裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴字第20號民事判決
裁判日期：民國90年12月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決九十年訴字第二○號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○號，建，面積一九００平方公尺應有部分五千分之一百四十七土地，連同地上建號一九二四號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號五樓之四之房屋全部、建號一八八三號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號地下二層應有部分五千分之一百四十遷讓交還原告。
被告應自民國八十九年六月二十三日起至遷讓交還前項土地房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟肆佰玖拾柒元。
第一項遷讓交還土地房屋之履行期間為三個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項及其訴訟費用部分，於原告以新臺幣壹佰肆拾萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰貳拾萬叁仟壹佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○號，建，面積一九００平方公尺應有
部分五千分之一百四十七土地，連同地上建號一九二四號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號五樓之四之房屋全部、建號一八八三號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號地下二層應有部分五千分之一百四十（以下簡稱系爭房地）遷讓交還原告。
㈡被告應自民國八十九年六月十七日起至遷讓交還前項土地房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）一萬九千四百九十七元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十九年三月十六日經由鈞院拍賣程序，得標取得原為被告所有系爭房
地之所有權，於同年月二十二日繳清價款，而取得權利移轉證明書，並於同年四月十三日辦妥所有權移轉登記。嗣因被告並未自動遷讓，鈞院乃定八十九年六月十六日前往執行點交，惟被告一再向原告表明買回系爭房屋，兩造遂於八十九年六月二十三日簽訂買賣契約書，約定總價金為新臺幣（下同）一千三百二十萬元，除簽約時被告支付定金二百萬元外，餘款一千一百二十萬元，因考量被告債信問題，乃協議由被告於締約後二個月內提供足額之副擔保予原告同意之銀行，協助原告先以自己之名義貸款一千萬元，被告則應於貸款銀行撥款之同時，將差額一百二十萬元補足與原告，並覓妥適格之親友辦理所有權移轉登記及抵押債務承擔。倘被告無法於約定期間內付清餘款，該買賣契約當然解除作廢。
㈡又原告於拍得系爭房地後，即將系爭房地設定本金最高限額一千萬元之抵押權
與台灣中小企業銀行股份有限公司（以下簡稱台灣中小企銀），惟尚無借貸關係，此情為被告所知悉。而被告雖於訂約時如數給付二百萬元之訂金予原告，然因債信問題，覓保不易，原告乃本於買賣商誼，向被告表示原告與台灣中小企銀有長期業務往來，應可貸得較高金額，而建議直接由該銀行辦理貸放款手續，以利買賣契約之履行。惟被告表示伊有熟識之銀行可用較低利率貸得較高額度，對此原告自係樂觀其成，但為確保日後價金之取得，仍堅持該貸款銀行應經原告同意，並將之明揭於契約書第三條第㈡款內。而被告在締約後，始終無法擇定貸款銀行，更無法提出「副擔保」之明確內容，嗣被告又先後表示欲在其他金融機關辦理貸款，原告亦取得台灣中小企銀抵押權塗銷同意書，爾後被告又謂原告可先自台灣中小企銀貸款，不足之部份再由被告以現金一次支付云云。惟凡此種種方式，皆因被告個人因素而無一完成，然被告竟於八十九年八月底，委請律師發函指摘原告不是，為此，原告不得不於八十九年八月三十一日覆函，催告被告應於七日內履約付款，否則即以該函為解除契約之意思表示，詎被告雖於同年九月一日收受該存証信函，惟迄未依約履行，核兩造買賣關係應已於八十九年九月八日解除無疑。
㈢兩造簽訂系爭房地買賣契約時，因系爭房地已處於被告事實上占有狀態，故締
約時，原告已完成簡易交付，而原告尚未將所有權移轉登記與被告，不生物權移轉之效力，是原告仍為所有權人，而兩造之買賣契約業於八十九年九月八日解除，被告即負有回復原狀之義務，且被告占有系爭房地之合法權源，自應溯及自八十九年六月十六日應行點交之日起喪失，其占有系爭房地自屬無正當權源，原告自得本於民法第七百六十七條所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋，或基於民法第二百五十九條之規定主張契約解除後，被告應負回復原狀之義務，即將系爭房地屋遷讓交還予原告。
㈣又兩造系爭房地之買賣契約既經解除，被告基於買賣關係占有系爭房地之權源
，應溯及地喪失，申言之，被告自八十九年六月十六日，即執行法院本於兩造間拍賣關係裁定強制點交之日起，迄系爭房地遷讓交還原告占有管領之日止，均屬無權占有，而無權占有他人房地，房地所有權人受有相當於租金之損害，乃為社會之通念，是原告得主張民法第一百七十九條後段之規定，請求被告返還其無權占有系爭房地期間，相當於租金之利得，系爭房地於八十九年七月份之申報地價每平方公尺五千四百四十元，總面積一千九百平方公尺，權利範圍五千分之一百四十七，故土地之申報價值為三十萬三千八百七十八元（５４００元ｘ１９０００ｘ１４７／５０００＝３０３８７８元）；至於建物部分，八十九年度房屋課稅現值為二百零三萬五千八百元，合計系爭房地價值應為二百三十三萬九千六百七十八元（000000元＋0000000元＝0000000元），再系爭房地位於台中市第五期重劃區內十五層大樓之第五層，臨近學校、市場、棒球場、社區公園及各類商店，生活機能良好，屬中高房價地段，且房屋面積（含公設）約為一百十五坪，附有二個停車位，則依申報價值之年息百分之十，每月租金僅為一萬九千四百九十七元，自無過高，是原告亦得請求被告自八十九年六月十七日起至履行遷讓系爭房地之日止，按年給付原告二十三萬三千九百六十八元相當於租金之損害金。
㈤又經法院強制執行程序拍定之不動產，性質上為拍定人與債務人間成立之買賣
契約，乃實務見解，從而，原告拍定系爭不動產後，既已依法繳清價金，執行債務人即被告當然有將系爭不動產移轉占有予原告之義務，嗣被告雖另與原告成立買賣契約，擬購回系爭房地，惟上開買賣契約業因被告遲延給付，而經原告解除，是原告亦非不得依上開約定及民法第三百四十八條第一項規定，提起本訴。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告固於八十九年四月二十一日，將系爭房地設定最高限額抵押權一千萬元
予台灣中小企銀，惟實際上原告並未向該銀行辦理貸款，此節不僅於締約時當面告知被告，被告亦可自土地登記謄本獲知，否則，倘原告真有抵押借款債務，被告焉能同意，再支付原告一千一百二十萬元之價金餘款，況契約內既已明示貸款銀行需經原告同意，則不論原告是否曾告知系爭房地已有抵押權設定，對被告嗣後之履約均不生妨礙，甚至更行便利，是被告謂系爭房地已有抵押權設定致伊無法辦理貸款云云，顯不可採。
⒉又兩造於買賣契約書第二條既已就系爭房地之總價金一千三百二十萬元達成
合意，則依一般房地買賣習慣，本可請求台灣中小企銀依成數實際核撥約八百萬元予原告後，餘款被告再以現金支付，並由被告自行覓妥適當人選辦理所有權移轉登記及抵押債務承擔，即可完全辦妥買賣程序。然而因被告本身現金不足，兩造故於買賣契約書第三條第㈡款約定「甲方（即被告）保證於本約簽訂之日起二個月內，提供足額之副擔保予乙方（即原告）同意之銀行，協助乙方貸款一千萬元，甲方並應於上述銀行核發貸款之同時，將差額一百二十萬元補足予乙方。」由於系爭房地雖設定最高限額抵押權一千萬元，惟銀行實際核貸金額預估至多八成即八百萬元，貸款不足額二百萬元部分，應由被告負責提供其他擔保品（即副擔保）予銀行，以補足銀行貸款總額一千萬元，是所謂「足額之副擔保」，係指足以補足原抵押設定實借差額之其他擔保品，絕非指系爭房地而言。
三、證據：提出土地登記謄本一份、建物登記謄本二份、買賣契約書、催告函、存證信函、掛號郵件收件回執、系爭房地權利移轉證書、執行筆錄影本、八十九年地價稅課稅明細表影本、房屋稅證明、抵押權塗銷同意書、他項權利證○○○區○街道圖各一份及系爭房地周圍照片九張為證，並聲請訊問證人 蔡允祥 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠兩造簽訂系爭房地買賣契約時，被告業已依約給付訂金二百萬元，至餘款一千
一百二十萬元之部份依買賣契約書第三條第㈡款雖約定「甲方（即被告）保證於本約簽訂之日起二個月內，提供足額之副擔保予乙方（即原告）同意之銀行，協助乙方貸款一千萬元，甲方並應於上述銀行核發貸款之同時，將差額一百二十萬元補足予乙方。」，但兩造當事人之真意乃是指先由原告以系爭房地為擔保，設定抵押貸款，再由被告尋覓適格之登記名義人辦理所有權移轉登記並承擔貸款，始由被告再給付一百二十萬元餘款，此參照買賣契約書第四條但書約定「甲方（即被告）應偕同其指定而經上開銀行認可承擔抵押債務之人到場，配合該銀行辦理前開抵押貸款債務變更及過戶手續。」可明。且於訂約當時，被告曾詢及為兩造擬定契約條文並擔任見證人之 王叔榮 律師，上開買賣契約書第三條上所載「足額之副擔保」所指為何，王叔榮律師即明確表示此即指系爭房地之意。
㈡又被告因經濟困難始遭債權人聲請強制執行拍賣系爭房地，系爭房地原係被告
居住之屋，則連居住之屋皆遭拍賣，被告豈可能再與原告約定另提出除系爭房地之外之擔保品，故買賣契約書第三條第㈡款所稱「足額之副擔保」，係指足以系爭房地抵押設定實借金額，如有不足一千萬元，差額部分由被告現金補足之，而非被告應另提供其他擔保品。
㈢依買賣契約書第四條約定，被告尚應偕同其指定而經貸款銀行認可「承擔抵押
債務之人」到場，配合該銀行辦理「前開抵押貸款債務人變更及過戶手續」，如此，如被告尚應另提供副擔保品貸得一千萬元之款項，則無異令被告負擔超二千萬元之給付義務，顯不合理。
㈣兩造簽訂系爭房地買賣契約之後，被告調閱系爭房地登記謄本，欲持往銀行詢
問貸款事宜，始發現原告早將系爭房地向台灣中小企銀設定最高限額一千萬元抵押借款，致被告無法再持系爭不動產設定抵押借款，即被告無法再配合尋覓適當之人承擔債務，被告當亦無給付一百二十萬元尾款予原告之理，因此被告發函要求原告解決。詎原告反指被告未依約履行買賣契約，甚發函被告要求解除契約並沒收定金。是本件係因可歸責於原告之事由，致契約無法履行，原告自無權單方解除契約，故上開契約仍然存在，被告非無權占有，自亦無遷讓系爭房地之理，原告之請求顯無理由。
㈤原告雖主張系爭房地所設定最高限額抵押，其未貸款，但此事實實非當事者之
被告所能知悉，且被告於知悉設定抵押權事實時，多次通知聯絡原告，惟原告從未正面告知未借款事實，直至本件訴訟進行中，原告始表明該事實。
㈥縱認原告解除契約合法，原告應聲請執行法院點交，非請求被告遷讓，因尚未點交，故亦不生不當得利之問題。
三、證據：提出催告函影本二份，並聲請訊問證人 姜仁文 。理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款定有明文。查本件原告起訴原聲明第一項為請求被告應將坐落臺中市○○區○○段第三十六地號土地上，門牌號碼台中市○○區○○○路○段○○○號五樓之四之房屋遷讓交還予原告，其後雖更改為被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○號，建，面積，一九００平方公尺應有部分五千分之一百四十七土地，連同地上建號一九二四號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號五樓之四之房屋全部、建號一八八三號即門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○號地下二層應有部分五千分之一百四十遷讓交還原告，然其請求之基礎事實相同、請求權基礎之法律關係亦無變更或追加，僅係擴張聲明及於本即屬兩造買賣標的物而原聲明漏載之地下二層建物及其坐落之基地，揆諸首開法文說明，其擴張聲明於法尚無不符，又原告起訴請求被告將系爭房地遷讓交還予原告，原係基於解除契約回復原狀請求權、所有物返還請求權，嗣原告復追依買賣契約之法律關係請求被告遷讓交還系爭房地。復查原告於起訴時即表明原告係經由本院拍賣程序，得標取得原為被告所有系爭房地所有權之事實，則原告追加買賣契約之法律關係請求被告遷讓交還系爭房地，其追加之訴與原訴之請求基礎事實應屬同一，是其提起追加之訴，亦應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張系爭房地原係被告所有，原告經由本院拍賣程序，得標取得並辦妥所有權移轉登記。嗣因被告未自動遷讓，本院訂期前往執行點交時，兩造復於八十九年六月二十三日簽訂買賣契約書，約定總價金為一千三百二十萬元，除簽約時被告支付定金二百萬元外，餘款一千一百二十萬元，乃協議由被告於締約後二個月內提供足額之副擔保予原告同意之銀行，協助原告先以自己之名義貸款一千萬元，被告則應於貸款銀行撥款之同時，將差額一百二十萬元補足與原告，並覓妥適格之親友辦理所有權移轉登記及抵押債務承擔。倘被告無法於約定期間內付清餘款，該買賣契約當然解除作廢。惟被告在締約後，始終無法擇定貸款銀行，更無法提出「副擔保」之明確內容，為此，原告於八十九年八月三十一日催告被告應於七日內履約付款，否則即以該函為解除契約之意思表示，而被告於同年九月一日收受該存証信函，迄未依約履行，是系爭房地買賣契約應已解除，被告即負有回復原狀之義務，其占有系爭房地自屬無正當權源，原告本於解除契約回復原狀請求權及物上請求權規定，請求被告遷讓交還系爭房地，又被告自執行法院強制點交之日起，無權占有他人房地，房地所有權人原告即受有相當於租金之損害，原告亦依不當得利之法律關係，請求按土地法第九十七條第一項之規定，以系爭房地之基地申報地價及房屋評定價額年息百分之十計算相當於租金之損害金，即自八十九年六月十七日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付原告一萬九千四百九十七元。
二、被告則不否認其尚未履行系爭房地買賣契約第三條第㈡款之約定，並以：系爭房地買賣契約第三條第㈡款約定之真意，乃係指先由原告以系爭房地為擔保，設定抵押貸款，再由被告尋覓適格之登記名義人辦理所有權移轉登記並承擔貸款，始由被告再給付一百二十萬元餘款，惟訂約後，被告始發現原告早將系爭房地向台灣中小企銀設定最高限額一千萬元抵押借款，致被告無法再持系爭不動產設定抵押借款，即被告無法再配合尋覓適當之人承擔債務，被告當亦無給付一百二十萬元尾款予原告之理，是本件係因可歸責於原告之事由，致契約無法履行，原告自無權單方解除契約，故上開契約仍然存在，被告非無權占有，自亦無遷讓系爭房地之理，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭房地原係被告所有，原告於八十九年三月十六日經由本院拍賣程序，得標取得並辦妥所有權移轉登記。嗣因被告並未自動遷讓，本院前往執行點交時，兩造復於八十九年六月二十三日簽訂買賣契約書，約定總價金為一千三百二十萬元，除簽約時被告支付定金二百萬元外，餘款一千一百二十萬元，乃協議由被告於締約後二個月內提供足額之副擔保予原告同意之銀行，協助原告先以自己之名義貸款一千萬元，被告則應於貸款銀行撥款之同時，將差額一百二十萬元補足與原告，並覓妥適格之親友辦理所有權移轉登記及抵押債務承擔。倘被告無法於約定期間內付清餘款，該買賣契約當然解除作廢。而因系爭房地於簽約時已處於被告事實上占有狀態，故締約同時，原告已完成簡易交付，僅原告尚未將所有權移轉登記與被告，又原告於八十九年八月三十一日催告被告應於七日內履約付款，否則即以該函為解除系爭房地買賣契約之意思表示，而被告於同年九月一日收受該存証信函，迄未依約履行等事實，業據原告提出土地登記謄本一份、建物登記謄本二份、買賣契約書、催告函、存證信函、掛號郵件收件回執、系爭房地權利移轉證書、執行筆錄影本各一份為證，並經本院依職權調取本院八十八年度執字第一二六六九號民事執行卷查閱無誤，復為被告所不爭，自堪信為實實。是本件應審究者，厥為系爭房地買賣契約第三條第㈡款之約定其真意為何？原告所為解除契約之意思表示是否合法？經查：
㈠按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字
業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。本件兩造於八十九年六月二十三日簽訂買賣契約書第三條第㈡款約定：「甲方（即被告）保證於本約簽訂之日起二個月內，提供足額之副擔保予乙方（即原告）同意之銀行，協助乙方貸款一千萬元，甲方並應於上述銀行核發貸款之同時，將差額一百二十萬元補足予乙方。」而就該條款所稱「足額之副擔保」，原告主張係相對於主擔保品（系爭房地）而言，即如系爭房地向銀行設定抵押實際借貸金額未達一千萬元，則其差額應由被告以其他擔保品補足之。然被告則抗辯：所謂足額之副擔保乃指系爭房地而言，被告無提供其他擔保品之義務等語，查本件系爭房地之買賣價金為一千三百二十萬元，其付款方式，依契約書第三條記載，除簽約時被告支付定金二百萬元外，餘款一千一百二十萬元，兩造則約定被告應於貸款銀行撥款（一千萬元）之同時，將差額一百二十萬元補足與原告，是買賣價金之支付，乃被告給付原告定金二百萬元及差額一百二十萬元，其餘一千萬元即約定向銀行貸款取得，此為兩造所不爭，而向銀行貸款一千萬元部分，依契約書第三條第㈡款約定，應由「被告提供足額之副擔保，協助原告貸款取得」，其契約文字並無不明之處。而由於系爭房地於貸款撥付前仍屬原告所有，被告既有「提供」及「協助」之義務，及參照契約書第四條但書約定「被告應偕同其指定而經上開銀行認可承擔抵押債務之人到場，配合該銀行辦理前開抵押貸款債務變更及過戶手續。」則契約書第三條第㈡款之約定真意，應係以系爭房地向銀行設定抵押借貸，如實際借款金額已達一千萬元，則因原告連同被告給付之定金二百萬元、差額一百二十萬元，已受領全部買賣價金，被告自無再提供其他擔保品之義務，惟如實際借款金額並未達一千萬元，則其差額即應由被告以其他擔保品貸款取得補足之，當然就未達一千萬元之差額，如被告願改以現金補足，於原告並無不利之處，原告自無拒絕之理，申言之，於系爭房地設定抵押貸款而實際借款金額未達一千萬元時，其差額即應由被告以其他擔保品貸款或現金補足，而非被告並無任何提供或協助之義務，況被告於本院審理時，亦自承買賣契約書第三條第㈡款所稱「足額之副擔保」，係指足以系爭房地抵押設定實借金額，如有不足一千萬元，差額部分由被告現金補足之等語，是被告前開抗辯，自無足取。
㈡被告復抗辯：兩造簽訂系爭房地買賣契約後，被告始發現原告於訂約前即將系
爭房地向台灣中小企銀設定最高限額一千萬元抵押借款，致被告無法再持系爭不動產設定抵押借款，即被告無法再配合尋覓適當之人承擔債務，被告當亦無給付一百二十萬元尾款予原告之理，是本件係因可歸責於原告之事由，致契約無法履行云云，原告對於其於八十九年四月二十一日，將系爭房地設定最高限額抵押權一千萬元予台灣中小企銀固不爭執，惟主張設定後原告並未向該銀行辦理貸款，並於締約時當面告知被告，況契約內既已明示貸款銀行需經原告同意，則該抵押權設定，對被告嗣後之履約均不生妨礙，甚至更行便利等語，查原告於系爭房地設定最高限額抵押權一千萬元，迄未向銀行辦理借款之事實，業據證人蔡允祥即台灣中小企銀民權分行試用雇員到庭證稱：「原告去年標到房子，拍定後問我能否辦貸款最高限額一千萬元，我們看房子後同意可貸款八百萬，設定好後，鄭先生沒再聯絡，在簽完契約後的六月底，姜仁文與乙○○拿土地謄本等資料到銀行叫我估價就離開了，拿給我的謄本上已有登記最高限額壹仟萬元的抵押了，之後我尚未前去估價姜先生又來將資料拿回去，並說要找另一家估價看看等語屬實，而系爭房地於依買賣契約書貸款撥付前仍屬原告所有，及被告有協助原告貸款一千萬元之義務，亦如前述，又依契約書第四條但書「甲方（即被告）應偕同其指定而經上開銀行認可承擔抵押債務之人到場，配合該銀行辦理前開抵押貸款債務變更及過戶手續。」之約定，足見系爭房地於設定抵押貸款後，係由被告尋覓適格之登記名義人辦理所有權移轉登記並承擔貸款債務，是兩造於簽約後，被告本應積極尋找貸與人之金融機構，冀能貸得最優惠之條件，即以較低利率貸得較高額度，而原告之義務，亦僅有配合貸款手續，提供相關之證件資料而已，而簽約時原告已設定本金最高限額一千萬元之抵押權與台灣中小企銀，因無任何借款，則無異提供被告多一金融機構之選擇機會，蓋如被告真能覓得貸款條件較台灣中小企銀優惠之金融機構，則原告基於出賣人以能受領全部價金目的之立場，自無不予配合之理。況原告將系爭房地設定前開最高限額抵押權一千萬元係於兩造簽訂系爭房地買賣契約之前，且於八十九年七月三十一日復已取得台灣中小企銀之抵押權塗銷同意書，是於簽訂系爭房地買賣契約時，不論原告有無告知，對於被告之履約義務，均不影響。是被告於締約後二個月內，仍無法覓得其他金融機構，並提供足額之副擔保予原告同意之銀行，協助原告貸款一千萬元，自係可歸責於被告，被告前開抗辯，亦無足採。
㈢次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之
一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條分別定有明文。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示。本件買賣契約書第三條付款方式及第五條違約效果之約定，均已明確記載「於本約簽訂之日起二個月內」、「甲方（即被告）如違反第三條第㈡款或第四條但書之約定，無法於前開期限內（締約後二個月內）付清餘款，或未能提供適格之抵押債務承擔者，本約即當然作廢解除」是即屬有確定期限之給付，被告自期限屆滿時起尚未履行，即應負遲延責任。又原告於被告遲延給付時，於八十九年八月三十一日函催被告應於七日內履約付款，否則即以該函為解除契約之意思表示，核其催告期限，依一般社會觀念衡量之，應屬相當，是應認原告之催告到達時，一面有使被告負遲延責任之效力，同時亦具備解除契約之要件，而該催告於於同年九月一日送達於被告，然被告迄未依約履行，則原告已定相當期限催告被告履行而不履行，是系爭房地買賣契約書，業經原告合法解除而自始歸於消滅，堪以認定。
四、復按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之。民法第二百五十九條第一款定有明文。本件系爭房地買賣契約書，業經原告合法解除而歸於消滅，被告自應負回復原狀之義務即遷讓交還系爭房地予原告之義務，詎被告仍不為返還，則原告本於解除契約回復原狀請求權，提起本件訴訟，請求被告遷讓交還系爭房屋，於法即無不合，應予准許。原告就此部分請求，係請求法院依解除契約回復原狀請求權、所有物返還請求權及買賣契約之法律關係請求被告遷讓交還系爭房地，為擇一訴訟標的之判決，則原告依解除契約回復原狀請求權所為遷讓交還系爭房屋之請求，即經本院為勝訴之判決，就原告另依所有物返還請求權及買賣契約之法律關係，所為同一內容之請求，本院即毋庸再予判決，併此敘明。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五判例可資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項亦定有明文。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條之規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價。查：
㈠本件原告於八十九年三月二十二日取得系爭房地權利移轉證明書，並於同年四
月十三日辦妥所有權移轉登記。雖因被告並未自動遷讓，定八十九年六月十六日前往執行點交，惟因兩造於八十九年六月二十三日簽訂買賣契約書，致未點交，又兩造簽訂系爭房地買賣契約時，因系爭房地已處於被告事實上占有狀態，故締約時，原告已完成簡易交付等事實，已如前述，按出賣人交付買賣標的物於買受人以前，繼續占有該標的物者，不得指其為無權占有。是被告於點交系爭房地以前占有系爭房地並非無權占有，再者，系爭房地買賣契約既因原告合法解除，而使契約自始歸於消滅，則被告因買賣契約之履行而占有系爭房地，即欠缺法律上之原因，形成不當得利，故自八十九年六月二十三日簽訂買賣契約書並交付占有時起，被告始屬無權占有，從而，原告請求自八十九年六月十七日至八十九年六月二十二日止相當於租金之損害，於法不合，不應准許。㈡至於每月得請求之金額，查系爭房地，土地部分於八十九年七月份之申報地價
每平方公尺五千四百四十元，總面積一千九百平方公尺，權利範圍五千分之一百四十七，故土地之申報價值為三十萬三千八百七十八元（５４００元ｘ１９０００ｘ１４７／５０００＝３０３８７８元）；至於建物部分，八十九年度房屋課稅現值為二百零三萬五千八百元，合計系爭房地價值應為二百三十三萬九千六百七十八元（000000元＋0000000元＝0000000元），再系爭房地位於台中市第五期重劃區內十五層大樓之第五層，臨近學校、市場、棒球場、社區公園及各類商店，生活機能良好，屬中高房價地段，且房屋面積（含公設）約為一百十五坪，附有二個停車位等情，此有原告提出之八十九年地價稅課稅明細表影本、房屋稅○○○區○街道圖各一份及系爭房地周圍照片九張為證，並為被告所不爭執，本院斟酌系爭房屋坐落之位置、工商繁榮之程度及被告利用該房屋之經濟價值及所受利益等一切情況，認原告請求被告給付不當得利，應按系爭房屋之上開課稅現值與其基地之申報總價之年息百分之十計算，始為允當。是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自八十九年六月二十三日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付原告一萬九千四百九十七元（0000000元ｘ０．１／１２＝１９４９７，元以下四捨五入），為有理由，應予准許；其逾上開數額之請求，則為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於契約解除後之回復原狀請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，及依不當得利之法律關係，請求被告給付自八十九年六月二十三日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付原告一萬九千四百九十七元，均有理由，應予准許。
七、查遷讓房屋，非立時可就，斟酌實際情況，定履行期間為三個月，以資兼顧。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部份，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年十二月二十五日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官楊國精右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由。
中華民國九十年十二月二十五日~B法院書記官