裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第260號民事判決
裁判日期：民國100年12月13日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第260號原告 陳文勳 訴訟代理人 王聖舜 律師被告 陳進興 訴訟代理人 江肇欽 律師複代理人 張紫翔 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○○段竹圍子小段九三、九三之一、九三之二、九三之三、九三之四地號土地之耕地租賃關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人 陳慶 與 陳萬益 於民國60年1月1日就現坐落新北市○○區○○○段竹圍子小段93、93-1、93-2、93-3、93-4地號5筆土地（即原93地號，因分割增加9-31、93-2、93-3、93-4地號，下稱系爭土地），訂有耕地三七五租約，嗣承租人陳萬益死亡，變更其繼承人即被告陳進興為承租人，期間數次續訂租約，現存租約經新北市三重區公所准予續訂，以陳慶為出租人、被告為承租人，租期自98年1月1日起至103年12月31日止，系爭土地現由被告搭建地上物出租他人作資源回收場使用，顯見承租人並未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，原訂租約無效，並應註銷該耕地租約之登記。㈡原告於100年5月17日因買賣取得系爭土地所有權，為系爭土地之共有人，應有部分為5分之2，被告因有耕地三七五減租條例第16條第1項未自任耕作致租約無效之情形，亦未取得原告之同意下占有使用系爭土地，自無合法使用系爭土地之權源，核其所為者乃無權占有，原告自得本於民法第767條及第821條規定，請求被告協同辦理註銷該耕地租約之登記，並將系爭土地地上物拆除、騰空返還予原告及其他共有人全體。又被告所為係屬無法律上原因占用原告所有之系爭土地，受有使用該土地之利益，致原告受有無法使用該部分土地之損害，原告自得向被告請求返還使用該部分土地之利益。惟該部分土地使用利益之性質實際上無法計算，爰請求返還相當於租金之價額。而被告所占有之該部分土地附近交通便利，工商林立，於審酌土地周遭繁榮情況，以及土地利用之情形後，被告就該部分土地所受相當於租金之利益部分，應以申報地價年息百分之10計算為適當。被告所占用之土地面積約為742平方公尺，申報地價每平方公尺為新台幣（下同）7,360元，又原告可受之利益不能超越其應有部分5分之2之範圍，故其每年應返還相當於租金之不當得利數額為21萬8,445元（7,360×742×10%×2/5＝218,444.8，小數點後四捨五入），相當於每月1萬8,204元等語。並聲明：㈠請求確認原告與被告間，就系爭土地之耕地租賃關係不存在。被告應協同原告向新北市三重區公所就系爭土地辦理註銷耕地租約登記。㈡被告應將系爭土地之地上物拆除並騰空土地，返還原告及其他共有人全體。㈢被告應自100年5月17日起至將系爭土地之地上物拆除且返還予原告及其他共有人全體之日止，按月給付原告1萬8,204元。㈣原告願提供擔保，請准就㈡、㈢之聲明宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地係多人共有，其所有權人除原告外，尚有 陳信吉 等共19人，可見系爭土地上之耕地三七五租賃契約關係應存在於被告與全體所有權人之間，故原告僅1人單獨請求確認兩造間之耕地租賃關係不存在，恐於法不合。㈡對於原告主張被告未自任耕作之事實，被告否認之，自應由原告舉證以實其說。㈢系爭土地有台灣省台北縣私有耕地租約（北重德字第28號）存在，被告及父親陳萬益都有在系爭土地上進行耕作，嗣陳萬益於83年4月16日死亡後，由被告及其母 陳李細妹 、姊 陳鳳英 共同繼承，不過因陳李細妹及陳鳳英均未實際耕作，故渠2人乃同意系爭土地歸由被告1人繼承承租耕作，而由被告切結提出變更租約登記之申請。未料，92、93年間，訴外人 陳益東 自稱係出租人陳慶之後代，不讓被告繼續耕作，而強占系爭土地，並出租與第三人作為汽車教練場，後來又出租給訴外人麗來環保工程實業有限公司（下稱麗來環保公司），作為資源回收場。被告為維護耕作權利，曾多次要求陳益東返還耕地未果，後來又邀集母親陳李細妹、表哥 謝正明 、代書 張正宗 要約陳益東在三重區觀音竹山寺協調談判，沒想到 陳某 竟找來4、5位兄弟到場包圍，揚言土地係其所有，稅金亦由其繳納，當然有權利出租，被告雖曾表明係合法佃農，仍未獲置理，被告憚於其惡勢力，只好隱忍。㈣被告於99年2月25日又委託律師直接發函向麗來環保公司請求騰空返還土地，結果還是無效，而且據被告私下查知系爭土地之真正所有權人之一陳信吉又出面將陳益東趕走，並繼續將系爭土地出租予麗來環保公司，為此被告已於日前向新北市三重區公所申請調解，請求陳信吉及麗來環保公司將系爭土地返還。故系爭土地上之地上物絕非被告所搭建，亦非被告用作資源回收場，原告之主張明顯與事實不符，尚無可採等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張陳慶與陳萬益於60年1月1日就系爭土地訂有耕地三七五租約，嗣承租人陳萬益死亡，變更其繼承人即被告為承租人，期間數次續訂租約，現存租約經新北市三重區公所准予續訂，以陳慶為出租人、被告為承租人，租期自98年1月1日起至103年12月31日止，原告於100年5月17日因買賣取得系爭土地應有部分5分之2，系爭土地現由第三人作資源回收場使用，承租人並無耕作之事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、北重德字第28號臺灣省臺北縣私有耕地租約、照片為證（本院卷第13至18、21至23頁），並經本院會同新北市三重地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄暨複丈成果圖附卷可稽（本院卷第101、102、119頁），且被告亦不爭執，自堪信為真實。
四、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在（最高法院80年台再字第15號判例要旨參照）。系爭耕地三七五租約之承租人被告既無實際耕作之情事，依上規定，兩造間原訂租約應屬無效，是原告請求確認兩造間系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
五、原告主張系爭土地之耕地租佃關係因被告未自任耕作而均已不存在，依民法第767條第1項規定請求被告協同辦理系爭耕地租約之註銷登記等語。按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，為耕地三七五減租條例第6條第1項所明文。惟查，系爭土地之原耕地三七五租約係由陳慶與陳萬益訂立（本院卷第56頁），陳萬益死亡後承租人變更為被告，而出租人陳慶死亡後，系爭土地由子孫20人繼承，原告係由其中1繼承人買受取得應有部分，有系爭土地之土地登記第二類謄本附卷可稽（本院卷第41至55頁），故系爭耕地三七五租約之出租人應為原告及其餘19位繼承人，原告請求被告協同其辦理註銷系爭耕地租約登記，僅原告1位出租人請求被告協同辦理，不符上開法律規定，無法完成系爭耕地租約之註銷登記，是原告上開主張，尚無理由，不應准許。
六、原告復主張被告因有耕地三七五減租條例第16條第1項未自任耕作致租約無效之情形，亦未取得原告同意占有使用系爭土地，自無合法使用系爭土地之權源，核其所為者乃無權占有，原告自得依民法第767條及第821條規定，請求被告將系爭土地地上物拆除並騰空返還予原告及其他共有人全體；並得依侵權行為、不當得利法律關係請求被告自100年5月17日起至將系爭土地之地上物拆除且返還予原告及其他共有人全體之日止，按月給付原告1萬8,204元等語。惟查，證人蔡乾坤證稱：「（坐落新北市○○區○○○段竹圍小段93、93-1、93-2、93-3、93-4地號5筆土地現在是否由證人占有使用？）是」、「（占有使用權源為何？）租賃關係，現在是跟陳信吉租的」、「（上開土地現在做何使用？）做資源回收及砂石買賣」、「（地上物係何人所建？）是我，包含圍籬都是」、「（向陳信吉承租前，是向何人承租的？）向陳義隆、 陳秀鑾 、 陳周阿珠 承租」、「（從何時開始使用系爭土地？）從87年開始，當初與地主口頭約定除非是政府徵收，否則不可以收回土地」等語（本院卷第103至105頁）。被告既然自87年開始即未於系爭土地上耕作，亦未於系爭土地上搭建地上物做其他用途或出租他人使用，則原告並無占有使用系爭土地之情事，是原告請求被告拆除地上物騰空土地返還予原告及其他全體共有人並給付相當於租金之不當得利，尚無理由。
七、從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定請求確認原告與被告間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許；至其依民法第767條第1項、第821條、第184條第1項前段、第179條規定，請求被告協同向新北市三重區公所辦理系爭土地耕地三七五租約註銷登記、將系爭土地之地上物拆除並騰空土地返還予原告及其他全體共有人、並自100年5月17日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1萬8,024元，均無理由，應予駁回。
八、原告 陳明 願供擔保請准就其聲明第2項、第3項宣告假執行，惟原告此部分之訴既經駁回，假執行之聲請，即失依附，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國100年12月13日
民事第二庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月13日
書記官吳俞玲