裁判字號：臺灣士林地方法院89年訴字第676號民事判決
裁判日期：民國89年10月26日
裁判案由：第三人異議之訴
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度訴字第六七六號
原告乙○○被告台北市士林區農會法定代理人甲○○訴訟代理人 賴重堯 律師右當事人間第三人異議之訴事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：鈞院八十七年度士院仁執富字第八五一三號強制執行事件，就原告所有坐落台北市○○區○○段四小段一三二、一三二之一地號土地其上建物，即建號四００六五號，門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○○號一層樓房所有權全部及附屬建物，所為查封等強制執行程序應予撤銷。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○區○○段四小段一三二、一三二之一地號土地其上建物，即建號四００六五號，門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○○號一層樓房所有權全部及附屬建物（以下稱系爭建物），原為訴外人 葉合記 所有，民國八十八年四月一日，葉合記將系爭建物賣予原告，並於同日交付原告使用，此有不動產買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書可稽，系爭建物所有權非屬葉合記所有。
（二）按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執法第十五條定有明文，查系爭建物並非葉合記所有，今被告仍聲請鈞院執行查封，顯係錯誤。
（三）對被告答辯之陳述：
１、被告稱系爭建物於八十七年十一月九日查封完峻，原告於八十八年四月一日買該建物，系於查封完峻之後，惟據鈞院八十七年執字第八五一三號強制執行筆錄所載，八十七年十一月九日僅查封台北市○○區○○段四小段一三二、一三二之一，並未查封系爭建物；復觀執行筆錄記載八十八年十一月二十三日系爭建物執行查封；再參系爭建物登記謄本載有「其他登記事項．．．依台灣士林地方法院八十八年十月二十九日士院仁執富字第八五一三號函辦理．．．」等語，足見系爭建物查封日期應係八十八年四月一日以後，是被告所陳殊與事實相違。
⑴被告執行聲請狀所列執行標的物僅有土地，未列建物。
⑵八十七年十一月九日指封切結書僅列土地，未列建物。
⑶八十七年十一月九日查封筆錄所查封物僅列「台北市○○區○○段四小段一
三二、一三二之一地號土地」，未列建物。⑷被告聲請強制之執行名義原係八十七年拍第三八八號抵押物准予拍賣裁定，
效力僅及於抵押標的物，經執行法院，諭知須另取得執行名義，始得就建物執行，是被告始於八十八年七月二十六日另行取得確定支付命令，凖此，被告既於八十八年十月四日始取得執行建物之名義，如何於八十七年十一月九日查封該建物？
２、被告稱原告買受系爭建物是通謀虛偽意思表示，惟查原告向訴外人葉合記買受系爭建物，係於八十八年四月間因葉合記談及積欠債務，欲出售系爭建物，原告乃以一百萬元向其買受，此買賣契約並經台北市士林區公所監證有案，惟因系爭建物係違章建築，始未辦理登記，是原告確係本於買賣契約真意自葉合記買系爭建物，並業依買賣契約支付新台幣（下同）一百萬元，執是，被告辯稱原告買受系建物係通謀虛偽意思表示等語，要無可採。
⑴若葉合記意圖脫產，按諸常理當以無親屬關係之人為買受人，俾免遭疑。
⑵原告買受該屋係因長兄 葉清欽 綜理父親葉合記事業失敗，積欠債務，而父親
身罹重疾，不願虧欠人情，打算售屋償債，原告思忖父親心願及全家日後住處，始允諾以一百萬元買受該建物，被告以葉合記尚住該屋而指摘原告與之虛偽買賣殊無理由。
⑶原告二十幾年來，自謀其力，今因長兄經營父親事業失敗，致負債累累，實無責由原告代償債務之理，被告指摘原告應無條件代償債務，殊無可採。
⑷原告於八十八年三月底，出售所有坐落台北市○○區○○段○○○○號建物
予 王正忠 ，並受領價金數百萬元，是原告確有資力向訴外人葉合記買受該建物。
３、八十七年十一月九日之查封並不包括系爭建物，蓋以：⑴依八十七年十一月九日查封筆錄記載「．．．茲記其實施程序如左．．．三
、查封債務人葉合記、 葉建忠 所有之不動產詳如後附物品清單。．．．七、債權人代理人指封如指封切結書所載之不動產。八、現場會同地政人員指出應查封土地之位置及範圍．．．」而觀所稱物品清單、指封切結，均僅載明台北市○○區○○段四小段一三二、一三二之一地號土地，未及於其上建物，足證八十七年十一月九日查封之標的物不包括上開建物。
⑵按強制執行法第七十五條第三項規定：建築物及其基地同屬於債務人所有者
，得併予查封、拍賣。此係以建築物及其基地同屬於債務人為要件，且是否併予查封、指賣，執行法院仍有裁量權，而觀執行法院於八十八年四月十三日北市稽士林乙字第八八００七四三四００號函註記「請核示上開建物是否應併予測量執行並查封拍賣。」「１查明建物出資建造人２查明建物建造時點３如建物為債務人所有且建造時點在設定抵押權之後，則可併付拍賣，否則不可。」等語，足見執行法院此時就建物所有人尚有不明，如何於八十七年十一月九日即予查封。此觀之鈞院八十七年十一月九日查封筆錄及鈞院八十八年十月二十九日仁執富字第五一三號函說明欄中，暨建物登記謄本均可看出並記載查封日期實為八十八年十月廿九日，建物與土地並非同日查封函明。
⑶八十七年十一月九日查封筆錄雖記載「建物（石造及磚造一樓建物）門牌為
永公路二四五巷六五、六七號，一共二間建物，現住人為葉合記之子，稱六七號是葉合記全家在使用，六十五建物是葉建忠的，但無人應門，使用情形不明，二間是未及保存登記建物，然此僅係依法載明查封之不動產（即土地）之占有、使用狀況，非謂上開建物併為查封之標的，此由查封筆錄第三、第七條、第八條相互勾稽，即可證明。
⑷次查被告所呈八十九年八月十四日民事答辯續狀第十一頁第四行載稱「．．
．同日之『指封切結』被告代理人 林坤聰 未將該未保存登記之建物門牌號碼等載明，係一時疏失，惟查在實施查封程序中，已向承辦之執行書記官陳明，並均記載於『查封筆錄』，然縱觀查封筆錄，除第七點記載「債權人代理人指封如指封切結書所載之不動產」等語外，未見被告之代陳明其他事項，至於第八點後段係有關查封土地之占有使用狀況之記載，要與查封建物無涉。
乙、被告方面：
一、聲明：求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）緣八十二年十一月間，訴外人葉合記、葉建忠持坐落：台北市○○區○○段○○○號（面積：○、○一○八二．七九公頃，分割後為一三二、一三二｜一地號）土地暨未經保存登記之地上建物貳幢，即門牌號○○○區○○路○○○巷六十五、六十七號平房各乙幢，為向被告借款之擔保，設定最高限額一千零八十萬元之抵押權，均經登記在案；嗣於八十三年五月間向被告借款六百萬元，期限一年，八十四年五月屆期展延一年，並再增貸一百五十萬元；合計：七百五十萬元。屆期訴外人葉合記、葉建忠均無法清償借款，案經鈞院裁准拍賣抵押物在案。
１、八十二年十一月間，訴外人葉合記等持前揭之不動產向被告申請抵押借款時，再三聲明：系爭之六十七號未保存登記之平房乙幢，確為其所有，如基地拍賣時，同意將地上建物一併拍賣，此有「切結書」乙紙附卷可憑。「抵押權設定契約書」聲請登記以外之約定事項五載明：「包括未登記建物及附屬建物及附著物內外設施一併為擔保。」，亦有上述書證在卷可按。
２、八十七年十一月九日鈞院民事執行處派員前往查封時，查封筆錄載明：「建物（為石造及磚造一樓建物）門牌為永公路二四五巷六五、六七號，一共二間建物，現住人為葉清欽是葉合記之子，稱：六七號是葉合記全家在使用，六十五號建物是葉建忠的，但無人應門，使用情形不明，二間是未及保存登記建物。」亦有該查封筆錄附卷可稽。
３、八十八年十一月二十三日鈞院民事執行處派員履勘現場時，六七號建物葉清欽在場，稱：葉建忠（按係葉合記之誤）之子，現在六七號，係全家自行居住，住同；亦有鈞院八十七年度民執字第八五一三號同日執行筆錄乙件在卷可考。
４、前揭強制執行案件，復據台北市政府警察局士林分局八十八年十二月十八日北市警分戶字第八八六三八○三○○○號函覆鈞院：「．．．六十七號一樓，現住人為屋主葉合記（00年0月00日生，Z000000000）與其子孫等六人居住，無租賃契約。」。
５、鈞院八十八年十月二十九日士院仁執富字第八五一三號函載明：「．．．台北市○○區○○路○○○巷六五及六七號未登記建築改良物．．．於八十七年十一月九日將債務人葉合記、葉建忠所有上開未登記之建物實施查封在案。」
（二）按原告乙○○係債務人葉合記之子，原告乙○○與其父即債務人葉合記同戶，設籍於上址，居住在同處，揆諸社會上一般之經驗法則及事理判斷，殊無必要花費鉅資（一百萬元），購買系爭之六七號一樓房屋之必要；原證：一至三所示之不動產買賣契約書等，顯係因為上述房屋經法院查封強制執行中，原告乙○○與其父即：債務人葉合記，為保住房屋產權，避免他人投標，相互通謀而為虛偽意思表示，於八十八年四月一日偽訂：「不動產買賣契約書」乙件，並持向該管之士林區公所繳納契稅，其通謀虛偽意思表示簽訂之買賣契約，依民法第八十七條第一項之規定，無效；原告乙○○就系爭建物，並無任何權利存在，其遽引強制執行法第十五條之規定，提起第三人異議之訴，洵非有理由。系爭之六七號一樓房屋，業經鈞院於八十七年十一月九日依法查封在案；債務人葉合記依法即不得任意處分，故上述「不動產買賣契約書」縱或存在，原告乙○○與其父，即：已喪失系爭建物處分權之債務人葉合記簽訂虛偽不實之「不動產買賣契約書」乙紙，該買賣契約依法無效；系爭建物，確屬債務人葉合記所有，原告乙○○就系爭建物，並無足以排除強制執行之權利；原告之訴，非有理由。
（三）查系爭之六十七號未保存登記之平房乙幢，確為債務人葉合記所有，如基地拍賣時，同意將地上建物一併拍賣，此有前呈「切結書」乙紙，暨被證：一所示之「抵押權設定契約書」聲請登記以外之約定事項⒌載明：「包括未登記建物及附屬建物及附著物內外設施一併為擔保。」在卷可按；依強制執行法第七十七條暨司法院頒佈之「強制執行手冊」第三節對於不動產之執行：第一查封之貳、查封之實施第三、七、八目及「辦理強制執行事件應行注意事項」第四十、四十一條之規定，鈞院執行書記官於八十七年十一月九日前往查封時，查封筆錄載明：「建物（為石造及磚造一樓建物）門牌為永公路二四五巷六五、六七號，一共二間建物，現住人為葉清欽是葉合記之子，稱：號是葉合記全家在使用，六七號建物是葉建忠的，但無人應門，使用情形不明，二間是未及保存登記建物。」，揆諸首揭法條明文所示暨司法院頒佈之「強制執行手冊」及「辦理強制執行事件應行注意事項」之相關規定，委無不合；系爭之六十七號未保存登記之平房乙幢業於八十七年十一月九日經鈞院民事執行處依法實施查封在案，委無疑義。鈞院八十八年十月二十九日士院仁執富字第八五一三號函復載明：「．．．台北市○○區○○路○○○巷六五及六七號未登記建築改良物．．．於八十七年十一月九日將債務人葉合記、葉建忠所有上開未登記之建物實施查封在案。」可得明證。
（四）至鈞院民事執行處八十八年十月二十九日士院仁執富字第八五一三號函，係依司法院頒佈之「強制執行手冊」第三節對於不動產之執行：第一查封之貳、查封之實施第十二目之規定，囑託登記機關就該未登記建物，定期勘測，編列建號，編造建物登記簿，於「所有權部」辦理查封；非謂系爭之六十七號未保存登記之平房乙幢，遲至八十八年十一月二十三日上午十時勘測現場時，始予查封。遍查鈞院八十七年度執字第八五一三號拍賣抵押物執行卷，系爭之六十七號未保存登記之平房乙幢，於八十七年十一月九日經鈞院民事執行處依法查封後，嗣後並無撤銷查封之處分；至鈞院民事執行處八十八年六月七日士院仁執富字第八五一三號通知乙紙，僅係曉諭：被告（即：債權人）系爭之六十七號未保存登記之平房乙幢為抵押權效力所不及，如欲執行該建物，應提出金錢債權之執行名義，非謂撤銷八十七年十一月九日已為之查封程序；嗣後被告並遵諭於八十八年十月二十二日依法提出金錢債權之執行名義在案。
（五）系爭之六七號未保存登記房屋，業經被告聲請鈞院民事執行處於八十七年十一月九日依法查封在案：系爭房屋，係債務人葉合記所有，抵押權之範圍及於上述建物，且就未保存登記房屋，法院應先辦理查封，再定期會同登記（地政）機關人員勘測，此有司法院頒「強制執行手冊」第三節對於不動產之執行貳、查封之實施第十二款明訂：「法院囑託登記機關，就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應於囑託書內記明『登記之確定標示以本院人員指定勘測結果為準』字樣。前項建物，由法院派員定期會同登記機關人員勘測。勘測費，由法院命債權人於勘測前向登記機關清繳。登記機關勘測建物完畢後，應即編列建號，編造建物登記簿，於『所有權部』辦理查封、假扣押、假處分或破產宣告。並將該建物登記簿及平面圖與位置圖之影本函送法院（土地登記規則一二七）。」足證：系爭建物，確於八十七年十一月九日實施查封，八十八年十一月二十三日勘測現場，會同登記（地政）機關測量，並依執行法院測量函辦理查封登記。被告代理人林坤聰於八十八年十一月二十三日立具「指封切結」乙件，已將該未保存登記之六七號房屋填載明確，予以補正；非謂：八十八年十一月二十三日始予查封系爭之未保存登記之六七號房屋。嗣後登記（地政）機關，於勘測建物完畢後，編列建號、編造建物登記簿，即依執行法院測量函辦理查封登記；徵諸：前揭之司法院頒「強制執行手冊」第三節對於不動產之執行貳、查封之實施第十二款自屬當然。原告主張：系爭六七號房屋，其建物登記簿謄本，遲至八十八年十一月二十三日以後，始為查封登記，足證：本件查封應在八十八年十一月二十三日以後云云，顯然將「查封」及「查封登記」相互混淆，其所持見解顯然錯誤，核無可採。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度民執字第八五一三號民事執行卷宗。理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段四小段一三二、一三二之一地號土地其上建物，即建號四００六五號，門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○○號一層樓房所有權全部及附屬建物，原為訴外人葉合記所有，八十八年四月一日，葉合記將系爭建物賣予原告，並於同日交付原告使用，茲因被告以系爭建物為債務人葉合記、葉建忠所有，而以本院八十七年度民執字第八五一三號為查封執行，為此依強制執行法第十五條之規定提起本件訴訟，請求將該系爭建物之執行程序撤銷。被告則以：系爭建物，確屬債務人葉合記所有，嗣原告與其父即債務人葉合記，為保住房屋產權，避免他人投標，相互通謀而為虛偽意思表示，偽訂不動產買賣契約書，其通謀虛偽意思表示簽訂之買賣契約，依民法第八十七條第一項之規定，無效，原告乙○○就系爭建物，並無任何權利存在，況系爭建物，業經鈞院於八十七年十一月九日依法查封在案，債務人葉合記依法即不得任意處分，故上述「不動產買賣契約書」縱或存在，依法亦屬無效，原告遽引強制執行法第十五條之規定，提起第三人異議之訴，洵非有理由等語置辯。
二、按強制執行法第十五條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。此有最高法院六十八年台上三一九０號判例意旨足資參照。經查：原告主張台北市○○區○○路○○○巷○○○號一層樓房所有權全部及附屬建物等未辦保存登記之建物，原為訴外人葉合記所有，惟葉合記已於八十八年四月一日將之出售與原告等情，雖據原告提出不動產買賣契約書、所有權移轉契約書、契稅繳款書等影本為證，然原告向葉合記買受系爭房屋，縱屬實在，惟系爭房屋係屬未經保存登記之違章建築，為兩造所不爭執，且有原告所提之未登記建物查封登記謄本在卷為憑，而違章建築之建物，地政機關既不許登記，自無從為所有權移轉登記，故原告對於該房屋雖居於買受人之地位，然既未經辦理所有權移轉登記，顯未具備民法第七百五十八條所定不動產物權依法律行為而取得之生效要件，即難謂有足以排除強制執行之所有權存在（最高法院四十八年台上字第一八一七號判例參照），即令原告為系爭房屋之買受人及占有人，依前開說明，亦不能認為其有足以排除強制執行之權利。
三、從而，原告以系爭房屋買受人之地位，據以提起本訴，請求撤銷系爭房屋之查封拍賣強制執行程序，於法無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據主張，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十月二十六日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官王俊雄右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月三十一日~B法院書記官李育東