臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 105年度原花簡字第7號
原 告 葛曉春
訴訟代理人 徐韻晴 律師
被 告 楊小龍
訴訟代理人 簡燦賢 律師
邱劭璞 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國105年10月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號土地（
下稱系爭土地）原為訴外人即原告之婆婆 秦瑞容 （已歿）所
有，秦瑞容與訴外人即被告之父 楊榮順 為鄰居，民國67年間
楊榮順經秦瑞容同意無償占用系爭土地，復未得秦瑞容同意
於不詳時間在系爭土地上興建門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○
村○○00○0號之房屋及廁所（下稱系爭房屋），未支付任
何對價。嗣系爭土地約於93年間由訴外人即原告之夫 呂興玉
自秦瑞容處繼承取得，呂興玉再於102年9月5日將該土地贈
與原告。後楊榮順搬離系爭房屋，被告於104年1月間起未得
原告同意占用系爭土地及使用系爭房屋迄今，原告曾多次請
求被告拆除房屋及返還土地，惟被告均置之不理，爰依民法
第767條第1項前段及中段之規定，請求被告拆屋還地等語，
並聲明：㈠被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告
。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：66年間訴外人即被告之祖母 蔣絹春 曾以新臺幣（
下同）2,500元之價金向秦瑞容購買系爭土地，並請其子即
被告之父楊榮順於其上興建系爭房屋，因當時不諳法令而未
辦理土地移轉登記事宜。嗣蔣絹春於88年7月17日過世。楊
榮順單獨繼承系爭房屋及 上開 買賣契約之債權，並於104年1
月將系爭房屋及上開債權贈與被告，加以原告既自呂興玉處
受贈與系爭土地，而呂興玉係緣自秦瑞容處繼承取得，自應
繼受秦瑞容與蔣絹春間買賣之法律關係，據此，被告基於占
有連鎖之法理，應屬有權占有系爭土地。縱認上開2,500元
之款項並非買賣價金，亦應為秦瑞容同意蔣絹春租用系爭土
地建屋之租金，又若認渠等間並無基地租賃之關係，秦瑞容
既曾同意蔣絹春或楊榮順於系爭土地上建築系爭房屋，則渠
等間應有借用土地建築房屋之使用借貸關係，被告基於占有
連鎖之法理，亦應屬有權占有系爭土地等語，並聲明：㈠原
告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、經查，系爭土地（面積為152.18平方公尺）原為原告之婆婆
秦瑞容所有，原告之夫呂興玉於93年自秦瑞容處以繼承為原
因取得系爭土地所有權，再於102年9月5日將系爭土地贈與
原告。又系爭房屋坐落於系爭土地上，前為被告之父楊榮順
所占用，嗣由被告占有等節，有系爭土地第二類登記謄本、
所有權狀、地段圖、系爭房屋照片、花蓮縣地方稅務局105
年3月18日花稅財字第1050003845號函附系爭房屋房屋稅籍
證明書等件為證（見本院卷第7至14頁、第55至56頁），且
為兩造所不爭執（見本院卷第4頁、第28頁、第133頁背面）
，應堪信為真。
四、原告另主張被告無權占用系爭土地等節，則為被告所否認，
並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠系爭土地之原所有
權人秦瑞容有無將系爭土地出賣予被告祖母蔣絹春，若無，
秦瑞容有無將系爭土地租或借予蔣絹春興建系爭房屋？㈡被
告主張有權占有系爭土地，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭土地之原所有權人秦瑞容有無將系爭土地出賣予被告祖
母蔣絹春，若無，秦瑞容有無將系爭土地租或借予蔣絹春興
建系爭房屋？
1.原告否認秦瑞容有將系爭土地賣予蔣絹春等語，被告則以前
詞置辯。經查：
①證人即秦瑞容之友人 蔣秀惠 於本院審理時證稱：我曾向秦瑞
容購買土地，但時間太久了，是80幾年過戶，我之前有先付
5,000元借那塊地蓋房子，後來秦瑞容說要賣給我，我付了
土地的錢60,000元給她。秦瑞容有叫楊榮順一起去辦過戶，
但楊榮順說他沒錢，無法辦理過戶。我的土地比楊榮順占用
的土地大，我的在後面，楊榮順的比較前面。我不清楚楊榮
順為何可以在秦瑞容土地上蓋房子或住等語（見本院卷第72
頁背面、第73頁正面）；證人即秦瑞容之子 呂興旺 於本院審
理時證稱：我知道秦瑞容與蔣秀惠間之買賣有過戶，但價金
不清楚，我聽到秦瑞容叫楊榮順去過戶，楊榮順說他不方便
，楊榮順借我們的地時，秦瑞容說乾脆把這塊地過戶，就是
向買賣的意思，楊榮順沒去過戶，就算是沒有賣賣、放棄的
意思等語（見本院卷第75頁背面至第76頁正面）；證人即呂
興旺之前妻 柯秀蓮 於本院審理時證稱：我知道有1個地是秦
瑞容賣給蔣秀惠，賣給蔣絹春的部分我不知道，那時我還沒
嫁到呂家，我知道秦瑞容有請楊榮順與蔣秀惠一同就房屋占
用之土地辦理過戶，蔣秀惠跟秦瑞容買地時，過戶時還是我
們去辦，有要楊榮順去，但他不去，為何不過戶之原因我不
知道等語（見本院卷第74頁背面至第75頁正面）；證人即被
告之母 范瑞美 於本院審理時證稱：系爭房屋是67年蓋的，我
65年嫁過去，因為我前夫兄弟太多，生被告時沒地方住，蔣
絹春有跟秦瑞容談要買地，我有看到蔣絹春有拿2,500元給
秦瑞容，當時我、楊榮順等人都有在場，蔣絹春叫我在系爭
土地上蓋房子，秦瑞容也同意，買地當時沒寫書面是因為老
人家大部分都用說的，沒有用寫的。當時沒過戶是因為沒錢
。後來秦瑞容有跟我說要過戶，叫蔣秀惠與楊榮順一起去過
戶，後來楊榮順沒錢，蔣秀惠就先去了等語（見本院卷第
103至105頁）；證人即呂興玉於另案偵查中證稱：系爭房屋
是楊榮順向我母親秦瑞容借土地來建的，我不知道以前他們
是怎麼講的，秦瑞容還在世時，我有請秦瑞容去向楊榮順要
回土地，楊榮順本來想跟秦瑞容買，但他說他沒錢，我就叫
秦瑞容不要賣了等語（見臺灣花蓮地方法院檢察署104年度
他字第832號偵查卷第16至17頁），及於警詢中陳稱：秦瑞
容借系爭土地給楊榮順蓋系爭房屋時，只有口頭約定，楊榮
順本來是要秦瑞容將土地賣給他，但是暫時沒有錢，所以秦
瑞容先借他蓋屋住，我曾經聽楊榮順講過，有拿2,000元給
秦瑞容等語（見花蓮縣警察局新城分局新警刑字第00000000
00號刑案偵查卷第5至7頁）；證人即曾協助興建系爭房屋者
羅清光 於本院調查時證稱：系爭房屋我於約67年時有去敲水
泥2天。蔣絹春跟我說是她跟秦瑞容買系爭土地，才在上面
蓋房子，我在施工時，秦瑞容有看過我們施工，也沒表示什
麼等語（見本院卷第73頁背面至第74頁正面）。本院互核上
開證人之證述內容，查由證人蔣秀惠、呂興旺、柯秀蓮及范
瑞美之證言，並參酌花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號（重測
後地號變更為花蓮縣○○鄉○○○段○○○○號，面積為170.
40平方公尺，下稱系爭A土地）土地登記謄本所示該土地原
所有權人秦瑞容曾將該土地於85年4月1日以買賣為原因移轉
所有權予蔣秀惠，有該土地第一類及第二類謄本各1份附卷
可參（見本院卷第33至35頁）等情可知，秦瑞容曾向蔣秀惠
及原占用系爭房屋之楊榮順詢問是否將渠等分別占有秦瑞容
所有之土地辦理所有權移轉登記。蔣秀惠於支付60,000元後
辦理所有權移轉，楊榮順則稱沒錢，最後未辦理等節，再由
證人蔣秀惠上開所述其曾付5,000元借地蓋房子等語，並參
照證人柯秀蓮上開所稱有看到蔣絹春給2,500元給秦瑞容，
後來在系爭土地上蓋房子等語，及證人呂興玉上開所稱有聽
楊榮順講過有拿2,000元給秦瑞容等語，亦可推知秦瑞容於
將其所有之土地給他人使用建屋時，應有收取一定款項，否
則當不可能與蔣絹春類似情形之蔣秀惠有付錢使用土地建屋
，而蔣絹春或後來使用系爭土地及房屋之楊榮順卻可無償使
用之理，此亦與「使用者付費」之一般常情較符。又原告雖
主張否認有給付此金額，縱有，亦為蔣絹春代其 劉姓 友人支
付早期租用系爭土地之對價等節（見本院卷第58頁），惟其
並未提出任何證據以證其說。本院審酌上開事證，認蔣絹春
應有給付金額予秦瑞容後，請其子楊榮順於系爭土地上建築
系爭房屋。至於給付時間為何？及款項究為2,000元或2,500
元？本院衡以上開證人柯秀蓮證述內容，並參酌前揭系爭房
屋之房屋稅籍證明書顯示系爭房屋課稅之起課年月為68年7
月間等節，及一般於使用他人土地興建房屋時多先與所有權
人談妥並支付對價後始為興建等情，應可推知給付時間約於
67年左右，距今既已年代久遠，證人難免有記憶錯誤之情，
加以由兩造陳述可知當事人蔣絹春或秦瑞容均已死亡，亦難
以精準確認給付金額，故尚不得以證人所述金額不同遽認未
有給付之事實，惟至少可推斷蔣絹春應有於67年間交付秦瑞
容2,000元左右之金額。
②有關上開2,000元之性質部分，本院審酌由前揭土地登記謄
本可知系爭A土地僅較系爭土地略大（系爭土地面積為152.
18平方公尺，系爭A土地面積為170.4平方公尺）等情，及於
蔣絹春自交付款項時約67年起至93年呂興玉自秦瑞容處繼承
取得系爭土地之間秦瑞容及蔣絹春長期均未辦理系爭土地所
有權移轉登記等節，及由前開證人證詞可得知於與蔣絹春類
似情形之蔣秀惠有支付5,000元使用系爭A土地蓋屋，嗣於辦
理該地所有權移轉登記時又給付60,000元予秦瑞容。而之後
實際占用系爭房屋之楊榮順一同被秦瑞容通知辦理土地所有
權移轉時稱沒錢而未辦等節，認若此為買賣價金，則縱交付
時未及時或因無法支付相關規費以辦理所有權移轉登記，亦
不可能長達20多年均未辦理，且與蔣絹春類似情形之蔣秀惠
僅占用面積較蔣絹春稍大之土地，卻得支付較蔣絹春2倍高
之金額5,000元使用建屋，尚需再支付60,000元購地，則僅
支付約2,000至2,500元金額左右之蔣絹春卻能買得系爭土地
，自不合常理，故此款項應非買賣價金，惟蔣絹春既有支付
此款項，嗣亦於系爭土地上興建系爭房屋，且參酌證人羅清
光上述證稱於系爭房屋興建施工時秦瑞容知悉惟未任何表示
等情，足認上開所交付之2,000元應為租地建屋之對價，較
為合理。再者，由上開事證並無法推知秦瑞容與蔣絹春間就
此租地建屋之契約定有期限，是則，蔣絹春應有於67年間向
秦瑞容租地建屋，渠等間存有未定期限之租地建屋契約等節
，自堪予認定。
③雖原告主張應再傳喚證人蔣秀惠釐清秦瑞容曾請蔣秀惠傳話
楊榮順買賣土地之事等節，本院審酌證人蔣秀惠既已於本院
審理時證稱楊榮順之前住系爭房屋時，不知道其有無與秦瑞
容買地或租地之事，僅知秦瑞容有叫其與楊榮順去辦過戶等
語，顯見其已將所知悉之事為陳述，難認有再次傳喚之必要
，依民事訴訟法第286條後段規定，本院認應不予調查，附
此敘明。
㈡被告主張有權占有系爭土地，有無理由？
1.按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務。民法第1148條第1項前段定有明
文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所
有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前
項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之。民法第425條定有明文，而該條文係
於88年4月21日修正公布。又基於保護民法債編修正前之既
有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃
契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院
98年度第2次民事庭會議決議參照）。
2.查蔣絹春於67年間向秦瑞容租用系爭土地建築系爭房屋而有
租地建屋之契約存在，且呂興玉於93年自秦瑞容處以繼承為
原因取得系爭土地所有權，再於102年9月5日將系爭土地贈
與原告等節，均已如前述，依上開規定，呂興玉自應繼承秦
瑞容與蔣絹春間之上開租賃契約而為系爭土地承租人秦瑞容
之繼受人，又呂興玉再將系爭土地贈與原告，因上開租地建
屋契約係成立於約67年，依前揭規定及說明，仍應適用修正
前民法第425條之規定，雖無公證，惟對於原告仍繼續存在
。
3.復按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地
租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為民法第426之1
條所明定，該條立法理由謂：「租用基地建築房屋，於房屋
所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將
可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用
，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移
轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租
人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房
屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43
年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047
號等判例參照）。爰參酌上開判例意旨，增訂本條，並明定
其租賃契約繼續存在，以杜紛爭」。又於房屋為未辦保存登
記建物之情形，雖依法不能登記而無法移轉所有權，惟原所
有權人仍可轉讓房屋之事實上處分權，自可類推適用上開規
定，亦即承租人房屋之事實上處分權移轉時，其基地租賃契
約對於該處分權之受讓人仍繼續存在。另按未定有期限之租
地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未
表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定
期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能
達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限
，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字
第559號民事判決意旨參照）。
4.查蔣絹春既向秦瑞容租用系爭土地興建系爭房屋，復於88年
7月17日死亡，有除戶謄本1份附卷可佐（見本院卷第30頁）
，且原告亦不爭執楊榮順為其繼承人，並單獨繼承該屋等情
（見本院卷第49頁背面），則楊榮順自得依繼承法律關係繼
受上開租地建屋契約及系爭房屋，復酌以系爭房屋之房屋稅
籍證明書及建築改良物所有權贈與移轉契約書（見臺灣花蓮
地方法院檢察署104年度他字第832號卷第24至25頁）所示楊
榮順確於103年12月19日再將未辦保存登記之系爭房屋之事
實上處分權贈與被告等節，及由原告所提出之系爭房屋照片
（見本院卷第8至11頁）所示該屋亦無不堪使用之情。則依
上開規定及說明，上開租地建屋契約仍應對於系爭房屋之受
讓人即被告繼續存在。
5.承上，系爭土地上之租地建屋契約既仍繼續存在於兩造間，
加以原告亦未指明本件有土地法第103條所列出租人得回收
土地之情形，則被告主張有權占有系爭土地，於法自屬有據
。
五、綜上所述，被告既證明其繼受上開租地建屋契約之法律關係
而占有系爭土地，非無權占有，從而，原告主張依民法第
767條第1項前段及中段之規定，請求被告拆屋還地，為無理
由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年11月9日
花蓮簡易庭法官鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國105年11月9日
書記官郭怡君