裁判字號：臺灣高雄地方法院90年重訴字第1022號民事判決
裁判日期：民國91年03月29日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度重訴字第一○二二號
原告佳麗屋建設有限公司兼法定代理人己○○右二人共同庚○○原告戊○○被告甲○○
丙○○右二人共同 曾太平
乙○○被告丁○○右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告甲○○、丁○○應給付原告佳麗屋建設有限公司新台幣壹佰壹拾伍萬元及自民國九十年十一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○、丁○○應給付原告己○○、戊○○新台幣貳佰壹拾肆萬元及自民國九十年十一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○、丁○○應給付原告佳麗屋建設有限公司新台幣壹佰壹拾萬元及自民國九十年十一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○、丁○○應給付原告己○○、戊○○新台幣貳佰零伍萬元及自民國九十年十一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告甲○○、丁○○負擔百分之五十一，餘由被告丙○○、丁○○負擔。
本判決第一、三項於原告佳麗屋建設有限公司以新台幣柒拾伍萬元供擔保後得假執行，第二、四項於原告己○○、戊○○以新台幣壹佰肆拾萬元供擔保後得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除假執行擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
⑴、被告甲○○、丁○○及被告丙○○、丁○○均於民國八十三年四月二十五
日分別與原告佳麗屋建設有限公司（下稱佳麗屋公司）簽訂「房屋預定買賣契約書」、與原告己○○、戊○○簽訂「土地預定買賣合約書」而購買原告佳麗屋公司在原告己○○、戊○○所有坐落雲林縣○○鎮○○段第三二七地號土地上所預售興建之Ｆ棟六號、三號之房地，其中Ｆ棟六號之房屋及土地價款分為一百六十四萬五千元、三百零五萬五千元，Ｆ棟三號之房屋及土地價款則各為一百五十七萬五千元、二百九十二萬五千元，嗣被告甲○○、丁○○、丙○○就該二棟房屋乃依工程進度各給付分期款一百四十一萬元（六號房屋）、一百三十五萬元（三號房屋），而原告佳麗屋公司於取得使用執照後，乃與原告己○○、戊○○依約即於八十四年五月十九日將完工後之門牌編號雲林縣○○鎮○○路二三五之二一號（即Ｆ棟六號房屋）房地移轉登記予被告甲○○、丁○○指定之登記名義人「 張秋真 」，將同路三三五之十八號（即Ｆ棟三號房屋）房地移轉登記予被告何許胎、丁○○指定之登記名義人「 何清直 」名下，詎被告於伊等依約移轉登記而為交付上開房屋後，竟以土地產權有設定抵押為由拒絕辦理銀行對保放款手續，惟該抵押設定乃為建築融資所為，此於承購戶向指定銀行辦理對保放款後，該等款項即作為承購戶給付建商清償其向銀行融資之一部，此自不會損及被告之購屋權益，且依上開房屋預定買賣合約書第八條第一項規定「甲方（即被告）承認本項貸款為應繳房屋價款之一部分，屬乙方（即原告）應收款，並同意前開甲方所購房屋及甲方另向本約房屋之基地所有人價購之土地作為擔保物，委託乙方全權代辨銀行抵押貸款」等語，益見被告顯均未依約履行，而被告經伊等迭予催告惟均遲未依約履行配合辦理貸款手續，為此乃依買賣價金給付請求權提起本訴，請求判令被告甲○○、丁○○或被告丙○○、丁○○應各給付原告佳麗屋公司或原告林麗珠、戊○○如主文所示之金額及其遲延利息。
⑵、系爭二棟房屋早於八十三年十二月間即已依約完工，並於八十四年一月十三
日取得雲林縣政府建設局使用執照，而兩造買賣合約所附配置圖及廣告單在其基地南端固繪有六米道路，而現之狀況則雖僅有二米道路，惟該「六米道路」係屬財政部國有財產局所有之既成道路（座○○○鎮○○段○○○號地號），且伊等為依約開築系爭六米道路，於規劃興建系爭房房當時即以「基地境界線」為準點而整體退縮挪移，伊等業已竭盡規劃之能事，詎興建基地對面之民宅竟違反建築法規，未經申請濫予佔用違建，且佔用面積竟逾越既成道路三分之二之寬度，致使伊等依約開築之道路面積相對減縮，而因該民宅之不法行徑嚴重影響原先道路之預定寬度，但礙於該道路隸屬國有財產，伊等並無權加以排除，是伊等即將上開民宅竊佔之不法行為不斷向政府單位函文陳情，請財政部雲林縣國有財產局依法拆除處置，並申請鑑界，惟雲林縣北港鎮公所仍棄置不顧，未予配合拆除， 嗣伊 等因見申請案遲未執行，然為盡開築六米道路之能事，即自撥工程預算四十五萬一千五百元，並擬出巷道改善工程（工程內容：舖設ＡＣ路面並改善路側溝．．．）而將設計圖、工程預算書一併送往北港鎮公所申請該公所辦理發包監造（費用由伊等負擔），惟該道路所有權人即北港鎮公所至今仍不予配合辦理，此道路寬度縮減自非可歸責於伊等之事由所致，且該配置示意圖上固記載「６米道路」，惟此亦僅止於標示房地座落「外圍環境」示意之用，並非系爭房地要約「公共設施」之一部，況此事由亦非不能排除，且系爭房地之另西端道路寬廣，車輛進出容易，亦難認有被告所聲稱之重大瑕疵云云，被告以此主張解除系爭買賣契約自屬無據。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣合約書、土地暨建物登記謄本、律師函、照片、同意書、土地暨建築改良物登記簿謄本等件為證。
乙、被告方面：被告丁○○部分：被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出之書狀作何聲明或陳述。
被告甲○○、丙○○部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：系爭房屋迄今尚未完全完工，且伊等所購房屋屋前之道路現狀寬僅為三米左右，與兩造所訂買賣契約書上之六米道路差距甚大而不便於通行，原告既未依約開闢應有路寬之道路以供伊等使用，伊等自得據此主張解除系爭買賣契約，原告請求給付買買價款自屬無據。
三、證據：提出存證信函、收據、台灣雲林地方法院八十七年度拍字第六九二號民
事裁定、雲院祺民執戊決字第九十之三四四號執行處通知
丙、本院依職權調閱本院八十七八年度訴字第一四○三號卷宗。理由
一、本件被告丁○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張被告甲○○、丁○○及被告丙○○、丁○○均於上開時日分別與原告佳麗屋公司簽訂「房屋預定買賣契約書」、與原告己○○、戊○○簽訂「土地預定買賣合約書」而購買原告佳麗屋公司在原告己○○、戊○○所有坐落雲林縣○○鎮○○段第三二七地號土地上所預售興建之Ｆ棟六號、三號房地，其中Ｆ棟六號之房屋及土地價款分為一百六十四萬五千元、三百零五萬五千元，Ｆ棟三號之房屋及土地價款則各為一百五十七萬五千元、二百九十二萬五千元，嗣被告甲○○、丁○○、丙○○就該二棟房屋乃依工程進度各給付分期款一百四十一萬元（六號房屋）、一百三十五萬元（三號房屋），而原告佳麗屋公司於取得使用執照後，乃與原告己○○、戊○○依約即於八十四年五月十九日將完工後之門牌編號雲林縣○○鎮○○路二三五之二一號房地移轉登記予被告甲○○、丁○○指定之登記名義人「張秋真」，將同路三三五之十八號房地移轉登記予被告丙○○、丁○○指定之登記名義人「何清直」，詎被告於伊等依約移轉登記後，竟以土地產權有設定抵押為而由拒絕辦理銀行對保放款手續，惟該抵押設定乃係建築融資所為，此並不會損及被告之購屋權益，而被告迭經催告均遲未依約履行配合辦理貸款手續，為此乃依買賣價金給付請求權請求判令被告甲○○、丁○○或被告丙○○、丁○○應各給付原告佳麗屋公司或原告己○○、戊○○如主文所示之金額及及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息等語，被告則以系爭房屋迄未完全完工，且伊等所購房屋屋前之道路現狀寬僅為三米左右，與兩造所訂買賣契約書上之六米道路差距甚大，原告既未依約開闢應有路寬之道路以供聯外使用，伊等自得據此主張解除系爭買賣契約，原告請求自屬無據等語置辯。
三、本件原告主張被告甲○○、丁○○及被告丙○○、丁○○均於八十三年四月二十五日分別與建商即原告佳麗屋公司及地主即原告己○○、戊○○簽訂「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣合約書」而購買其等在坐落雲林縣○○鎮○○段第三二七地號土地上所預售興建之Ｆ棟六號、三號之房地，其中Ｆ棟六號之房屋及土地價款分為一百六十四萬五千元、三百零五萬五千元，Ｆ棟三號之房屋及土地價款則各為一百五十七萬五千元、二百九十二萬五千元，嗣被告甲○○、丁○○及被告丙○○、丁○○就該二棟房屋乃依約各給付分期款一百四十一萬元（六號房屋）、一百三十五萬元（三號房屋），而原告佳麗屋公司於八十四年一月十三日取得使用執照後，乃與原告己○○、戊○○於同年五月十九日將門牌編號雲林縣○○鎮○○路二三五之二一號房屋（基地地號為大北段第三二七之二四號）移轉登記予被告甲○○、丁○○指定之登記名義人「張秋真」，將同路三三五之十八號房屋（基地地號為大北段第三二七之二一號）移轉登記予被告丙○○、丁○○指定之登記名義人「何清直」，惟被告迄今仍拒未辦理銀行對保放款手續，且亦未依約給付買賣價金等情，此有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣合約書、土地暨建物登記謄本、律師函、照片、同意書、土地暨建築改良物登記簿謄本等件在卷可稽，被告丁○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，而被告甲○○、丙○○於此亦不爭執而堪信原告此部分之主張為真實，惟其等則另以前揭情詞置辯。經查：
⑴、原告佳麗屋公司與被告所訂房屋預定買賣契約書第五條就「完工期限」乃規
定有「本約建築工程自開工日起三百六十五個工作天完工，完工日期以取得使用執照之日為準，但因不可抗力之原因包括天災、人禍、政府頒行之法令與其他非乙方（即賣方）所能控制之原因，及甲方（即買方）未依約按時付清各期價款，而不能進行工作工程或延阻工程致使不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責」等語，而原告佳麗屋公司嗣與被告於八十三年四月二十五日簽約後，旋即於同年十二月二十日完工，並於八十四年一月十三日取得使用執照，且於同年五月十九日即將二系爭房地分別移轉登記予被告各指定之登記名義人即訴外人張秋真、何清直等人乙節，此有照片、土地暨建物登記謄本、土地暨建築改良物登記簿謄本等件在卷可稽，並經本院調閱本院八十七八年度訴字第一四○三號返還買賣價金事件卷宗所附雲林縣政府建設局使用執照查明無訛，是原告佳麗屋公司於簽約後既已於日曆天而非工作天之一年內之八十四年一月十三日取得使用執照，此時系爭二房屋之主要結構、室內隔間與建築物主要設備依規定自均已經完成（建築法第七十條第一項規定：建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，．．．其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖相符者，發給使用執照），且依原告所提之數幀照片所示，系爭房屋之外觀全部業已完成並無欠缺，且隔鄰現場並已有人住居，原告佳麗屋公司所推出之系爭案場自均已為完工交屋，否則其他購買人如何居住使用，而被告就系爭二棟房屋究係何處未予完工或尚有何瑕疵之處迄今均未予 陳明 ，且亦未見其舉證以實其說，所辯系爭二棟房屋迄未完工云云尚屬無據。
⑵、按民法第三百七十三條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交
付時起，移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問，又物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約，最高法院四十七年度台上字第一六五五號、八十四年度台上字第二七八五號分別著有判例、判決。兩造所訂預定買賣合約書所附「全區配置示意圖」中，就被告等人所購房屋之屋前乃繪有六米道路與外聯結，惟原告於完工時，該道路現況則僅有二米多至三米多之寬度，而系爭房屋於原告依約移轉登記予其指定人後，迄因被告未為對保貸款而未交付乙節，此為兩造所不爭執，並有預定買賣合約書、照片、土地暨建物登記謄本等件在卷可稽，是原告於兩造所訂買賣契約書中既標明系爭房屋所在基地之前應有六米寬之道路以供對外聯絡，惟該屋完工後之現狀乃未有如其契約所示寬度之道路存在，而此道路路寬之減縮就系爭房屋之使用便利性及價值而言，衡情自有減少其通常效用及減少其價值之瑕疵存在，而買受人之被告就此危險移轉前已發現之路寬不足之瑕疵固因原告並無不負擔保責任之特約，且迄今確定仍無法擔保履行而得主張解除契約，惟系爭房屋既係供被告或其指定登記名義人居住之用，則系爭房屋之瑕疵重大與否自應以其是否能達到通常居住使用之效用為斷，而現之一般自用小客車之車寬乃均不足二米，惟系爭現存巷道路寬乃有二米多至三米多之寬，此已足供一般車輛之通行使用，且縱該道路寬度未足六米而有礙及停車，但此僅係增加其困難度而非無法停車，此觀原告所提照片數幀即明，是此路寬不及契約所示寬度之瑕疵尚無礙於系爭房屋之通常使用居住，被告欲據此既成道路路寬不足之瑕疵請求解除系爭買賣契約，其請求與原告已付出之代價相比顯有失之公平，被告就此與房價顯不相當之瑕疵，自僅得請求減少價金而不得據以主張解除系爭買賣契約，被告就此逕予主張解除買賣契約而拒付買賣價金云云自屬無據。至原告所提出之給付雖有上開面臨道路路寬不足「全區配置示意圖」所示寬度之情事，惟該「全區配置示意圖」中之系爭六米道路原即係財政部國有財產局所有之既成道路（座○○○鎮○○段○○○號地號），其地籍原有寬度乃足六米，而原告為履行上開示意圖所示寬度，在規劃興建系爭房房時即以基地境界線為準點而整體退縮挪移，惟上開既成道路乃因系爭房屋對面民宅所植之綠籬佔用國有土地逾越既成道路三分之二之寬度，乃使系爭道路路寬相對減縮，而原告就此無權占用既成道路路寬之不法行為乃不斷該管單位函文陳情依法拆除處置，惟該管單位即雲林縣北港鎮公所乃未依此實施拆除，嗣原告因見申請案遲未執行，乃自撥工程預算四十五萬一千五百元，並擬出巷道改善工程而將設計圖、工程預算書一併送往北港鎮公所申請該公所辦理發包監造，惟該公所至今仍未配合辦理乙節，此有本院八十七八年度訴字第一四○三號卷宗所附土地登記簿謄本、地籍圖、照片、存證信函、雲林縣北港地政事務所函、雲林縣政府函、雲林縣北港鎮公所函、申請書、工程預算書等件可稽，是系爭契約所附「全區配置示意圖」中之六米道路原既即為國有之既成道路，且其寬度原足六米，而原告於系爭房屋坐落基地對面之民宅占用該既成道路甚多寬度後，在規劃興建系爭房房時即以基地境界線為準點而整體退縮挪移，且於完工後並即不斷陳請管理機關依法拆除上該占用面積，並欲自行出資予管理單位發包改善而未果，是此系爭道路寬度縮減自非係可歸責於原告之事由所致，其於系爭房屋交屋給付之提出自亦不負不完全給付之債務不履行責任，被告於此尚不得依不完全給付而得主張解除契約者，附此敘明。
綜上所述，原告於系爭房屋業已依約完工並已取得使用執照，而兩造所訂預定買賣合約書所附「全區配置示意圖」中之六米聯外道路於原告完工後之現況雖僅有二米多至三米多之寬度，惟此路寬不足之瑕疵尚無礙於系爭房屋之通常使用居住，被告解除系爭買賣契約之請求因與原告已付出之代價相比顯有失之公平而不得為之，且其亦不得依不完全給付之規定另為張解除契約，系爭買賣契約依法自仍有效存在，而原告業已依約將系爭房地移轉登記予其指定之登記名義人，惟被告經原告通知辦理貸款事宜後迄今均未依約履行，且於應付之其餘款項亦均未為繳交其等依約自已應負遲延給付之責，從而本件原告依買賣價金給付請求權請求被告甲○○、丁○○或被告丙○○、丁○○應各給付原告佳麗屋公司或原告己○○、戊○○如主文所示之金額及其遲延利息，依法洵屬有據，自應予以准許。
四、本件原告陳明願供擔保聲請假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十一年三月二十九日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法官黃宏欽右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十一年三月二十九日~B法院書記官史華齡