士林簡易庭110年度士小字第466號民事判決

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　110年度士小字第466號
原　　　告　 楊秀英
被　　　告　 邱子軒
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國110年3月23日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬叁仟零捌拾壹元，及自民國一百一十
年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣貳佰壹拾伍元由被告負擔，
餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：伊於民國108年9月23日與被告簽訂租賃契
約（下稱系爭租約），約定由伊向被告承租門牌號碼：臺北
市○○區○○街0段00巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋
），租賃期間自108年9月23日至109年10月4日，每月租
金新臺幣（下同）32,000元，原告並交付64,000元作為押租
金。 嗣伊 於109年7月間向被告表示租期屆滿不再續租，並
經被告同意。惟因伊須另行找尋其他租屋處，兩造遂約定由
伊續繳租金，直至找到其他租屋處為止，其後兩造於109年
12月16日進行系爭房屋點交。未料，點交當日，被告以系爭
房屋之牆壁有使用熱熔膠黏貼之痕跡、牆上釘子未拔、釘痕
未補、後陽台雙桿升降曬衣杆遺失、後院原有草皮遭毀損及
監視器主機遺失等事由，要求伊賠償回復原狀費用，計
58,800元，另以伊遲延返還系爭房屋1日，應賠償違約金
2,133元，以上共計60,933元，自行以押租金扣除上開費用
後，僅願返還伊3,067元押租金餘額。但伊系爭房屋牆壁上
黏貼物品痕跡及釘痕處理費用不高，且後陽台雙桿升降曬衣
杆及監視器主機並未遺失，伊並無毀損系爭房屋後院原有草
皮之情形。況且系爭房屋於出租予伊前，被告已自住8年之
久，若有修繕費用依系爭租約附件三約定，亦應按比例分擔
。系爭租約既已到期屆滿，兩造並已完成系爭房屋點交，依
系爭租約第4條第2項約定，被告即應將押租金64,000元如
數返還，然被告僅願返還3,067元，尚有60,933元押租金餘
額未返還。屢經催索，未予置理。為此，爰依系爭租約及不
當得利法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原
告60,933元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息
百分之5計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：緣被告委託訴外人麥落不動產管理有限公司（下
稱麥落公司）於108年9月6日至同年12月31日出租系爭房
屋，經由麥落公司仲介，兩造於108年9月23日簽訂系爭租
約，租賃期間自108年9月23日至109年10月4日，每月租
金32,000元，原告並已交付押租金64,000元，兩造並於簽約
當日同時簽訂「租賃標的現況說明書」。而系爭租約原約定
租賃期間至109年10月4日止，然因原告未覓得新租屋處遂
要求延租一週，並表示屆其如找不到新租屋處，也會在一週
內搬離，故兩造合意延租至109年12月14日，惟原告遲至10
9年12月15日才交還系爭房屋鑰匙，並遲至翌日（即109年
12月16日）早上才辦理點交，顯已逾約定期限1日，依系爭
租約第14條第3項約定，被告自得請求原告給付2,133元違
約金【計算式：32,000元（租金部分）÷30×1＋32,000
元（違約金部分）÷30×1＝2,133元；元以下四捨五入）
，並依系爭租約第4條約定，於押租金中扣抵。又兩造於10
9年12月16日辦理系爭房屋點交時，被告發現系爭房屋牆壁
有熱融膠、釘痕共計347處，該等膠、釘痕係原告承租系爭
房屋期間所造成，牆壁需以補土修繕、油漆面毀損需重新粉
刷，經估價後修繕費用共需34,650元。另系爭房屋於出租予
原告時原後院鋪設有草皮，因原告承租期間在後院堆放大量
枯枝枯葉作為肥料，造成原有草皮毀損，經估修後修繕費用
共需21,210元。此外，兩造於辦理點交時，原告未將系爭房
屋於出租時所交付之原後陽台雙桿升降曬衣杆返還，致被告
受有2,940元損害，原告自應併予賠償之。以上總計原告應
賠償被告之金額共計60,933元【計算式：2,133元（遲延1
日交屋違約金）＋34,650元（系爭房屋牆壁及油漆修繕費用
）＋21,210元（系爭房屋後院草皮修繕費用）＋2,940元（
後陽台雙桿升降曬衣杆費用）＝60,933元），經被告以原告
交付之64,000元扣抵後，僅需返還3,067元押租金予原告，
而被告業已將上開金額提存，故本件原告之請求並無理由等
語，資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
原告主張兩造於108年9月23日簽訂系爭租約，約定由原告
向被告承租系爭房屋，租賃期間自108年9月23日至109年
10月4日，每月租金32,000元，原告已交付64,000元押租金
予被告，嗣系爭租約因兩造合意延約至109年12月14日，租
期屆滿，原告並未繼續承租而終止，嗣原告於109年12月15
日交還系爭房屋鑰匙，兩造並於翌日即109年12月16日完成
系爭房屋點交，被告僅願返還原告3,067元押租金，尚餘60
,933元押租金未返還之事實，業據提出住宅租賃契約書範
本、租賃標的現況確認書、出租人負責修繕項目及範圍確認
書、附件三、LINE通訊軟體對話截圖及存證信函等件為證，
復為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主
張被告應返還剩餘之60,933元押租金，為被告所否認，並以
前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：被告以原告遲延交還系
爭房屋1日應給付違約金、毀損系爭房屋牆壁及油漆、毀損
系爭房屋後院草皮、未交還系爭房屋後陽台雙桿升降曬衣杆
等為由，要求扣抵押租金，是否有理由？
（一）遲延交還系爭房屋違約金部分：
按「1.租期屆滿或租賃契約終止時，出租人應結算承租人
第五條約定之相關費用，承租人應即將租賃住宅返還出租
人並遷出戶籍或其他登記。2.前項租賃住宅之返還，應由
租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一
方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為
完成點交。3.承租人未依第1項規定返還租住宅時，出租
人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當約租金
額外，並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一月者
，以日租金折算）至返還為止。4.前項金額及承租人未繳
清之費用，出租人得由第4條之押金中扣抵。」，系爭租
約第14條第1項至第4項約定有明文。經查，系爭租約租
賃期間兩造原約定自108年9月23日起至109年10月4日
止，嗣兩造合意延約至109年12月14日止，為兩造所不爭
執，已如前述，而原告對於其係於109年12月15日始交還
系爭房屋鑰匙予被告，並於翌日即109年12月16日完成系
爭房屋點交手續乙節，並不爭執，堪認原告於系爭租約屆
滿後1日始交還系爭房屋予被告，顯已逾兩造約定之期限
1日，則被告依上開約定請求原告給付1日違約金2,133
元違約金【計算式：32,000元（租金部分）÷30×1＋32
,000元（違約金部分）÷30×1＝2,133元；元以下四捨
五入），並以押租金扣抵，尚非無據，應堪憑信。原告主
張被告同意由伊續繳租金，直至伊找到其他租屋處為止云
云，既為被告所否認，原告就此部分之事實，復未舉證以
明，自無由憑信，為不可採。
（二）系爭房屋牆壁及油漆修繕費用部分：
按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物
有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，
致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方
法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀
損者，不在此限。」，民法第432條定有明文。被告抗辯
兩造於109年12月16日辦理系爭房屋點交時，系爭房屋牆
壁有多處熱融膠痕、釘痕，原告並該等毀損部分回復原狀
，致伊須進行補土修繕及油漆重新粉刷工程，修繕費用共
需34,650元等情，業據提出與所述相符之系爭房屋現況照
片、LINE通訊軟體對話截圖及估價單等件為證。原告不否
認有塗熱融膠及釘釘子在系爭房屋之牆壁上，且承認被告
出租系爭房屋予原告時有按原告之要求重新粉刷系爭房屋
之牆壁等情（見110年3月23日調解筆錄第2頁、第3頁
），堪認被告於出租該屋時該屋牆壁係新粉刷，然原告返
還該屋時，牆面卻有多處熱融膠痕、釘痕，而原告未予以
回復原狀。本件原告於租賃期間既違反保管義務，致系爭
房屋毀損，其牆面有熱融膠痕、釘痕，致毀損致不堪使用
，則依上開民法第432條第2項前段規定，即應負損害賠
償責任。且核系爭房屋牆壁遭熱融膠、釘痕破壞，需先進
行刮除熱融膠，及就刮除後痕跡及釘痕進行補土始能重新
粉刷，工程確較一般粉刷複雜，被告請求之修繕費用，與
一般市場上施作同類型維修工程之工程費用尚屬相當。爰
認原告請求被告賠償34,650元之修繕費用，並以押租金扣
抵，為有理由，應予准許。
（三）系爭房屋後院草皮修繕費用部分：
被告抗辯兩造於109年12月16日辦理系爭房屋點交時，因
原告承租期間在後院堆放大量枯枝枯葉作為肥料，造成原
有草皮毀損，經估修後修繕費用共需21,210元等情，雖提
出系爭房屋後院前後屋況比較照片及估價單等件為證據。
觀諸被告提出之上開照片可知，被告出租系爭房屋予原告
時，該屋後院維持狀況雖較現況略微整齊，草皮生長狀況
也較現況較為茂密，而該屋現況雖略嫌雜亂、草皮生長狀
況較為稀疏及堆有枯枝枯葉。本院審酌被告出租系爭房屋
予原告時，該屋後院維持狀況雖較現況為好，然究其狀況
亦非屬全新完整，認此部分修繕費用由原告全部負擔，有
失公允，認此部分修繕費用，應由兩造平均分擔，即由原
告負擔此部分修繕費用總額之半額即10,605元（計算式：
21,210元÷2＝10,605元）為適當，逾此範圍之請求，即
屬無據，應予駁回。
（四）系爭房屋後陽台雙桿升降曬衣杆費用部分：
按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，
並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196
條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定
之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品
，應予折舊），此有最高法院77年度第9次民事庭會議決
議可資參照。被告抗辯兩造於109年12月16日辦理系爭房
屋點交時，原告未將出租時所交付之原後陽台雙桿升降曬
衣杆返還，致伊受有2,940元損害之事實，業據提出與所
述相符之系爭房屋出租前後屋況比較照片及估價單等件為
證據，觀諸被告提出由旭風室內裝修公司開立之估價單可
知，其必要修繕費用為2,940元，然此部分費用應以扣除
按裝潢使用年限計算折舊後之差額費用為限。參酌營利事
業所得稅查核準則第95條第6款規定，固定資產提列折舊
採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿
1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不
滿1月者，以月計。被告於本院審理中自承該曬衣杆使用
已約8年，以此計算其折舊年數應為8年。再依台灣地區
住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數
為10年，按定率遞減法每年應折舊千分之206，原告所得
請求修復裝潢費用之材料部分，扣除如附表計算式所示之
折舊值後，應以464元（計算式詳附表）為限，逾此範圍
之請求，即非有據。
（五）綜上所述，本件原告原得請求返還押租金餘額60,933元，
扣除原告應賠償被告之違約金2,133元、系爭房屋牆壁及
油漆修繕費用34,650元、系爭房屋後院草皮修繕費用10,6
05元、系爭房屋後陽台雙桿升降曬衣杆費用464元後，尚
餘13,081元（計算式：60,933元－2,133元－34,650元－
10,605元－464元＝13,081元）。
四、從而，原告系爭租約及契約終止後押租金返還請求權於請求
被告返還13,081元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年3
月6日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由
，應予准許，逾此部分之請求，則非有據，應予駁回。原告
之訴駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併
此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依職權確
定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），其中215元應
由被告負擔，餘由原告負擔。
中華民國110年4月6日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國110年4月12日
書記官劉彥婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程式之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
附表
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折舊時間金額
第1年折舊值2,940×0.206=606
第1年折舊後價值2,940-606=2,334
第2年折舊值2,334×0.206=481
第2年折舊後價值2,334-481=1,853
第3年折舊值1,853×0.206=382
第3年折舊後價值1,853-382=1,471
第4年折舊值1,471×0.206=303
第4年折舊後價值1,471-303=1,168
第5年折舊值1,168×0.206=241
第5年折舊後價值1,168-241=927
第6年折舊值927×0.206=191
第6年折舊後價值927-191=736
第7年折舊值736×0.206=152
第7年折舊後價值736-152=584
第8年折舊值584×0.206=120
第8年折舊後價值584-120=464