裁判字號：臺灣新北地方法院96年重訴字第120號民事判決
裁判日期：民國96年11月06日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣板橋地方法院民事判決96年度重訴字第120號原告甲○○○○法定代理人乙○○訴訟代理人 林辰彥 律師
呂紹聖 律師 陳佑仲 律師被告丁○○即祭祀公業游光彩管理人被告丙○○訴訟代理人 周裕暐 律師
郭緯中 律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於中華民國96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丁○○即祭祀公業游光彩管理人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、祭祀公業游光彩（下稱公業）於90年度之管理人原為 游清富 ，嗣改選丁○○為管理人，業據本院向臺北縣中和市公所查明屬實，有臺北縣中和市公所民國96年5月14日北縣中民字第0960020254號函暨93年8月19日北縣中民字第0930041275號函影本在卷可憑（見本院卷第53至55頁），故原告起訴列被告丁○○即祭祀公業游光彩管理人，經核於法尚無不合，合先敘明。
三、原告主張：原告之合夥人於46年間向被告祭祀公業游光彩（下稱公業）借用坐落臺北縣中和市景華度315地號土地如附圖一、二所示之部分共803.62平方公尺（租約記載承租面積約810平方公尺，下稱系爭土地承租部分，另315地號土地全部下稱系爭土地），合夥興建中和鄉第一家甲○○○○，並依約向公業派下房親代表繳納租金，至59年合夥體改租，乃再委託 郭啟明 為原告之經理，代表向主管機關辦理變更登記，嗣因郭啟明逝世，即由股東推舉乙○○為代表人，並登記在案。至64年中和路拓寬，戲院必須退縮重建，乃經原告斥資重建，並與公業簽訂租賃契約，約定由原告向公業承租系爭土地承租部分。原告與公業間於59年1月1日之租約第
3條約定，租賃期間至59年12月31日止，期滿後得延長租期，但其租金應經雙方同意另行商訂之，惟原告及公業自60年
1月1日起並未重訂合約，故原告承租系爭土地自60年起即為不定期租賃，約金亦由公業派下房親代表收取，30年來相安無事。嗣原告與公業於90年間重新訂立租賃契約，租賃期間為5年，自90年7月1日起至95年6月30日止，租金每年新臺幣（下同）140萬元（下稱系爭租約），並於契約書第
4條約定公業於租賃屆滿時，關於租約之繼續或終止須經原告及公業雙方協議，同意繼續出租，且依公業處理中和戲院對街十多幢占用戶之宗旨，均以訂立租約5年，以收取租金為前提，俾利公業龐大之稅賦及經費支出，中和路占用戶均樂意訂約，且均經期滿而續約在案。詎公業擅自解讀系爭租約條文，認為租期屆滿，即可片面終止租約，而忽略同意繼續出租之文字及須經雙方協議之義務，逕自於95年6月22日以存證信函向原告表示終止之意思表示，並退回原告二度以匯款及寄送支票方式給付之租金，然公業所為終止係違反系爭租約之約定而無效，原告與公業間之租賃關係仍應存在。又被告丙○○於95年12月21日標得拍定系爭土地並辦畢所有權移轉登記，依民法第425條第1項之規定，應由丙○○繼受系爭租約，故系爭租約對丙○○仍繼續存在。又公業擁有龐大且多筆土地，如位在系爭土地背面緊鄰景新街即有相同面積之空地，價值絕對超過系爭土地全部，行政執行署查封時，竟專挑原告承租之系爭土地，甚至未向拍賣機關異議，或要求更換查封標的，其是否中意中和戲院之開發價值，刻意違背系爭租約約定協議之義務，擅自片面終止租約，以圖利競標者，其居心叵測，足證公業有違約並故意權利濫用之違法，且以損害原告為目的之權利行使，於法實有未合。原告就系爭土地承租部分之租賃關係應係合法存在，公業非法終止租約，否認租賃關係存在，使原告之租賃權陷於不安狀態，非依法請求判決確認此法律關係存在，必遭受重大之損害，是原告依法有即受確認判決之法律上利益。另丙○○雖稱原告將系爭土地承租部分出租他人，違反系爭租約第5條之約定，然系爭租約第5條係約定非經出租人同意，原告不得將承租之土地一部分或全部出借，亦不得以該租賃權設定質權予第三人，原告將戲院後排坐位下方之樓層出租他人，並未違反系爭租約之精神，更未將系爭土地承租部分出借或設定質權予他人，丙○○濫行指摘原告違反系爭租約一節，即非實在。併為聲明：㈠先位聲明：請求確認原告與公業間就坐落系爭土地承租部分（即如附圖一、二所示面積共80
3.62平方公尺部分），有租賃關係存在。㈡備位聲明：請求確認原告與被告丙○○間就系爭土地承租部分（即如附圖一、二所示面積共803.62平方公尺部分），有租賃關係存在。
（聲明見本院卷第153頁）。
四、公業未於言詞辯論期日到場，惟依公業於96年10月19日提出之答辯狀則以：公業於95年6月23日以臺北敦南郵局第175號存證信函向原告表示95年6月30日系爭租約屆滿不續租並要求回復原狀，經原告收受，惟原告收受存證信函後，仍無視公業之意思表示，以支票寄送予公業，經公業退還，並由原告自行領取兌現，足證原告已同意終止租約，否則毋須兌現前開租金支票；又公業本擬對原告起訴請求拆屋還地，無嗣因公業欠繳地價稅致系爭土地被拍賣，故公業已無提起拆屋還地訴訟之必要；而公業係因欠繳地價稅所生之行政執行案件，行政執行署有權決定拍賣何土地以抵償公業積欠之全部地價稅及相關滯納金，原告主張公業權利濫用云云，純屬子虛烏有。公業早於95年6月23日即終止租約，與系爭土地於95年12月21日拍賣之時間差距半年以上，公業終止租約與系爭土地拍賣顯屬二事，原告顯然故意混淆視聽。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
五、另丙○○則以：系爭租約第4條之真意係指租期捷滿，出租人有繼續出租之意思，始有適用，且系爭租約未延續59年間所訂租約第3條之文字，足見公業於90年間續約時，已不欲賦予原告有片面同意是否續約之權利。公業既於系爭租約於
95年6月30日期間屆滿前，即委託 張安琪 律師發函予原告表示不續租系爭土地予原告之意，更足證明公業於90年間與原告簽訂系爭租約時，當事人真意係原告如欲續租土地，尚須經雙方之協議，否則公業當無須委由律師發函預告。又即令公業未向執行機關協商另定執行標的，亦非以損害原告為主要之目的，無權利濫用之情形，況債務人總財產本即應作為其債務之總擔保行機關依法對公業之財產進行查封及換價程序，亦不受公業主張之拘束，公業復未因此獲有利潤。而原告長久以來將系爭土地出租他人，違反系爭租約第6條之約定，縱認依民法第425條第1項之規定，該契約應由丙○○繼受，丙○○亦非不得以原告違反系爭租約第6條為由，依土地法第103條第5款之規定，終止系爭租約，收回系爭土地。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
六、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地承租部分（面積803.62平方公尺）原為公業所有，
系爭土地全部於95年12月21日以拍賣為原因，移轉登記予丙○○，原告提出之土地登記謄本為真正（見調字卷第33頁）。
㈡原告於90年3月31日與公業管理人 游正 成就系爭土地承租部
分成立系爭租約（租約記載承租面積810平方公尺），租賃期間自90年7月1日起至95年6月30日止，租金每年140萬元，系爭租約第4條約定於租賃期間屆滿時，關於租約之繼續或終止，須經原告及公業管理人協議同意繼續出租，原告提出之系爭租約影本為真正（見調字卷第20頁）。
㈢丁○○即公業管理人於95年6月23日臺北敦南郵局第175號
、95年8月8日臺北敦南郵局第912號存證信函，業經原告收受，原告提出存證信函影本2件為真正（見調字卷第23頁至第32頁）。
七、原告主張其於90年3月31日與公業管理人 游正成就 公業原有之系爭土地承租部分（面積803.62平方公尺，租約記載承租面積810平方公尺）成立租賃契約，租賃期間自90年7月1日起至95年6月30日止，租金每年140萬元，系爭租約第4條約定於租賃期間屆滿時，關於租約之繼續或終止，須經原告及公業管理人協議同意繼續出租，嗣因公業積欠地價稅，經臺北縣政府稅捐稽徵處聲請強制執行公業所有之系爭土地全部，由法務部行政執行署板橋行政執行處以90年度地稅執特專字第48656號執行事件執行，該處於93年6月15日發函查封系爭土地全部，並於同年6月28日至現場查封完畢，有查封函影本2件、查封筆錄影本1件在卷可憑（見板橋行政執行處90年度地稅執特專字第48656號執行事件影印案卷，下稱執行卷，第70頁、第72頁反面、第73頁、第74頁）。嗣系爭土地全部由丙○○於95年12月21日以3億零66萬元拍定，於95年12月21日辦畢所有權移轉登記，亦有拍賣程序筆錄影本、標單影本、土地登記謄本各1件在卷可參（見執行卷第187頁反面至第190頁、本院96年度板簡他調字第127號卷，下稱他調字卷第33頁），並為兩造所不爭執，自堪採信為真實。
八、原告先位聲明請求確認其與公業間之租賃關係存在部分：㈠原告先位聲明主張其與公業間之系爭租約期間自90年7月1
日起至95年6月30日止，依系爭租約第4條之約定，公業於租期屆滿時，關於租約之繼續或終止須經原告及公業雙方協議，同意繼續出租，且依公業處理中和戲願對街十多幢占用戶之宗旨，均以訂立租約5年，以收取租金為前提，俾利公業龐大之稅賦及經費支出，中和路占用戶均樂意訂約，且均經期滿而續約在案，詎公業擅自解讀系爭租約之條文，逕自於95年6月22日以存證信函向原告表示終止系爭租約，並退回原告以匯款及寄送支票方式給付之租金，公業終止之意思表示係違反系爭租約之約定，自不生效力，故系爭租約於租期屆滿後，應認原告與公業間以不定期繼續租約等語。
㈡經查原告主張其與公業間之系爭租約第4條約定，租期屆滿
時，關於租約之繼續或終止須經原告及公業雙方協議，同意繼續出租，固據兩造提出系爭租約影本1件為證（見本院卷第38頁以下）。惟查證人即系爭租約之見證人 林吉雄 律師於本院審理時證稱系爭租約期間屆滿後非當然以未定期限之方式續約，須兩造就租金數額協議訂立契約，當時係以低於行情之年租金140萬元承租系爭土地承租部分，當事人之真意係待租賃期間屆滿後再調高租金，繼續租約；系爭租約之基本精神是要繼續租約，一定是對租金談得成才會這樣約定，當初沒有約定租金談不成是否繼續租約或如何處理（見本院卷第84至85頁），是依證人林吉雄所言，系爭租約租期屆滿後並非當然繼續以定期或不定期之方式繼續更新契約，仍須由原告與公業協議租金後始能訂立新約，茍原告與公業之真意係於95年6月30日屆滿後當然繼續更新契約，當毋庸於系爭租約第4條約定租約之繼續或終止須經原告及公業雙方協議，且亦與系爭租約為定期租約之性質有所違背，自難認原告與公業間之系爭租約於95年6月30日後得以不定期限之租約繼續更新。
㈢又公業於系爭租約屆滿前之95年6月23日以臺北敦南郵局第
175號存證信函向原告表示租約屆滿不續約，並要求原告回復原狀交還土地，經原告於95年6月28日收受，有公業提出之存證信函暨回執影本各1件在卷可稽，更難認原告與公業間之系爭租約於租賃期間屆滿得以不定期方式更新。原告雖另主張公業於95年6月23日以臺北敦南郵局第175號存證信函終止系爭租約不合法云云，然查公業所發前開第175號存證信函主旨即載明系爭租約「截至95年6月30日屆滿，當事人決定不續租」，遍觀該第175號存證信函，概無公業終止系爭租約之記載，自亦不生原告主張公業以第175號存證信函終止系爭租約不合法之問題，附此敘明。
㈣次按債務人以其所有之房屋出租予承租人，嗣因負債經法院
查封，債務人對該房屋及喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，一般亦漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，承租人仍繼續使用該房屋，出租人雖未即為反對之意思表示，亦難認有默示同意繼續出租之意思，承租人自不能主張民法第451條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由拍定人拍定，取得權利移轉證書，拍定人以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認承租人為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許（最高法院67年8月29日67年度第9次民庭庭推總會議決議㈡）。
㈤經查本件原告主張其於90年3月31日向公業租用系爭土地承
租部分，期間自90年7月1日起至95年6月30日止，租金每年140萬元，而系爭土地於93年6月18日即已經法務部行政執行署板橋行政執行處查封在案，已如前述，是於強制執行程序中之95年6月30日系爭租約之租期屆滿，承租人即原告雖繼續使用系爭土地，揆諸前開說明，仍不得主張民法第45
1條所定默示更新不定期繼續租約之效果，拍定人即被告丙○○自得主張租約業因租期屆滿而消滅，是原告與公業間之系爭租約租賃期間既於系爭土地查封後始屆滿，其與公業間之租賃契約自已因期間屆滿而消滅，至為明確，是原告先位聲明請求確認其與公業間之系爭租約存在，自屬無據。
九、原告備位聲明請求確認其與拍定人丙○○間租賃關係存在部分：
㈠原告備位聲明主張其與公業間之系爭租約租期雖於95年6月
30日屆滿，惟系爭租約於95年6月30日屆滿後即以不定期限之方式繼續租約，嗣被告丙○○於95年12月21日以3億零66萬元之價格拍定系爭土地全部，依民法第425條之規定，系爭租約對買受人丙○○應繼續存在等語。
㈡按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此觀民法第425條第1、2項之規定亦明。
㈢經查原告與公業間之系爭租約係定期租賃契約，其期間自90
年7月1日起至95年6月30日止，系爭租約第4條約定租期屆滿時，關於租約之繼續或終止仍須經原告及公業雙方協議，且公業已於租期屆滿前以存證信函向原告表示屆期不續租，自難認系爭租約以不定期限之方式繼續。況系爭土地早於系爭租約期間屆滿前之93年6月15日即經板橋行政執行處查封，是查封後系爭租約始屆滿，揆諸前開說明，原告與公業間亦不得再依民法第451條之規定，以不定期限之方式更新租賃契約，系爭租約自於95年6月30日租期屆滿時即行消滅。故丙○○拍定系爭土地時，原告與公業間之系爭租約既已消滅，原告主張依民法第421條第1項規定系爭租約對丙○○繼續存在，即屬無據。
㈣復依民法第425條第2項之規定，未經公證之不動產租賃契
約，其期限逾5年或未定期限者，不適用民法第425條第1項買賣不破租賃規定，本件原告既主張其與公業間之系爭租約於95年6月30日後係以不定期限之方式繼續更新，且系爭租約未經公證，依民法第425條第2項之規定，本即無買賣不破租賃規定之適用，故原告主張系爭租約於95年6月30日租期屆滿後，原告與公業間有不定期限租約存在，且對拍定人丙○○繼續存在云云，自屬無據。
十、綜上所述，原告與公業間之系爭租約期間至95年6月30日屆滿，公業於屆滿前之95年6月23日以存證信函向原告表示期滿不續租，經原告於同年月28日收受，且系爭土地承租部分於93年6月18日即經法務部行政執行署板橋行政執行處查封，是系爭租約於查封期間租期屆滿，原告仍不得主張民法第
451條所定默示更新不定期繼續租約之效果，故原告先位主張請求確認其與公業間就系爭土地承租部分（即如附圖一、二所示之803.62平方公尺），為無理由。又原告自95年6月
30日系爭租約租期屆滿後，與公業間之系爭租約即歸於消滅，即令原告與公業間之租約未歸於消滅而成立不定期租賃契約，依民法第425條第2項之規定，與拍定人丙○○間均無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，故原告備位主張請求確認其與拍定人丙○○間，就系爭土地承租部分（即如附圖一、二所示之803.62平方公尺）之租賃關係存在，亦無理由，均應予以駁回。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十二、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第
1項前段、第78條，判決如主文。中華民國96年11月6日
民事第一庭法官周舒雁上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年11月6日
書記官張坤校