裁判字號：臺灣高等法院105年上字第937號民事判決
裁判日期：民國106年06月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決105年度上字第937號上訴人 郭銘秀 訴訟代理人 陳筱屏 律師
顏心韻 律師被上訴人 朱風鳴 訴訟代理人 陳永昌 律師複代理人 蔡孝謙 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年5月27日臺灣臺北地方法院104年度訴字第3462號第一審判決提起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國103年11月14日簽立契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人以新臺幣（下同）4,080萬元之價格，向上訴人購買原判決附表（下稱附表）所示之房地（下稱系爭房地），詎上訴人所交付附表編號1之房屋（下稱系爭房屋），主建物面積較系爭契約約定之面積短缺
7.28平方公尺，使系爭房屋有減少價值、契約預定效用及欠缺保證品質之瑕疵，被上訴人遂於104年3月24日寄送臺北三張犁郵局第238號存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人，向上訴人主張物之瑕疵擔保責任，請求上訴人減少價金，經上訴人於同年月27日收受。又上訴人因過失而未注意系爭房屋主建物面積有短少之情形，致被上訴人受有溢付價金之損害，爰擇一依民法第179條、第227條規定，請求上訴人返還或賠償溢付之價金2,157,508元（計算式：〔（成交價4,080萬元－車位價350萬元）/125.86平方公尺×7.28平方公尺〕等情，求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人2,157,508元，及自104年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（原審判命上訴人給付2,157,508元，及自104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就敗訴部分，未據聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人已依系爭契約移轉系爭房地所有權予被上訴人，系爭房屋建物登記謄本所載之面積亦與系爭契約約定之94.11平方公尺相同，足見上訴人移轉系爭房屋予被上訴人之登記面積並無短少，上訴人自不負瑕疵擔保責任。又被上訴人給付價金予上訴人，目的係在清償系爭契約所生之債務，縱系爭房屋面積確有短少情形，亦不構成不當得利；且依上訴人移轉時之主觀認知，係不知系爭房屋有面積短少之情事，上訴人並無可歸責之事由，故被上訴人依不當得利、不完全給付規定請求上訴人返還價金，要屬無據。況如認上訴人應負瑕疵擔保責任，系爭房屋短少之面積應僅4.45平方公尺，至系爭房屋所坐落之土地（下稱系爭土地）均已移轉交付予被上訴人，則系爭房屋面積短少部分減少之價金，自應以系爭房屋之價值損失計算，或應以被上訴人所受相當於租金之利益計算損失等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠兩造於103年11月14日簽立系爭契約，約定被上訴人以4,080
萬元之價格，向上訴人購買系爭房地，被上訴人並已依約給付上訴人全部價金（見原審卷第10至17頁背面）。
㈡被上訴人於104年3月24日寄送系爭存證信函予上訴人，通知
上訴人系爭房屋主建物面積不足系爭契約約定面積，為物之瑕疵，請求減少價金2,292,732元，該存證信函並經上訴人收受（見原審卷第18至20頁）。
四、本院得心證之理由：本件被上訴人主張上訴人所交付之系爭房屋，有主建物面積短少7.28平方公尺之瑕疵，經被上訴人主張價金減少請求權後，上訴人應返還或賠償被上訴人溢付之價金2,157,508元等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造爭點厥為：㈠上訴人所交付之系爭房屋，有無面積短少之瑕疵？㈡被上訴人得否依不當得利規定請求上訴人返還溢付之價金？茲就兩造爭點分述如下：
㈠上訴人所交付之系爭房屋，有無面積短少之瑕疵？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。上訴人雖一再辯稱其所移轉之系爭房屋面積並無短少，縱有短少，短少之面積應為4.45平方公尺云云，惟查：
⒈兩造簽訂系爭契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利範
圍：（第一欄位）建號：1754、建物門牌○○○區○○路○段○○○號六樓之1、建物坐落仁愛段三小段596、596-1地號、建物面積：6層94.11平方公尺、附屬建物：陽台16.4平方公尺、出賣權利範圍：全部、共同使用部分：建號1818、面積2192.41平方公尺、持分70/10000。（第二欄位）建號：176
9、建物門牌○○○區○○路○段○○○號地下二層、建物坐落仁愛段三小段596、596-1地號、建物面積：地下二層1425.63平方公尺、出賣權利範圍：1/35、共同使用部分：建號181
8、面積2192.41平方公尺、持分345/10000。」足見兩造係約定以建物面積作為交易價格之計算基礎，並非以整間房屋之現況計價及交屋，而上訴人實際交付被上訴人之房屋使用面積，上訴人於臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）104年度北簡字第7625號對臺北市○○區○○路0段000號6樓房屋（下稱A屋）所有權人即訴外人 陳水勝 起訴請求返還不當得利事件，經現場勘驗並命臺北市大安地政事務所人員測量A屋占用系爭房屋所有權之面積，測量結果為A屋及系爭房屋之面積如登記面積，A屋使用系爭房屋7.28平方公尺等情，有勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖各1份可參（見原審卷第113、115頁），該次勘驗兩造及陳水勝均在場，且均表示以大安地政事務所測量結果為準，對測量結果沒有意見，陳水勝並稱系爭房屋與A屋間之分戶牆自68年起即係該狀態，有報到單、勘驗筆錄各1份可稽（見原審卷第112、113頁），足證系爭房屋於兩造在103年11月14日簽立系爭契約前，即遭陳水勝占用7.28平方公尺，使A屋使用面積較其所登記面積多7.28平方公尺，亦即上訴人交付予被上訴人之系爭房屋顯較建物登記謄本所載之面積短少7.28平方公尺，要無庸疑。上訴人辯稱其已依買賣契約之約定，移轉登記並以現況交付房屋，移轉面積並無短少云云，非可採信。上訴人又辯稱：縱認上訴人所交付之房屋面積有短少，惟計算面積短少部分亦應扣除上訴人已交付予被上訴人之B、C柱與D、E管道間（即原審原證6綠色區塊、橘色區塊之C柱）之部分，被上訴人短少之部分應只有粉紅色區塊及橘色區塊（扣除C柱）之部分，共短少4.45平方公尺云云，惟查上訴人出售之系爭房屋遭A屋所有權人陳水勝佔用面積為7.28平方公尺，有上開土地複丈成果圖足據，並為臺北地院104年度北簡字第7625號、105年度簡上字第161號確定判決所認定，有該判決書附卷可稽（見本院卷第126至134頁），上訴人此部分抗辯，亦不足採。
⒉本件被上訴人向上訴人購買系爭房地，依兩造所簽立之系爭
契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍（本記載未詳盡事項，悉依地政機關登記簿登載為準）」，有系爭契約1份附卷可稽（見原審卷第10頁背面），上訴人所交付之系爭房屋較建物登記謄本登記之面積短少7.28平方公尺，已如前述，而室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，如有短少，自足以影響買受人買受系爭房屋之價值及效用，揆諸上開說明，堪認此面積之短少，屬於物之瑕疵，上訴人自應就此面積之短少負物之瑕疵擔保責任。上訴人辯稱其所交付之系爭房屋並無面積短少，自不負瑕疵擔保責任云云，要屬無據。
㈡被上訴人得否依不當得利規定請求上訴人返還溢付之價金？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條規定甚明。再按，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。上訴人所交付之系爭房屋有面積短少之物之瑕疵，上訴人應就此負瑕疵擔保責任乙節，已如前述，依上開說明，被上訴人自得請求上訴人減少價金。
⒉次按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之
應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院101年台上字第1916號判決意旨參照）。查本件系爭標的若無瑕疵時，其價值依系爭契約約定為3,730萬元〔計算式：（成交價4,080萬元－車位價350萬元）＝3730萬元）。本件上訴人實際交付予被上訴人之房屋面積短少7.28平方公尺，兩造簽立系爭契約亦如一般買賣不動產實務，計算系爭不動產之價值係以建物面積為計算基礎，當建物面積有短少，瑕疵物之價值當僅能以實際可使用之面積
118.58平方公尺（計算式：面積125.86平方公尺－短少面積
7.28平方公尺＝118.58平方公尺），乘以每平方公尺價格296,361元〔計算式：（成交價4080萬－車位價350萬）÷（面積125.86平方公尺）＝296,361元〕計算，則瑕疵物之價值為35,142,487元（小數點以下四捨五入）。從而，瑕疵物與無瑕疵物之價值相互比較後，二者之差額占無瑕疵物價值之比例為5.784217%〔計算式：（無瑕疵物價值37,300,000元－瑕疵物價值35,142,487元）÷（無瑕疵物價值37,300,000元）＝5.784217%），因此計算應減少之數額為2,157,513元（計算式：無瑕疵物價值37,300,000元×瑕疵比例5.784217%＝2,157,513元，小數點以下四捨五入）。
⒊上訴人辯稱：房屋使用面積短少之物之瑕疵，減少價金僅能
就房屋部分計算，不應及於土地之價金，被上訴人請求減少之價金應將建物所坐落之土地應有部分價值予以扣除，或以被上訴人所受相當於租金之利益損失計算云云，惟查，依社會一般通念，購買公寓大廈者，買受人考慮之重點乃在於建物得以使用之面積，而非其土地應有部分之大小，此由房屋交易市場所謂每坪若干元，均係以總價除以建物面積計算，並非以土地面積若干而為計價標準即明，並有內政部不動產交易實價查詢服務網之查詢須知第4點（單價計算）明載：「含車位之交易案件，如申報人未提供車位總價及車位權利持分面積時，則交易單價係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之」可為佐證，是以不動產買賣交易價值皆係以建物面積乘以單坪價格以形成該標的之價值。本件被上訴人與上訴人計算買賣標的之總價金係以建物面積為計算基準，並非其土地應有部分之面積為計算標準，同理，減少價金之計算方式亦應以建物減少之面積為計算基準，始合乎公平。是上訴人所辯被上訴人請求減少之價金應將建物所坐落之土地應有部分價值予以扣除云云，尚非可採。至上訴人援引最高法院87年度台上字第3065號判決，惟該判決係買受人購買系爭房地時，土地與建物本分屬不同人所有，買受人分別向土地與建物所有人分別購買房地，因此建物面積短少時，買受人向建物出賣人主張減少價金，僅能依建物之價值計算因物之瑕疵而減少之數額，然本件情形與上開判決不同，尚難比附援引，而為有利於上訴人之認定。至上訴人另辯以減少之價金應以被上訴人所受相當於租金之利益損失計算云云，惟此乃系爭房屋部分空間遭陳水勝占用，陳水勝受有相當於租金之不當得利之問題，與本件被上訴人基於債之關係，向上訴人主張瑕疵擔保之價金減少請求權，要屬二事，自難以此作為減少價金之計算標準，是上訴人此部分辯解，亦無可採。⒋被上訴人前以系爭存證信函通知上訴人系爭房屋有瑕疵，
並主張減少價金，為兩造所不爭，揆諸上開說明，被上訴人之價金減少請求權，於被上訴人以系爭存證信函向上訴人為意思表示時，上訴人所得請求之價金即於應減少之範圍內縮減，故上訴人於被上訴人請求減少2,157,508元價金之範圍內，無該價金之請求權存在。是上訴人無法律上原因受有該利益，致被上訴人受損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還2,157,508元之價金，未逾上開系爭房屋減少價值2,157,513元範圍，應予准許。
㈢末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查，本件民事起訴狀繕本於104年8月24日送達上訴人，有送達證書1份可稽（見原審卷第27頁），揆諸前揭說明，被上訴人自得請求上訴人給付自該狀送達翌日即104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、綜上所述，上訴人所交付之系爭房屋有面積短少之物之瑕疵，被上訴人對上訴人主張減少價金2,157,508元，則上訴人受領被上訴人溢付之價金2,157,508元，係無法律上原因而受有該利益，致被上訴人受損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還2,157,508元，及自104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人另依不完全給付之法律關係，請求上訴人負損害賠償責任乙節，因已依不當得利法律關係判決上訴人應返還被上訴人溢付之價金，自無庸再就此部分予以審究。原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年6月27日
民事第一庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官曾錦昌正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月28日
書記官陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。