潮州簡易庭111年度潮簡字第1078號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決

111年度潮簡字第1078號

原告 許瑜芳

訴訟代理人 張慶謀

被告 李滿雄

訴訟代理人 曾子嘉 律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於112年12月4日言詞辯論終結，判決如下：

　　主文

一、被告應將坐落於屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上，如屏東縣潮州地政事務所複丈日期110年10月1日複丈成果圖所示編號1715(1)部分面積14.63平方公尺之地上物予以拆除，並將該部分土地返還予原告。

二、被告應給付原告新台幣（下同）6,585元。　　

三、原告其餘之訴駁回。　　

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決得假執行。但被告以68,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　

事實及理由

壹、程序事項：

按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款及第256條分別定有明文。原告起訴時原聲明為：「一、被告李滿雄、 李盛輝 、 李紹棠 、 李美溶 、 李欽煌 應將坐落於屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上（下稱系爭土地），如起訴狀附圖A部分，占用面積約為17平方公尺（實際面積實測後補正）之地上物予以拆除，並將土地返還予原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、原告願供擔保請准宣告假執行」。嗣經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員至現場會勘後，並因原告與李盛輝、李紹棠、李美溶、李欽煌等人達成協議，故撤回此4位被告，更正訴之聲明為：「一、被告李滿雄應將坐落於屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上，如屏東縣潮州地政事務所複丈日期110年10月1日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號1715(1)部分面積14.63平方公尺之地上物予以拆除，並將該部分土地返還予原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、願供擔保請准宣告假執行。」原告所為撤回及更正，核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體事項：　　

一、原告方面：

㈠、原告主張系爭土地為其所有，與被告所有坐落同段地1719地號土地相鄰，被告之被繼承人 李阿玉 於同段1719地號土地，興建未辦保存登記建物（下稱系爭建物），未得原告之同意，亦無任何合法權源，越界無權占用系爭土地，原告要求被告拆除返還土地，詎遭被告拒絕，被告之系爭建物無權占用系爭土地，原告自得依民法第767條之規定，請求被告拆除，並將土地返還予原告。又被告無權占用系爭土地，顯受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告自107年7月13日起至拆除日止，給付租金14,449元（計算式如附表一所示）

㈡、對被告抗辯之陳述：

⑴、否認被告所述其父親 李順金 有購買系爭建物占用部分之土地，因沒有土地所有權移轉證明。且屏東縣○○鄉○○村○○路○○巷000號房屋，當時格局方正，被告父親知悉自己為了方正格局，才增建越界侵占，顯有佔用他人土地之故應，無民法796條之1第1項規定的適用。

⑵、系爭建物占用系爭土地的部分，拆除並無結構安全的問題，再者，被告現長年居住於臺北，並未使用系爭建物，且同段1719地號土地之其他共有人共有33人，除被告外，均已同意拆除，原告係合法的行使權利，並無權利濫用之情。　　

㈢、並聲明：如變更後之聲明。　　

二、被告抗辯：　　

㈠、被告之父親於58年3月間在同段1719地號土地上建造房屋，為方正格局，向系爭土地之原地主購買部分系爭土地，被告之父親過世後，即由被告及兄妹共7人共同繼承同段1717、1719、1719地號，系爭建物則由被告單獨繼承。被告父親向系爭土地之前手購買占用部分為有權使用，顯非故意或重大過失逾越地界，土地所有人（原告之前手）不得請求移去或變更其房屋。原告於104年經拍賣取得系爭土地，原告雖非系爭契約之當事人，惟原告為系爭土地之受讓人，此越界建築之容忍義務，於拍賣時即可知悉系爭建物存在，有公示之外觀建築於系爭土地上，原告仍願意拍賣取得，本應由原告承受之，況系爭建物尚未滅失，原告此項忍受義務不得謂已消滅，此項土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在。再者，系爭建物興建時，既向鄰地所有人購買部分系爭土地，當時系爭土地所有人 邱盡華 明知系爭房屋建築時越界未提出異議，就越界部分，原告應繼受前手之瑕疵，從而不得請求移去或變更其房屋。又被告父親興建系爭建物迄今近50年期間，原地主邱盡華及其子孫有容忍他人占用其土地建屋長達數十年之久而均未曾提出任何異議；又在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人尚未為所有權移轉登記，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。

㈡、系爭土地面積931.54平方公尺，系爭建物占用14.64平方公尺，約占系爭土地1.57%，又系爭土地為乙種建築用地可單獨分割占用部分出售予被告；原告土地為一空地，亦無證據顯示系爭土地之所有權人就該遭越界部分之土地有具體之使用計畫，縱使出售占用部分，將來仍得申請建築房屋；系爭土地，長久以來均為空地使用，原告亦未就被告現所占用系爭土地部分，有何具體使用計畫，故縱取回該部分土地，對原告本身及整體社會經濟上之助益甚微。被告占用部分係屬廚房、廁所、浴室、牆壁、樑柱等範圍，又拆除位置是東側建物整面牆壁長達7公尺，系爭建物占用系爭土地包含支撐建築物主體之牆面及樑柱，若將占用部分編號1715(1)、面積14.63平方公尺之土地，以公告現值每平方公尺4000元計算，此部分土地價值僅為58,520元（計算式：14.63X4000=58520)，價值非高；然被告若須拆除房屋一側全部牆面及樑柱，勢必損及樑柱，有損系爭房屋結構之安全，不惟拆除不易，拆除過程尚需考慮結構安全而為種種補強措施後再重建，依現今工資、物料全面大漲之價格計算，被告所支出之費用，勢必遠大於原告收回14.63平方公尺土地所得之利益58,520元。拆除建物對原告等系爭土地之整體利用影響甚微，原告所得利益不大，而被告所受之損害甚大。若拆除系爭建物之牆壁、樑柱、廚房、廁所等，拆除期間亦難免影響居住人之生活，又系爭建物屋齡至少40年，是否可堪拆除而不影響結構，甚有疑義及風險，則此拆除行為對社會經濟並無明顯利益，且對被告之利益造成重大影響，認應審酌社會整體利益及兩造權益之平衡以被告不拆屋還地，而由被告支付償金，或由原告請求價購為適當。又因屋齡已達40年以上，若貿然變更樑柱位置，將使系爭建物結構與起造時之設計不同，其使用上能否承受將來地震等天災之考驗，為巨大挑戰，如將被告之牆壁拆除，導致房屋無一半之支撐，系爭建物有倒塌之危險，損及系爭建物之經濟價值，造成害甚鉅，未來面臨大地震時，發生危險之機率將相對提高甚多，亦造成房屋整體結構之破壞毀損，拆除將損及結構安全及經濟價值，危及該建物之完整性與安全，況被告之兄長尚住居該處，如令拆除，尚需搭設鷹架等設施，以及拆除後，建物尚須包覆維護等，所需費用，均明顯高於原告請求被告拆除系爭地上物所得之利益58,520元，影響居住安全甚大。而原告上開土地為一空地，並不因被告之房屋佔據一丁點之面積而受影響，被告復願向原告購買占用部分，原告提出的要求僅因系爭建物占用1.5%即要求購買整大筆土地，亦屬不合理，是以考量兩造整體利用效能、經濟利益、人身安全、居住者之安全與財產權、社會成本等當事人利益及公共利益之考量，及原告取回土地後之預期計畫及所得利益等情，認原告請求被告拆除系爭地上物，所得利益極少而被告及社會整體經濟所受損害甚大，客觀上顯不相當，應依民法第796條之1第1項前段規定，免予拆除系爭占用部分之建物。

㈢、系爭建物占用之內埔鄉東勢段1715地號土地僅14.63平方公尺，公告現值為58,520元，且位於系爭土地之邊緣，對整筆土地之開發或利用，幾乎不生影響，況被告已陳明願以市價向原告購買系爭土地或補償，仍為原告嚴詞拒絕，則其依民法第767條規定，強欲被告拆除系爭建物，其所得利益極少，卻損害被告甚大，已顯有權利濫用之情，依民法第148條第1項之規定，自應予限制。被告所占用部分僅為其中約1.57%，再者原告所有之上開系爭土地，尚未進行任何開發建設，目前仍為空地，承前所述，原告之權利行使係以損害他人為主要目的，已構成權利濫用。縱以現今建築技術或有拆除系爭建物越界部分而维持系爭建物結構安全之工法，倘命被告拆除該越界部分，被告仍須斥重資重建補強系爭建物之結構，上開事實足見原告行使權利結果實際利益甚小，但將使被告受有耗費拆除及重建費用之重大不利益，所獲得利益與所受損害間，客觀上顯不相當，認原告權利之行使，已構成權利之濫用。

㈣、原告於104年購買土地時，未即時點交清楚，顯有應注意、能注意而不注意之過失。原告遲至106年重測時，始知悉土地往左偏移，原告於購買土地，過了6年才提出訴訟。系爭建物已存在50多年，被告並無惡意侵佔行為，亦無故意過失等語。

㈤、若法院判決免予拆除，原告不得請求不當得利。又原告不當得利的計算式與法未符，應以申報地價計算，而非公告現值。

㈥、並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、法院之判斷：

㈠、本件原告請求被告拆除地上物返還土地並請求相當於租金的不當得利，被告則以上開情詞為辯。故本件應審酌者，應係被告所有之地上物有無占用系爭土地；如有，則是否屬有權占用、得否免予拆除?若應予拆除，原告不當得利的請求金額為何?茲分述如下：

㈡、原告請求拆除地上物返還土地部分：

⒈被告所有如附圖所示編號1715⑴地上物確有占用原告所有之系爭土地：原告主張系爭土地為其所有，被告所有之系爭建物部分坐落系爭土地上，占用情形分別如附圖編號1715⑴面積14.63平方公尺等事實，業據原告提出系爭土地土地第一類登記謄本為證（見本院卷第17頁），且經屏東縣潮州地政人員鑑測屬實，有屏東縣潮州地政事務所110年9月14日屏潮鑑字第188100號附圖（即本件附圖），被告對於上開附圖，表示沒有意見（見本院卷第273頁），是以原告主張系爭建物確有系用系爭土地一節，堪信為真正。

⒉被告占有系爭土地並無合法權源，屬無權占用：

⑴、以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

⑵、被告所有系爭建物占用原告所有之系爭土地，占用情形如附圖編號1715⑴示，業經本院認定如上，則被告自應就占有系爭土地有合法權源之事實盡舉證責任。經查：被告雖抗辯系爭建物為其父親所有，然其後又表示繼承人僅有其一人，是原告僅對被告提起訴訟，尚屬有據，合先敘明。再者，被告抗辯其父親前有購買系爭土地，並提出覺書為證（見本院卷第79頁），然此為原告所否認，經查，上開覺書，雖有記載買受系爭土地（重測前為539-3地號），然就買受的位置並未予載明，則所購買是否為系爭建物所占用之位置已有疑義，再者，被告亦自承，並未辦理登記，此有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第95頁），就土地的所有權，係以登記為要件，則系爭土地既未有登記被告或其被繼承人的姓名，難認被告或其被繼承人就系爭土地，有所有權。又被告抗辯，原告早就取得土地，卻於多年後，才提起訴訟云云，然原告於何時主張其權利，僅要未罹於時效，均難謂有何不當。原告於發覺其土地，有遭他人占用，而提起訴訟，亦屬權利之正當行使。是以被告未能提出任何證據，證明其為有權占用，則被告占用系爭土地，應屬無權占用。

⑶、按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。」民法第796條之1第1項前段定有明文。此條立法理由敘明：對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。而立法理由所引之最高法院67年度台上字第800號原判例意旨揭櫫「民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。經查：被告抗辯其父親係為了房屋的格局方正，方向系爭土地之前手購買系爭建物占用部分的土地，原告應繼受此權利瑕疵云云，然本院業已認定並無購買的情事，是以原告自無所謂應繼受前手同意越界，或知悉越界，而不提出異議相關法文的適用。再者，系爭建物於58年所興建，此為被告所自承，存在年數已長達50餘年，接近或甚至已逾越耐用年限臨界點，隨時隨處都可能需要補強甚至拆除重建，殘餘價值並無特予保護之必要。設若被告為繼續保存上開主體建物而能夠進行補強，則以現今建築技術，對於系爭建物拆除後留下之缺口，應無不能補強之理。再者，系爭建物占用系爭土地的面積雖不大，然既有占用的事實，即會對原告的所有權能造成限縮，況，既然占用面積不大，相對而言，被告需拆除的部分，亦不大，且依測量圖可知，其占用的部分亦非方正，則是否是嗣後增建的建物，亦非無疑，而若是增建的建物，本即非合法的建物，是否有保護的必要，亦有疑義，又系爭建物為被告所有，與公共利益無涉。經本院綜合斟酌上情及兩造利益、相鄰地主之利益後，認本件並無適用民法第796條之1第1項前段以免除被告拆除系爭建物義務之必要。

⑷、原告行使權利，並無權利濫用或違反誠信原則之情：

按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。惟當事人行使權利，不免使他人喪失利益，茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。原告本於系爭土地所有權人地位，為維護其土地所有權之完整性，請求被告將占用系爭土地之地上物拆除並返還土地，係屬所有權權能之正當行使，難謂有何權利濫用之情。況被告長期居住於台北市，此有其設籍於台北的戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第49頁），是否有使用此建物亦有疑義，況二造，因系爭建用占用系爭土地，而有糾紛多時，被告以懸掛布條的方式，阻礙原告出售系爭土地，此有原告提出的照片可稽（見本院卷第203頁），故原告為使其土地的完整，不再因系爭土地上之地上物，而與被告產生糾紛，亦為事理之常，故難謂有何違反誠信原則或權利濫用之情。

⑸、綜上，本件原告本於所有人權源，請求被告拆除如附圖所示編號1715⑴面積14.63平方公尺之建物，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。

⒊原告得請求之不當得利：　　

「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。」此有最高法院94年度台上字第1094號判決意旨可資參照。經查：

⑴、被告無權占用系爭土地，業經本院審認如前，是原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。

⑵、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1項、第105條定有明文。原告請求依公告現值計算，顯與上開法文不符，難謂有據。本院認系爭土地為建地，認以申報地價年息10%計算被告所獲利益，應為合理，而系爭土地的申報地價，如附表二所示，是以原告請求起訴前5年如附表二所示之不當得利，於法有據，核屬有據，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將附圖所示編號1715(1)部分面積14.63平方公尺之地上物予以拆除，並將該部分土地返還予原告，及如附表二所示之不當得利，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知，併予敘明；另依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。　

七、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第79條。　

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　18　日

潮州簡易庭法　官　吳思怡

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　12　　月　　18　　日

書記官　蔡進吉

附表一