臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度嘉小字第408號
原 告 葉姿怡
訴訟代理人 王淑玫
被 告 園中園管理委員會
法定代理人 賴玉娜
訴訟代理人 林雅芬
上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國106年10月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣伍萬貳仟元，及自民國106年6月2日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為園中園大廈（下稱系爭大廈）區分所有建物即門牌
號碼為嘉義市○○○街○號7樓1之房屋（下稱系爭房屋
）之所有權人，因系爭大廈之頂樓花台（下稱系爭花台）
有三區積水，防水功能年久失修，致系爭房屋天花板嚴重
漏水、油漆剝落，進而造成屋內建物多處污損，曾於106
年1月初報請被告修繕，且於同年4月14日發函被告限期
三日內回覆並決議修繕，並經嘉義市政府於同年4月27日
發函通知被告應依公寓大廈管理條例及規約處理，被告均
置若罔聞。原告為避免屋內物品繼續受損，遂委請柏陞工
程行對系爭花台共三區進行修繕，包括「第一區：清除防
水工程；第二、三區：清除防水處理」等工程，並已全數
完工，原告支出新臺幣（下同）52,000元之修繕工程款項
，原告復於同年5月31日以嘉義玉山郵局存證信函告知被
告應於信函送達日起3日內支付修繕費用，詎被告仍未為
之。據內政部公寓大廈管理條例暨規約第2條第2項明訂
：「…樓頂平台為共用部分」，且依公寓大廈管理條例（
下稱公寓大廈條例）第3條第4款及第10條第2項之規定
，系爭花台既屬公寓大廈之「共用部分」，該共用部分之
修繕、管理、維護，應由被告為之，被告自應返還原告代
為墊付之修繕費用。至於同年6月23日被告召開臨時區分
所有權人會議，始將本案（共用部分頂樓漏水）排入討論
議題。惟該會議未達法定人數，其會中決議案完全違反並
牴觸條例（母法）及住戶規約，實屬決議無效不生效力，
原告已函文主管機關嘉義市政府令其糾正並廢棄等語，並
聲明：被告應給付原告52,000元，及自106年6月2日起
至清償日止，按年息5％計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1、當初賴主委到原告家勘查漏水處，並不是像被告訴訟
代理人所言提議打發泡針劑防止漏水方式，而是看一
下就走了。賴主委從未就修繕漏水事宜當面或致電給
原告訴訟代理人表示任何意見，後來原告走完全部的
程序，才有一位林姓委員透過管理員跟原告說如果只
修原告家漏水的部分，吊車費用一次就要八仟、一萬
，所以希望原告能夠把三處全部都一次修好，而不是
每次有漏水就要叫吊車，費用反而更貴。
2、本件公設共用部分花台滲漏水係因花台內囤積大量土
方和雜草，且排水孔功能不良才導致雨水蓄積花台內
，花台底部又無防水功能加上近30年大樓屋齡及地震
等天災摧殘，積水自然滲漏至下一樓層的屋內屋頂，
原告就本件漏水修繕工程經兩家廠商比價、詢問修繕
細節，廠商師傅一致認為漏水處施打發泡劑係局部短
效治標方法並不適用於本件漏水區域，並一致認為清
除土方之後再施作防水漆並保持排水順暢方為治本之
道。另，數年前，頂樓其他花台區域也因積水滲漏進
頂樓住戶屋內而前管委會也採上述方式施作修繕以善
盡職責，至今防水效果極佳顯著益徵。
3、本件三處花台區域皆有滲漏水導致原告屋內屋頂油漆
剝落情況，惟各區域程度輕重之分即另兩處花台滲漏
漏水造成屋內屋頂壁癌，原告因考量經費，故先呈報
漏水較嚴重的花台區域請被告善盡修繕之責，但經被
告一再置之不理，原告迫於無奈才先行代墊費用找廠
商修繕，然因又考量吊車出車清除土方一趟費用不低
，原告為符合經濟效益，才將另兩處積水滲漏的花台
區域一併修繕。
二、被告則以：
（一）因為被告經費不多，大樓也是年代已久，頂樓陸陸續續都
會有一些漏水的問題，4號7樓3住戶蘇先生他的漏水問
題大概有三年之久，因為他提出的修繕費用過高，他就想
說他自己先修繕房屋漏水的部分並代墊款項，但他修繕的
部分過程未經被告開會決議，他所支付之修繕費用約6萬
餘元，於106年6月23日被告中決議由蘇先生分攤三成，
被告分攤七成。
（二）今年1月主委有跟原告到系爭房屋室內漏水之房間現場勘
查，因為從頂樓看不出來，頂樓是花圃，有土方，確實原
告有漏水，但沒有很嚴重，主委現場有跟原告講說會請廠
商勘驗這部分是共用部分還是個人部分，主委現場有提到
如果確定是共有部分，原告不是重大的漏水，也可以用打
針的方式這樣的費用比較少，但是當場原告有點生氣，不
認同主委提出這樣的修繕方式。系爭花台只有一處有壞，
致原告系爭房屋漏水。但其他處沒有壞，不必要修繕。
（三）林姓委員只是跟管理員閒聊，整棟大樓頂樓的土方一併清
，這樣就只要叫一次吊車就好，而且是只針對土方，而且
也沒有叫管理員去轉告原告訴訟代理人，頂樓一共有六處
花台，像這種頂樓土方的清理工程費用是很大的，往年的
例子都是要經過管委會開會處理，不會透過像原告訴訟代
理人所說那種轉告方式。
（四）系爭大廈住戶共33戶，對於106年度臨時區分所有權人會
議之法定人數只要達住戶1/5以上即可，會議當日出席人
數為17人。該次決議通過關於住戶室內修繕僅涉公設部份
之修繕費用係由被告負擔六成，住戶四成。
（五）答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之，若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定；再所謂共用部分，係指公寓大
廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而
供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9款
、第10條第2項分別定有明文。是共用部分原屬全體區分
所有權人所共有及共同使用，且管理委員會應就該部分負
擔修繕、管理及維護之職務，其費用並應由區分所有權人
依共有之應有部分比例給付，或由公共基金支付之。再以
，公共基金之收支、保管及運用為管理委員會之職務項目
，亦為同條例第36條第7款所明文。則公寓大廈共用部分
之管理、維護及修繕，如非可歸責於區分所有權人或住戶
之情形，應由管理委員會負責；所生之費用，應由管理委
員會自公共基金中撥付。是共有部分管理、修繕事務，解
釋上屬於管理委理會被告本人之事務，且對全體區分所有
權人有利，則對自行進行管理、修繕之人，雖實際未經被
告本人同意，係為本人盡公益上義務之無因管理，管理委
員會對於無因管理人原告所支出之必要及有益費用，應負
償還之責。
（二）被告對於原告主張系爭房屋因系爭花台損壞，導致天花板
漏水、油漆掉落等情並不爭執，但以：系爭花台僅一處損
壞，其餘二區並未損壞，無修繕必要等語置辯。經查，系
爭花台除第一區需要修繕之外，另兩處花台結構業已出現
問題，亦有一併修繕必要等情，業據證人即負責修繕三區
系爭花台之柏陞工程行負責人 蔡清寶 到院證稱：伊至系爭
大廈修繕頂樓花台，剛開始之施工內容僅是系爭房屋漏水
房間正上方即系爭花台第一區之防水工程，工程款報價一
萬四，但施工過程中，發現第一區花台底部不是水泥，挖
到很深都是泥土，必須另請師傅施作泥作工程鋪上水泥，
才能繼續施作防水工程，因此才追加六千元為泥作工程款
；三區系爭花台都是在系爭房屋正上方，伊根據經驗判斷
，第一區花台底部沒有鋪上水泥，那麼第二、三區花台情
況一定相同，雖然未如第一區花台當時已經下陷情況那麼
嚴重，但是遲早一定會漏水，而且根據伊的觀察，系爭房
屋內第二、三區花台對下去的牆角也看的到一點點漏水痕
跡，只是不如第一區花台對下去的房間漏水情形那麼嚴重
；要處理工程施作後的廢物水泥必須請吊車，出一趟吊車
需花一萬至一萬二，將第一區連同第二、三區一起作完再
叫吊車一次清走只需出一趟錢是比較划得來的等語明確在
卷（見本院卷第131至141頁）。被告辯稱另兩處花台無
修繕必要云云，即與客觀事實不符，為不可採。
（三）關於系爭花台三處修繕費用之負擔，被告雖另以：系爭大
廈已在106年6月23日召開之臨時區分所有權人會議中決
議：住戶室內如發現漏水而應修繕公設部分，修繕款應由
管委會負擔六成、住戶負擔四成等語為辯。但，如前所述
，關於公寓大廈公用部分修繕費用之負擔，已在公寓大廈
管理條例第10條第2項明文規定：除修繕費係可歸責於區
分所有權人或住戶所致，抑或區分所有權人會議另有決議
或規約另有規定之外，共用部分、約定共用部分之修繕、
管理、維護，由管理委員會為之；費用由公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。上揭臨
時區分所有權人會議係召開於原告支出系爭花台三處修繕
款之後，該次決議是否能回溯適用於該件個案，已有疑義
。再者，系爭大廈住戶規約對於共用部分修繕費用之負擔
原無特別規定，此為兩造所不爭。上揭決議無異於住戶規
約之變更，依規約第二章住戶大會第一節組織規程第二條
住戶大會之職掌第（二）款特別決議事項規定：關於規約
之訂定、變更應由區分所有權人三分之二以上及其區分所
有權比例合計三分之二以上出席，出席人數四分之三及區
分所有權比例合計四分之三之同意行之（參見本院卷第第
81至83頁），被告於本院坦言：系爭大廈有33戶住戶，前
揭臨時會僅有未及三分之二的17人出席（參見本院卷第15
7至158頁），是以前開臨時區分所有權人會議決議，出
席人數既未達人數及區分所有權比例合計均達三分之二之
門檻，該次決議涉及變更規約即上揭決議公設部分修繕款
分擔部分，乃屬無效，亦不能拘束原告。
（四）次按，未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管
理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法
為之。且管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推
知之意思者，或如其管理係為本人盡公益上之義務者，管
理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損
害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，民法
第172條、第176條定有明文。又依民法第174條第2項
，前項之規定，如其管理係為本人盡公益上之義務或為其
履行法定扶養義務，或本人意思違反公共秩序善良風俗者
，管理人管理事務雖違反本人意思，仍有前項之請求權；
第174條第2項規定之情形，管理人管理事務雖違反本人
之意思，仍有前項之請求權，同法第176條立有規定。原
告主張因難忍系爭房屋漏水、掉漆，為管理及維護樓頂花
台，遂花費52,000元委由柏陞工程行進行清除防水工程之
修繕乙情，為被告所不爭執，並有收據、及施工前後系爭
三區花台相片為證，且依上所述，關於系爭花台即系爭大
廈公用部分之修繕、維護事務，依前揭公寓大廈管理條例
規定，本屬被告依法律強制規定所不得排除之義務，且因
系爭花台所屬之樓頂平台為系爭大廈之重要結構部分，牽
涉整棟大廈全體住戶居住之品質及安全，是加以維護修繕
，性質上堪認為維護大廈全體住戶居家安全之公益上之義
務。再依原告所提系爭花台修繕前照片可知，系爭三處花
台確已完成相關泥作、防水工程，被告亦不否認系爭房屋
確實存在漏水之問題，則原告在頂樓施作泥作、防漏工程
，非僅嘉惠於其個人，亦有利於整棟大樓之管理（保存、
改良）及維護。參諸被告訴訟代理人於本院亦自承：系爭
大廈因年代已久，頂樓陸陸續續有發生一些漏水問題等語
，即得證實。是原告本於無因管理之法律關係，而向被告
要求償還工程費用，尚非無據。至於原告在泥作、防漏工
程施作前，業已先行通知被告，但被告不表同意，已足徵
原告違反被告明示之意思，當無依民法第176條第1項規
定向被告求償工程費用，然其管理既係為本人盡公益上之
義務，依同法第176條2項規定，仍得請求被告償還費用
及自106年5月19日（參見本院卷第21頁所附收據）支出
時起之利息。
四、綜上所述，原告基於無因管理之法律關係，請求被告給付52
,000元，以及自106年6月2日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息部分，洵屬有理，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項訴訟適用小額訴訟程
序所為被告敗訴之判決，故依同法第436條之20之規定，應
依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年11月14日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中華民國106年11月14日
書記官黃士祐