臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄簡字第614號
原 告 黃清安
被 告 台灣高雄農田水利會
法定代理人 李清福
訴訟代理人 李汶宜 律師
林伯祥 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國102年7月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，
不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第
2、3款定有明文。查原告起訴聲明：被告應自民國102年
3月15日起按月給付原告新臺幣（下同）4,794元至兩造租
賃契約終止為止，嗣於本院審理中變更聲明：被告承租原告
所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭
土地）租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為按月以1,124
元計算（下稱變更後聲明），原訴與變更之訴均係基於兩造
間就系爭土地成立之不定期租賃契約所生，請求之基礎事實
同一，並減縮請求之聲明，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：伊父親 黃連洲 與被告於42年1月1日成立租賃契
約，將系爭土地出租予被告（下稱系爭租賃契約），並約定
每年租金依三七五標準租額計算，嗣系爭租賃契約期滿成為
不定期租賃契約，並由伊繼承取得系爭土地所有權。然系爭
土地之價值較簽約時已提升甚多，101年度租金仍僅有1,00
3元，顯有不相當，應以申報地價百分之8計算為適當。
為此，爰依民法第442條之規定，請求調整系爭土地租金等
語。並聲明：如變更後聲明。
三、被告則以：系爭租賃契約已有隨三七五標準租額調整而增加
，並無價值不相當之情，且系爭土地係作為給水路溝渠使用
，具有公共利益，原告主張租金額亦過高等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告為坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號、面積248平
方公尺、地目水之土地所有權人。
㈡原告之父黃連洲與被告於42年1月1日成立系爭租賃契約，
並約定每年租金依三七五標準租額計算，嗣系爭租賃契約期
滿成為不定期租賃契約，並由原告繼承取得系爭土地所有權
。
㈢系爭土地現約一半面積作為被告林園圳給水路溝渠使用，餘
為道路使用，相鄰土地多為農田及道路溝渠，不需繳納土地
稅捐。
㈣原告所有高雄市○○區○○段○○○○○號、家族成員 黃生賞 所
有同段1354、1354之1地號、 黃天道 所有同段2632地號、黃
仕樺所有同段2664、2665地號均有使用被告林園圳給水路。
㈤系爭土地每平方公尺申報地價為76年480元、80年為552元
、83年600元、86年720元、89年720元、93年720元、96
年680元、99年600元、102年迄今680元。
㈥系爭土地每年租金依三七五標準租額計算為42年至47年合計
211元、76年547元、80年547元、83年729元、93年729
元、99年911元、100年911元、101年1003元。
五、本院得心證之理由：
原告主張系爭土地租金應予調整，為被告所否認，並以前揭
情詞置辯，是本件爭點厥為：原告得否請求被告調整租金？
如可，調整數額為何？本院判斷如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。考其立法理由，
當係不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租
賃之價值，遂亦時有昇降，未定期限之不動產租賃，如契約
成立後，因基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基
地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料
，自應容許當事人訴請調整租金，以維契約公平，惟租賃契
約當事人，如已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，固
非不得再行聲請增減，然兩造當事人既已就租金為調整之約
定，除依原約定比率計算顯失公平者外，基於尊重當事人契
約自治，法院亦不得任意調整，有最高法院93年台上字第24
46號判例意旨可資參照。
㈡經查，原告主張兩造間就系爭土地成立不定期租賃契約，並
約定每年租金依三七五標準租額計算，101年租金為1,003
元等情，為被告所不爭執，並有系爭土地謄本、被告101年
11月2日高農水財字第0000000000號函、土地租用契約書、
高雄市政府100年10月25日高市府四維地權字第0000000000
號函、林園圳租金發放總冊等為證（見本院卷第5頁至第6
頁、第20頁至第25頁），自堪信為真實。至原告雖主張系爭
土地價值已有增加，政府公布之三七五標準租額與市價不符
，並提出附近土地房屋地價稅繳款書、農產品交易行情網站
資料、甘藷健康管理技術暨操作手冊、系爭地籍圖等為證（
見本院卷第149頁至第158頁），然系爭土地於76年時每平
方公尺申報地價為480元（系爭土地於該年度前無申報地價
資料），而該年度租金依三七五標準租額計算為547元，嗣
於101年時每平方公尺申報地價增加為600元，該年度租金
增加為1,003元乙節，為兩造所不爭執，並有系爭土地歷年
地價謄本、高雄市政府公、耕地地價徵收及實物折徵代金標
準公告暨相關評議會會議紀錄等在卷可查（見本院卷第40頁
至第101頁、第106頁至第117頁），依此比例計算，系爭
土地自76年迄101年，申報地價每年增加幅度約為0.008【
計算式：(000-000)/600/25=0.008】，租金每年增加幅度約
為0.018【計算式：(0000-000)0000/25=0.018，小數點第
四位以下四捨五入】，亦即租金增加幅度大於申報地價增加
幅度，縱依42年簽約當時觀之，該年度租金約為35元【計算
式：211/6=35，小數點以下四捨五入】，迄自101年租金增
加約為29倍【計算式：1003/35=29，小數點以下四捨五入】
，較之系爭土地申報地價增加幅度，當有過之而無不及，是
系爭租賃契約之租金調整比率並無顯失公平之情，堪已認定
。況系爭土地係作為林園圳給水路溝渠及道路使用，相鄰土
地多為農田及道路溝渠，原告及其家族成員於系爭土地附近
均有土地得使用林園圳灌溉受益等情，亦為兩造所不爭執，
並有系爭土地現場照片、高雄農田水利會灌溉地籍調查卡等
在卷可憑（見本院卷第26頁至第28頁、第174頁至第179頁
），是原告之父黃連洲與被告簽訂系爭租賃契約之際，當係
為解決附近農地灌溉用水問題，而提供土地與被告興建灌溉
溝渠，具有一定公益之考量，立意誠屬良善，佐以系爭土地
面積248平方公尺，每年租金1,003元，折合每分地租金約
4,044元【計算式：1003/248x1000=4044】，亦與當前農地
出租行情相當，系爭土地更無須繳納土地稅捐，益徵系爭租
賃契約關於租金之約定，並無不當。
六、綜上所述，本院審酌上情，認原告依民法第442條之規定，
請求調整系爭土地租金，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年8月1日
高雄簡易庭法官黃鳳岐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年8月1日
書記官陳麗靜
訴訟費用計算書：
裁判費(新臺幣)1,220元
合計1,220元