裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院92年上字第34號民事判決
裁判日期：民國92年11月10日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院花蓮分院民事判決九十二年度上字第三四號
上訴人丁○○訴訟代理人 張政衡 律師被上訴人乙○○
甲○○丙○○戊○○己○○訴訟代理人 李百峰 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，不服臺灣台東地方法院九十二年度訴字第四十七號中華民國九十二年六月十七日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人等應將台東市○○段○○○○號、地目雜，面積一二八九點九
九平方公尺之土地持分各一００００之七一一分，被上訴人己○○就上開土地持分一００００之六三六分，被上訴人戊○○就上開土地持分一００００之三一三分，被上訴人丙○○就上開土地持分一００００之二三七分移轉登記與上訴人，增值稅由上訴人負擔。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
陳述及所用證據除核與原審判決書記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠上訴人與被上訴人於民國（下同）七十八年間，共同擁有台東市○○段一六二
－一（預定道路地、面積二十九平方公尺）、一六三－四（預定道路地、面積五三八平方公尺，八十三年一月十四日更正為七四六平方公尺）、一六三－一（旱地、面積二二七六平方公尺）、一九０六－三（旱地、面積三四七平方公尺、八十三年一月更正為三五五平方公尺）、一六四－一（旱地、面積三五七六平方公尺）等五筆土地，上訴人持分一０００之四五０、被上訴人甲○○、 李勝賢 各持分一０００之一五０、己○○持分一０００之一三四、戊○○持分一０００之六六、丙○○持分一０００之五０（見原審卷地政事務所回函）。於八十二年十月許，兩造將其全部出售，因被上訴人等分住台北、台中，僅上訴人住台東，所以委由上訴人全權處理出售事宜，並約定一六二－一（道路預定地）、一六三－四（道路預定地）、一六三－一、一九０六－三等四筆土地因緊臨公路，每坪以新台幣（下同）五萬元計價。另一筆一六四－一距離公路較遠，每坪以四萬元計價，道路預定地應一併出售，否則不賣。依此計算，緊臨公路之四筆土地合計面積三一八一平方公尺，折合為九六二點二五坪，每坪以五萬元計，共價金四千八百一十一萬二千六百二十五元。另一筆一六四－一、面積三五七六平方公尺，折合為一０八一點七四坪，每坪四萬元計，價金為四千三百二十六萬九千六百元。以上五筆土地之總價應為九千一百三十八萬二千二百二十五元，如有超出，歸上訴人所有。
㈡上訴人仍委託 李義良 仲介買主，旋於同年十一月覓得鳳神建設股份有限公司（
下稱鳳神公司）願意購買，唯該公司不買預定道路地，只買一六三－一、一九０六－三及一六四－一等三筆。與被上訴人委託之意旨不符。後經仲介人多次磋商、折衷，始同意將預定道路地一併購買，非道路地每坪作價五萬元，預定道路地每坪作價四萬元，並口頭定預定道路地不移轉過戶與鳳神公司而移轉與仲介人充作仲介佣金之一部份。依此計算，價金共計一億零六十二萬六百二十元，較被上訴人所欲售之九千一百三十八萬二千二百二十五元，多出九百餘萬元，上訴人並未歸為私有，仍一併按持分分與各共有人。
㈢前開土地售與鳳神公司，於尚未移轉過戶前，政府於竹什三年三月將一六三－
一地號土地逕行分割出一六三－九、一六三－一０、一六三－一一等三筆土地，並將一六三－九、一六三－一一兩筆土地列為道路預定地。又將一六四－一地號土地逕行分割出一六四－二地號一筆，面積一六一五平方公尺列為道路預定地。復於同年一月先將一九０六－三地號土地面積三四七平方公尺更正為三五五平方公尺，再於同年四月卅日逕行分割出一九０六－六及一九０六－七兩筆土地，並將一九０六－六地號土地列為道路預定地。鳳神公司於同年六月將六九０六－六地號分割出一九０六－八，面積八十九平方公尺，抵充李義良之仲介費尾款，由李義良處理。
㈣雙方契約簽訂後，先付第一次款五百萬元，餘款原約定二次給付，但實際上由
雙方向台灣土地銀行台東分行貸款一次支付，上訴人與被上訴人等一同到銀行按持分核算直接向銀行領取。土地價款既已全部領取，該道路預定地本應移轉仲介人李義良，但雙方為稅金問題暫不移轉，八十三年七月李義良欲將土地變現，乃與上訴人商量將一六二－一、一六三－四及鳳神公司用以抵充佣金之一九０六－八（因未移轉與鳳神公司，所以地籍之所有權人仍為上訴人及被上訴人）等三筆道路用地以契約所載之金額售與上訴人，並由被上訴人等與上訴人直接簽訂本件之買賣契約，並向台東地方法院辦理公證。
㈤上開售與鳳神公司之土地，在尚未移轉與公司前，即被政府逕行分割出一六三
－九、一六三－一一、一六四－二、一九０六－六等四筆道路預定地，因該四筆土地，已不能為建築之利用，如果移轉過戶尚需繳交增值稅（原契約約定由買方鳳神公司負擔），所以鳳神公司乃要求出售人（上訴人及被上訴人）於八十三年十一月二十五日另就該四筆土地重新簽訂買賣契約書，並載明係道路用地，不辦理過戶，唯將來政府辦理徵收時之補償費，出售人同意全數由承買人領取。若政府辦理重劃，重劃後分配之土地，賣方無條件移轉與買方，唯所有稅費由買方自行繳納。
㈥台東縣政府於八十六年間辦理台東縣第十三期卑南㈡市地重劃，將上開一六二
－一、一六三－四、一六三－九、一六三－一一、一六四－二、一九六－六、一九０六－八等七筆道路預定地共計二七五０平方公尺納入重劃（附件一），本應辦理徵數給付現金補償，但礙於預算，所以將重劃後一０一地號之土地一二八九點九九平方公尺土地配與上訴人及被上訴人以代徵收之現金，並於民國九十一年二月二十七日主動登記予上訴人及被上訴人。因上開七筆土地，早於八十二年十一月出售與鳳神公司價款早已收清，因係道路預定地，所以一直未移轉過戶，此次重劃後，配與之一０一地號土地屬非道路用地，所以鳳神公司乃向上訴人及被上訴人訴移轉過戶其應有部份之所有權登記（如附件二起訴狀及台東地方法院九十一年度訴字第三三號開庭通知），上訴人同意鳳神公司之請求，但被上訴人則抗辯鳳神公司未付價款。鳳神公司請求法院向銀行調取當年貸款支付之資料，以證明價款早已給付，被上訴人始願與鳳神公司簽訂土地分割協議契約書（如附件三），鳳神公司撤回起訴。
㈦上訴人與被上訴人所簽訂之買賣契約中之三筆土地，乃八十二年十一月十六日
售與鳳神公司土地中之一部份（有該契約可查，被上訴人等早已領清款價有如前述），並經台東地方法院於審理九十一年度重訴字第三三號案件時向銀行調取資料查明，請本院調台東地院上開案件即可明瞭。被上訴人等抗辯未付價款顯非有理，且上訴人與被上訴人簽訂之契約中之土地，原係鳳神公司同意過戶於仲介人李義良之土地，李義良將之售與上訴人，為節稅金，始由被上訴人直接與上訴人簽訂契約有如前述，上訴人根本無支付價款與被上訴人之義務。被上訴人抗辯價金未付，非有理由，原審不察，誤以其等之同時履行抗辯為有理由，自屬欠當，應予廢棄。
㈧上開契約第六項之前段，固載明係道路用地，雙方同意不辦過戶。但後段則載
明政府辦理徵收時之補償費，出賣人同意全數由承買人（即上訴人）領取，出賣人絕無異議。依本狀第二項（六）之說明，本件契約之三筆土地，因重劃而由政府徵收，並以重劃後分配之卑南段一０一土地代替徵用之補償，該項補償，自與徵收之補償金性質相同，應由承買人即上訴人全數領取。因之被上訴人等自應將其持分移轉與上訴人，唯因當時出售與鳳神公司時載明增值稅由買方負擔，故本件上訴人願負擔增值稅之支付。
㈨綜上所述，原審判決上訴人敗訴之兩點理由均不能成立，爰求將原判決廢棄，並為上訴聲明之判決，實感法便。
乙、被上訴人方面：聲明：如主文。
陳述及所用證據除核與原審判決書記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠緣上訴人與被上訴人於八十二年十一月間，經由上訴人之夫 史永康 引介，將當
時兩造共有坐落台東縣台東市○○段一九０六之三、一六三之一、一六四之一地號等三筆土地，出售予訴外人鳳神建設股份有限公司（下稱鳳神公司）。
㈡詎史永康見被上訴人等五人均未住居在台東，又因出售前開土地均係由史永康
與鳳神公司接洽商談，而對其有完全之信任，認有機可乘，先則明知前開三筆土地之實際售價：卑南段一九０六之三及一六三之一地號土地為每坪新台幣（下同）七萬元，卑南段一六四之一地號土地為每坪六萬五千元；竟向被上訴人騙稱每坪售價均僅為五萬元云云。
㈢嗣後鳳神公司將前開土地另行分割出台東市○○段一九０六之八，一六三之四
地號等道路用地部分不買。史永康為侵吞仍應屬被上訴人所有之上開土地，竟挪用或騙取被上訴人交付相關證件，交由 李森永 代書偽造其妻即上訴人名義與被上訴人間之買賣契約，並持向原審法院公證處虛偽辦理本件公證，絕非兩造間有買賣系爭土地之事實。
㈣兩造間並無本件買賣契約，亦有下列事證足供稽考：
⒈兩造於八十二年十一月間既已將共有之土地全部出售予鳳神公司，被上訴人
又豈有將業已出售鳳神公司之土地，由其中分割出若干部分再行出售予上訴人之理。
⒉被上訴人遭史永康欺瞞，當時亦猶誤信係以每坪五萬元之價格，將前開三筆
土地出售予鳳神公司。又豈有補經半年餘，即以顯不相當之公告現值或公告地價之價格，將土地賤價出售予上訴人之理。
⒊尤其系爭土地原係被上訴人於七十八年十月間向上訴人購買並完成所有權移
轉登記，有原審調得系爭土地土地登記簿謄本在卷可稽。上訴人於七十八年當時既猶非以公告現值或公告地價之價格出售土地予被上訴人，短短不過四年，被上訴人又豈有自甘虧損，竟反以公告現值或公告地價之價格將土地賣回予上訴人之理。
⒋上訴人不僅無從說明並舉證證實其有支付買賣價金之事實，上訴人亦為其訴
訟代理人史永康在原審竟猶稱：「（買賣價金為何以公告地價計算？總價多少？有無付清價金？）要問代書李森永才知道。總價詳合約書。有無付清要問代書。」云云（參見原審九十二年四月二十二日言詞辯論筆錄），更係違反事理。
⒌代書李森永於九十二年六月三日在原審到場證稱：系爭公證買賣契約如同一
般不動產買賣係供作申報稅捐之用，無非僅係作形式，是以上載價款係以公告現值計算云云。從而依其所述：兩造間倘若真有買賣，自應有另份買賣契約，寫明兩造真正買賣價款，且上訴人所應支付價款更應高於該公證買賣契約所載以公告現值計算之價款，始符常情。然而上訴人竟均無之，益見兩造間顯無買賣系爭土地之事實。
⒍依原審調取該法院八十三年度公證字第四０一號案卷所示：李森永代書辦理
系爭買賣契約公證時所附被上訴人之授權書，均非出自被上訴人之筆跡（該授權書內之全部筆跡包括被上訴人之簽名，均係出自李森永代書助理小姐手筆乙節，業據李森永在原審證述明確），所附被上訴人等印鑑證明之申辦時間更係集中在八十三年一月上旬內，足見該等印鑑證明應係當時原本供作移轉土地予鳳神公司時所用，嗣於八十三年七月間竟遭史永康及李森永挪用。
㈤又被上訴人係於九十二年一月間接獲上訴人存證信函，始行知悉上訴人恐有偽
造兩造間系爭買賣契約之情事，並已回函否認之（請參見附證之存證信函）。上訴人在原審起訴狀末亦已自認其以存證信函分別函請被上訴人五人依約履行，卻遭被上訴人等五人拒絕等語。自足見原判決遽謂：倘被上訴人未授權他人出賣土地，何以交付印鑑及土地所有權狀？從八十三年七月迄今，何以從未主張印章遭盜用？云云等，恐均有誤會，亦併敍明。
綜上所述，兩造間並無買賣系爭土地及訂立買賣契約之事實，上訴人更無支付買賣價金之舉，上訴人竟猶訴請被上訴人履行契約，辦理所有權移轉登記，自屬無據。原審因而為其敗訴之判決，應無違誤，上訴人提起上訴，無非仍執陳詞，自無理由。
理由
一、本件上訴人訴之聲明被上訴人應移轉系爭土地之面積，於上訴後減縮如九十二年十月廿二日上訴狀所載之面積，又不礙於被上訴人之防禦，應予准許，合先敍明。
二、本件上訴人主張：伊於民國（下同）八十三年七月六日向被上訴人等五人購買坐落台東市○○段一六二之一、同段一六三之四及同段一九Ｏ六之八地號土地持分各千分之五百五十，價金新台幣三百二十三萬一千三百六十元，當日並經法院公證，全部價金於公證後一次付清，上開土地經土地重劃為台東市○○段○○○號，上訴人於九十二年一月二十一日以存證信函請求被上訴人依約履行，惟遭拒絕，爰依買賣契約之法律關係請求移轉所有權等語，被上訴人則以：伊等五人未曾授權代書辦理買賣事宜，況迄今亦未收到價金等語資為抗辯。
三、上訴人主張之事實，固據提出土地買賣契約公證書為證，且證人即代書李森永亦到庭證稱：「雙方要我辦理的。被上訴人有授權給我，授權書是我的員工寫好之後，交給被上訴人本人蓋章再拿回來給我，我沒有親眼看到被上訴人本人蓋章，但授權書上的印章與印鑑證明相符。」等語。（參見原審九十二年六月三日言詞辯論筆錄第三頁）被上訴人雖亦否認之，然倘被上訴人未授權他人出賣土地，何以交付印鑑及土地所有權狀予代書？況從八十三年七月迄今，已七年有餘，何以從未主張印章遭盜用？是被上訴人辯稱未授權等語與常情有違，不足採信。惟該契約書約定事項第六點，明確載明：「本買賣之土地係道路用地雙方同意不辦理過戶，唯將來政府辦理徵收時之補償費，出賣人同意全數由承買人領取，出賣人絕無異議。」，有土地買賣所有權移轉契約書在卷可稽（見原審卷第十頁），又證人李森永亦到庭證述兩造確有此協議無訛（參見同上筆錄第二頁第十六行），故本件土地買賣契約之出賣人僅負有交付土地及補償金予買受人之義務，尚無移轉所有權登記之義務至為明確，因此上訴人據此契約關係請求被告移轉所有權，即無理由。況被上訴人抗辯並未收取價金，伊等並無履行契約之義務等語。按因契約互負義務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文，因此上訴人若未給付價金，被上訴人自得拒絕履行出賣人之義務。查上訴人雖陳稱代書李森永可證明伊已交付價金云云，然證人李森永則證述：「我只有負責辦理公證，兩造付款我沒有在場，我沒有看到上訴人付款．．」等語（參見同上筆錄第二頁）。參以本件價金高達三百二十三萬，然上訴人竟無匯款證明，亦無任何收據及證人以實其說，是其所述不足採信。
從而被上訴人主張同時履行之抗辯即有理由。綜上，上訴人既已約定被上訴人並無移轉系爭土地所有權與被上訴人之義務，且迄今尚未交付價金，上訴人依土地買賣契約關係請求被上訴人移轉所有權，即無理由，原審予以駁回，尚無不合，上訴意旨，仍執陳詞，求為廢棄，非有理由，應予駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不予贅述，併予敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年十一月十日
審判長法官吳鴻章
法官林德盛法官黃永祥右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後廿日內，向本院提上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內向本院提出上訴理由狀(須按他造人數提出繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一律師項但書或第二項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。
法院書記官吳家瑩中華民國九十二年十一月十日附註：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。