裁判字號：最高法院92年台上字第1313號民事判決
裁判日期：民國92年06月19日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決九十二年度台上字第一三一三號
上訴人甲○○
丁○○丙○○○
乙○○共同訴訟代理人 李永然 律師
劉彥汶 律師被上訴人合元建設有限公司法定代理人 鄭永來 訴訟代理人 陳國雄 律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十日台灣高等法院第二審更審判決（九十一年度重上更㈠字第六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人丁○○、丙○○○、乙○○給付及駁回上訴人甲○○其餘上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十三年十月三日、八十四年三月十日分別與上訴人簽訂合建契約（下稱系爭契約），約定上訴人提供其所有坐落台北縣中和市○○段牛埔小段三五、三○之五、三○之四、三○之二、三○之三地號土地，及購買同小段三○之六、三○之七地號國有畸零地，由伊出資興建房屋。伊除依約交付上訴人各新台幣（下同）三十萬元外，另代付購買國有畸零地之價款及相關使用補償金，均作為履約保證金。因上訴人未依原約定日期將地上房屋騰空交付伊拆除，經雙方協議，上訴人丁○○、丙○○○、乙○○原應於八十五年一月三十一日前，上訴人甲○○則延至八十五年四月十八日搬遷；惟屆期均未履行，經伊催告，仍拒不搬遷，伊已解除契約。依系爭契約第十條第二項第一款約定，上訴人即應加倍返還履約保證金及賠償伊所受損害等情。求為命丁○○、丙○○○、乙○○、甲○○依序給付伊六百五十四萬二千九百十八元、二百五十七萬八千四百零八元、四百二十三萬八千六百三十六元、二百四十九萬二千三百四十九元，及均自起訴狀繕本送達翌日（八十六年一月三十日）起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。
上訴人則以：被上訴人於八十四年八月三十日立具承諾書，承諾於八十五年一月三十一日支付搬遷費及房租津貼四十萬元予伊各人，並於八十五年二月二十九日開工興建，倘未如期開工，同意由伊沒收履約保證金及取消合建契約。被上訴人既未給付伊搬遷費，伊自無先行搬遷之義務；且其未於八十五年二月二十九日開工，伊已解除系爭契約及沒收履約保證金，被上訴人亦不得請求伊加倍返還該保證金及賠償損害等語，資為抗辯。
原審以：兩造簽訂系爭契約後，被上訴人除交付上訴人各三十萬元履約保證金外，另代上訴人支付購買國有土地價金及使用補償費一千零九十四萬三千二百九十二元，作為履約保證金之一部，有兩造不爭執之支票、繳款書為憑，堪認為真正。查被上訴人出具之承諾書，既載明其於八十五年一月三十一日給付房租津貼及搬遷費，其餘事項仍依系爭契約之約定，而該契約第五條第五項已約明：「甲方（上訴人）遷離原住房屋時，乙方（被上訴人）補貼甲方房租及搬遷費新台幣肆拾萬元」，第八條第一項另約定：「乙○○、甲○○應於八十四年五月三十日前，丁○○、丙○○○應於八十四年八月三十日前將地上房屋騰空交予合元公司拆除整理」，嗣雙方再行協議，丁○○、丙○○○、乙○○（下稱丁○○等三人）於八十五年一月三十一日前搬遷，甲○○依其於八十五年一月十八日與被上訴人簽訂之「交屋證明書」，約定其於收受面額十萬元之支票一紙，作為房屋之搬遷費及房租費，並延至八十五年四月十八日將其所有系爭房屋搬遷完畢，交予被上訴人拆除改建，再取其餘額三十萬元，則丁○○等三人自有依承諾書之約定於八十五年一月三十一日前，甲○○亦有依該承諾書及「交屋證明書」之約定於八十五年四月十八日前，先行搬遷之義務。其辯稱：被上訴人應先行或同時給付房租及搬遷費云云，為不足取。嗣上訴人迄未依約於八十五年一月三十一日前搬遷，為其所不爭執，被上訴人就上訴人之違約，於八十五年四月二十五日、同年十二月二十三日兩度催告後，上訴人仍未搬遷，被上訴人主張解除系爭契約，自屬有據。至該承諾書上另約定有「本公司承諾於八十五年二月二十九日開工興建」，即自被上訴人支付房租及搬遷費至開工興建留有一個月時間，上訴人據此抗辯該預留時間係渠等搬遷時間，故被上訴人有先為給付房租及搬遷費之義務等語，雖與證人 劉慶祥 、 吳贊光 、 廖霞 、 吳明瑜 所稱一致，然上訴人始終認為承諾書所稱之「開工興建」，係指在現場開始實際建造新建物，不包括拆除舊屋在內，而衡諸常情，自上訴人搬遷至實際開工興建，其間勢必預留一個月以上之遷移管線及拆除舊屋時間，否則無法開工興建，故渠等抗辯及與渠等具有親誼之證人劉慶祥等偏頗證言，與事實不符，均不足採。又依建築法及臺灣省建築管理規則之規定，所謂開工，係指起造人取得建造執照或雜項執照，向主管機關申報開工後，在現場實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁、從事安全措施等工程而言。經查被上訴人係於八十四年十月十七日取得丁○○等三人原有房屋之拆除執照，及遲至八十五年四月二十七日始取得建造執照，即無從於八十五年二月二十九日「開工興建」。而依建築常規，在開工興建前必先拆除舊有房屋；依經驗法則，在拆除舊有房屋前則須先搬遷房屋，故被上訴人於承諾書上雖明確承諾「於八十五年二月二十九日開工興建」，但同時亦約定「其餘事項均依八十三年十月三日兩造所訂合建契約書之規定辦理」，倘上訴人未準時搬遷，被上訴人所承諾之「於八十五年二月二十九日開工興建」即為一「不可能之任務」，實違契約公平原則，顯非被上訴人書立承諾書之本意。從而上訴人既未履行於八十五年一月三十一日搬遷之義務，被上訴人所為「於八十五年二月二十九日開工興建」之承諾當然無從成立生效。上訴人抗辯被上訴人違反承諾書「開工興建」之約定，即非有據，渠等所為解除契約之意思表示，自不生效力。另甲○○既已與被上訴人以「交屋證明書」合意至八十五年四月十八日前搬遷，被上訴人於是日前即無搬遷費及房租費給付遲延之責任，甲○○於該給付期限屆至前之八十五年三月八日，以被上訴人遲延給付為由解除契約，亦不合法。其次，上訴人既違反系爭合建契約及承諾書之約定，被上訴人自得依合建契約請求上訴人加倍無息返還其已支付之履約保證金，並賠償其已施工之工程損失及其他因本合建工程而支出之一切費用。㈠被上訴人訂約時已支付上訴人各三十萬元之履約保證金部分，加計百分之十違約金，上訴人各應給付被上訴人三十三萬元（甲○○部分原判決誤載為三十六萬元）。㈡被上訴人代墊一千零九十四萬三千二百九十二元之國有土地價金及使用補償金作為履約保證金，再加計百分之十違約金，並依丁○○、丙○○○、乙○○、甲○○約定之合建土地比例千分之四三二、一五五、二七一、一四二核算結果，渠等應依序給付被上訴人五百二十萬零二百五十二元、一百八十六萬五千八百三十一元、三百二十六萬二千一百九十五元、一百七十萬九千三百四十三元（甲○○部分原判決誤載為一百八十六萬四千七百三十八元）。㈢被上訴人支出代書費、測量費、設計費等行政管理費用一百十八萬零三百六十二元部分，依上開比例計算，丁○○、丙○○○、乙○○、甲○○應依序給付被上訴人五十萬九千九百十六元、十八萬二千九百五十六元、三十一萬九千八百七十八元、十六萬七千六百十一元。㈣甲○○支領搬遷費及房租費十萬元，應併予返還。綜上，被上訴人得向上訴人丁○○、丙○○○、乙○○、甲○○請求之金額依序為六百零四萬零一百六十八元、二百三十七萬八千七百八十七元、三百九十一萬二千零七十三元、二百三十萬六千九百五十四元（依原判決就甲○○應返還之分項金額計算，其誤算後之總金額應為二百四十九萬二千三百四十九元，原判決於此再予誤載為二百四十七萬二千三百四十九元），及其法定遲延利息等詞，為其判斷之基礎，因而廢棄第一審所為駁回被上訴人對於丁○○、丙○○○、乙○○上開金額本息部分請求之判決，改命渠等給付，並維持第一審所為命甲○○給付該二百三十萬六千九百五十四元本息部分之判決，駁回其該部分之上訴。
按解釋當事人之契約，原應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。倘雙方中途有變更立約內容之同意，即應從其變更以為解釋（本院四十九年台上字第三○三號、三十九年台上字第一○五三號判例參照）。查兩造簽訂在先之系爭契約，就上訴人騰空房屋交由被上訴人拆除整理之期限，固約定為八十四年五月三十日或八十四年八月三十日前（第八條第一項），於上訴人遷離原住房屋時，被上訴人補貼上訴人房租及搬遷費四十萬元（第五條第五項），但就被上訴人應於何時「開工興建」，則無明文，僅於第八條第二項約定：「自上訴人遷出原住房屋之翌日起……被上訴人應在六百個日曆天內全部完成」（見一審卷第一宗一三、一六、一九、二二頁）。而被上訴人於該契約簽訂後之八十四年八月三十日單方出具交付上訴人之承諾書，係載明：「被上訴人承諾於八十五年二月二十九日開工興建，並於同年元月三十一日支付搬遷費及房租津貼四十萬元正，其餘事項均依與上訴人所訂合建契約書之規定辦理，倘未如期開工，同意沒收履約保證金及取消合建契約書」（見一審卷第一宗六三至六五、一六九頁），姑不論上訴人未於原合建契約約定之八十四年五月三十日或同年八月三十日前搬讓房屋供被上訴人拆除整理之因素為何，即就該承諾書出具之方式及內容觀之，該承諾書似已變更原合建契約有關被上訴人支付上訴人搬遷費及房租津貼之日期及條件，並增加原契約所無之被上訴人應於八十五年二月二十九日開工興建之條件，再就此項增加之條件，更為被上訴人不為履行時之效果約定。果爾，兩造是否非為加重被上訴人之義務始由被上訴人單方出具該承諾書？該承諾書上所載：「其餘事項均依與上訴人所訂合建契約書之規定辦理」云云，其真意是否除就承諾書所未變更或另為約定之事項為適用外，就被上訴人支付搬遷費及房租津貼之時機仍依兩造契約變更前之意思表示為解釋基準？已待釐清。況被上訴人乃以從事房屋建設為其事業，對於「開工興建」前所需具備之要件應知之甚詳，其既於八十四年八月三十日之承諾書中，具體承諾「開工興建」之期限為八十五年二月二十九日，並願意承擔不能於該期限前履行即由上訴人沒收履約保證金及取消合建契約之不利益效果，倘該「開工興建」確須以上訴人搬遷騰空房屋為前提條件，何以未於該承諾書中，併請上訴人具體承諾於八十五年一月三十一日領取搬遷費及房租津貼前應先行搬遷騰空房屋？亦有詳加探求之必要。縱兩造對「開工興建」之意義為何，尚有爭執，然其真意倘確如原審認定之「起造人取得建造執照或雜項執照，向主管機關申報開工後，在現場實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁、從事安全措施等工程」，以被上訴人之專業知識，是否不應於適當時機申請建造執照或雜項執照，以實現其八十五年二月二十九日前開工興建之承諾？原審未遑審究申請建造執照或雜項執照之要件、流程、期間，及該申請是否必以地上舊有建物已經騰空或拆除為必要，並忽略被上訴人於甲○○另行出具之「交屋證明書」中，其同意甲○○可延至八十五年四月十八日搬遷騰空，係在其承諾「開工興建」之後，遽謂依建築常規及經驗法則，上訴人如未於八十五年一月三十一日前搬遷，被上訴人絕無可能於八十五年二月二十九日開工，自有認定事實不憑證據之違法。且上訴人迄原審言詞辯論時仍未搬遷，而被上訴人卻已於八十五年四月二十七日取得建造執照，為原審合法認定之事實，似見建造執照之取得，與地上建物之是否騰空或拆除無關，則原審以上訴人搬遷之先決條件未成就，而認被上訴人該八十五年二月二十九日開工興建之承諾無從成立生效，尤嫌率斷。再者，被上訴人雖同意甲○○於「交屋證明書」中所載之延至八十五年四月十八日搬遷騰空，但甲○○似未免除被上訴人依承諾書所定應於承諾期限前開工興建之義務。上訴人據此抗辯被上訴人違反承諾書限期開工興建之約定，渠等於八十五年三月八日通知被上訴人依承諾書之約定沒收履約保證金及取消合建契約，是否全無可取？非無詳加研求之餘地。原審未查，遽為上訴人不利之判決，即嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。此外，原審有關甲○○應給付金額之計算，其分項與總項不符，總項與最後認定應給付金額及主文諭知金額不符，案經發回，宜一併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年六月十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官朱建男法官蘇達志法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年七月三日
Ｋ