裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第1639號民事判決
裁判日期：民國106年01月12日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第1639號原告 胡哲銘 訴訟代理人 黎銘 律師被告 黃俊杰
何相堂 何相華 何俊毅 謝傳 周 林德旺 （即 林陸艷姿 之繼承人； 林慧雯 、 林俊隆 、 林俊明 （即林陸艷姿之繼承人；林慧雯、林俊隆、上3人共同訴訟代理人 莊劍郎 律師
翁瑞麟 律師上1人複代理人 白玉蘋 律師
吳卓葳
參加人 何麗玲 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地（面積七十四平方公尺），應分歸被告共同取得，並各按如附表「分割後應有部分比例」欄所示比例維持共有。
二、被告何相堂應補償原告新臺幣陸佰零陸萬貳仟貳佰貳拾伍元。
三、訴訟費用由兩造按如附表「原應有部分比例」欄所示比例分擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；前項書狀，並應送達於他造；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第66條、第58條第1項分別定有明文。查被告 謝傳周 、林德旺、林俊明等人前具狀陳稱略以：何麗玲原為臺北市○○區○○段○○段000000地號土地（下稱系爭土地）應有部分12分之1（下稱系爭應有部分土地）之所有人，並有一建築在系爭土地上之房屋出租使用，嗣以買賣方式將系爭應有部分土地輾轉由原告繼受取得，故依民法第425條之1、土地法第104條之規定，原告所有之系爭應有部分土地與何麗玲所有之上開房屋間應有法定租賃權，且何麗玲於系爭應有部分土地出售時，亦有優先購買權，屬對於本件訴訟有法律上利害關係之第三人，爰請求通知何麗玲參加訴訟等語（見本院卷㈠第52至54頁）；嗣本院乃依法告知何麗玲本件訴訟（見本院卷㈠第180、181頁）。而何麗玲受告知訴訟後，已於民國105年12月22日聲請參加訴訟，並表明參加訴訟之相關陳述（詳見本院卷㈡第65至69頁），且原告、被告何相堂、謝傳周、林德旺、林俊明等人復表示對於何麗玲之參加無意見（見本院卷㈡第65頁），其餘被告亦均未聲請本院駁回其參加，是應堪認何麗玲就本件訴訟屬有法律上利害關係之第三人，其聲請參加訴訟尚屬適法，爰將其列為本件訴訟之參加人。
二、被告黃俊杰、何相華、何俊毅等人均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地（地目溝、面積74平方公尺）為兩造所共有，應有部分各如附表「原應有部分比例」欄所示。兩造就系爭土地並無不分割之約定，且不能協議決定分割方法。又本件不動產估價師就系爭土地所為價格鑑定，係參考鄰近其他不動產買賣價格，並非實際市場價值，市場價值應由市場機制決定。系爭土地坐落臺北市士林區士林夜市繁華商業區，價值高昂，原告係於104年5月7日以新臺幣（下同）8,000,000元之價格向訴外人 李宛津 購買系爭應有部分土地，故本件估價報告書評估結果實略低於市價。再本件倘僅就原告應有部分變價分配，勢影響應買人買受意願及價格，且共有關係趨於複雜，有礙社會經濟發展，故原告認應以原物變價分配，使共有關係消滅，應買人買受價格提高，有益於被告所得價金之分配；縱認以原物變價分配不可採，亦請以由被告補償原告8,000,000元之方式而為分割。爰依民法第824條第2項、第3項等規定，訴請裁判分割系爭土地等語。並聲明：
兩造共有之系爭土地，請准分割。
二、被告及參加人抗辯：㈠被告何相堂、謝傳周、林德旺、林俊明及參加人等人（下稱被告何相堂等人）部分：
⒈被告謝傳周、林德旺與訴外人 何榮輝 於76年間合資投標取得
系爭土地，並於76年3月6日登記應有部分各3分之1，且共同出資在系爭土地上興建未辦保存登記之建物，並分隔為13間房屋，門牌號碼各為臺北市○○區○○路○○號、臨0-0號、臨0-0號、臨0號、臨0-0號、臨0-0號、臨0號、臨0-0號、臨0-0號、臨0號、臨0-0號、臨0-0號、臨0-0號，由該3人分別共有。嗣該3人於81年間簽立分管協議，約定上開臨0-0、臨0-0、臨0、臨0-0號房屋由被告謝傳周使用收益，上開臨0-0號、臨0號、臨0-0號、臨0-0號房屋由何榮輝使用收益，上開臨0號、臨0-0號、臨0-0號、臨0-0號房屋由被告林德旺使用收益，上開臨3號房屋則由該3人共同使用收益，多年來均相安無事。
⒉本件被告均同意就系爭土地應有部分12分之11維持共有，自
應以原物分割為原則；至於系爭應有部分土地應採變價方式分割，將價金分配予原告取得，且因被告有優先購買權，實際上可減少共有人人數1人，實質上亦有簡化共有關係之效果。況若原告果真以8,000,000元價格購買系爭應有部分土地，亦認其市場價值達8,000,000元，則更應將系爭應有部分土地變賣，將價金分配予原告取得，而不應破壞共有關係等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告黃俊杰、何相華、何俊毅等人則均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。查系爭土地之地目為溝，並無因物之使用目的不能分割之情形，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷㈠第134頁）；而原告主張兩造就系爭土地並無不分割之約定，且不能協議決定分割方法等節，並為被告所不爭執，堪信為真實。是依上開規定，原告訴請裁判分割系爭土地，即無不合。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點在於：系爭土地以何種分割方法分割為適宜？（見本院卷㈠第209頁）茲分述如下：
㈠按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求
，命為下列之分配：⑴以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第
4項分別定有明文。又⑴分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）；⑵所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難（如法律上禁止細分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配所獲分配之共有物極少，致難以利用）之情形（最高法院104年度台上字第1792號判決意旨參照）；⑶所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第223號判決意旨參照）；⑷民法第824條有鑑於共有物之性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項前段之規定，如原物分配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人。又法院為裁判分割時，如因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，仍有維持共有之必要，同法第824條第4項，已賦予法院得對該部分仍維持共有之權限，以符實際並得彈性運用（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）；⑸就共有物之分割，原則上應以原物分配於各共有人或部分共有人；於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人，尚不得僅因共有人人數眾多，或部分共有人應有部分所占比例不高，依其應有部分無法分得足供建築用之土地，即逕將共有土地為變價分割，而不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人或於生活上對共有物有密切依存關係之共有人之利益（最高法院102年度台上字第483號判決意旨參照）。
㈡查系爭土地總面積為74平方公尺（22.3850坪），地形不規
則，土地寬度約27公尺、平均深度約3公尺，依「臺北市畸零地使用規則」，系爭土地為畸零地，位於路寬約25公尺之基河路旁，地勢平坦，現況有鐵皮建物坐落其上等情，有廣福不動產估價師事務所估價報告書暨地籍圖、現況照片等件在卷可稽（見外放之該估價報告書暨其內資料），且為兩造所不爭執，應堪信為真。又依社會一般之觀念，本件若兩造均受系爭土地（總面積僅74平方公尺）之分配，則按其應有部分分配所獲分配之土地面積俱甚少，且就原告而言，系爭應有部分土地上復仍存有他人之鐵皮建物，縱令其分得些許土地，實亦難加以利用，是依上說明，本件兩造均受系爭土地之分配顯存有事實上之困難，實不宜為之。再衡以被告何相堂等人均認系爭土地應以原物分割為原則（見本院卷㈡第
61、62頁），且除原告外，其餘被告亦無人表示反對系爭土地原物分割，是自堪認原物分割之分割方法較符合兩造大多數共有人之意願。況系爭土地性質上既無不能為原物分割之情形，且以本件個案而言，若採取將系爭土地分配於部分共有人兼金錢補償之分割方法（民法第824條第2項第1款但書、第3項參照），而不再將系爭土地細分之情況下，除可使共有人仍保有系爭土地，以全其投資效益，貫徹憲法財產權之存續保障外，亦無分割後將顯然減損價值或難以為通常使用之情形，則依上說明，本件自無「原物分配顯有困難」之情形存在，且應認以原物分割兼金錢補償之分割方法分割系爭土地最為適宜，尚不宜逕將系爭土地之全部或一部變賣。據此，原告主張將系爭土地全部變價分割之分割方法（見本院卷㈠第210頁背面），尚不足取；然其主張將系爭土地原物分割兼金錢補償之分割方法（見本院卷㈡第68頁），則屬可採（至金錢補償之數額部分，詳如下述）。至被告何相堂等人雖主張將系爭土地應有部分12分之11維持共有，系爭應有部分土地採變價方式分割，將價金分配予原告取得之分割方法（見本院卷㈡第56頁背面、59、62頁），然此種分割方法，核與民法第824條第2項第2款但書所定以原物之一部分分配於「各共有人」，他部分變賣，以價金分配於「各共有人」之規定不符，實違反就同一共有物對於全體共有人，應採相同之分割方法之意旨（最高法院74年度第1次民事庭會議決議㈡意旨參照），且本件亦核無「原物分配顯有困難」之情形存在，業如前述，是其等主張之分割方法，亦不足取。
㈢另參諸被告何相堂等人均有就系爭土地應有部分12分之11維
持共有之意願，且被告何相堂亦不否認其有取得系爭應有部分土地之意願（見本院卷㈠第208頁背面、卷㈡第62頁），而原告則已表明其不願取得系爭應有部分土地，並願於無法變價分割時接受金錢補償（見本院卷㈡第68頁），被告謝傳周、林德旺、林俊明等人復表明其等不願取得系爭應有部分土地（見同上頁），被告黃俊杰、何相華、何俊毅等人亦從未表明其等願取得系爭應有部分土地，暨考量系爭應有部分土地之原所有權人為參加人（此為兩造所不爭），被告何相堂與參加人復為兄妹關係，參加人參加本件訴訟即為輔助被告何相堂（見本院卷㈡第65頁），而被告何相堂等人上開貳、二、㈠⒈所述之出資興建建物、簽立分管協議等情事，並為原告及其餘被告所不爭；且系爭土地以原物為分配，就請求分割之共有人即原告未受分配部分以金錢補償之，使其脫離共有關係，而其餘共有人仍就系爭土地維持共有，實質上亦有簡化共有關係之效果，並符共有人之利益等各情，本院爰依民法第824條第2項第1款但書、第3項、第4項等規定之規範意旨，認本件就系爭土地之每一部分（全部）仍維持共有，並於兩造間應有部分交換後，分歸被告共同取得，各按如附表「分割後應有部分比例」所示比例維持共有，而原告未受原物分配部分，則由多受分配之被告何相堂以金錢補償原告之分割方法，應屬妥適。至關於系爭應有部分土地價值之計算方式，參以系爭應有部分土地既得單獨作為買賣之標的，且原告前亦係透過購買系爭土地應有部分之方式取得系爭應有部分土地，則系爭應有部分土地之價值自應單獨就系爭應有部分土地計算其價值，較為合理；是原告主張：應按系爭土地全部鑑定其價格，再按各人應有部分計算其價值云云（見本院卷㈠第115頁），尚不足取。再審酌系爭應有部分土地於起訴時（104年9月24日）之市場價格經鑑估為6,062,225元，有廣福不動產估價師事務所出具之估價報告書1份在卷可憑（見本院卷㈠第156頁、外放估價報告書），且近1年多來之房地產價格呈現下跌趨勢，乃公眾周知之事實，是縱令原告主張其於104年5月7日以8,000,000元之價格向李宛津購買系爭應有部分土地之事為真，衡情其亦應承受系爭應有部分土地市場價值下跌之風險，併兼衡系爭應有部分土地上仍有案件訴訟之註記事項（詳見本院卷㈡第70頁），及被告何相堂表明上開估價報告書鑑估之價格較為合理（見本院卷㈡第67頁）等各情，本院爰認被告何相堂應補償原告之金額，以6,062,225元為妥適；是原告主張：
請以8,000,000元之金額補償伊云云（見本院卷㈡第68頁），並不足採。從而，本院爰斟酌兩造大多數共有人之意願、共有物之性質、利害關係、系爭土地經濟效用，併兼顧兩造之最佳利益及公平原則，就系爭土地定其分割方法如主文第
1項所示，並諭知被告何相堂應補償原告之金額如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴為有理由時，仍應由兩造分別依系爭土地應有部分比例分擔訴訟費用較符公平原則，爰酌命兩造各應負擔訴訟費用如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國106年1月12日
民事第二庭法官林大為以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月16日
書記官許竺筠附表：
┌──┬─────┬────┬────┬─────┬─────────────────┐│編號│系爭土地共│原應有部│訴訟費用│分割後應有│備註│││有人│分比例│負擔比例│部分比例││├──┼─────┼────┼────┼─────┼─────────────────┤│1.│原告胡哲銘│1/12│1/12│無│㈠按提起分割共有物之訴，參與分割之│├──┼─────┼────┼────┼─────┤當事人以全體共有人為限，共有人之││2.│被告黃俊杰│1/9│1/9│1/9│應有部分以土地登記簿上所記載者為│├──┼─────┼────┼────┼─────┤準。是法院應依土地登記簿上記載各││3.│被告何相堂│1/12│1/12│1/6│共有人之應有部分裁判分割共有物。│├──┼─────┼────┼────┼─────┤共有人或第三人縱對土地登記簿上記││4.│被告何相華│1/12│1/12│1/12│載之共有人或應有部分有所爭執，而│├──┼─────┼────┼────┼─────┤另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並││5.│被告何俊毅│1/12│1/12│1/12│非分割共有物訴訟所據之先決問題（│├──┼─────┼────┼────┼─────┤最高法院67年台上字第3131號判例、││6.│被告謝傳周│1/3│1/3│1/3│最高法院101年度台抗字第224號裁│├──┼─────┼────┼────┼─────┤定意旨參照）。││7.│被告林德旺│7/144│7/144│7/144│㈡系爭土地之共有人及各共有人之原應│├──┼─────┼────┼────┼─────┤有部分，均詳如土地登記謄本所載（││8.│被告林俊明│25/144│25/144│25/144│見本院卷㈠第134至136頁）。│└──┴─────┴────┴────┴─────┴─────────────────┘