臺灣臺中地方法院民事判決 108年度豐簡字第685號
原 告 王斌昌
訴訟代理人 吳映辰 律師
複代理人 林瓊嘉 律師
被 告 邱柏譯
邱玉葉
邱明理
上列一人
訴訟代理人 許智捷 律師
被 告 邱建銘 住臺中市○○區○○街○○○○○號
身分證統一編號：Z000000000號
邱雅娟 住同上
身分證統一編號：Z000000000號
兼上列二人
訴訟代理人 徐麗珍 住同上
身分證統一編號：Z000000000號
被 告 邱雅惠 住同上
身分證統一編號：Z000000000號
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109年7月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人 邱財興 於民國98年10月16日將坐落臺
中市○○區○○段○○○段00○0地號土地（下稱系爭土地
）出租予原告，供原告種植花卉之用，租期自99年1月1日至
106年12月31日止，每年租金新臺幣（下同）35,000元，並
於附帶事項約定：租期中，邱財興如欲終止合約收回土地時
，需無條件賠償原告50萬元正，且租期屆滿時仍需續約予原
告7年租約，但租金提高為每年4萬元等語（下稱系爭租約）
。嗣邱財興於105年3月1日死亡，被告邱柏譯、邱明理、邱
玉葉（下稱邱柏譯等3人）及訴外人 邱來水 為其繼承人，應
承受邱財興與原告間系爭租約之租賃關係；邱來水於107年3
月22日死亡，則由被告徐麗珍、邱雅惠、邱建銘、邱雅娟（
下稱徐麗珍等4人）繼承而承受該租賃關係，兩造間就系爭
土地之租賃期間應自99年1月1日至113年12月31日止。惟原
告於107年1月間主張系爭租約尚未屆期，依約繳納107年租
金4萬元時，被告均拒絕收取，並拒絕承認系爭租約效力，
邱柏譯更以存證信函向原告主張收回系爭土地、請原告移除
地上物，更對原告提起竊佔告訴，妨害原告使用系爭土地，
被告執意違反租約，且不斷以言詞、訴訟騷擾原告，原告為
人身安全及避免騷擾，被迫於108年5月間停止使用系爭土地
，將主要設施遷走。為此，依系爭租約附帶事項第1條約定
及民法第227條、第231條第1項給付遲延等規定，請求被告
賠償50萬元等語。並聲明：被告應連帶給付原告50萬元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之付利
息。
二、被告部分
（一）邱明理抗辯：邱財興於105年3月1日死亡，由邱柏譯等3人
及邱來水繼承後，經本院105年度家訴字第112號判決分割
遺產，其中關於系爭租約，僅就系爭土地所有權按應繼分
比例分割為分別共有、106年度所收取之租金35,000元按
應繼分比例分配，系爭租約之權利義務未經分割，仍屬全
體繼承人公同共有。嗣邱來水死亡，徐麗珍等4人繼承後
，亦未更異前開權利義務關係，系爭租約之終止，未向或
未由公同共有人全體為之，均未生合法終止之效力。邱柏
譯自行發文請求原告返還系爭土地之1/4或提出刑事告訴
，並未經其他被告同意或授權，屬其個人行為，依民法第
258條第2項、第263條之規定，該非由其全體契約當事人
所為之意思表示，並不生終止契約之意思表示。同理，原
告向邱柏譯個人所為之意思表示，亦不及於其他公同共有
人。系爭租賃契約既未經終止，原告即有給付租金之義務
，然原告並未給付系爭土地107、108年之租金，復於契約
未合法終止前，自行搬遷離開、終止契約，核屬非可歸責
於被告，自不得請求損害賠償。況原告既已受有一部履行
之利益，其請求50萬元違約金明顯過鉅，應依民法第251
條、第252條規定酌減其數額等語。並聲明：原告之訴駁
回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
（二）邱柏譯抗辯：依系爭租約之約定，自107年起租金為每年4
萬元，原告續約也沒有跟被告談，明顯違約，原告也沒有
給付租金。原告毀約未告知自行在108年5月間將東西搬走
，現場留下一些廢棄物，原告於107年以後不續約、不付
租金，占用土地，伊才寄發存證信函，要求收回土地，並
開始進行訴訟。原告107年1月30日寄發之存證信函，僅通
知伊及邱來水，未通知其他繼承人，竟還說伊拒收租金，
之後原告在108年5月27日寄發之存證信函所檢附之支票，
其欲給付之對象亦非邱財興之所有繼承人，伊亦不是繼承
人之代表人，原告應將租金分成4份給付所有繼承人等語
。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（三）邱玉葉抗辯：不是被告不出租給原告，是原告自己不租，
原告要求被告賠償沒有道理。邱柏譯的意見不能代表其餘
被告的意見，是邱柏譯自己不要租給原告的，伊從頭到尾
都沒有說不租原告，是原告都不拿租金給伊等人，且自己
搬走等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
（四）徐麗珍等4人抗辯：原告如果要繼續租，就要另外談，當
初原告也沒有找被告談，是原告自己搬走，搬走時也沒有
跟被告講等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：伊於98年10月16日向邱財興承租系爭土地供種
植花卉之用，租期自99年1月1日至106年12月31日止，每
年租金35,000元，並於附帶事項約定：租期中，邱財興如
欲終止合約收回土地時，需無條件賠償原告50萬元正，且
租期屆滿時仍需續約予原告7年租約，但租金提高為每年4
萬元，嗣邱財興於105年3月1日死亡，邱柏譯等3人及邱來
水為其繼承人，承受邱財興與原告間就系爭租約之租賃關
係；邱來水於107年3月22日死亡，則由徐麗珍等4人繼承
而與邱柏譯等3人承受上開租賃關係，兩造間就系爭土地
之租賃期間應自99年1月1日至113年12月31日止等情，業
據原告提出合約書、邱財興除戶戶籍謄本、繼承系統表、
全體繼承人戶籍謄本、本院家事庭108年10月28日函文、
邱來水除戶戶籍謄本、繼承系統表、全體繼承人戶籍謄本
等件為證（見本院卷第27、69至85、91、147至152頁）。
又邱柏譯等3人及邱來水繼承邱財興之遺產後，邱柏譯於1
07年1月22日提起分割共有物訴訟，經本院107年度訴字第
404號判決將系爭土地及同段39之1地號土地合併分割，由
徐麗珍等4人（該案訴訟中邱來水死亡，由徐麗珍等4人承
受訴訟）分得同段39之1地號土地（此筆土地嗣於108年10
月29日以贈與為原因移轉予邱建銘），邱明理分得同段39
之2地號土地，邱玉葉分得同段39之3地號土地，邱柏譯分
得同段39之4地號土地，並於108年1月23日判決確定等情
，有原告提出之本院107年度訴字第404號判決及上開4筆
土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第153至161、197至203
、253至257頁）。
（二）按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承
人本身者，不在此限，民法第1148條第1項定有明文。租
賃權利係財產權，並無專屬性質，民法租賃章節中並無租
賃契約因出租人死亡時即行終止之規定，自得為繼承之標
的。本件原告於98年10月16日向邱財興承租系爭土地，租
期自99年1月1日至106年12月31日止，每年租金35,000元
，並於附帶事項第2條約定：租期屆滿時仍需續約予原告7
年租約，但租金提高為每年4萬元，嗣邱財興於105年3月1
日死亡，邱柏譯等3人及邱來水為其繼承人，繼承邱財興
與原告間就系爭租約之權利義務；邱來水於107年3月22日
死亡後，則由徐麗珍等4人繼承邱來水而與邱柏譯等3人繼
受系爭租約之權利義務，洵無疑義。是原告主張：兩造間
就系爭土地之租賃契約其租期應自99年1月1日起至113年1
2月31日止，自99年1月1日起至106年12月31日止，每年租
金35,000元，自107年1月1日起至113年12月31日止，每年
租金4萬元，系爭租約租期尚未屆滿等語，應可採信。邱
柏譯等人抗辯：原告自107年1月起欲續租系爭土地，需與
被告協商云云，恐有誤會，並非可採。
（三）原告依系爭租約附帶事項第1條約定，請求被告連帶賠償
50萬元並無理由：
系爭租約附帶事項第1條約定：租期中，邱財興如欲終止
合約收回土地時，需無（誤載為「回））條件賠償原告50
萬元正，不得異議等語（見本院卷第27頁）。準此，原告
依此約定請求被告賠償50萬元，自需以被告在租期中合法
終止租約收回系爭土地為前提。按繼承人有數人時，在分
割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。公同共有
物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公
同共有人全體之同意，民法第1151條及第828條第3項分別
定有明文。本件原告與邱財興就系爭租約之權利義務，在
邱財興於105年3月1日死亡後，由其繼承人繼承，而為公
同共有，兩造復不爭執被告迄未就系爭租約之租賃權為分
割（見本院卷第372、373頁），則系爭租約之終止，就出
租人而言，自應由邱財興之全體繼承人對原告以意思表示
為之。原告主張：伊已依約給付107年、108年租金予被告
之代表人邱柏譯，被告竟拒絕提供系爭土地予伊使用，並
拒絕承認系爭租約之效力，執意將系爭土地收回出售，邱
柏譯藉對伊提出竊佔告訴，妨害伊使用系爭土地，即因可
歸責於被告之事由；伊遭受被告人驅趕、刑事脅迫而遷離
系爭土地，依系爭租約附帶事項第1條約定請求賠償，自
屬有據云云，固據提出邱柏譯、徐麗珍寄發予原告之存證
信函、新社區公所調解通知、臺中地方檢察署108年度偵
字第22124號不起訴處分書、邱柏譯對原告提起竊佔之刑
事告訴狀、臺灣高等檢察署臺中檢察分署108年度上聲議
字第2066號處分書、邱柏譯偵查筆錄、邱柏譯訴請原告返
還土地之起訴狀及本院108年度豐補字第617號裁定等件為
證（見本院卷第31、33至41、49至53、165至169、205、2
59至269頁）。經查：
1.邱柏譯於107年1月30日、108年3月29日寄發予原告之存
證信函，上載：因邱財興已死亡，所定之契約書已失效
，邱柏譯要收回系爭土地、請原告移除系爭土地上之地
上物等語；徐麗珍於108年4月19日、108年5月27日寄發
予原告之存證信函，上載：請原告拆除地上物，歸還系
爭土地等語，核係誤以為邱財興死亡後，系爭租約即失
效，上開存證信函並無隻字片語提及其等欲終止系爭租
約及何以能終止租約之意。邱柏譯訴請分割系爭土地等
，由本院107年訴字第404號分割共有物審理，邱柏譯於
該案審理時陳稱：伊分得系爭土地部分不要租給王斌昌
，伊要收回自己耕種，伊目前在清水務農，伊也會回到
系爭土地務農，伊不要續租，要拿回自己耕種等語；邱
明理於該案審理時陳稱：伊可能會搬回系爭土地居住等
語；邱玉葉：伊可能會搬回系爭土地耕種等語（見本院
卷第247至251頁該案筆錄影本），亦並無隻字片語提及
其等欲終止系爭租約及何以能終止租約之意。又邱明理
及邱玉葉等人抗辯：邱柏譯自行發文請求原告返還系爭
土地之1/4或提出刑事告訴，並未經其他被告同意或授
權，屬其個人行為；邱柏譯的意見不能代表其餘被告的
意見，是邱柏譯自己不要租給原告的等語。則邱柏譯及
徐麗珍上開存證信函縱有終止租約之意，係以其等個人
名義單獨向原告為之，不生合法終止租約之效力。況房
地之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房地
應受法律之限制，非可任意終止租約（最高法院37年上
字第8141號判例參照）。邱柏譯及徐麗珍於存證信函中
並無隻字片語提及其等欲終止系爭租約及何以能終止租
約之事由，洵難認系爭租約業經其等合法終止。
2.原告於107年1月30日寄發存證信函予邱柏譯、邱來水，
已於存證信函中載明：邱財興之弟妹需承受邱財興之權
利義務等語，復於108年5月27日寄發存證信函予邱柏譯
表明：伊承租系爭土地依租約自106年12月31日起得續
約7年，檢附107、108年租金共8萬元等語（見本院卷第
31、43頁），顯見原告迄108年5月間仍知悉其有權依系
爭租約繼續占有使用系爭土地。邱柏譯雖於108年4月9
日具狀對原告提起竊佔系爭土地之刑事告訴，然經臺灣
臺中地方檢察署檢察官偵查後，認原告本於其與邱財興
簽訂之系爭租約，有合法占用權源，於108年8月26日以
108年度偵字第22124號不起訴處分書對原告為不起訴處
分；邱柏譯聲明不服，亦經臺灣高等檢察署臺中檢察分
署於108年9月25日以108年度上聲議字第2066號處分書
駁回其再議，有刑事告訴狀及上開處分書在卷可憑（見
本院卷第51至53、165至169、259至261頁），並經調卷
查核無訛，益見原告迄108年8、9月間仍知悉其有權依
系爭租約繼續占有使用系爭土地，被告並未依法終止系
爭租約收回土地。至邱柏譯雖於108年10月7日訴請原告
拆除遷讓返還同段39-4地號土地（部分由系爭土地分割
而來），惟嗣於109年4月1日撤回起訴（係本股承辦）
，經調閱本院109年度豐司補字第93號（嗣改分109年度
豐簡字第188號）卷查核無訛，並有辦案進行簿影本在
卷可稽，復為兩造所不爭執，益徵被告並未合法終止系
爭租約，收回系爭土地。系爭租約既未經被告合法終止
、收回土地，則原告依系爭租約附帶事項第1條約定請
求被告連帶賠償50萬元，即與該條之約定不符，無從准
許。
（四）原告依民法第227條不完全給付及第231條第1項給付遲之
規定，請求請求被告連帶賠償50萬元亦無理由：
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全
給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務
人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法
第227條及第231條第1項定有明文。所謂不完全給付，係
指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合
債務本旨而言（最高法院101年度台上字第1159號裁判要
旨參照）。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他
方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約
定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續
中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條第1
項、第423條分別定有明文。依此規定，出租人本於租賃
契約所負之主給付義務為提供租賃物予承租人占有使用，
租賃物交付後，承租人於租賃關係存續中，有繼續占有其
物而為使用收益之權利。故其占有被侵奪時，承租人自得
對於無權占有之他人，行使其占有物返還請求權，此就民
法第423條、第941條及第962條等規定觀之甚明（高法院4
3年台上字第176號判例參照）。經查：
1.系爭土地原為原告於98年10月16日向邱財興承租，用以
種植花卉，其租期自99年1月1日即開始，迄邱財興於10
5年3月1日死亡時，原告已因承租而占有使用收益系爭
土地數年，此有原告提出之新社花卉產銷班出具之證明
書及網室暨花卉照片在卷可憑（見本院卷第55至61頁）
，堪認出租人即邱財興或被告並無遲延交付系爭土地予
原告占有使用收益，所交付之系爭土地亦無不符債務本
旨之情事。否則原告當不可能在系爭土地上搭設加強型
網室、高床，自動噴藥等設施，而於系爭土地上經營種
植花卉數年。
2.原告雖主張：被告執意違反租約，且不斷以言詞、訴訟
騷擾伊，伊為人身安全及避免騷擾，被迫停止使用系爭
土地云云，然被告否認之。邱柏譯抗辯：原告未告知自
行在108年5月將東西搬走，現場留下一些廢棄物等語；
邱玉葉抗辯：原告是自己搬走等語；徐麗珍等4人抗辯
：是原告自己搬走，搬走時也沒有跟被告講等語。而邱
柏譯及徐麗珍寄發前揭存證信函予原告要求收回系爭土
地，係其等個人誤認邱財興死亡後，系爭租約即失效，
上開存證信函與其他被告無涉，並未合法終止系爭租約
收回土地；邱柏譯對原告提起之竊佔告訴係其個人行為
，且經檢察官為不起訴處分確定，原告仍有權繼續占有
使用系爭土地，業如前述。原告嗣亦自認：除邱柏譯有
對伊提起竊佔告訴、拆屋還地訴訟，其他被告並無用強
暴脅迫等不法方式脅迫伊不得使用系爭土地等語（見本
院卷第416頁）。足見係原告在108年5月間自行將其種
植花卉之主要設施拆遷搬走，但仍有部分設備未拆遷搬
走，亦未將系爭土地返還予被告，故徐麗珍於108年5月
27日寄發存證信函予原告，上載：花卉已遷移，遺留鐵
絲網圍籬未拆除，電線桿、白色鐵皮屋及空的蘭花請你
儘速移走等語（見本院卷第41頁），原告主張其被迫停
止使用系爭土地云云，與事實不符。又被告繼承系爭租
約後，亦未現實的改變系爭土地之狀況致系爭土地有無
法再供原告種植花卉使用收益之情形，難認被告於租賃
關係存續中，有未能保持系爭土地合於約定使用、收益
之狀態之情事。從而，原告主張被告應負不完全給付之
債務不履行責任，依民法第227條不完全給付及第231條
第1項給付遲延之規定，請求被告連帶賠償50萬元，亦
無理由。
（五）綜上所述，原告依系爭租約附帶事項第1條約定及民法第2
27條不完全給付暨第231條第1項給付遲延之規定，請求被
告連帶給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，被告並未以原告未依約給付租金為由終
止租約，是原告是否依約給付租金，被告是否拒收等，並無
審認之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌
結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年7月8日
臺灣臺中地方法院豐原 簡易庭
法官黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月8日
書記官蔡伸蔚