給付系爭買賣價金之尾款245萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。被上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。原審未查，就此部分遽為被上訴人勝訴判決，並依兩造陳明，酌定相當供擔保金額為准免假執行之宣告，自有未當。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國105年8月10日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官朱樑法官許秀芬以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官吳麗琴中華民國105年8月11日