臺灣臺中地方法院93年度重訴字第405號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院93年重訴字第405號民事判決

裁判日期：民國94年09月02日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決93年度重訴字第405號原告庚○○訴訟代理人甲○○律師複代理人丙○○被告乙○○訴訟代理人丁○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國94年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將臺中縣○○鎮○里○段第三三八之一四地號建，面積二二九三平方公尺，權利範圍應有部分玖分之壹移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告應將座落於臺中縣○○鎮○里○段第338之14地號土地（下稱系爭土地）之應有部分321/2293移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
貳、原告起訴主張：原告於民國（下同）87年5月13日與被告訂立買賣契約，由被告將其父 陳培松 （已於85年1月8日死亡）所遺留之系爭土地應有部分1/3範圍內（尚未辦妥繼承登記），按原告所有台中縣○○鎮○○里○○路○○○巷○號房屋之基地及6米寬連外道路之實際面積換算成應有部分出售予原告，每坪價格為新台幣（下同）31,000元，依約被告至遲應於88年5月13日以前辦妥移轉登記，原告並於契約成立之同時交付2,500,000元，同年5月29日再給付1,500,000元。詎被告未依期限辦妥移轉登記。嗣因被告遺產稅未繳，遭法務部行政執行署台中行政執行處（下稱台中行政執行處）強制執行，執行程序中兩造於91年4月29日達成協議稱：「義務人（即被告）乙○○稱如在91年6月29日前辦理坐落台中縣○○鎮○里○段○○○○○○號土地（按係系爭土地之誤）共有物分割為單有，則該筆土地買賣每坪價格為31,000元，但未在期限內分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○（即原告）稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再付600,000元，但土地是持分登記，面積為231.21坪，雙方均稱同意，義務人乙○○與共有人在15日內洽談無結果不能協調分割，則第三人庚○○以補貼600,000元辦理全部持分登記」，上開協議之內容，已將買賣標的及價金重行約定。惟被告遲至92年8月18日始繳清遺產稅，而未於91年6月29日前辦妥分割登記，爰依87年5月13日兩造間之買賣契約，請求判決如聲明所示等語。
叁、被告則以：買賣契約訂立後，兩造另於91年3月8日在台中行
政執行處協議，將移轉登記之期限變更為「自被告可辦理繼承登記起三個月內辦理」，且前因原告對被告之財產執行假扣押，原告依協議應將部分執行標的物之執行聲請撤銷，以方便被告辦理遺產稅之抵繳，但原告並未依協議辦理，同年
4月29日台中行政執行處再度通知兩造說明抵繳遺產稅辦理之進度時，原告仍不願依91年3月8日之承諾履行，被告為使其履行承諾，遂再度與其達成上開內容之協議，但事後原告仍然拒不撤回假扣押之聲請，致使被告無法辦理後續之遺產稅抵繳、繼承登記及共有物分割登記等事項。被告無奈只得以超額查封為由，向民事執行處聲明異議，經貴院民事執行處於91年11月11日通知兩造調查，調查中原告才稱同意撤銷假扣押，依以上調查中兩造所陳，被告業已解除兩造間91年3月8日、4月29日之協議。被告於假扣押之標的物抵繳遺產稅辦理完竣之後，即屢次催請原告給付應付之價金餘額，並配合辦理系爭土地之所有權移轉登記，惟原告不予置理，被告仍於93年4月14日函催原告如不於期限內辦理移轉登記，將解除契約，並沒入原告所交付之4,000,000元價金，復於93年11月25日本件言詞辯論期日再度以書狀行使契約解除權，則兩造間之買賣契約業已因解除權之行使而消滅；又縱使契約未經合法解除，於原告未依每坪31,000元計付買賣價金之前（總價為7,167,510元，扣除已付之4,000,000元後之餘額為3,167,510元），被告自得拒絕自己之給付等語，資為抗辯。
肆、經查：
一、本件原告起訴之後，其訴之聲明歷經多次變更、擴張、追加，嗣於94年3月21日更正其聲明如兩造聲明欄所述，被告同意原告所為上開訴之變更（本院卷第131頁），應先敘明。
二、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎：㈠被告為陳培松之子，陳培松於85年1月8日死亡。陳培松死
亡後，其法定繼承人有被告乙○○，及訴外人己○○○、戊○○。
㈡被告於87年5月13日，就陳培松所有之系爭土地應有部分
1/3之土地與原告訂立買賣契約書，買賣「座落於○○鎮○里○段338之14地號，建地目，面積0.2293公頃（合
693.63坪）內甲方（即被告）父親陳培松持分1/3範圍內，以房屋門牌龍泉里二鄰臨江路128巷5號房屋基地及6米寬連外道路，其實際買賣面積以雙方同意實測為準，換算為持分過戶於乙方（原告）」，其買賣契約條款之內容，詳如本院卷第12頁所示。被告乙○○並於買賣契約簽訂當日，及同月29日，分別收受買賣價金2,500,000元、1,500,000元。前開買賣契約約定：「因甲方（被告）父親已仙逝辦理遺產繼承中，甲方最遲於88年5月13日以前辦妥本件買賣過戶登記手續，並結清殘餘尾款」。
㈢被告逾88年5月13日未將前開買賣標的之不動產移轉登記
予原告，原告於88年6月23日向本院聲請假扣押裁定（88裁全字第3717號），並聲請就被告繼承陳培松所有之台中縣○○鎮○○段第361等17筆土地，及被告對交通部高速鐵路工程之土地徵收補償費進行假扣押（88執全字第2648號）。
㈣被告曾因遺產稅執行事件（台中行政執行處90年度遺稅執
特專字第00000-00000號），於91年1月11日向台中行政執行處稱：「：：：義務人稱本件遺產稅已實物抵繳8,737,986元，尚欠約15,300,000餘元，其中第三人 邱水坤 要代償10,000,000元，尚有抵繳不足額約5,300,000餘萬，上開不足額我們願提供座落台中縣○○鎮○○段438、412、413、412-2、413-2等五筆土地申請實物抵繳，這五筆土地目前由第三人庚○○向法院申請假扣押中（88年執四字第2648號），如沙鹿稽徵所能受理本件實物抵繳，我們將會與債權人庚○○協談，請他就這五筆土地先予塗銷查封登記：：：」。上開日新段438、412、413、412-2、413-2等五筆土地業經被告於92年7月17日向財政部臺灣省中區國稅局沙鹿稽徵所辦妥實物抵繳遺產稅。
㈤被告曾因上開遺產稅執行事件，就前開土地買賣契約於91
年3月8日在台中行政執行處協議稱：「義務人乙○○稱當初與第三人庚○○買賣土地時有收4,000,000元訂金，但因是父親的土地，所以沒有辦法辦理過戶，第三人庚○○因土地不能過戶，有向台中地方法院提起假扣押共17筆土地被假扣押，希望第三人（指原告）能將其中坐落臺中縣○○鎮○○段438、412、413、412-2、413-2號五筆土地辦理塗銷登記，第三人庚○○稱願向法院撤銷上開土地假扣押，但如乙○○先生將這些土地拿去向國稅局申請抵繳遺產稅後，須將買賣之土地過戶給我，義務人乙○○稱如果遺產稅全部抵繳完畢，可辦理繼承登記三個月內，配合辦理移轉登記給庚○○」，其協議之內容如本院卷第16頁、第32頁所示。
㈥被告於91年4月29日與原告在台中行政執行處協商時，曾
提出戊○○之授權書與原告協議稱：「義務人乙○○稱如在91年6月29日前辦理坐落台中縣○○鎮○里○段○○○○○○號土地共有物分割為單有，該筆土地買賣每坪價格為31,000元，但未在期限內分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再付600,000元，但土地是持分登記，面積為231.21坪，雙方均同意」。
㈦被告就原告聲請執行之假扣押主張超額查封而聲明異議，
經執行法院於91年11月11日通知原告及被告到院說明調查，於調查中原告稱：「對債務人（即被告）異議無意見同意附表三編號1及9及啟封附表四所示之土地。唯債務人（原筆錄誤為「債權人」）要保證啟封後之土地到拿到國稅局抵繳遺產稅，並於辦理繼承登記後，優先將五里牌段第338-14土地過戶與伊」，被告稱：「同意如債權人所說，於辦畢繼承登記後，優先將338-14地號土地過戶給債權人」。
㈧陳培松之繼承人被告乙○○及己○○○、戊○○於92年7
月17日繳清被繼承人陳培松之遺產稅21,954,420元，經財政部台灣省中區國稅局發給遺產繳清證明書。
㈨被告於92年8月18日委任律師 張柏山 函原告辦理買賣不動
產所有權移轉登記稱：「請於文到20日內依台端與乙○○先生於00年0月00日簽訂之土地買賣契約書，辦理坐落台中縣○○鎮○里○段第338-14地號地目建，面積0.2293公頃土地，乙○○應有部分1/3（陳培松名義，未經辦理繼承登記）之所有權移轉登記，併給付乙○○買賣價金尾款新台幣3,000,000元。同時具狀撤銷台端聲請之臺灣臺中地方法院88年度裁全四字第3717號、88年度執全四字第2648號假扣押裁定及執行」。並隨函檢附戊○○92年8月6日之授權書，該授權書之內容，如本院卷第42頁所示。㈩陳培松之繼承人即被告、己○○○、戊○○於92年12月3
日就陳培松所有之系爭土地應有部分1/3辦妥繼承登記，辦妥繼承登記後被告乙○○、己○○○、戊○○之應有部分各1/9。
被告於93年4月14日以存證信函通知原告於文到7日內給付
買賣之價金餘額3,000,000餘元，並協同辦理系爭土地之移轉登記，逾期解除契約，並沒收已交付之4,000,000元價金。並於93年11月25日本件言詞辯論時，以書狀表示解除契約，上開解除契約之意思表示業已到達原告。
三、被告於93年4月14日、11月25日分別以存證信函及書狀對原告行使契約解除權，此為兩造所不爭，有爭執者，為被告是否合法解除買賣契約，及被告是否得行使同時履行抗辯權。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。上開法定解除權，係以：①契約當事人之一方給付遲延、②經他方當事人定相當之期限催告履行，為其要件。而原告是否遲延給付？被告所為之催告是否生合法催告之效力？又與兩造87年5月13日所成立之契約，及此後兩造所為協議之解釋有關，茲就兩造爭議各點，分項說明於下：
㈠兩造於87年5月13日訂立土地買賣契約，並分別於91年3月
8日、4月29日在台中行政執行處就本件契約之履行進行協議，其內容如前述肆、二之㈡、㈤、㈥所示。原告主張兩造買賣價金為每坪20,000元，而非87年5月13日契約締結當日所約定之每坪31,000元，其理由為被告在91年4月29日協議當天，已無條件同意如果未在同年之6月29日前辦妥買賣標的之「分割登記」者，則買賣契約以每坪20,000元計價，而被告未依限辦妥；惟被告則主張兩造間91年4月29日之約定，係附以原告履行同年3月8日之承諾（撤銷部分假扣押標的物之執行）之停止條件，因原告未履行承諾撤回執行之聲請，91年4月29日所為之協議已失其效力。基於以下之理由，本院認以被告之主張為可採：①解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，兩造於91年4月29日在台中行政執行處達成之協議內容如下：「義務人乙○○稱如在91年
6月29日前辦理坐落台中縣○○鎮○里○段○○○○○○號土地共有物分割為單有，該筆土地買賣每坪價格為31,000元，但未在期限內分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再付600,
000元，但土地是持分登記，面積為231.21坪，雙方均同意」、「義務人乙○○稱與共有人在15日內洽談無結果不能協調分割則第三人庚○○補貼600,000元辦理全部持分登記，義務人稱該筆土地應繳遺產稅由義務人自行繳納」（本院卷第156頁），以上執行筆錄所記載之協議內容，就原告是否應撤銷假扣押執行之聲請固然未為記載，惟執行筆錄係兩造在台中行政執行處所成立，而由執行書記官將口頭協議內容之大要記載於筆錄，本質上僅能概略記載兩造言詞內容之要領，而非精確的逐字照錄，且口頭進行協議，難免詞未達意，筆錄之用字未臻精確、標的地號記載錯誤（如338-14地號誤記為339-14地號）、語意一再重覆等並非意外，即使該筆錄之記載內容未盡週詳，亦屬常情，尚無法因協議之內容未記載原告應撤回假扣押之執行，即認原告不負此一義務。②本件被告欠繳遺產稅遭財政部台灣中區國稅局台中縣分局沙鹿稽徵所移送台中行政執行處執行（台中行政執行處90年度遺稅執特專字第00000-00000號），執行程序中因被告無足夠之流動資產可供繳納遺產稅，因而主張以所繼承之遺產實物抵繳遺產稅，並於91年1月11日向台中行政執行處表示可提供台中縣○○鎮○○段438、412、413、412-2、413-2等五筆遺產供抵繳遺產稅；但因原告假扣押之執行，以致抵繳作業無法順利進行，始要求與被告進行協議（見前述肆、二之㈣所載），兩造並因而於91年3月8日在台中行政執行處達成協議，同意由被告撤回台中縣○○鎮○○段438、412、
413、412-2、413-2等五筆土地假扣押之聲請，於遺產稅抵繳完畢時，將本件買賣標的之不動產移轉登記予原告（見前述肆、二之㈤所載）。查被告欠繳遺產稅遭強制執行之事本與原告原本無涉，惟因原告假扣押之執行有礙被告抵繳遺產稅，始邀請原告於台中行政執行處執行程序中到場進行協商，其目的無非在於排除抵繳遺產稅之障礙，此亦為原告所明知，而91年3月8日原告所承諾之撤回假扣押執行，並不因原告拒不履行即歸於消滅，兩造事後於91年4月26日再度進行協議時，其目的無非仍在除去遺產稅抵繳之障礙，當時原告既未撤回假扣押之執行，則被告抵繳遺產稅之障礙仍屬存在，殊難想像被告片面僅就買賣之價金、分割之期限為讓步，而不再要求原告履行其此前之承諾。③況且，遺產及贈與稅法第8條第1項規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記」。本件系爭土地於協議當時，其共有人計有 陳焙桐 、 陳重義 及陳培松之繼承人，應有部分各三分之一（本院卷第11頁），其中陳培松之應有部分因繼承開始而為被告及己○○○、戊○○等三人所公同共有，被告如欲將其所出賣之土地分割為單獨所有移轉登記予原告，則必然涉及遺產之處分行為（如由己○○○、戊○○同意處分公同共有之遺產，而由被告單獨取得應有部分三分之一，或由被告以「分割繼承」之方式取得確定之應有部分，再進行共有物之分割），依前開遺產及贈與稅法之限制，非繳清遺產稅不得為之，如非預計原告將於事前之適當時間撤回假扣押之聲請以利被告抵繳遺產稅，則被告當無貿然同意於91年6月29日前將系爭土地共有物分割為單獨所有之理。依前所述，本件依協議之客觀事實、目的觀之，兩造於91年4月29日所為之協議，實係附有原告應於同年之6月29日前之適當時間撤銷台中縣○○鎮○○段438、412、413、412-2、413-2等五筆土地假扣押執行聲請之停止條件。而原告就上開五筆土地迄未撤回假扣押執行之聲請，延至91年6月29日期限之後，被告主張超額查封聲明異議時，原告始於91年11月11日在執行法院稱：「對債務人（即被告）異議無意見，同意附表三編號1及9及啟封附表四所示之土地（按以上之土地包含台中縣○○鎮○○段438、412、413、412-2、413-2等五筆土地）」，則兩造於91年4月26日所為之協議已因停止條件確定不成就而失其效力，原告主張兩造買賣以每坪20,000元計價，即難認可採。㈡經本院94年5月3日勘驗並囑託臺中縣大甲地政事務所測量
之結果，系爭土地上之使用狀況計有空地、磚造平房、後院、水泥磚造2層樓房、前院空地、鐵皮屋、現有道路及空地等方式（本院卷第142頁以下勘驗筆錄、照片、第149頁測量成果圖）；原告主張其所兩造約定買賣之部分為附圖Ｄ、Ｅ、Ｆ所示面積計321平方公尺換算成之應有部分，被告則主張原告所買受之部分，除Ｄ、Ｅ、Ｆ外，尚有附圖Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ部分之磚造平房、後院、鐵皮屋等各處。按87年5月13日兩造所訂立之買賣契約記載原告買受「：：：土地座落於○○鎮○里○段338之14地號，建地目，總面積0.2293公頃（合693.63坪）內甲方（即被告）父親陳培松持分1/3範圍內，以房屋門牌龍泉里二鄰臨江路128巷5號房屋基地及6米寬連外道路，其實際買賣面積以雙方同意實測為準，換算為持分過戶於乙方」（本院卷第12頁），明白約定○○○鎮○○里○鄰○○路○○○巷○號房屋之基地，及6米寬連外道路所在之位置定其買賣標的之範圍，而該房屋係水泥磚造之二層樓房，亦有房屋稅籍證明書可證（本院卷第128頁），當無擴張解釋至包括鐵皮屋等Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ等各部分，再者，原告所購買之部分如包括附圖所示之Ｇ、Ｈ等兩部分，則原告所購買之土地即與Ｉ部分現有道路相連接，亦無再於契約約定買受六米連外道路之理；至於Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之面積合計為321平方公尺，約合97坪，以坪31,000計價，其買賣總價為3,010,177元，而原告已付價金為4,000,000元，已逾買賣之總價，惟兩造之買賣契約買賣土地之標示約定為「其實際買賣面積以雙方同意實測為準」，顯然未經實測確定土地之面積兩造即逕行簽訂契約，買賣價金給付亦僅為概算之結果，有待實際測量結清，縱使原告給付之價金已逾實際買賣之總價，仍不足以逕認兩造買賣之土地包括附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ等各部分，被告所主張之買賣面積，並非可採，應以原告之主張為可信。
㈢87年5月13日兩造所訂立之買賣契約約定之土地面積為321
平方公尺，其買賣總價為3,010,177元，已如前述。兩造於91年4月29日協議稱：「：：：但（被告）未在期限內分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再付600,000元，但土地是持分登記，面積為231.21坪：：：」等語，係就就陳培松所遺留之應有部分全部以坪20,000元（2,293×1/3×
0.3025＝231.21，231,21×20,000＝4,624,216），扣除已付之價金計算買賣價金之餘額（4,624,216－4,000,000＝624,216，合約600,000元）為其計算之基礎，實際上已就買賣標的擴張為陳培松所遺留之1/3應有部分，不再限於臨江路128巷5號房屋之基地，及6米寬連外道路之範圍；惟該91年4月26日所為之協議已因停止條件確定不成就而失其效力，亦見前述，自不能片面截取部分協議之內容，而主張兩造買賣之範圍仍為陳培松所遺留之1/3應有部分。被告於92年8月18日委任律師張柏山函催原告辦理買賣不動產所有權移轉登記稱：「請於文到20日內依台端與乙○○先生於00年0月00日簽訂之土地買賣契約書，辦理坐落台中縣○○鎮○里○段第338-14地號地目建，面積
0.2293公頃土地，乙○○應有部分1/3（陳培松名義，未經辦理繼承登記）之所有權移轉登記，併給付乙○○買賣價金尾款新台幣3,000,000元：：：」（本院卷第18頁），及於93年4月14日以存證信函通知原告於文到7日內給付買賣之價金餘額3,000,000餘元，並協同辦理台中縣○○鎮○里○段第338-14地號土地之移轉登記云云（本院卷第75頁以下），均係以兩造間買賣陳培松之1/3應有部分計價，並非依債之本旨進行之催告至為明顯，況且，原告所給付之價金4,000,000元已逾依契約所應付之3,010,177元，價金業已給付完竣，已無遲延給付價金之可言，被告已無同時履行抗辯權可供行使，被告所為之上開催告並非合法，不生催告之效力，被告據以對原告解除契約，亦不生契約解除之效力。
㈣至於原告主張兩造買賣契約約定「以每坪新台幣31,000元
買清」，所謂買清，係指「已分割完畢之土地」，故其所買受者，為陳培松經依1/3應有部分分割完畢後之土地云云，惟兩造契約所謂「買清」，依民間之一般之理解應為稅負負擔之問題，實與土地是否分割無涉；且兩造契約文字載明：「：：：其實際買賣面積以雙方同意實測為準，換算為持分過戶於乙方（原告）」等語，亦已明示原告所買受之土地為依面積換算之應有部分，與土地之分割無涉，原告主張買受「已分割完畢之土地」云云，係屬對契約恣為曲解，難認可採，兩造契約此部分之約定既明，所請訊問證人 周文輝 一節，亦無調查之必要，附此敘明。
四、陳培松之繼承人即被告、己○○○、戊○○於92年12月3日就陳培松所遺留之系爭土地，應有部分1/3辦妥繼承登記，繼承登記後被告乙○○、己○○○、戊○○之應有部分各1/9。原告請求被告應移轉登記應有部分321/2293，已逾被告應有部分之權利範圍，查本件買賣契約之契約當事人為原告及被告二人，被告於出售時自稱係陳培松之獨子，可以逕行處分陳培松之遺產，而並未表示代理己○○○、戊○○之旨，此亦為兩造所不爭（本院卷第104頁），則被告出賣土地之行為並非代理己○○○等二人之代理行為，至為明確。再者，兩造契約文字明確記載出賣人為被告乙○○、買受人為原告，則己○○○等二人依法並不受兩造間契約之拘束；即使己○○○、戊○○事實上並不反對被告處分渠等之應有部分，戊○○曾授權被告之女丁○○移轉其應有部分（本院卷第62頁），甚至於被告取得己○○○、戊○○處分不動產之同意並無困難，然亦無從以訴強制被告移轉己○○○、戊○○之應有部分。從而原告依兩造買賣契約之約定，請求被告應將系爭土地之應有部分1/9移轉登記予原告，於法有據，應予准許，其餘逾此部分之請求，則屬無據，應駁回之。
伍、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法對於判決之結論無影響，不再一一贅論。
陸、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國94年9月2日
民事第四庭法官王銘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年9月2日
書記官