臺灣士林地方法院小額民事判決 106年度湖小字第933號
原 告 信義之星公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 張建榮
原 告 信義之星保全股份有限公司
法定代理人 張建榮
共 同
訴訟代理人 尤官正
被 告 ICRT國際社區管理委員會
法定代理人 許豐益
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國107年1月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105年6月16日與原告簽訂管理維護業
務契約（下稱係爭契約），由原告負責被告所屬社區之管理
維護工作，期間一年，至106年6月30日止，每月服務費共新
臺幣（下同）82,512元。依系爭契約第9條第1項約定，於系
爭契約期間或屆滿解約半年內，被告不得以任何方式、名義
聘用原告派駐之現場人員繼續從事相關服務管理工作。然被
告於系爭契約上述期限屆滿後，違約私自聘用原告派駐之員
工 許育瑋 ，依系爭合約第15條第3項約定，應賠償原告1個月
服務費用，爰依此約定提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原
告82,512元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
8%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：系爭契約有關留用禁止條款之約定，違反平等
互惠原則，依民法第247條之1第2款、消費者保護法第12條
等規定，應屬無效。系爭契約期間，被告給付了高額的管理
費用，但其間也發生過恐嚇等情形，因此期滿後不再續約。
被告曾問過許育瑋，他表示已經辭職，所以才聘用他當總幹
事等語，資為抗辯。
三、法院之判斷
原告主張兩造簽訂系爭契約，於系爭契約期限屆滿後，被告
自行聘用原告先前派駐被告所屬社區之人員許育瑋等事實，
有原告所提出系爭契約影本可參，並為被告所不爭執，原告
此部分主張，堪信為真。至於原告主張被告違反系爭契約第
9條第1項約定，應依約賠償原告乙節，則為被告所否認，並
以前詞置辯。經核：
㈠按，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無
效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、
加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限
制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，
民法第247條之1定有明文，上開規定即係民法上關於「附合
契約」條款規制之規定，其立法理由略稱：「為使社會大眾
普遍知法、守法起見，宜於本法中列原則性規定，明定附合
契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公
平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失
公平者，明定該部分之約定為無效。按諸上開規定，附合契
約條款無效之要件為：1.該條款係「依照當事人一方預定用
於同類契約之條款而訂定之契約」之條款，2.上述條款為上
述四款情形之一之約定，3.按其情形顯失公平。
㈡查，本件原告係以提供公寓大廈管理維護之服務為營業，而
系爭契約條款乃原告預定與其他公寓大廈成立同類管理維護
契約而預先擬具之條款，亦有系爭契約影本可參，系爭契約
第9條所訂：「乙方（即原告）派駐現場人員（上任公司留
任人員除外）於合約期間或屆滿解約半年內，甲方（即被告
）不得以任何方式、名義聘用以方所屬上述人員，繼續從事
本現場相關服務、管理工作。」及第15條第3項所訂：「違
反第9條規定，乙方可求償1個月服務費。」，與原告提供管
理服務，被上告負給付報酬之義務無涉，係屬加重被告責任
之約款，亦無疑義，故系爭契約上述條款符合上述1、2所述
之要件無訛。茲應審究者，乃該條款是否「按其情形顯失公
平」之情。而所謂「按其情形顯失公平」，係屬不確定之法
律概念，於訴訟上當由法院依具體個案予以判斷。考以系爭
契約第9條之約定，目的無非在於避免原告之員工利用原告
之規章、勤務制度及智慧財產等進行惡意競爭承接公司管理
服務業務，而造成惡意競業危害公平交易秩序；另方面，亦
欲避免於交易相對人之公寓大廈管理委員會，於契約期間或
期滿後，惡意直接留用原告之員工，促其與原告為不公平之
競業，利用任職期間習得之規章制度及智慧財產等進行危害
公平交易秩序之惡意競業。表面上似未廣泛限制交易相對人
即被告方面聘用人員之自由，亦未限制被告另行委任其他管
理服務公司之契約自由，而無顯失公平之處。惟所謂公平，
應求其實質，而非形式以觀，基於以下之說明，本院認公寓
大廈管理委員會與公寓大廈管理維護公司關於法務之管理能
力顯不對等，且系爭契約第9條之約款，違反管理服務人制
度之目的，應屬顯失公平而無效：
⒈系爭契約第9條規定禁止被告「聘用」之行為，而所謂「聘
用」此一概念，並無明確之內涵與外延，禁止之範圍亦不明
確。就禁止「留用」之對象而言，該條款規範契約相對人不
得以任何方式、名義聘用原告「派駐現場人員」，將涵蓋所
有曾派駐現場之工作人員；而參諸系爭契約計算服務費用之
明細，其類型包含行政專員、清潔人員、機電巡檢、行政保
全等等。而系爭契約之管理維護內容，由原告受任處理事務
，包括公寓大廈一般事務管理、清潔及環境衛生之維持、建
築物及基地之維護修繕及其附屬設施設備之檢查及修護等服
務，內容廣泛，可能涉及者，除收受管理費、製作表格單據
帳冊、清潔衛生、區分所有人會議及召集、通知等庶務性工
作外，尚兼及於營造、土木、消防、保全、環保、機電設備
等專業設備、服務之維護工作，原告自不可能提供全盤之服
務，而須轉由其他協力廠商提供，則所謂「曾派駐現場人員
」之範圍，將更為廣泛，可能無所不包。
⒉公寓大廈為社會廣泛用供一般國民集居之建築形態，為因應
公寓大廈而衍生之複雜的管理問題，公寓大廈管理條例因而
規定管理委員會之自治管理組織，由區分所有權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織，此參見公寓大廈管理條例
第3條第9款規定，可得明暸。管理委員會之法定職務，則經
同條例第36條臚列13大項。另有，同條例第6條第3項明文，
住戶違反該條第1項規定，經協調仍不履行時，得請求各該
主管機關或訴請法院為必要之處置。同條例第8條規定，住
戶違反公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部
分之防空避難設備變更之限制規定，變更其構造、顏色、設
置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，管理委員會應予制止
，經制止而不遵從者，報請主管機關處理；住戶屆期未回復
原狀者，管理委員會應予回復原狀，其費用由該住戶負擔。
同條例第9條規定，住戶違反對共用部分之使用應依其設置
目的及通常使用方法之制止、請求各該主管機關為必要之處
置，或訴請法院為必要之處置、請求損害賠償。同條例第14
條規定，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基
地所有權應有部分。同條例第15條規定，制止住戶不依使用
執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，及報請
直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。同條
例第16條規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭
物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為之制止（及報
請主管機關處理）、住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄
、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備
等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置
廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入等行為之制止
（及報請主管機關處理）。同條例第17條規定，住戶於公寓
大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有
爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投
保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之
保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及
保險費率由中央主管機關會同財政部定之。前項投保公共意
外責任保險，經催告於7日內仍未辦理者，管理負責人或管
理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，
由該住戶負擔。同條例第21條、第22條規定，住戶積欠公共
基金、應分擔或其他負擔之費用時之催告及訴請強制遷離。
同條例第25條第2項規定，召集區分所有人會議（主任委員
或管理委員）。以上管理委員會之職務極為繁雜，且執行上
開法定職務除需具有涵蓋各種專業領域（法律訴訟、建管法
令、出納會計、帳務）之知識外，更需付出大量之勞力及時
間（如收取管理費、維護大樓安全、公共設施之維護、合法
區分所有權人會議之召集、會議記錄等工作）。
⒊乃因公寓大廈為現在社會廣泛用供一般國民集居之建築形態
，而一般國民日常忙於工作營生或操持家務，公寓大廈係供
安居休養生息之住家，而非於工作職場家庭事務之外再次提
供勞務、專業知能之場域，縱被選任為管理委員會之管理委
員，亦無全面之專業知識，或無餘暇、精力，得以親自處理
性質繁雜之公寓大廈管理維護事務；且依公寓大廈管理條第
第29條第3項規定，管理委員、主任委員有任期，復有輪替
更換之問題；且職務係屬義務性質，不易累積專業知識及經
驗，通常多為結構鬆散、專業知識不足之管理組織，甚難因
應負荷上述法定職務之繁重任務，是故有經由公寓大廈住戶
之共同出資，在商業市場上以對價取得專業管理維護事務服
務之必要，且如無專業管理維護事務之提供，亦不易達成公
寓大廈管理條例由住戶自主管理「提昇居住品質、加強公寓
大廈管理維護」之目的（參見條例第1條）。為此，公寓大
廈管理條例第3條第11款規定：「管理服務人：指由區分所
有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執
行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護
公司」，同條例第41條、第43條並分別規定：「公寓大廈管
理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中
央主管機關申領登記證後，始得執業。」、「公寓大廈管理
維護公司，應依下列規定執行業務：一、應依規定類別，聘
僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管
理服務人員，並負監督考核之責。二、應指派前款之管理服
務人員辦理管理維護事務。三、應依業務執行規範執行業務
。」；而依同條例第46條規定，並受中央主管機關所定管理
辦法之規範；同條例第50條、第51條復有相關罰則之規定。
核其目的，即是希望透過行政管制之方式，在商業市場上提
供具有專業管理能力之管理維護公司，以提供專業服務之管
理服務人供公寓大廈選用。
⒋承上所述，管理委員會係專業知識不足、結構鬆散之組織，
制度上需公寓大廈管理維護公司提供包括法律等專業之綜合
服務，而原告係專於管理維護業務之專業企業組織，兩者處
理法務、管理維護業務之專業能力顯不對等；反觀系爭契約
契約第9條、第15條第3項之規定，無異又課以被告審查、各
別磋商契約條款之專業法律能力，及課予被告（成員可能改
選而變動）應隨時注意派駐之服務人員是否有異動、輪調、
代班等不同方式流動之義務，顯然違背公寓大廈管理服務人
制度之目的。且原告既係專業之公寓大廈管理維護公司，係
經許可經營之企業，若果原告為避免員工利用原告之規章、
勤務制度及智慧財產等資源進行惡意競爭承接公司管理服務
業務，而造成惡意競業危害公平交易秩序之目的，非不可透
過與員工訂立公平合理之競業禁止條款、保密條款等企業管
理方式達成，殊無轉由徵求管理服務之管理委員會負擔之理
。
㈢綜上所述，系爭契約9條規定應屬無效，原告自不得據以該
條規定主張被告違約，而依同約第15條第3項之規定請求賠
償1個月之服務費用。
四、從而，原告本於系爭契約第9條、第15條第3項約定，請求被
告給付82,512元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息8%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之
聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核
與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月9日
內湖簡易庭法官施月燿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中華民國107年2月14日
書記官王玉雙