臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第897號
原 告 國電興業股份有限公司
法定代理人 謝清鈿
訴訟代理人 謝錫福 律師
被 告 鮮口味有限公司
法定代理人 徐麗秋
訴訟代理人 潘維成 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號上如附圖A之建物
騰空遷讓交還給原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬肆仟陸佰捌拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣壹佰貳拾貳萬肆
仟玖佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加
之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在
社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟
及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性
或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求
得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。本
件原告起訴時聲明：一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○
○路○○○段000巷00號如附圖所示建物遷讓返還原告。二
、被告應自民國104年8月1日起至遷讓之日為止，按月給
付原告新臺幣（下同）50,905元。三、願供擔保，請准宣告
假執行。嗣於本院審理中，原告將其聲明變更為如後述聲明
所示（見本院卷第96頁）。查原告所為上開訴之變更與原訴
請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，應予准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於
訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。此
所謂移轉，祇問有移轉事實，不問移轉之原因究係基於法律
行為抑法律規定，且無論權利移轉或義務移轉或請求標的物
之占有移轉，均包括在內。本件原告於起訴時為系爭不動產
之所有人，於本院審理中，上開土地所有權雖移轉於第三人
（見本院卷第102-109頁），惟第三人並未聲請代原告承當
訴訟，參諸前開法條規定，對於本訴訟並無影響，併先敘明
。
貳、實體方面：
一、原告主張：門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○段000巷00
號建物（下稱系爭建物），及其坐落之桃園市○鎮區○○段
○○○○○○○○號土地均為原告所有，原告於103年3月1日
起將土地及建物全部出租予訴外人正峰新能源股份有限公司
（下稱正峰公司），租期自103年3月1日起至108年2月
28日止，共5年，雙方並有租賃契約書1份可證（下稱系爭
國電正峰租約），而正峰公司復將系爭建物之一部（即複丈
成果圖之A部分、包括門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○
段00巷00號1樓、南側逃生梯1樓至2樓樓梯間及正對逃生
梯之辦公室，下稱系爭占用部分）轉租予被告。另依系爭國
電正峰租約第12條第1款約定：「承租方得提前終止本約，
但應於六個月前書面通知出租方」，原告於104年1月19日
接獲正峰公司通知，正峰公司表示將於104年4月30日終止
系爭租約，但因不符合上開租約之約定，原告於104年2月
3日以中壢環北郵局第89號存證信函回覆正峰公司不符合系
爭國電正峰租約後，兩造因此改於104年7月31日終止租賃
關係。詎料，原告與正峰公司之租賃關係終止後，被告竟仍
拒絕遷讓返還系爭占用部分，是被告自104年8月1日起應
屬無權占用，原告自得依照民法第767條之規定，請求被告
返還系爭占用部分，並請求被告給付相當於租金之不當得利
及占用期間之水、電、保全、停車位費用，費用明細如下：
㈠、電費部分：自104年8月起至105年5月止，電費共16
3,082元。
㈡、相當於租金之不當得利：自104年8月起至105年8月
止，以每月22,120元計算，共287,560元。
㈢、停車位部分：自104年8月起至105年5月止，以每月
2,100元計算，共21,000元。
㈣、保全費用：104年6月為942元，其他每月為1,346元
，自104年6月起至105年5月止，共15,748元。
㈤、水費部分：自104年8月起至105年8月止，共88,227
元。
㈥、自105年9月1日起，被告每月仍有無權占用之不當得
利共22,120元。
為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：１、被告應將坐
落桃園市○鎮區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A部
分之建物騰空遷讓返還原告。２、被告應給付原告575,617
元，及自105年9月1日起至遷讓之日為止，按月給付原告
22,120元。３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：正峰公司於103年3月1日與被告簽訂不動產租
賃契約，將系爭建物85坪及土地出租予被告，租期至108年
2月28日為止。然被告與正峰公司就上開租賃標的，早於10
0年間即有租賃關係存在，正峰公司於102年間將系爭廠房
、土地出售予原告，並對被告隱瞞此事，至103年2、3月
間，被告欲與正峰公司洽談續租事宜時方知悉此事，被告只
得與原告及正峰公司三方協商租賃契約，並與正峰公司簽訂
租賃契約（下稱系 爭正峰鮮 口味租約），於系爭正峰鮮口味
租約第12條特別約定事項第2款、第3款約定：「出租方如
欲繼續出租或出售租賃標的物時，承租方有優先承租或優先
承買之權利。」、「出租方如需將租賃標的物收為自用、出
賣，或為其他處分時，得於六個月前通知承租方已提前終止
本契約。」，在此所謂出租方，依照上開三方協議，其真意
應包括原告，惟正峰公司於104年1月間通知被告欲於104
年4月30日終止兩造之租賃關係，經被告從旁得知，正峰公
司與原告之所以欲提前終止租賃關係，係有意將土地建物出
售予第三人，然被告請求正峰公司及原告希望能繼續承租土
地、建物，然均遭原告及正峰公司拒絕，依照系爭正興鮮口
味租約，正峰公司雖可提前以書面通知被告提前終止租約，
但前提係正峰公司或原告收回自用或已通知被告行使優先承
買權，否則原告或正峰公司恣意以書面終止契約，自不生合
法終止之效力。另被告對於複丈成果圖沒有意見，被告僅剩
鍋爐和廠房設備尚未搬遷，走廊上之雜物已經清除，對於停
車費、水費被告亦無意見，而被告已於105年5月15日搬離
，故保全費用應僅計算至5月始為合理，且就不當得利的部
分，被告亦未受有利益，被告每月都有將費用交給正峰公司
，正峰公司並於今年開始把錢退至被告另一個帳戶，而系爭
建物亦已移轉登記予第三人，原告並無因此受有損害，故原
告之訴為無理由等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、原告主張其與正峰公司於103年3月1日簽訂租賃契約，將
系爭建物及其坐落之土地全部出租與正峰公司，正峰公司並
將系爭建物及土地一部再出租與被告，如附圖所示A部分建
物內尚放置有被告之鍋爐和廠房設備等尚未搬遷等情，業據
原告提出與其所述相符之國電正峰租賃契約、正峰鮮口味租
賃契約、正峰公司通知函、中壢環北郵局第89號存證信函、
建物登記第一類謄本、照片等件為證，被告對此並不爭執，
堪信為真實。
四、關於原告遷讓房屋之請求：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。復按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土
地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明
之，最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第11
20號、88年度台上字第1164號著有裁判意旨可資參照。被
告抗辯其占用系爭建物具有正當權源乙節，為原告所否認
，揆諸前揭舉證責任分配原則之說明，自應由被告就此有
利於己之事實負舉證責任。
（二）被告抗辯系爭正峰鮮口味租約，係原告、正峰公司及被告
三方共同會商談判之結果，是以被告認為系爭正峰鮮口味
租約第12條特別約定事項第2款、第3款之約定亦應拘束
原告，而正峰公司欲終止與原告間之租賃關係，係因原告
有意出售系爭建物及土地與第三人，因此若系爭正峰鮮口
味租約亦拘束原告，則原告欲出售建物土地，被告應有優
先承買權，原告應先通知被告行使優先承買權，不得即與
被告終止租賃關係云云。惟本院就系爭國電正峰租約（見
本院卷第10頁至第14頁）及系爭正峰鮮口味租約（見本院
卷第15頁至第19頁）觀之，係正峰公司分別與國電公司、
鮮口味公司簽訂，雖二契約之簽約時間、租賃期間均相同
，所使用之格式及特別約定事項亦大致相同，雖有可能如
被告所述，為三方會商之結果，然契約仍係正峰公司分別
與原告及被告作成，依債之相對性原則，被告如欲主張租
賃契約上之權利，應僅得向正峰公司主張，且被告並未提
出其他足資原告應受系爭正峰鮮口味租約拘束之證據，是
被告抗辯系爭正峰鮮口味租約亦拘束原告等語，即屬無據
。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455
條、第767條第1項前段均有明文。又轉租係指租賃關係
存續中，承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存
在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租
賃關係；租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權
債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人
與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承
租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之
使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於
承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉
租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約
，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最
高法院83年度台上字第2652號、83年度台上字第1328號判
決意旨參照）。經查：依系爭國電正峰租約第12條第1款
約定承租人得提前終止租約，但應於六個月前書面通知出
租人。正峰公司於104年1月14日發函通知原告，欲提前
終止契約，原告與正峰公司經協商後，於104年7月31日
終止系爭國電正峰租約，故原告與正峰公司之租賃關係，
應認於104年7月31日結束，被告與正峰公司間之租賃契
約雖因正峰公司終止租約不合法而經本院認仍存續（見本
院104年度壢簡字第853號），然正峰公司與原告間之租
賃契約既經正峰公司合法終止在案（見本院卷第22-24頁
、第111頁），基於債之相對性原則，被告自不得以其與
正峰公司間之租賃契約對原告主張有權占有。從而原告依
據民法第767條請求被告遷讓返還，為有理由，應予准許
。
五、關於原告返還不當得利之請求：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲
得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台
上字第1695號判例參照）。被告無權占有系爭建物，已如前
述，揆諸上開說明，自屬無法律上之原因而受有相當於租金
之利益，並致原告受有不能用益系爭房屋及持續支出水、電
、保全費用之損害，則原告基於不當得利之法律關係，請求
被告返還其因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益及水
、電、保全費用，即屬有據。次按民事訴訟法第254條第1
項本文規定，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於
第三人，於訴訟無影響。此所謂於訴訟無影響，係指原告或
被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於
為訴訟標的之法律關係之要件而言（最高法院44年台上字第
1039號判例意旨參照）。又按民事訴訟法第401條第1項規
定，確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼
受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有
效力。此所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法
律關係，欲法院對之加以裁判者而言。至法律關係，乃法律
所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係，於
依實體法規定為權利主體之人，請求特定人為特定行為之權
利義務關係，僅存在於特定之債權人與債務人之間，倘以此
項對人之關係為訴訟標的，必繼受該法律關係中之權利或義
務人始足當之，同法第254條第1項亦指此項特定繼受人而
言（最高法院61年台再字第186號判例意旨參照）。不當得
利之法律關係係對人之債權關係。而系爭建物所有權已於10
5年3月29日移轉予訴外人里仁事業股份有限公司（見本院
卷第106頁），是原告僅得向被告請求104年6月至105年
3月之相當於租金之利益及水、電、保全費用，依被告不爭
執每月金額之費用明細表即附表計算（見本院卷第82、96頁
），電費為133,877元，租金為176,960元，停車位費用為
16,800元，保全費用為13,056元，水費為73,992元（3月之
水費以18,968/2計算），應得請求給付414,685元，逾此部
分以外之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰
依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年11月10日
中壢簡易庭法官游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月10日
書記官黃光賢