臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
106年度板小字第2080號
原 告 張源泉
被 告 阮金鳳
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國106年10月5日辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬玖仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣參萬玖仟元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告於民國（下同）102年11月30日，向原告承
租坐落於門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號2樓之2
之房間（下稱系爭房屋），約定租賃期間自102年11月30日
起至103年11月30日止，並應按月於每月30日前給付租金新
臺幣（下同）6000元，於租約期滿又續約1年，至104年11月
30日租約屆滿之日止，被告尚積欠自102年11月30日起至104
年3月30日止之租金16個月未給付，共計96000元。又被告母
親在越南因心臟病手術急需要錢，遂向原告借款，尚欠4萬
元未清償。是被告積欠租金及借款共計136000元，業經臺灣
新北地方法院105年度簡上字第216號民事判決確定在案。惟
被告仍積欠自104年10月起至105年4月15日止之租金6.5個月
未給付，共計39000元（計算式：6000元×6.5月＝39000元
），迭經催討無效。爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴
訟，求為判決：被告應給付原告39000元等語。
二、被告則辯以：
（一）緣本案被告於102年11月30日與原告簽訂房屋租賃契約，
將新北市○○區○○路○段000巷00號2樓之房屋出租予被
告，每月租金為新台幣6，000元整，其後因兩造有交往關
係，期間原告均不向被告收取租金，至104年3月27日分4
手後，開始給付租金至104年9月，至104年10月時，原告
表示拒絕出租房屋，要求被告搬走，此有新北地方法院檢
察署104年度偵字第28333號不起訴處分書、新北地方法院
板橋簡易庭104年度板簡字第2091號判決可資為憑。
（二）自104年10月起，原告為將被告趕走，除拒收租金外，並
於104年10月1日即至被告租屋處將電視線剪斷及冰箱破壞
，使被告無法使用家電、同月4日將租屋處之鐵門、木門
均反鎖，使被告無法外出，並經報警求救後始得脫困、其
子女每週四～五天進入被告租屋處之隔壁房間內打牌喧鬧
至凌晨，欲使被告無法入睡、於租屋處堆置原告之雜物，
使被告無法使用等手段，欲將被告趕走。
（三）被告因經濟困難無法立即找到租屋處搬離，原告見無法驅
離被告，遂變本加厲，於104年11月將鐵門及木門之門鎖
全部拆除，致使被告無法關門、105年1月31曰將原告母親
安置於被告租屋處之隔壁房間，並亂丟其母親之大小便，
導致其他樓層住戶抗議惡臭、其子女於母親安置於房間內
後，改至被告租屋處客廳打牌喧鬧、105年2月11日更將鐵
門及木門完全拆走，被告並向沙崙派出所報警處理，至10
5年4月15日，被告始找到新租屋處，遂搬離原告之租屋處
，此有相關照片為證。
（四）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給
付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的
或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者
，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒
絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，
或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院
98年度台上字第222號、99年度台上字第526號、97年度台
上字第2307號判決要旨可參）。
（五）本件依新北地方法院檢察署104年度偵字第28333號不起訴
處分書中頁有載明：「被告雖然從104年4月開始給付租金
，但伊希望他搬走，所以從104年10月就不收等語」，則
本件依原告之真意既已拋棄對被告之租金請求權，於事後
再以本件訴訟要求給付租金，實已難認其主張為有據。
（六）再者，本件原告為將被告趕離租屋處，自104年10月開始
即以各種方式侵入被告之租屋處內，並持續佔用被告租屋
處之房間、客廳，並破壞相關租賃設施如電視、電冰箱，
使大門無法關閉、製造惡臭、噪音等，有被證三之相關照
片可資為證。顯見原告並未依照民法423條之規定，給付
合於所約定使用、收益之祖賃物予被告，而不符合債之本
旨，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕對原告給付租金
，故依上開實務見解，難認原告之主張為有據。
（七）被告已經沒有跟原告租房子了，被告是在105年4月15日搬
離。被告房租給付是從104年4月到104年9月，之後被告要
再付原告房租，原告不要收，說要到法院告被告各等語。
三、本院之判斷：
（一）按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主
張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對
之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最
高法院98年台上字第372號判決可資參照。本件原告主張
之事實，業據提出本院105年度簡上字第216號民事判決為
證，且被告亦自承於105年4月15日遷出系爭租賃房屋，尚
欠104年10月份起至105年4月15日止之租金未給付等情，
是原告請求被告給付前揭積欠租金39000元（計算式：
6000×6.5＝39000），自屬有據。至被告另辯以原告自
104年10月開始即以各種方式侵入被告之租屋處內，並持
續佔用被告租屋處之房間、客廳，並破壞相關租賃設施如
電視、電冰箱，使大門無法關閉、製造惡臭、噪音等情而
主張同時履行抗辯權乙節，固據被告提出照片10幀為證，
惟上開照片尚無從遽認系爭租賃房屋已達無法繼續居住使
用之程度，被告主張同時履行抗辯權，難認有據。
（二）從而，原告依租賃契約之法律關係訴請被告給付39000元
，為有理由，應予准許。
四、本件係民事訴訟法第436條之8所定之小額訴訟事件，而為
被告敗訴之判決，應依同法第436條之20之規定，依職權宣
告假執行。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國106年11月14日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院
提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其
具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實
。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日
內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法
上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國106年11月14日
書記官莊雅萍