裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第620號民事判決
裁判日期：民國91年06月28日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年訴字第六二○號
原告丙○○被告乙○○右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告乙○○應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元及自民國（下同）九十年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告乙○○與被告甲○○應連帶給付原告五萬四千三百三十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於九十年十月五日經被告甲○○仲介，以一百六十萬元之代價向被告乙○○
買受坐落桃園縣中壢市○○段第七五三、七二九地號土地上門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○巷○號七樓建物（下稱系爭建物）暨所屬基地，兩造言明系爭建物面積為二十一坪，原告亦已依約交付買賣價金一百六十萬元。然被告甲○○於原告看屋時，故意隱瞞系爭建物僅有四．九四坪，露台加建違章建築則高達一十五．九五坪之事實，佯稱系爭建物面積為二十一坪，致原告陷於錯誤而為買受之意思表示。原告於於取得所有權狀後，始知遭被告詐騙之事實。
㈡查於房屋買賣時，其建物之坪數，屬交易上之重要事項，賣方應負有告知之義務
。被告乙○○、甲○○分別為成城虹建設有限公司之負責人及經理人，被告甲○○即屬被告乙○○之受僱人，又被告甲○○經被告乙○○委託仲介出售系爭建物，其故意隱瞞實際建物僅四．九四坪，佯稱有二十一坪，且系爭買賣契約中僅記載地號、建號、持分比，而未記載主建物坪數及附屬建物坪數，亦與常情有違，益徵被告二人有故意隱瞞事實詐欺原告之行為，嗣原告於九十一年一月二十一日以中壢郵局第００二五四號存證信函向被告乙○○為撤銷買賣契約之意思表示，爰再以本訴狀繕本之送達為撤銷買受房屋之意思表示，並依民法第一百七十九條之規定，訴請被告乙○○返還價金一百六十萬元及自受領時起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
㈢再被告乙○○夥同被告甲○○佯稱系爭建物有二十一坪，惟該建物實際上僅四．
九四坪，其餘十五．九五坪則係無法為保存登記由露台加建之違章建築，致使原告受有損害，原告自得依民法第一百八十四條之規定請求被告二人賠償所受損害。茲原告受有下列損害賠償：⒈因購屋而生之貸款利息三萬四千三百三十五元：原告為購買系爭建物向銀行貸款一百零九萬元，年息百分之三點一五，計利息三萬四千三百三十五元；⒉系爭買賣所生之稅捐及代書費用二萬元，共計五萬四千三百三十五。原告爰依民事訴訟法第二百十四條第四項之規定，表明請求最低損害賠償五萬四千三百三十五元。
㈣退步言之，縱認系爭買賣契約之意思表示不得撤銷，然兩造既約定買賣建物面積
為二十一坪，被告乙○○自有移轉二十一坪建物所有權之義務。惟被告乙○○所出賣之建物中，有一五．九五坪係屬不能為保存登記之違章建築，自屬因可歸責於出賣人乙○○之事由，致原告無法取得該一五．九五坪建物之所有權，又系爭建物扣除一五．九五坪後，僅餘四．九四坪，被告乙○○所為此部分之給付，對原告已無利益，被告乙○○自應負給付不能之責，原告爰以本訴狀之繕本送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第二款請求被告乙○○返還受領之價金並附加自受領時之利息。
三、證據：提出中壢郵局第二五四號存證信函影本、經濟部商業司公司資料查詢單、名片影本、買賣契約書影本、桃園縣中壢地政事務所建物測量成果圖各一件為證。
乙、被告乙○○、甲○○方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：被告甲○○於原告前往看屋時，已向原告言明系爭建物之面積為十六點三二平方公尺，其餘部分均為露台增建，且於簽訂系爭買賣契約前，亦曾出示建物所有權狀與原告審閱，另承辦代書 林淑菁 並有依所有權狀之記載向原告說明買賣標的物之面積，渠等並無詐欺原告之行為。
三、證據：提出中壢郵局第二八七號存證信函影本一件為證，並聲請訊問證人林淑菁。
理由
一、原告主張其於九十年十月五日經被告甲○○仲介，向被告乙○○買受坐落桃園縣中壢市○○段第七五三、七二九地號土地上門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○巷○號七樓建物暨所屬基地，業已給付買賣價款一百六十萬元之事實，業據原告提出買賣契約一件為證，並為被告所不爭，自堪信為真實。
二、原告又主張被告甲○○於其前往現場看系爭建物時，佯稱建物面積有二十一坪，故意隱瞞實際建物僅四點九四坪，其餘部分均屬露台加建之違章建築之事實，令原告陷於錯誤而表示願買受系爭建物云云，惟為被告二人當庭否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者厥為被告甲○○是否故意隱瞞系爭建物中大部分屬露台增建之事實，致原告陷於錯誤，而為買受之意思表示。經查：
㈠按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項規定，表意人固得撤銷其意
思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院四十四年臺上字第七五號判例可資參照。又民法第九十二條第一項所謂之「詐欺」，係指行為人欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令相對人因錯誤而為意思表示而言，雖不以欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易習慣上就某事項負有告知義務者外，其緘默並無違法性，即與上開條項之所謂「詐欺」不合，最高法院三十三年上字第八八四號判例意旨參照。
㈡經查，本件原告於簽訂系爭買賣契約書前確曾審閱系爭建物之建物所有權狀，且
經承辦代書解釋如何計算承購建物及土地應有部分比率等情，業經原告自承在卷（見本院九十一年五月一日言詞辯論筆錄），另證人即承辦代書林淑菁亦到庭證稱：「我們在簽約時有給原告看建物謄本，也有向原告說明主建物及附屬建物之坪數，並計算出權利範圍」、「我有向他（指原告）說明系爭建物只有十六點三二平方公尺，露台則為五十二點七四平方公尺：：」等語明確（見本院九十一年六月十二日言詞辯論筆錄）；再觀諸系爭建物所有權狀記載：「建號：一一九八：：層次：七樓，面積：十六點三二平方公尺，總面積：十六點三二平方公尺，附屬建物：露台，面積：五二點七四平方公尺」，已可明確得知系爭買賣標的物之建物為第七層，面積十六點三二平方公尺（即四點九三六八坪）；而衡諸社會常情，一般民眾對於建屋加蓋增建有無權屬之問題，通常以所有權狀上並無記載，即應知悉並無所有權，此乃買主對於購買房屋應具備之基本知識，買主不能解免此種探求基本知識之義務。況原告亦自承被告甲○○曾告知系爭建物有陽台加建之情，則其於審閱建物所有權狀時，衡情更應詳加注意建物面積之記載，本件原告既曾審閱系爭建物之建物所有權狀，而所有權狀就建物暨附屬建物之面積均已明確記載，於此情形，被告甲○○何能以上情訛詐原告？原告又何能陷於錯誤？綜上，足認原告就系爭建物之面積僅十六點三二平方公尺，其餘均屬露台之增建而未登記等情，於簽訂系爭買賣契約時應已知之甚詳。
㈢本件原告就其受被告詐欺，致使陷於錯誤，而購買系爭建物乙節未能舉證以實其
說，既如前述，依上開說明，原告依民法第九十二條規定，撤銷原買賣契約之意思表示，並依不當得利等規定，請求被告返還一百六十萬元之買賣價金及自受領時起計算之利息，即非正當，不應准許。
四、原告另主張其因被告二人之詐欺行為，致受有貸款利息及稅捐、代書費損失共計五萬四千三百三十五元，爰依民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條之規定，訴請被告連帶賠償原告此部分之損害云云。按以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責，最高法院十九年度上字第三十八號判例意旨參照。本件原告既未能證明被告二人有何詐欺之不法行為，已如前述，其空言指稱被告二人應負共同侵權行為之損害賠償責任云云，亦無足採。
五、至原告主張兩造約定買賣建物面積為二十一坪，被告乙○○自有移轉二十一坪建物所有權之義務，惟系爭建物中有一五．九五坪係屬不能為保存登記之違章建築，又系爭建物扣除一五．九五坪後，僅餘四．九四坪，被告乙○○所為此部分之給付，對原告已無利益，被告乙○○自應負給付不能之責，原告茲以本訴狀之繕本送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百五十九條第二款請求被告乙○○返還受領之價金並附加自受領時之利息乙節。查系爭買賣標的物依買賣契約之記載，乃附表所示之各項不動產，而前揭不動產業經被告依債之本旨提出給付，辦理移轉登記與原告完竣，且經原告受領，有買賣契約、建物所有權狀、土地所有權狀等在卷足憑，是被告之給付義務已履行完畢，並無何給付不能情事，從而，原告以被告陷於給付不能，經其解除系爭買賣契約，並本於回復原狀之規定有所請求，尚非有據，亦應駁回。
六、綜上所述，本件原告就其受被告詐欺，致使陷於錯誤，而購買系爭建物一節未能舉證以實其說，且被告亦無原告所指給付不能情事，則原告於撤銷原買賣契約之意思表示及解除系爭買賣契約後，分別依民法侵權行為、不當得利及回復原狀等規定，請求被告乙○○給付原告一百六十萬元及自九十年十月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另被告乙○○與被告甲○○連帶給付原告五萬四千三百三十五元及及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，於判決結果均不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年六月二十八日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年六月二十八日~B法院書記官徐永本~F0~T40附表：
㈠土地：
⒈桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（面積四八六平方公尺）應有部分一萬分之三八六。
⒉桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（面積一○三三平方公尺）應有部分一萬分之五十。
㈡建物：
⒈建物標示：桃園縣中壢市○○路○段○○○巷七之一地下層（建號：一二○五）應有部分二十四分之一。
共同使用部分：建號一二○六（面積五五五點一八平方公尺）應有部分一萬分之一。
建號一二○七（面積七六五點八七平方公尺）應有部分一萬分之一。
⒉建物標示：桃園縣中壢市○○路○段○○○巷○號七樓（建號：一一九八）全部。
共同使用部分：建號一二○六（面積五五五點一八平方公尺）應有部分一萬分之八四。
建號一二○七（面積七六五點八七平方公尺）應有部分一萬分之八四。