最高法院108年度台上字第1663號民事判決

裁判字號：最高法院108年台上字第1663號民事判決

裁判日期：民國108年10月17日

裁判案由：請求返還價金等

最高法院民事判決108年度台上字第1663號上訴人 郭銘秀 訴訟代理人 陳筱屏 律師被上訴人 朱風鳴 訴訟代理人 陳永昌 律師複代理人 蔡孝謙 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國106年6月27日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第937號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：兩造於民國103年11月14日簽立契約書（下稱系爭契約），約定伊以新臺幣（下同）4,080萬元向上訴人購買第一審判決附表（下稱附表）所示之房地（下稱系爭房地），詎上訴人所交付附表編號1所示之房屋（下稱系爭房屋），主建物面積較系爭契約約定之面積短缺7.28平方公尺，使系爭房屋有減少價值、契約預定效用及欠缺保證品質之瑕疵，伊於104年3月24日寄送存證信函（下稱系爭存證信函）向上訴人主張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金215萬7,508元，上訴人受領該部分價金之法律上原因已不存在。又上訴人因過失而未注意系爭房屋主建物面積短少之情形，係可歸責於上訴人事由而為不完全給付，致伊受有溢付價金之損害，爰擇一依民法第179條、第227條之規定，求為命上訴人給付伊215萬7,508元，並加付自104年8月25日起算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開請求部分，於第一審受敗訴之判決後，已因其未上訴而告確定）。
上訴人則以：伊已依系爭契約移轉系爭房地所有權予被上訴人，而系爭房屋建物登記謄本所載之面積與系爭契約約定之面積相同，足見伊所移轉之登記面積並無短少，伊不負瑕疵擔保責任。又被上訴人給付價金之目的，係在清償系爭契約所生之債務，縱系爭房屋面積有短少情形，亦不構成不當得利；且伊不知系爭房屋面積短少，並無可歸責事由，被上訴人不得依不當得利、不完全給付規定請求伊返還價金。倘認伊應負瑕疵擔保責任，系爭房屋短少之面積僅4.45平方公尺，而系爭房屋所坐落之土地（下稱系爭土地）均已移轉交付予被上訴人，因系爭房屋面積短少所應減少之價金，亦應僅以系爭房屋之價值或被上訴人所受相當於租金之利益計算損失等語，資為抗辯。
原審就被上訴人上述聲明部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：依系爭契約第1條之約定，足見兩造係約定以建物面積作為交易價格之計算基礎，並非以整間房屋之現況計價及交屋。而被上訴人主張上訴人所交付之系爭房屋有主建物面積短少7.28平方公尺之瑕疵，雖為上訴人所否認，惟依另案上訴人對臺北市○○區○○路0段000號6樓房屋（下稱A屋）所有權人即訴外人 陳水勝 訴請返還不當得利事件（案列臺灣臺北地方法院104年度北簡字第7625號），所為現場勘驗及命臺北市大安地政事務所人員測量A屋占用系爭房屋面積結果，認A屋使用系爭房屋7.28平方公尺，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽。兩造及陳水勝於該勘驗時在場，均表示對測量結果沒有意見，陳水勝並稱系爭房屋與A屋間之分戶牆自68年起即為現狀，可證系爭房屋於兩造簽立系爭契約前，即遭陳水勝占用7.28平方公尺，使上訴人交付被上訴人之系爭房屋較建物登記謄本所載面積短少7.28平方公尺。室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，如有短少，足以影響房屋之價值及效用，係屬物之瑕疵，被上訴人自得請求上訴人減少價金。又減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。兩造簽立系爭契約所計算買賣標的之總價金，係以建物面積為計算基準，並非以其土地應有部分之面積為計算標準，故減少價金之計算方式即應以建物減少之面積為計算基準，不應扣除建物所坐落土地應有部分之價值。而系爭房地若無瑕疵，以成交價4,080萬元扣除車位價350萬元後，價值為3,730萬元，按建物登記面積125.86平方公尺計算每平方公尺單價為29萬6,361元，再依系爭房屋實際可使用之建物面積118.58平方公尺（即扣除短少面積7.28平方公尺），計算瑕疵物之價值為3,514萬2,487元。則瑕疵物與無瑕疵物之價值相互比較後，二者之差額占無瑕疵物價值之比例為5.784217%，依此計算減少之數額為215萬7,513元。被上訴人業以系爭存證信函通知上訴人系爭房屋有瑕疵，並主張減少價金，為兩造所不爭，故上訴人於被上訴人請求減少215萬7,508元價金之範圍內，無該價金請求權存在，上訴人受領被上訴人此部分溢付之價金即無法律上原因，被上訴人依民法第179條規定，請求如上開聲明，應予准許；被上訴人另依不完全給付之法律關係，請求上訴人負損害賠償責任，無庸再予審究等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約、認定事實固屬事實審法院之職權，惟其解釋、認定如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋、認定為不當，援為上訴第三審之理由。查系爭契約第1條約定兩造買賣標的之不動產標示及權利範圍，係包含建物（系爭房屋、停車場）及坐落土地應有部分，並非僅含建物之標的，亦未提及各該部分買賣價金之數額，有該條文可稽。原審僅以上開條文內容，遽認兩造係約定以建物面積作為交易價格之計算基礎，已有認定事實不憑證據之違法。又上訴人交付被上訴人之系爭房屋較建物登記謄本所載面積短少7.28平方公尺，屬物之瑕疵，為原審所認定之事實，似見上訴人所交付系爭房地之土地應有部分並無不足之情事。果爾，計算被上訴人因系爭房屋面積短少所得主張減少價金之數額時，能否逕以包含土地之房地平均單價計算，即滋疑問。乃原審一方面謂減少價金之計算方式，應以瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例計算應減少之數額；另一方面又將無瑕疵之土地價值計入瑕疵物之價值，並謂不應扣除土地應有部分之價值，亦有判決理由前後矛盾之違法。而土地與房屋為各別之不動產，各得為計價交易之標的。兩造於系爭契約雖僅約定買賣總價金為4,080萬元，然所約定買賣標的之範圍包含系爭房屋、停車場及坐落土地應有部分，則上訴人於事實審一再主張：本件買賣價金扣除車位價金，再按系爭房屋於房地交易金額所佔之比例，算出不含土地之系爭房屋價金，據以計算被上訴人所得主張減少之價金云云（見第一審卷第61頁、原審卷第20至21頁），是否全無可採？有進一步研求之餘地。究竟系爭房屋於本件買賣價金所占交易之價值為何？攸關被上訴人因系爭房屋面積短少所得主張減少價金之數額。原審未依上揭旨趣，詳為深究，並進一步調查審認，遽以上述理由而為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年10月17日
最高法院民事第八庭
審判長法官鄭傑夫
法官盧彥如法官黃莉雲法官林麗玲法官吳麗惠本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年11月1日