臺灣臺中地方法院簡易民事判決 101年度中簡字第3332號
原 告 君鼎建設股份有限公司
法定代理人 詹雯琇
訴訟代理人 林開福 律師
訴訟代理人 沈暐翔 律師
被 告 吳秋月
訴訟代理人 潘金露
上列當事人間請求給付價金等事件，原告前聲請對被告發支付命
令（101年度司促字第35951號），因被告對支付命令提出異議而
以支付命令之聲請視為起訴，再經於民國103年1月6日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣71,543元，及自民國101年9月25日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之6，餘由原告負擔。
本判決於原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣71,543元為
原告供擔保後，則得免為假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）117,314元
，及自支付命令送達之翌日（即民國101年9月25日）起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另陳述：
（一）被告前於98年11月27日向原告購買坐落臺中市○○區
○○○段○○○○段0000000地號土地（重測後改編
為洛泉段1156地號）上案名「山水一品Ⅱ」編號H3
之房屋及土地（下稱系爭房屋及土地），並分別簽立
「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」
（下稱系爭買賣契約）各一份。原告業已依約完工並
交屋及移轉系爭房屋與土地所有權予被告所指定之人
。惟被告尚有下列款項未付：
⑴、外水、電及瓦斯管線代辦費143,500元：
內含：１、外水管線費13,000元。
２、外電管線費72,000元。
３、瓦斯管線費58,500元。
⑵、第一次申辦買賣移轉及抵押權設定登記，嗣又撤
回之費用18,500元：
內含：１、買賣移轉登記費用13,500元。
２、抵押權設定登記費用5,000元。
⑶、第二次辦理買賣移轉登記及抵押權設定登記之費
用：53,284元。
內含：１、印花稅2,166元。
２、買賣及抵押權設定登記費用11,960元
。
３、書狀費480元。
４、謄本費500元。
５、契稅36,012元。
６、作廢印花稅2,166元。
⑷、房屋價金尾款40,000元。
⑸、三樓陽台變更設計追加窗戶之費用18,900元。
⑹、廚具檯面修改之費用23,730元。
（二）被告所應給付及負擔之費用計為297,914元，經以被
告前所預繳之18萬元及原告所同意補貼被告之房屋稅
600元扣抵後，被告尚應給付原告117,314元。為此，
原告爰依兩造間之系爭買賣契約及代辦費之約定，訴
請被告給付。
（三）對被告抗辯之陳述：
⑴、第一次所有權移轉及抵押權設定登記費用：
１、依系爭房屋買賣契約第15條第2、4項約定：
「稅費之負擔除依有關規定外，並依左列規
定辦理：二、產權登記規費、印花稅、契稅
、監證費(或公證費)、代辦手續費，貸款保
險費及各項附加稅捐由買方負擔」、「本條
買方應繳之稅費，買方於辦理產權登記時，
應將此等費用全額預繳，並於交屋時結清，
多退少補」，另依系爭房屋預定買賣契約第
10條第3項第2款、第4項及第15條第2項約定
，原告可單方指定土地登記專業代理人辦理
系爭房屋之產權登記，而無須徵得被告之同
意。
２、原告將被告所購買之系爭房屋及土地登記，
委由地政士 施雅婷 辦理，本無不合，詎被告
屢經原告通知，均不配合辦理有關貸款之一
切手續，原告乃於100年8月19日定期催告被
告依約配合辦理，惟仍遭拒。原告再於100
年9月2日函催被告應於函到7日內配合辦理
，逾期即以該函作為解除買賣契約之意思表
示。然被告仍不依約履行，原告迫於無奈，
始撤回第一次之買賣移轉及抵押權設定登記
。系爭房屋及土地嗣經協議，再委由地政士
施雅婷代辦第二次之所有權移轉及抵押權設
定等相關手續，則被告自應負擔前後二次之
各項代辦費用及稅費，又因各該費用前已由
原告先行墊付，依約被告自應返還予原告而
不得拒付。
⑵、外水、電及瓦斯管線代辦費：
１、「山水一品Ⅱ期」20戶之共同外水管線費用
共計2,777,796元（計算式：6667＋3810＋1
2395＋177324＝277796），每戶平均費用約
為13,890元（計算式：277796÷20＝13890
），原告依每戶之地坪及建坪大小，微調各
戶所應負擔之費用，詳如原證8明細表所載
，被告應分擔13,000元。
２、「山水一品Ⅱ期」20戶之共同外電管線費用
共計3,032,489元（計算式：710＋0000000
＋299760＝0000000），每戶平均費用約為6
7,236元（計算式：0000000÷20＝67236）
，原告依每戶之地坪及建坪大小，微調各戶
所應負擔之費用，詳如原證8明細表所載，
被告應分擔72,000元。
３、「山水一品Ⅱ期」20戶之共同瓦斯管線費用
共計1,220,000元（計算式：406667＋81333
＝0000000），每戶平均費用約為61,000元
（計算式：0000000÷20＝61000），再按每
戶之地坪、建坪大小，微調各戶實際應負擔
之費用，詳如原證8明細表所載，被告應分
擔58,500元。
⑶、房屋價金尾款：
１、系爭房屋預定買賣契約（原證1）第6條約定
：「付款條件及方式：一、本條付款辦法買
方應依附件（二）付款明細表之規定，於接
獲賣方書面掛號繳款通知單7日內自行向賣
方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期
支票如數壹次繳清。惟每期付款間隔應不少
於7天。二、依前項規定，如買方逾期仍未
繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應
加付按逾期期款部分每日萬分之5計算之遲
延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如經賣
方以存證信函定期7日催繳後仍未繳者，雙
方同意依第17條違約之處罰規定辦理」。
２、依系爭房屋預定買賣契約附件（二）房屋價
款付款明細所示，尾款為6萬元，因被告前
曾就其他款項溢付2萬元，經予抵扣後，被
告尚欠房屋價金尾款4萬元。另原告早於101
年5月14日即已就被告所辯之遲延交屋部分
，補貼被告56,916元，被告自不得再為交屋
尾款應另行扣除之抗辯。
⑷、陽台變更設計及廚具檯面修改費用：
１、被告雖否認有變更設計之情事，但被告確曾
要求原告將系爭房屋內之瓦斯爐，由三口爐
台改成兩口爐台，並另在3樓陽台增建窗戶
成為洗衣間。
２、兩造並未於系爭房屋預定買賣契約中就廚具
檯面（流理台）為廠牌、規格、尺寸、顏色
及材質為特別之約定，依約原告本可自行指
定。縱認原告所提供之流理台，不符合建築
法之建築技術規則建築設備編第103、104條
之規定（原告否認之），亦僅係違反行政法
規，與私法上之爭執無關。原告既已依約提
供，本無更換之義務。原告嗣係應被告之要
求始就廚房檯面進行修改，此有被告之夫即
潘金露簽認之修改設計單（原證12）可稽，
則因此所生之費用，自應由被告負擔。
⑸、被告雖另抗辯系爭房屋存有瑕疵，及土地面積不
足云云。惟被告所抗辯之房屋瑕疵，或不存在，
或已修補完成，另兩造間之系爭土地買賣契約第
2第3項約定：「…前項之面積以地政機關登記為
準」。亦即雙方就土地買賣之面積，業已合意以
地政機關之登記為準，雙方自應同受拘束。而系
爭土地前經地政機關所登記之面積，與契約上所
約定之面積，均為156平方公尺，二者相符。被
告所稱系爭土地面積短縮云云，顯屬無據。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回。另陳述：
（一）被告向原告購買系爭房地，雙方應秉公平合理而依約
履行權利義務。不料原告未能依約完成所應給付之內
容，雙方曾於100年11月24日協議，但原告仍未能於
所約定之100年12月31日前完成交屋，且存有許多瑕
疵尚未修補，卻反向被告請求給付價金尾款，自非有
理。
（二）各項代辦費用及稅賦，依約應依收據或憑證之實際金
額給付。但原告所主張之外水、外電、瓦斯管路及稅
賦等代辦費用，並未提出收據或憑證，且應依實際埋
設之外水電瓦斯管路長度計算被告所應負擔之費用金
額，而非以買賣坪數為計算之標準。
（三）原告在房屋瑕疵尚未修補完成前，未經被告同意即自
行私下委託代書申辦所有權移轉及抵押權設定登記事
宜，嗣為被告得知，原告為免涉有偽造文書之罪嫌，
乃自行撤件。是原告所主張之兩次所有權移轉及抵押
權設定登記費用，被告僅同意支付第二次之費用，至
於第一次之費用，應由原告自行負擔。
（四）被告所購買者為預售屋，所有配備（含瓦斯爐口數及
陽台設置窗戶）於簽約前即已談妥，原告並未提出簽
約後被告另行要求變更設計之工程變更單，自不得向
被告請求給付工程變更之費用。
（五）兩造間之系爭房屋買賣契約本即包括廚房流理台在內
，並於簽約前即已談妥瓦斯爐由「三口」改為「兩口
」，但原告所提供之流理台違反建築技術規則第103
條及第104條之規定，迄未修改，自不得向被告請求
相關費用。
（六）系爭土地買賣之約定面積為165平方公尺，但經土地
重測之結果，面積短少7.12平方公尺，縱使原告願將
相鄰之土地界址移撥10公分之寬度給被告，買賣約定
之面積仍短少約5平方公尺左右，在解決土地面積短
少之問題前，不得要求被告給付。
三、經兩造於102年3月25日言詞辯論期日，整理並協議簡化爭點
如下：
（一）兩造不爭執之事項：
⑴、兩造於98年11月27日簽立房屋及土地預定買賣契
約書：
１、買賣標的：被告向原告購買坐落臺中市○○
區○○○段○○○○段000000地號土地｛面
積共約156平方公尺（約47.19坪），權利範
圍全部｝及其上『山水一品Ⅱ』編號H3房屋
一戶【房屋面積245.47平方公尺（約74.25
坪），包括主建物面積約224.28平方公尺，
約67.84坪，附屬建物（如陽台、平台、花
台等）計約21.19平方公尺，約6.41坪】。
２、買賣價金：房屋總價4,640,000元、土地總
價6,960,000元，合計11,600,000元。
⑵、房屋變更設計、廚房（流理台）檯面及中島修改
。
⑶、101年3月30日原告將房屋鑰匙交付予被告之夫潘
金露收受。
⑷、被告業已預付18萬元予原告收受。
⑸、對本院102年3月6日履勘現場筆錄及照片，兩造
均無意見。
（二）兩造爭執之事項（本院判斷）：
⑴、被告所應負擔之外水、電及瓦斯管線之合理費用
應為若干？
１、本件原告請求被告給付其所代墊之外水管線
費13,000元、外電管線費72,000元及瓦斯管
線費58,500元，合計為143,500元。
２、被告並不同意依原證8所示之內容為伊所應
分擔之外水、電及瓦斯管線費用之計算方式
，並抗辯應按管路實際埋設之距離計算各戶
之分擔金額。
３、經查，依卷附原證8所示，系爭『山水一品
Ⅱ』建案，計有20戶，該建案所支出之外水
、外電及瓦斯管線費用，合計為2,842,506
元（計算式：277796＋0000000＋0000000＝
0000000），既名為外水、外電及瓦斯管線
費用，自屬水、電及瓦斯公司由原有之管路
，埋設新管至系爭建案位置之費用，本不包
含系爭建案內各戶建物內部之水、電及瓦斯
管線在內。本院認外水、電及瓦斯管線既為
系爭『山水一品Ⅱ』透天厝建案之各戶向水
、電及瓦斯公司共同申裝及共用，核與各戶
之地坪或建坪大小，無必然之關係，亦無從
獨立計算各戶之外水、電及瓦斯管線之長度
。本院因認原告所得訴請被告給付應分擔之
外水、電及瓦斯管線費用，其合理金額應按
戶數比例分擔，計為142,125元（計算式：0
000000÷20＝142125），原告逾此金額所為
之主張，尚非有據。
⑵、原告請求被告負擔第一次所有權移轉登記及抵押
權設定相關費用及稅費，是否有據？
１、依系爭房屋買賣契約第15條第2、4款約定：
「稅費之負擔除依有關規定外，並依左列規
定辦理：二、產權登記規費、印花稅、契稅
、監證費（或公證費）、代辦手續費，貸款
保險費及各項附加稅捐由買方負擔」、「本
條買方應繳之稅費，買方於辦理產權登記時
，應將此等費用全額預繳，並於交屋時結清
，多退少補」，另依系爭房屋預定買賣契約
第10條之約定，原告可指定土地登記專業代
理人辦理系爭房屋之產權移轉登記。
２、原告前就告所購買之系爭房屋及土地之所有
權移轉及抵押權設定登記事宜，固曾委由地
政士施雅婷進行辦理，有原證4所附之證明
書及相關單據可資為證。但因被告就系爭房
屋有無存在有瑕疵一事，有所爭執，致無法
順利辦妥登記，原告乃函催被告配合辦理，
並曾為解除系爭買賣契約之意思表示通知及
撤回該第一次所有權移轉及抵押權設定登記
等手續。
３、本院參酌卷附之房屋檢修單，就其內容觀之
，被告所抗辯原告於當時所欲交付之房屋尚
有部分瑕疵存在一情，尚非全然無據。是原
告在尚未確認所欲交付予被告之房屋業已全
無瑕疵存在之前，尚無從要求被告必須配合
辦理系爭房屋及土地所有權移轉及抵押權設
定登記事宜，加以原告嗣亦未再繼續主張兩
造間之系爭房屋及土地買賣契約，業由其解
除在案。本院因認原告第一次委由地政士施
雅婷代辦之所有權移轉及抵押權設定登記，
暨其撤件所致生之費用，尚無從認屬可歸責
於被告之事由所致。是原告訴請被告給付兩
次之所有權移轉及抵押權設定登記等相關費
用合計71,784元，應僅就其中之第二次所有
權移轉及抵押權設定費用51,118元之範圍，
始為有理；至於第一次之登記及撤回費用18
,500元暨作廢之印花稅2,166元，尚無從要
求被告負擔。
⑶、原告請求被告給付價金尾款，是否有據？
１、按買賣契約成立後，買受人應負交付約定價
金於出賣人之義務，此為民法第367條所明
定。
２、依系爭房屋預定買賣契約附件（二）房屋價
款付款明細所示，被告確有房屋價金尾款6
萬元尚未給付，經以兩造所不爭執被告前所
溢付之2萬元抵扣後，尚有房屋價金尾款4萬
元未付。而系爭房屋業已已辦畢建物所有權
移轉登記並交付與被告占有使用。是原告請
求被告給付買賣價金尾款4萬元，自屬有據
。
⑷、原告請求被告給付廚具檯面修改及陽台變更設計
增設窗戶之費用，是否有據？
１、按建築技術規則設備編第103條及第104條係
規定：本規則建築設計施工編第43條第2款
規定之排除油煙設備、包括煙罩、排煙管、
排風機及濾脂網等，均應依本節規定。（煙
罩）煙罩之構造，應依左列規定：一、應為
厚度1.27公厘（18號）以上之鐵板，或厚度
0.95公厘（20號）以上之不銹鋼板製造。二
、所有接縫均應為水密性焊接。三、應有瀝
油槽，寬度不得大於4公分，深度不得大於6
公厘，並應有適當坡度連接金屬容器，容器
容量不得大於4公升。四、與易燃物料間之
距離不得小於45公分。五、應能將燃燒設備
完全蓋罩，其下邊距離地板面之高度不得大
於210公分。煙罩本身高度不得小於60公分
。六、煙罩四週得將裝置燈具，該項燈具應
以鐵殼及玻璃密封。
２、經查，兩造並未於系爭房屋預定買賣契約中
就廚具檯面（流理台）為廠牌、規格、尺寸
、顏色及材質之特別約定，原告本可依約自
行指定。而上開建築技術規則設備編第103
條及第104條，又係規範「排除油煙設備」
（包括煙罩、排煙管、排風機及濾脂網等）
，而非針對流理台之瓦斯爐口數、檯面材質
或深度而為規範。是被告如要求流理台之檯
面應由70公分之深度變更為60公分所衍生出
如原證6所示之費用23,730元，如經原告實
際施工且支出款項時，固應負給付之責任，
而無從據建築技術規則設備編第103條及第1
04條規定而為抗辯。然原告僅提出估價單及
圖面資料，並未提出確已依被告要求施作及
修改完成之證明，是原告逕行要求被告給付
系爭廚具檯面修改費用23,730元，尚非有理
。
３、三樓陽台增設窗戶一事，業據原告提出原證
14所示由訴外人多田鋁業有限公司之估價單
及原證15之原設計圖面資料為證。被告並不
否認目前系爭房屋三樓陽台確有設置窗戶之
情事，但以此係簽約當時即已談妥而非嗣後
變更及未簽立工程變更單而為抗辯。但查，
系爭房屋買賣契約第9條固約定：工程變更
事項經雙方於「工程變更單」上簽認後，由
賣方提出追加減帳，通知買方於10天內繳清
工程追加款始為有…。核其約定之真意，乃
係為求避免雙方日後對於有無工程變更發生
爭議時，有「工程變更單」可資可憑，尚非
變更設計成立與否之要式行為約定。另依卷
附系爭房屋買賣契約所附之房屋平面圖觀之
，並無系爭房屋三樓陽台應增設窗戶之記載
，又參諸常情，果非被告（買方）一方之要
求，鮮有原告（賣方）會主動增加成本而為
買方額外增設窗戶之舉動。本院因認兩造間
應確有原告所主張在三樓陽台增設窗戶之合
意，並已由原告施作完成。則原告訴請被告
給付此部分18,900元費用，應屬有據。
⑸、被告得否據102年10月21日言詞辯論期日中所述
之瑕疵，而為抗辯並拒付款項？
１、流理台深度問題：依前所述，兩造並未於系
爭房屋預定買賣契約中就廚具檯面（流理台
）為廠牌、規格、尺寸、顏色及材質之特別
約定，原告本可依約自行指定。被告固曾要
求流理台之檯面由70公分深度變更為60公分
深度，但並未支付原告原證6估價單所示之
費用23,730元，是原告縱尚未施工，亦非屬
可歸責於原告之瑕疵之可言，被告復無從據
建築技術規則設備編第103條及第104條規定
而為抗辯。是被告此部分所為流理台深度瑕
疵之抗辯，並非有理。
２、土地面積問題：
①、按土地登記簿所載之面積，乃係依登記
當時之測量結果所計算出之土地面積結
果，另實施地籍圖重測後，重測區內之
土地發生面積增減，乃為不可避免之事
實。蓋因土地重測前後，界址或有變更
、或因舊地籍圖本已年久破損、或由於
天然地形改變、人為界址移動、或由於
測量儀器精度之提高等原因，均為不可
避免之技術或自然因素，已非政府或測
量人員所能克服，是系爭土地重測後面
積縱有減少之情形，更非屬可歸責於出
賣人之事由所致。
②、查系爭土地完成所有權移轉登記後，嗣
經實施地籍圖重測，重測過程中，發覺
系爭土地重測後之實際深度僅有19.604
公尺，與重測前系爭土地分割自同段第
379地號土地時之分割尺吋深度19.82公
尺不符，致系爭土地之面積較重測前所
登記之面積短少7.12平方公尺一情，固
有本院調取之重測爭議協調會議紀錄可
參。惟於地籍圖重測前兩造就系爭土地
為買賣及辦理土地所有權移轉登記當時
，土地登記簿上所記載之土地面積與買
賣契約所約定之面積，既屬相符，則因
嗣後土地重測所生之危險，即應歸土地
所有權人負擔，況迄本院言詞辯論終結
之日止，系爭土地與鄰地間之界址爭議
，並未因所有權人依協議內容而公告確
定及終結，是被告據重測過程中所發現
土地面積可能有短少為由，而拒絕給付
系爭房屋之買賣價金尾款，即非有理。
３、停車位置坡度過於斜陡問題：
①、被告雖抗辯停車位置坡度過於斜陡及原
告應在屋前加設階梯以資解決。
②、但查，建築技術規則中就停車空間所為
規範，乃規定於第59條中，另就坡度之
限制，亦僅於第61條第2項就「車道」
之坡度規定不得超過「一比六」，而依
卷附系爭停車位置之照片觀之，與道路
之高度雖非相同，而有坡度，但其坡度
應未超過「一比六」且非陡峭，本院因
認供為停車空間之使用，尚無困難。被
告此項瑕疵抗辯，亦非有據。
４、屋外之電氣總開關與瓦斯管路問題：
①、被告固另抗辯原告所裝設之電氣總開關
與瓦斯管路，未在中間加設格板及在箱
門縫隙加裝密封條以完全隔開等語。
②、經查，建築技術規則中就燃氣供給管路
與電氣設備之設置，係規定於第79條，
其中敷設於建築物內之供氣管路，應符
合下列規定：（二）燃氣供給管路不得
設置於昇降機道、電氣設備室及煙囪等
高溫排氣風道。本件被告所抗辯者，乃
係開關箱與瓦斯錶箱之區隔問題，該開
關箱並無變電或發電機等設備，並非會
產生高溫之處所，加以此一設置已經電
力及瓦斯公司檢驗合格並予以送電及供
電，原告復已在二者中間加設格板，是
被告所為應另加裝密封條之抗辯，尚乏
所據。
四、綜上所述，被告所應給付原告之款項合計為252,143元（計
算式：⑴外水、外電及瓦斯管線費用142,125元、⑵第二次
之所有權移轉登記及抵押權設定等相關費用51,118元、⑶價
金尾款4萬元、⑷三樓陽台變更設計增設窗戶之費用18,900
元），經以被告前所預繳之18萬元及原告同意補貼被告之房
屋稅600元扣抵後，被告尚應給付原告71,543元。從而，原
告依兩造間之系爭買賣契約及代墊款之約定，訴請被告給付
117,314元及利息，就其中之71,543元及自支付命令送達被
告之翌日（即101年9月25日）起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息範圍內，為有理由，予以准許；逾此範圍
所為主張，則非有據，應予駁回。
五、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴
部分，應依職權宣告假執行；另酌定被告得供相當之擔保金
額而免受假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條規定，命本件訴訟費用由被告負擔10分之6
，餘由原告負擔。
中華民國103年1月20日
臺中簡易庭法官林宗成
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年1月20日
書記官