臺灣高雄地方法院102年度簡上字第395號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院102年簡上字第395號民事判決

裁判日期：民國103年01月22日

裁判案由：給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決102年度簡上字第395號上訴人 黃清安 被上訴人台灣高雄農田水利會法定代理人 李清福 訴訟代理人 林伯祥 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國102年
8月1日本院高雄簡易庭102年度雄簡字第614號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國103年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊父親即訴外人黃○○與被上訴人台灣高雄農田水利會（原名台灣省高雄農田水利會，於民國102年
1月1日更名為台灣高雄農田水利會）於42年1月1日成立租賃契約，將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）出租予被上訴人（下稱系爭租賃契約），約定每年租金依三七五標準租額計算，嗣系爭租賃契約期滿成為不定期租賃契約，由伊繼承取得系爭土地所有權，系爭土地之價值較42年間系爭租賃契約成立時已提升甚多，101年度租金仍僅有新台幣（下同）1,003元，顯不相當，應以申報地價8%計算為適當，為此，爰依民法第442條之規定，請求調整系爭土地租金等語。並聲明：系爭土地之租金應自起訴狀繕本送達翌日起調整為按月以1,124元計算。
二、被上訴人則以：系爭租賃契約約定依三七五標準租額計算租金，故兩造按「高雄市政府每年度全期放租公、耕地地價徵收及實物折徵代金標準」調整租金，並無價值不相當之情，且系爭土地係作為給水路溝渠使用，具有公共利益，上訴人主張租金額過高等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，以兩造就系爭土地成立不定期租賃契約，依三七五標準租額調整租金，增幅大於申報地價，且系爭土地作為給水路溝渠使用，具有公共利益，上訴人及其家族成員亦受益，並無顯失公平，而認上訴人請求無理由，判決駁回其訴。上訴人不服，提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並補充：系爭土地一半由被上訴人作為水路溝渠使用，其餘作為道路使用，道路同時作為清潔水溝、人車通行之用，因清潔水溝需用具，故要有道路可通行，被上訴人就系爭土地全部均有使用，被上訴人認系爭租賃契約具公益性質，對上訴人並不公平，又上訴人曾於94至96年、97至98年向鄰地承租23平方公尺之土地作為過路使用，該地僅在系爭土地隔壁，每年租金約為1萬元左右，然被上訴人承租248平方公尺之系爭土地，每年給付租金僅約1,000元，顯失公平，原審以申報地價增幅作比較並不合理，申報地價非用在買賣、租賃關係上，應以公告現值才接近土地市價等語。並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為按月以1,124元計算。被上訴人除援用原審陳述外，於本院補述：系爭土地之地目為水，且因出租予被上訴人使用，上訴人並無任何額外負擔，亦無須繳稅，系爭土地一半係水溝，一半鋪設柏油供附近居民通行，柏油路面非被上訴人鋪設，若確實要依使用範圍計算租金，被上訴人僅須給付目前租金之一半，當初溝渠設置係為解決農地灌溉用水之需求始設置，被上訴人目前給付系爭土地之租金1,003元，已符合目前農地出租行情，上訴人主張其另向他人承租之租金高於本件租金部分，因土地出租涉及承租人使用目的、地點，無法與系爭土地相比等語。並聲明：上訴人之上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見簡上卷第36頁、原審卷第190頁）：㈠上訴人係系爭土地（面積248平方公尺、地目「水」）之土地所有權人。
㈡上訴人之父黃○○與被上訴人於42年1月1日成立系爭租賃
契約，約定每年租金依三七五標準租額計算，嗣系爭租賃契約期滿成為不定期租賃契約，由上訴人繼承取得系爭土地所有權。
㈢系爭土地現約一半面積作為被上訴人林園圳給水路溝渠使用
，餘為道路使用，相鄰土地多為農田及道路溝渠，上訴人不需繳納系爭土地之稅捐。
㈣上訴人所有高雄市○○區○○段○○○○○號、家族成員即訴外
人 黃生賞 所有同段1354、1354之1地號、訴外人黃○○所有同段2632地號、訴外人黃○○所有同段2664、2665地號均有使用被上訴人之林園圳給水路。
㈤系爭土地每平方公尺申報地價為76年480元、80年為552元
、83年600元、86年720元、89年720元、93年720元、96年680元、99年600元、102年迄今680元。
㈥系爭土地每年租金依兩造約定之三七五標準租額計算為42年
至47年合計211元、76年547元、80年547元、83年729元、93年729元、99年911元、100年911元、101年1,003元。
五、是以，本件爭點為：㈠上訴人是否得請求增加被上訴人租金？㈡如是，應以若干租金為適當？
六、本院得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段固有明文。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金隨地價昇降而調整，惟契約立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原計算方式顯失公平者，出租人得訴請法院調整其租金，然如無顯失公平者，基於尊重當事人契約自治，法院亦不得任意調整。
㈡經查，兩造就系爭土地成立不定期租賃契約，約定每年租金
依三七五標準租額計算，其計算方式歷年均依甘藷之實務代金計算，依照三七五標準，系爭土地等則為30，每平方公尺最多以0.1公斤計算，被上訴人以較優之0.735公斤計算，故系爭土地面積乘以0.735再乘以甘藷價格，即為每年租金，是以101年之租金依高雄市政府100年全期放租公、耕地地價徵收及實物折徵代金標準中「甘藷」實物折徵代金價格為5.5元，經計算為1,003元【計算式：248（平方公尺）×0.735（每平方公尺應付0.735公斤之甘藷）×5.5元（每公斤甘藷單價）＝1,003元，小數點以下四捨五入，下同】乙情，為上訴人所不爭執（見簡上卷第36頁、原審卷第90頁），復有系爭土地登記第二類謄本、被上訴人101年11月
2日高農水財字第0000000000號函、黃○○與被上訴人於
42年1月1日就系爭土地簽立之土地租用契約書、高雄市政府100年10月25日高市府四維地權字第0000000000號函、林園圳租金發放總冊各1份可考（見原審卷第5至6、20至25頁），堪信為真。
㈢系爭土地42年至47年租金合計僅211元，101年租金則為1,
003元乙情，為兩造所不爭執，已如前述，可見42年時每年租金僅約為35元（計算式：211÷6＝35），然迄至101年租金增加約為29倍（計算式：1,003÷35＝29），足見租金已有所調整；又按耕地地租不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8%者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第110條、第148條分別定有明文。是以，土地法所指法定地價，係指申報地價，申報地價向來並經司法實務作為認定使用土地相當於租金之不當得利計算基礎，以申報地價之增幅與租金互相比較，並無不當。上訴人主張申報地價非用在買賣、租賃，以其增幅與租金作比較並不合理，應以公告現值作比較云云（見簡上卷第21、47頁），難以憑採。而將系爭租賃契約之租金與申報地價之昇降作比較，系爭土地於76年時，每平方公尺申報地價為480元，該年度租金依三七五標準租額計算為547元，迄至101年時，每平方公尺申報地價為600元，該年度租金增加為1,003元乙情，亦為兩造所不爭執（見簡上卷第36頁、原審卷第90頁），復有系爭土地歷年土地登記謄本、地價謄本及高雄市政府公、耕地地價徵收及實物折徵代金標準公告暨相關評議會會議紀錄等各1份附卷可考（見本院卷第40至101、107至122頁），依此比例計算，系爭土地自76年迄101年，申報地價每年增加幅度約為0.8%【計算式：（00
0－000）÷600÷25＝0.8%】，租金每年增加幅度約為1.8%【計算式：（1,003－547）÷1,003÷25＝1.8%，小數點第二位以下四捨五入】，可見租金增加幅度大於申報地價增加幅度，則兩造間所約定系爭租賃契約之租金調整比率自難認有何顯失公平，須由法院介入調整租金之處。
㈣又系爭土地現約一半面積作為被上訴人林園圳給水路溝渠使
用，另一半則作為道路使用，相鄰土地多為農田及道路溝渠，上訴人及其家族成員於系爭土地附近均有土地得使用林園圳灌溉受益，上訴人不需繳納系爭土地稅捐等情，亦為兩造所不爭執（見簡上卷第36頁、原審卷第190頁），復有系爭土地現場照片、被上訴人灌溉地籍調查卡各1份附卷可考（見原審卷第26至28、174至179頁），可見上訴人之父黃○○於42年間與被上訴人簽訂系爭租賃契約之際，為解決附近農地灌溉用水問題，而由被上訴人在系爭土地興建灌溉溝渠，供鄰近農地取水使用，系爭土地上之道路亦供公眾往來通行，具有公益性質，益徵兩造間以上開三七五標準租額計算租金，並無顯失公平須由法院介入調整租金之處。
㈤上訴人於94至96年間，向訴外人張○○以每年1萬元，及於
97至98年間，向訴外人張○○以每年9,000元承租高雄市○○區○○段○○○○○號土地約23平方公尺作為過路使用乙情，固有租賃契約2份可考（見簡上卷第24至32頁），堪信為真。惟上開租約均與本件兩造間系爭租賃契約無涉，基於契約相對性，無從拘束被上訴人，且上開租約係上訴人基於過路考量而與他人訂立，與兩造間系爭租賃契約具有前述公益性質亦不相同，自難以此作為系爭租賃契約約定租金顯失公平之論據，上訴人此項主張（見簡上卷第21頁），亦以憑採。
㈥從而，兩造間系爭租賃契約所約定租金計算標準，已就系爭
土地價值之昇降納入考量，且難認其計算租金之標準有何顯失公平之處，揆諸前揭法條意旨之說明，上訴人訴請調整租金，即屬無據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人訴請調整兩造間系爭租賃契約所約定租金計算標準，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，認事用法俱無違誤，自應維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘爭點、兩造攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第436條之
1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國103年1月22日
民事第四庭審判長法官朱玲瑤
法官洪培睿法官李俊霖以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年1月23日
書記官邱上一