臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 107年度彰簡字第38號
原 告 李順哲
訴訟代理人 陳秉榤 律師
被 告 李美熔
永慶 不動產彰化家樂福加盟店即允勝不動產開發有
限公司
法定代理人 王喜鳳
被 告 周溪圳
上二人共同
訴訟代理人 王文豐 住彰化縣○○市○○街○○○號1樓
居彰化縣○○鄉○○街○○○巷○○弄○○號
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年2月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告未於言詞辯論期日到場，惟以書狀主張：
（一）原告於民國106年3月15日，經被告永慶不動產彰化家樂福
加盟店即允勝不動產開發有限公司（下稱允勝公司）、周
溪圳居間 仲介 ，與被告李美熔就坐落於彰化縣○○市○○
段○○○段0000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭
土地）、暨位於其上門牌號碼為彰化縣○○市○○○路○○
○巷○○弄○號之建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋）簽訂
買賣契約（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）
3,900,000元之價格買受系爭房屋。
（二）被告李美熔交付系爭房屋予原告時，系爭房屋確存有減少
通常效用及價值之漏水瑕疵，且顯然缺少被告李美熔所保
證之品質，故原告依系爭契約、民法第359條及第179條、
第360條之規定，請求減少買賣價金或買賣瑕疵損害賠償3
75,390元，洵屬有據，請求法院擇一為原告有利之判決：
1.系爭房屋於交屋時，即有漏水瑕疵存在：
系爭房屋係於106年4月20日交屋，交屋時系爭房屋內部牆
面、天花板均經裝潢、粉刷，由外觀觀之，系爭房屋內部
完好，並無任何霉斑及漏水之情；交屋後原告並未立即遷
入居住，亦未對系爭房屋內部有任何改動，始終維持交屋
時原樣。惟106年6月間開始下雨，系爭房屋內部牆面、天
花板開始出現大片霉斑，屋內必須以水桶接漏水，原告為
修復漏水，找來廠商檢查後始發現，系爭房屋原本即漏水
嚴重，且系爭房屋牆面及天花板均係釘有木板並裝潢、粉
刷，用以遮掩系爭房屋之嚴重漏水、壁癌等現象，經原告
請全冠工業社就修復系爭房屋漏水、壁癌等所需費用估價
，需花費375,390元。顯見系爭房屋原即有漏水瑕疵，被
告李美熔將系爭房屋壁面及天花板以木板覆蓋並裝潢、刷
上油漆後，即將系爭房屋出賣予原告，否則僅是幾日大雨
，系爭房屋之漏水及壁面發霉情況不可能嚴重若此；另衡
以被告李美熔於系爭契約第17條特別約定事項刻意加註：
「買賣雙方協議：本約房屋依現況點交與買方，賣方不負
修繕責任。」；且事後未經原告同意，擅自於系爭房屋現
況說明書最末加註：「屋主無須負擔房屋修繕」等語，如
此反覆強調被告李美熔不負修繕責任，顯見被告李美熔於
出賣系爭房屋時即知系爭房屋有嚴重漏水情況，否則何須
反覆強調此點。
2.被告李美熔應就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任：
⑴系爭契約第9條「擔保責任」之條文係約定：「…五、
乙方（即被告李美熔）保證本買賣標的物於交屋前無存
在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水
、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約
另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」。且於系爭契
約後附之標的物現況說明書就「建物現況是否有滲漏水
情形」勾選「否」，「是否曾在最近一年內修復滲漏水
」勾選「是」，並簽名。由此可見，系爭房屋是否滲漏
水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事項，而系爭契約之
約定及標的物現況說明書中就系爭房屋提供無滲漏水情
形之說明，應核屬被告李美熔就系爭房屋所保證之品質
，亦足認被告李美熔於法律規定之瑕疵擔保責任外，已
再以契約向原告承諾擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵之品質
。則被告李美熔既以系爭契約承諾擔保滲漏水之瑕疵責
任，且以標的物現況說明書說明系爭房屋並無漏水之情
況，顯然係向原告表示系爭房屋無滲漏水等瑕疵之意思
，足認被告李美熔有向原告保證系爭房屋無漏水瑕疵。
是系爭房屋缺少被告李美熔所保證之品質，被告李美熔
應就系爭房屋之漏水，負瑕疵擔保責任。
⑵系爭房屋交屋時即存有原告主張之漏水瑕疵，且該瑕疵
對於原告使用系爭房屋當然有居住使用上之影響，欠缺
被告李美熔所保證之品質，是原告自得依民法第359條
之規定請求減少價金375,390元，而其行使減少價金之
形成權一經行使，即生減少價金之效果，被告李美熔受
領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之
原因，原告依民法第179條不當得利之規定請求被告李
美熔返還此部分價金，於法自屬有據。
⑶被告李美熔既以系爭契約承諾擔保滲漏水之瑕疵責任，
且以系爭房屋現況說明書說明系爭房屋最近一年曾修復
漏水、且現況並無滲漏水之情形，足認被告李美熔確有
向原告保證無漏水瑕疵乙情。而系爭房屋於被告李美熔
交屋時既有前述漏水瑕疵尚未修復，顯然缺少被告李美
熔所保證之品質，則原告依民法第360條之規定請求被
告李美熔賠償375,390元，亦屬有據。
（三）被告周溪圳為專業不動產銷售仲介人員，而被告允勝公司
為專業之不動產經紀公司，並收受仲介服務費，卻於系爭
房屋仲介過程中，未察系爭房屋有嚴重漏水、壁癌等瑕疵
情事，且瑕疵係嚴重影響房屋的居住、使用，被告允勝公
司、周溪圳就系爭房屋之現狀，並未善盡預見危險及調查
之善良管理人注意義務，明顯違反民法第567條之居間人
據實報告、妥為媒介及調查之義務，使原告誤認系爭房屋
現況進而買受，造成原告受有損害，該當民法第184條第2
項違反保護他人法律侵權行為及不動產經紀業管理條例第
26條第2項損害賠償之責。是原告依民法第184條第2項、
第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請
求被告允勝公司、周溪圳連帶賠償375,390元，為有理由
。
（四）又被告李美熔與被告允勝公司、周溪圳間，為不真正連帶
責任，如被告李美熔為全部或一部給付者，被告允勝公司
、周溪圳於已給付之範圍內免其責任；如被告允勝公司、
周溪圳為全部或一部給付者，被告李美熔於已給付之範圍
內免其責任。
（五）並聲明：
1.被告李美熔應給付原告375,390元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。
2.被告允勝公司、周溪圳應連帶給付原告375,390元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算
之利息。
3.前二項之聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付
範圍內即免除給付之義務。
三、被告方面：
（一）被告李美熔則以：
1.伊於105年底向前手購買系爭房屋時，系爭房屋二樓水塔
旁邊天井週邊天花板會滴水，但是在下雨的時候才會發生
，伊有請擔任水電工的親戚來處理、塗防水漆，修復到沒
有漏水之狀態，支出約20,000元左右，施工人員也有保證
1年至3年之時間不會漏水，伊後來看到更中意的房屋才出
售系爭房屋，在伊修復系爭房屋漏水後到交屋前，系爭房
屋都沒有滲漏水之情形，且當初在交房前，仲介有帶原告
來看過，系爭房屋並無漏水情形，原告看屋那陣子是梅雨
季節常下雨，系爭房屋亦無漏水之情形。伊買受系爭房屋
本來要自住，所以有重新裝潢粉刷，但買受時並無原告提
出照片所示之霉斑、壁癌痕跡情形，可能原告買受系爭房
屋後遇到梅雨季節，雨比較大，後來還有遇到較大颱風所
致。
2.系爭契約內容是制式合約，第9條原有規定賣方應負瑕疵
擔保責任，但伊向前手購屋時，前手稱有漏水情形，才會
以較便宜價格賣給伊，伊出售系爭房屋時開價4,500,000
元，原告透過仲介表示很喜歡系爭房屋，伊有告知系爭房
屋原有漏水情形，並已修復完畢，約定出售後不負修繕責
任，才同意以低於原先開價金額之3,900,000元成交，以
免事後原告向伊爭執，伊還要持相同理由去找前手，所以
在系爭契約第17條特別約定賣方不負修繕責任等語置辯。
3.並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告允勝公司、周溪圳則以：
1.系爭房屋交屋時並無漏水瑕疵存在，且原告交屋前總共看
了系爭房屋4、5次，也有遇到下雨隔天看屋，均未發現有
原告所稱漏水情形，且看屋時系爭房屋已經粉刷完畢，並
非屋主交屋時才粉刷。
2.本件買賣由被告允勝公司員工即被告允勝公司、周溪圳之
共同訴訟代理人王文豐承辦，並與原告、被告李美熔簽立
委託書，當初被告李美熔有向王文豐稱系爭房屋曾發生天
井滲漏水情形，已找師傅修復，且水電師傅稱修復是有保
證，而王文豐當初帶原告看系爭房屋時，也有向原告告知
屋況有滲漏水情形，屋主在1年內有做過修復，當下是沒
有滲漏水，當時原告問說如果未來天井又有滲漏水情形該
如何處理，王文豐回答稱被告李美熔表示水電師傅有保證
。
3.系爭契約內容是制式合約，第9條原有規定賣方應負瑕疵
擔保責任，但最後一次簽約日期時，買賣雙方都有在場，
當時原告希望以3,900,000元承購，被告李美熔表示如果
降價的話，就不負擔任何瑕疵責任，因為被告李美熔認為
既然已經降價出售，沒有賺到什麼錢，如果交屋後買方又
來爭執有需要修繕問題，對被告李美熔不公平，所以才在
系爭契約第17條上註明賣方不負瑕疵擔保責任，並經雙方
用印簽約，符合第9條所稱「除本契約另有約定外，賣方
應負瑕疵擔保責任」之另有約定情形，即特約排除被告李
美熔瑕疵擔保責任，原告也有同意才會在系爭契約上簽名
。
4.原告購得系爭房屋後告知系爭房屋有嚴重滲漏水情形，王
文豐至現場查看，並向原告表示要查明原因，如果是天井
部分造成滲漏水，可以請當初修復之水電師傅過來看，如
果不是因為天井部分，因為已經在系爭契約特別約定被告
李美熔不負修繕責任，後來王文豐與原告各有找師傅查看
漏水情形，王文豐找的師傅稱系爭房屋牆角部分，即系爭
房屋相連隔壁棟房屋已經倒塌，RC結構已經受損，牆壁有
裂縫，才造成滲水，修繕費用估計為70,000元，原告請求
修復之項目包括整個天花板及修復金額並不合理。
5.被告周溪圳是被告允勝公司之員工，也是不動產經紀人，
依不動產經紀管理條例規定，每20名員工就需要有1名員
工符合經紀人的規定，故被告周溪圳在本件交易僅是擔任
不動產經紀人身分，並未直接參與系爭房屋之交易過程。
6.又不動產經紀人雖就居間仲介之標的應負據實報告、調查
義務，但不負保證義務，或全面排除日後可能瑕疵之義務
。且如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義
務而生過失甚至故意之情形。本件被告允勝公司人員已帶
原告至系爭房屋查看，復提出標的現況說明書由被告李美
熔填寫系爭房屋現況，告知有關系爭房屋情況，難認被告
允勝公司於居間仲介系爭買賣契約時，有未盡民法第567
條之調查義務，更無故意或過失侵害原告權益之情事。而
原告亦未另就被告允勝公司、周溪圳如何違反據實報告或
調查義務提出證明，應認原告請求無理由。被告允勝公司
、周溪圳既無違反民法第567條之規定，即不成立民法第1
84條第2項違反保護他人法律之侵權行為，亦無不動產經
紀業管理條例第26條第2項規定之適用等語置辯。
7.並聲明：
⑴原告之訴有關被告允勝公司、周溪圳部分駁回。
⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。
四、得心證之理由：
原告主張其於106年3月15日，經被告允勝公司、周溪圳居間
仲介，與被告李美熔就系爭土地、暨位於其上系爭房屋簽訂
系爭契約，約定原告以3,900,000元之價格買受系爭房屋，
於106年4月20日交屋時，系爭房屋並無漏水等情，業據其提
出系爭契約、標的物現況說明書、系爭房屋照片等為證，且
為被告所不爭執，堪信為真。原告另主張其於106年6月間發
現系爭房屋有滲漏水現象，被告李美熔刻意隱瞞系爭房屋有
漏水情形，且該瑕疵於交屋時即已存在，而被告允勝公司、
周溪圳違反居間人之義務，原告自得依民法第354條、第359
條、第360條、第184條第2項、第567條及不動產經紀業管理
條例第26條第2項之規定，請求被告給付375,390元等語，惟
為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少
之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其
物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵
，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求
減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買
受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害
賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同；以特約免除
或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人
故意不告知其瑕疵，其特約無效，民法第354條、第359條
、第360條、第366條分別定有明文。次按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7條前段定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權利者
，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自
己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法
院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張系爭
房屋有減少價值或效用之瑕疵、瑕疵於交屋時已存在、出
賣人即被告李美熔有故意不告知瑕疵或買賣標的物缺少保
證之品質、被告允勝公司、周溪圳違反居間人之義務等情
形，惟為被告所否認，依前揭說明，自應由原告就此有利
於己之事實負舉證證明之責。
（二）原告主張於106年6月間發現系爭房屋有滲漏水情形，固據
其提出系爭房屋照片、存證信函、估價單等為證。惟依該
等照片所示，雖可見系爭房屋壁面有水痕、發黑等情形，
但斯時距離106年4月20日交屋之時間已2月餘，而房屋滲
漏水可能之原因多端，原告提出之上開證據至多僅能證明
系爭房屋之狀態，至系爭房屋滲漏水原因、滲漏水情形是
否確為被告李美熔交付系爭房屋時即已存在或因漏水瑕疵
而致，均無從證明。又參以原告於起訴狀自承系爭房屋於
106年4月20日交屋時，並無霉斑及漏水情形，且被告李美
熔於系爭房屋之「標的物現況說明書」，就系爭房屋「現
況是否有滲漏水情形」，勾選「否」，「是否曾在最近一
年內修復滲漏水」勾選「是」，另於最末則有手寫記載「
屋主無須負擔房屋修繕」，並經原告簽名捺印，有原告所
提之標的物現況說明書存卷可考。又觀諸系爭契約第9條
第5項擔保責任記載「乙方（即賣方）保證本買賣標的物
於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安
全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，
除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，惟第17
條特別約定事項，則以手寫方式書寫「買賣雙方協議：本
約房屋依現況點交予買方，賣方不負修繕責任」，並非定
型化之印刷條文，亦經原告與被告李美熔於該約定事項下
簽名及捺印，有系爭契約書在卷可稽，則該條款當屬原告
與被告李美熔特別約定事項，而以特約免除被告李美熔以
賣方身分本應負之瑕疵擔保責任，即被告李美熔未予保證
系爭房屋無滲漏水之情形甚明。綜上以觀，堪認被告李美
熔辯稱系爭房屋交屋時無漏水瑕疵，前雖有漏水情形，惟
經修復完成，亦曾告知原告上情，並以此原因降價出售，
故在系爭契約特約排除被告李美熔之瑕疵擔保責任等語，
尚非無據。又標的物現況說明書為原告自行提出，其上並
有其簽名捺印，其主張事後未經原告同意，擅自於系爭現
況說明書最末加註「屋主無須負擔房屋修繕」等語，自無
足採。
（三）從而，原告未舉證證明系爭房屋之漏水情形確為被告李美
熔交付系爭房屋時即已存在，亦未證明出賣人即被告李美
熔有故意不告知瑕疵或系爭房屋缺少被告李美熔保證之品
質之情形，則原告依系爭契約、民法第359條、第179條、
第360條之規定，請求被告李美熔減少買賣價金或買賣瑕
疵損害賠償375,390元，均無理由，應予駁回。
（四）按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人
，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事
人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第
567條定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷
業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與
經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條
第2項亦有明文。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣
之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，
而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額
之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善
良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、10
2年度台上字第481號判決意旨參照）。另善良管理人注意
義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠
意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號
判例意旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善
良管理人注意義務而生過失甚或故意之情形。查原告於系
爭契約簽訂前數次至系爭房屋現場查看，並未主張於被告
允勝公司、周溪圳帶看期間即發覺系爭房屋疑有滲漏水之
情形，且自承系爭房屋於106年4月20日交屋時並無漏水狀
況，於106年6月間始發現漏水等語，堪認被告允勝公司、
周溪圳辯稱被告允勝公司人員已帶原告至系爭房屋查看，
依據系爭房屋現況製作標的物現況說明書，告知有關系爭
房屋現況等語，應可採信，故應認其等已盡居間仲介之義
務，而無違反善良管理人注意義務之過失，是原告主張被
告允勝公司、周溪圳居間系爭契約時未善盡民法第567條
之義務，應依民法第184條第2項、第567條及不動產經紀
業管理條例第26條第2項之規定負損害賠償責任，為無理
由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭契約、民法第359條、第179條、第36
0條之規定，請求被告李美熔減少買賣價金或買賣瑕疵損害
賠償375,390元；另依民法第184條第2項、第567條及不動產
經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告允勝公司、
周溪圳連帶賠償375,390元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年3月6日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年3月6日
書記官林明俊