嘉義簡易庭(含朴子)112年度嘉訴字第10號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

112年度嘉訴字第10號

原告 陳秀季

訴訟代理人 侯信逸 律師

許念瑜 律師

被告 李嘉文

訴訟代理人 陳澤嘉 律師

複代理人 賴巧淳 律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年5月23日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

原告於民國110年11月1日透過住商不動產仲介公司向被告購買嘉義市○區○○路000巷0號、8號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），於原告看屋時，代理被告之房仲僅告知系爭房屋之廚房有漏水情事，並於系爭契約之標的物現況表編號第34項記載廚房有滲漏水情形，而未記載他處有無漏水之情形，致原告誤認系爭房屋除廚房有漏水情事外，其餘屋況均屬良好無瑕疵，系爭房屋遂於000年0月間交予原告，原告於000年0月間發現系爭房屋之主廳屋頂板與內隔牆垂直交接處有明顯水痕，地面木板下亦有積水，原告隨即僱工確認漏水點，發現木地板等處已因漏水而不堪使用，於111年7月2日通知房仲請其轉達被告，然被告置之不理。系爭房屋經鈞院送請社團法人臺灣省土木技師公會為鑑定後，其鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）證實系爭房屋除廚房外，客廳之磚造牆面、浴室外牆角隅等處亦有漏水、明顯壁癌白華、溼漬現象（下稱系爭瑕疵），茲將原告請求之金額及項目分述如下：

㈠原告依民法第359條規定，請求減少價金新臺幣（下同）176,903元，並依同法第179條規定，請求返還該價金：

1.系爭房屋漏水係因浴室外牆無法完全防水、浴室內牆防水層失效所致：

依系爭鑑定報告之鑑定結果：「漏水原因研判（1)浴室外牆無法完全防水。（2)浴室內牆防水層失效。」及112年8月21日土木技師公會（112)省土技字第南0272號函（下稱112年8月21日土木技師公會函）之內容：「所測得含水率相對偏高處…主要在外牆及浴室牆上緣（浴缸以上的牆面）」，可知系爭房屋漏水係因浴室外牆無法完全防水、浴室內牆防水層失效等所導致，非如被告所述因廚房一側漏水所致，且通常廚房並無大量水源足致系爭房屋產生系爭瑕疵。

2.原告已盡即時檢查通知義務：

漏水瑕疵並非依通常程序檢查即能知悉，於居住一段時日後始發現者所在多有，故原告於入住後始發現系爭瑕疵，尚難謂未盡其從速檢查義務。且原告於發現漏水後，先僱工確認漏水點，並於耗時2至3個月確認漏水原因確為系爭房屋交付原告前已存有之瑕疵，則應認原告於斯時方發見有應由被告負擔保責任之瑕疵，而原告亦於發見後立即於111年7月2日以通訊軟體LINE通知被告之房仲，請房仲代為聯繫被告，難認有怠於通知之情事，且原告亦有於通知後6個月內即111年12月28日提起本件訴訟。

3.被告不得以「現況交屋」免除物之瑕疵擔保責任：

系爭房屋雖係以現況交屋，然難認被告得以現況交屋為由，免除其物之瑕疵擔保責任，否則豈不無規避物之瑕疵擔保責任係屬法定無過失責任之規定。且原告於買受系爭房屋時，僅知悉廚房具漏水情形，對於系爭瑕疵並未知悉，則被告如何能以僅告知廚房漏水情事，而免除對於系爭瑕疵之擔保責任。

4.原告並無與被告特約免除被告瑕疵擔保責任之情事：

原告及其配偶從未與被告約定系爭房屋降價出售，後續修繕均由原告負擔，而免除被告對系爭房屋瑕疵擔保責任之情形，被告以證人 胡小惠 證詞，即謂兩造有達成免除被告物之瑕疵擔保責任之特約，系爭房屋後續之修繕均與被告無涉，實屬無稽。蓋距兩造磋商簽約至完成交屋再到證人作證，期間已達1年以上，證人何獨對本件事實保有清晰記憶，又證人有出現記憶錯誤、誤聽、誤認原告意思之可能，不能僅以證人證詞，即謂兩造間有前開免除物之瑕疵擔保責任特約，如有特約（假設語氣），為何不明訂於系爭契約，而僅記載「現況交屋」等語，顯見原告並無與被告特約免除被告瑕疵擔保責任之意。

5.本件交易性價值減損為176,903元：

系爭鑑定報告雖載「二、鑑定結果：評估房地減價金額（交易性貶值）1、本案評估交易性價值減損率雖為6.51%，交易性減損金額為176,903元，本瑕疵案件漏水現象僅存在於建物上，土地並無瑕疵情形，減損金額應以建物價值為限，亦即拆除建物瑕疵問題不復存在且不影響土地價值。」等云云。然系爭房屋與其坐落基地，實際上不能分離，系爭瑕疵之存在除影響系爭房屋之價值外，坐落基地之價值亦受影響，故於計算交易性價值減損時，即應將系爭房屋及坐落基地之價值，於市場上所受減損為整體計算，是本件交易性價值減損應為176,903元。原告已向被告請求減少價金，又其性質為形成權，則被告原所受領之該部分給付，即因原告請求，其原有法律上原因不存在，原告自得依民法第179條規定請求被告返還176,903元。

㈡原告依民法第227條第1項、226條第1項之規定請求被告賠償系爭瑕疵之修復費用187,000元：

被告委託出賣系爭房屋，即負有依社會通念及交易習慣具應有價值及通常效用房屋之義務，然被告於委託出賣系爭房屋前，既已知悉系爭房屋之廚房漏水，卻未詳查漏水原因，確認除廚房外之其他地方是否亦具漏水，即率然出售，並於系爭契約之標的物現況表編號第34項記載廚房有滲漏水情形，而未記載他處有無漏水情形，後原告果於交屋後發現其他地方亦有漏水情形，系爭房屋因而有不適宜居住之情形，被告所為之給付內容，難認符合一般社會通念，且若非被告推想系爭房屋除廚房外，可能亦有其他地方漏水，才在系爭契約加上「現況交屋」等語，顯然被告對系爭瑕疵存有歸責事由。再者，基於兩造間之資訊落差，被告應更有機會查知系爭瑕疵存在，卻於簽立系爭契約時，僅告知原告廚房漏水等情，使原告誤以為僅廚房漏水，益徵被告之可歸責事由。故被告既因可歸責於已之事由，致所為給付不符債之本旨，而有不完全給付之情形，且依實務見解，並不以物之瑕疵須於契約成立後始存在為限，故原告自得依民法第227條第1項、226條第1項規定向被告請求賠償修繕費用，又依系爭鑑定報告，修復系爭瑕疵所需之費用為187,000元。

㈢原告依民法277條第2項規定請求賠償額外支出之租金費用289,000元：

原告有意搬至嘉義居住始購買系爭房屋，然因系爭瑕疵使系爭房屋不適宜居住，致原告無法如期遷入，繼續居住於雲林租屋（下稱舊租屋處），於112年因工作及小孩就讀原因改居住於嘉義租屋（下稱新租屋處），如非系爭房屋存有系爭瑕疵，原告本已搬入系爭房屋而無另為租金支出之必要，因可歸責於被告致原告受有額外支出租金之財產上損害，故依民法277條第2項規定，向被告請求賠償自交屋後之111年2月至112年8月於舊租屋處之租金損害，及112年9月至113年5月於新租屋處之租金損害，舊租屋處每月租金為10,000元，新租屋處每月租金為11,000元，則原告所受租金損害為289,000元（計算式：10,000元×l9月+11,000元×9月）。

㈣綜上，原告得請求被告返還176,903元之買賣價金，並給付187,000元之修復費用及289,000元之租金損害賠償，共計652,903元，爰依上開法律規定提起本訴等語，並聲明：1.被告應給付原告652,903元，及其中⑴363,903元自兩造調解不成立之翌日即111年11月10日起，⑵212,000元自112年10月27日起，⑶77,000元自民事變更訴之聲明二暨言詞辯論意旨狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠原告依民法第359條規定，請求減少價金176,903元，並依同法第179條規定，請求返還該價金為無理由：

　1.原告向被告購買系爭房屋時，浴室裝有電動浴缸，然會勘時，原告已先行將浴缸拆除，露出浴缸基底之水泥砂土，鑑定技師再以水管持續對浴室內牆噴灑5分鐘欲模擬人為浴室使用，方得出本件浴室外側地板嚴重滲水及部分測點含水率甚高之結論，如浴缸仍完整安裝，其與牆壁接縫處即有矽利康防水，不致使自來水直接滲進地表砂土，且常人淋浴泡澡均是對身體沖洗後讓水由排水孔排出，豈會連續以水管澆灌牆壁連續5分鐘，此測試方式顯非合理，始造成大量水體由浴缸底部砂土滲透至客廳，再經由虹吸效應造成客廳臨浴室牆面有高含水率之情形，是無法以系爭鑑定報告證明兩造交付系爭房屋時客廳及浴室之漏水情形。

　2.又依112年8月21日土木技師公會函文說明含水率偏高處不在浴缸拆除相對之牆面，且牆面有潮濕、溼漬現象與浴缸拆除無關，且該牆面有明顯白華現象處乃靠近廚房一側，則可合理推論客廳與浴室共用牆之浴室、廚房交角處有含水潮濕、明顯溼漬現象，應非係因從浴室處所滲水所致，而係因廚房一側漏水所致。而系爭契約之標的物現況表編號第34項記載廚房有滲漏水情形，乃原告於系爭契約成立時所知之瑕疵，故該牆面有含水潮濕、明顯溼漬情形，被告依民法第355條第1項規定不負擔保責任。

　3.原告未盡即時檢查通知義務：

　原告自承於111年4月發現屋內主廳的屋頂板與內隔牆垂直交接處有明顯水痕，造成地面木地板底下潮濕積水，縱然系爭房屋有漏水之依通常檢查不能發見之瑕疵，原告自111年4月起即發見該瑕疵，然卻遲至111年7月2日才藉由仲介通知被告，時間已逾2個月以上，顯未盡民法第356條第3項之即時通知義務，更逕將系爭房屋內部裝修全部拆除，當已有自行處理之意，依法視為承認其所受領之物，原告不得再主張被告應負瑕疵擔保責任及依民法第359條規定請求被告減少價金後，再依不當得利之法律關係請求被告給付減少之價金。

　4.兩造有特約免除被告瑕疵擔保責任之情事：

原告曾於締約時談判若價格再降10萬元，系爭房屋嗣後出現任何問題都會承擔，被告考量係現況交屋後同意請求，於是系爭房屋價格從270萬元降為260萬元，是原告已免除被告之物之瑕疵擔保責任。退步言之，被告亦已將系爭房屋將來可能一切瑕疵所減少之價值，再折讓10萬元予原告。縱認原告仍得主張物之瑕疵擔保請求減少價金，則其請求數額亦應扣除上述10萬元以維買賣雙方公平。

　5.縱認系爭瑕疵應由被告負物之擔保責任，原告得請求交易性減損僅為19,000元：

依系爭鑑定報告附件七即城鄉不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱估價報告書）鑑定結果第1點稱本瑕疵漏水現象僅存在於建物上，土地並無瑕疵情形，經社團法人臺灣省土木技師公會鑑定，修復工程費用為187,000元，減損金額應以建物價值為限，故其交易性減價金額應為房屋現值206,000元扣除修復工程費用187,000元後為19,000元，上開估價報告書為鈞院囑託鑑定之結果，由不動產估價師依不動產估價技術規則，說明就估價標的採用成本法為估價方法進行估價，而我國辦理土地、建築物之估價業務，依法專屬不動產估價師及建築師（不含土木技師），是其鑑定之專業性、適格性應可認定，故如認系爭瑕疵應由被告負物之擔保責任，原告得請求交易性減損為19,000元。

㈡原告請求賠償修復費用187,000元無理由：

被告交付系爭房屋時，浴廁地坪與牆面磁磚皆完整，浴廁設施與水電也都正常使用，系爭鑑定報告雖列修復費用187,000元，然其中編號7所示牆與地坪鋪磁磚40,963元及編號8所示浴廁設施與水電復原7,000元，該等工程項目均因原告嗣後自行拆除而產生，不應由被告負擔，故縱認系爭房屋有漏水瑕疵（假設語氣被告否認），應扣除編號7、8之金額，則原告僅能請求賠償139,037元（計算式：187,000-40,963-7,000=139,037）。

㈢原告請求賠償額外支出之租金費用289,000元為無理由：

　　原告既然已免除被告擔保責任，且原告購屋之前就知悉系爭房屋有修繕之必要，原告即應承擔另行租屋的成本，故原告依民法第227條第2項規定，請求額外租金之損害賠償為無理由。

　㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於110年11月1日透過住商不動產仲介公司向被告購買系爭房屋，並簽訂系爭契約，於原告看屋時，代理被告之房仲僅告知系爭房屋之廚房有漏水情事，並於系爭契約之標的物現況表編號第34項「現況是否有滲漏水之情形？」記載「廚房，現況交屋」，而未記載他處有無漏水之情形。

㈡系爭房屋於111年1月13日交予原告，原告於000年0月間發現系爭房屋之主廳屋頂板與內隔牆垂直交接處有明顯水痕，地面木板下亦有積水，原告隨即僱工確認漏水點，發現木地板等處已因漏水而不堪使用，原告有於111年7月2日通知訴外人即房仲 李佳晏 請其轉達被告。

　㈢系爭房屋經本院送請社團法人臺灣省土木技師公會為鑑定後，系爭鑑定報告證實系爭房屋除廚房外，尚有系爭瑕疵。

㈣原告於111年2月至112年8月期間在雲林舊租屋處居住，每月支付租金10,000元，及於112年9月至113年5月期間在嘉義新租屋處居住，每月支付租金為11,000元。

四、本案爭點：

㈠兩造是否合意被告不負系爭房屋之瑕疵擔保責任?

㈡原告是否違反民法第356條之買受人通知義務?

㈢原告依民法第359條規定，請求減少價金176,903元，並依同法第179條規定，請求返還該價金有無理由?

㈣原告依民法第227條第1項、226條規定，請求賠償系爭房屋修復費用187,000元有無理由?

㈤原告依民法第227條第2項規定，請求賠償額外租金之損害有無理由?

五、得心證之理由：

㈠原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任部分：

　1.系爭契約之標的物現況表編號第34項「現況是否有滲漏水之情形？」固然僅記載「廚房，現況交屋」，而未記載他處有無漏水之情形，有系爭契約可參(見本院卷一第41-51頁)，惟被告辯稱兩造事前已有免除物之瑕疵擔保責任之特約，故不用就房屋之系爭瑕疵負責等語。經查，證人即本件交易代理被告之房仲胡小惠於本院審理時證稱：我同事李佳晏帶原告去看系爭房屋的時候，原告有說房子要大整理，要拆地板，我們有跟原告說廚房的部分有漏水瑕疵，原告說要再折價金10萬元，說他要修繕蠻多的，包括天花板及地板，原告的先生在議價過程有說「若再降10萬元，系爭房屋嗣後出現任何問題我都會承擔」，此部分約定沒有記載在契約，只是口頭說而已，當下我們有跟被告商量折10萬，最後成交價是260萬元等語(見本院卷一第125-135頁)。由此可知，兩造於系爭房屋買賣磋商過程中，原告以「承擔系爭房屋一切瑕疵」為條件，換取被告「調降買賣價金10萬元」之優惠價格，故折價10萬元並非僅是針對廚房漏水瑕疵所為讓步，尚包括系爭房屋其他瑕疵在內，足認兩造間已達成免除被告關於系爭房屋物之瑕疵擔保責任的合意。

　2.原告雖主張兩造磋商簽約至完成交屋，再到證人胡小惠到庭作證，期間已達1年以上之久，證人胡小惠每天接洽客戶眾多，如何獨對本件事實保有清晰之記憶等語。然查，證人胡小惠是於112年5月3日本院言詞辯論時作證，距離系爭契約成立或看屋時點還不到2年，不算時間久遠，佐以證人胡小惠是親自陪同看屋，依親身經歷見聞兩造磋商的過程，且其證述內容並未前後矛盾，作證過程也沒有翻異其詞，堪認證人胡小惠於作證時並無記憶不清的情形。再者，依證人胡小惠證稱：我與被告原本不認識，是朋友介紹，買賣房子才認識等語，本院審酌證人胡小惠是房屋買賣之房仲業者，平時接洽客戶不少，並無迎合過往特定客戶的必要，且於本件買賣之前與被告尚不認識，應無偏袒兩造任一方之動機，其所證述之內容，應與其實際經歷相符，而可採信。

　3.原告又主張如果兩造確實有排除瑕疵擔保責任的特約，為何不明文於系爭契約上，而僅記載「現況交屋」等語。然而，因88年修正民法第166條之1第1項「買賣不動產契約須作成公證書」之規定目前仍尚未施行，是以不動產買賣債權契約仍為「不要式契約」，並不以作成書面契約為必要，故買賣雙方以口頭約定特定條件，亦可成為不動產買賣契約的一部分。再者，一般買賣雙方磋商的過程中，就某些交易條件增刪、修改、讓步的情形所在多有，這些討論過程及就特定事項意思表示合致的結果，不一定會鉅細靡遺的記載在契約上，故系爭契約僅記載「廚房漏水」、「現況交屋」等事項，而未記載免除出賣人瑕疵擔保責任的意旨，應與常情無違，不能只因未將該合意結果明確記載於系爭契約上，即謂此部分的約定不構成契約的一部分，是原告上開主張亦不可採。

　4.從而，兩造既已事前特約免除出賣人之瑕疵擔保責任，原告自不得再依瑕疵擔保責任主張權利，故原告依民法第359條規定，請求減少價金176,903元，並依同法第179條規定，請求返還該價金為無理由。又本院已認定被告毋庸負瑕疵擔保責任如上，則原告是否有違反民法第356條之買受人通知義務之爭點即無庸審酌，併此敘明。

　㈡原告主張被告應負債務不履行損害賠償責任部分：

1.按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭決議㈠、最高法院87年度台上字第575號判決意旨參照）。而所謂不完全給付，係債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院101年度台上字第1898號判決意旨參照）。由此可知，債務人因買賣標的物之瑕疵同時構成不完全給付責任者，須以契約成立後始發生之瑕疵（嗣後瑕疵），並債務人有可歸責之故意過失，始有適用。經查，原告主張系爭房屋的漏水瑕疵均是契約成立前就已經存在，足認系爭瑕疵及廚房漏水瑕疵，均是系爭契約成立前就已經存在的自始瑕疵，而被告是依照系爭房屋約定之現狀交付，即屬依債務本旨而為履行，尚不構成不完全給付。

　2.原告雖主張被告委託出賣系爭房屋時，既已知悉系爭房屋之廚房具漏水之情事，卻未詳查漏水之原因及確認除廚房外之其他地方是否亦具漏水情形，即率然出售，並援引臺灣高等法院101年度上字第50號判決，認為系爭瑕疵雖於契約成立時已存在，而於危險移轉予買受人時尚未除去，係因可歸責於出賣人即被告之事由，應構成不完全給付。惟查，依證人胡小惠前開證述，兩造既已就「若買賣價金調降10萬元，系爭房屋之瑕疵均由原告承擔」之條件達成合意，探究當事人之真意，縱使系爭房屋有廚房漏水以外瑕疵，被告也不用負責。況且原告在買賣磋商時有表明將來系爭房屋會大整理，天花板及地板都會修繕，可知原告已於看屋時綜合房屋現況及漏水情形，認為系爭房屋有整體修繕之必要，並以此作為交換條件，與出賣人即被告達成降價出售的合意，是以廚房以外其他地方有無漏水、白華、溼漬等情形，應非系爭房屋買賣之重要事項，自無從課予被告詳查漏水原因及揭露系爭房屋所有瑕疵之告知義務。而本件被告並無明知有瑕疵而故意不告知的情形，難認被告有何違反注意義務之可歸責事由，是原告前開主張並不足採。

　3.從而，原告依民法第227條第1項、第226條規定請求賠償系爭房屋修復費用187,000元，及依民法第227條第2項規定請求賠償額外租金之損害289,000元，均無理由，應予駁回。

六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、第227條第1項、第226條、第227條第2項等規定，請求被告給付652,903元，及其中⑴363,903元自兩造調解不成立之翌日即111年11月10日起，⑵212,000元自112年10月27日起，⑶77,000元自民事變更訴之聲明二暨言詞辯論意旨狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　

中　　華　　民　　國　　113　年　　6　　月　　13　　日

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

　　　　　　　　　審判長法官林望民

法官陳思睿

法　官陳劭宇

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路

308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　

中　　華　　民　　國　　113　年　　6　　月　　13　　日

書記官阮玟瑄