裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第3462號民事判決
裁判日期：民國105年05月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第3462號原告 朱風鳴 訴訟代理人 陳永昌 律師複代理人 蔡孝謙 律師被告 郭銘秀 訴訟代理人 陳筱屏 律師
顏心韻 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國105年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬柒仟伍佰零捌元，及自民國一○四年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰壹拾伍萬柒仟伍佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，本件原告起訴時，原請求被告給付原告新臺幣（下同）1,961,909元，及自民國104年
3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第4頁），嗣於105年3月8日具狀變更請求被告給付原告2,157,508元，及自104年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第175頁），核原告所為之訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：兩造於103年11月14日簽立契約書（下稱系爭契約），約定原告以4,080萬元之價格，向被告購買附表所示之房地（下稱系爭房地），詎被告所交付之附表編號1所示房屋（下稱系爭房屋），主建物面積較系爭契約約定之面積短缺7.28平方公尺，使系爭房屋有減少價值、契約預定效用及欠缺保證品質之瑕疵，原告遂於104年3月24日寄送臺北三張犁郵局第238號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，向被告主張物之瑕疵擔保責任，請求被告減少價金，系爭存證信函並於同年月27日送達被告；又被告因過失而未注意系爭房屋之主建物面積有短少之情形，致原告受有溢付價金之損害，爰擇一依民法第179條或第227條規定，請求被告返還或賠償溢付之價金2,157,508元（計算式：【成交價4,080萬－車位價350萬】/125.86平方公尺×7.28平方公尺）等語，並聲明：㈠、被告應給付原告2,157,508元，及自104年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已依系爭契約移轉系爭房地所有權予原告，系爭房屋建物登記謄本所載之面積亦與系爭契約約定之94.1
1平方公尺相同，足見被告移轉系爭房屋予原告之登記面積並無短少，被告自不負瑕疵擔保責任。又原告給付價金予被告，目的係在清償系爭契約所生之債務，縱系爭房屋面積確有短少情形，亦不構成不當得利；且依被告移轉時之主觀認知，並不知系爭房屋有面積短少之情事，被告並無可歸責之事由，故原告依不當得利、不完全給付規定請求被告返還價金，要屬無據。況如認被告應負瑕疵擔保責任，系爭房屋短少之面積應為4.45平方公尺，減少之價金亦應扣除系爭房屋所坐落之附表編號3、4所示土地（下稱系爭土地）之價值，或以原告所受相當於租金之利益損失計算等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（本院卷第93頁反面至94頁）：
㈠、兩造於103年11月14日簽立系爭契約，約定原告以4,080萬元之價格，向被告購買系爭房地，原告並已依約給付被告全部價金（見本院卷第10至17頁反面）。
㈡、原告於104年3月24日寄送系爭存證信函予被告，通知被告系爭房屋主建物面積不足系爭契約約定面積，為物之瑕疵，請求減少價金2,292,732元，該存證信函並經被告收受（見本院卷第18至20頁）。
四、兩造之爭點及論述：本件原告主張被告所交付之系爭房屋，有主建物面積短少
7.28平方公尺之瑕疵，經原告主張價金減少請求權後，被告應返還或賠償原告溢付之價金2,157,508元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：㈠、被告所交付之系爭房屋，有無面積短少之瑕疵；㈡、原告得否依不當得利規定請求被告返還溢付之價金。茲就上開爭點析述如后：
㈠、被告所交付之系爭房屋，有無面積短少之瑕疵：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。被告雖一再辯稱其所移轉之系爭房屋面積並無短少，縱有短少，短少之面積應為4.45平方公尺云云，惟查：
⒈被告於本院臺北簡易庭104年度北簡字第7625號（下稱另案
）對臺北市○○區○○路0段000號6樓房屋（下稱A屋）所有權人即訴外人 陳水勝 起訴請求返還不當得利事件，經該案法官至現場勘驗，並命臺北市大安地政事務所人員測量A屋占用系爭房屋所有權之面積，測量結果為A屋及系爭房屋之面積如登記面積，A屋使用系爭房屋7.28平方公尺等情，有勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖各1份可參（見本院卷第113、115頁），而該次勘驗兩造及陳水勝均在場，且均表示以大安地政事務所測量結果為準，對測量結果沒有意見，陳水勝並稱系爭房屋與A屋間之分戶牆自68年起即係該狀態，有報到單、勘驗筆錄各1份可稽（見本院卷第112至113頁），足信系爭房屋於兩造在103年11月14日簽立系爭契約前，即遭陳水勝占用7.28平方公尺，是被告交付予原告之系爭房屋顯較建物登記謄本所載之面積短少
7.28平方公尺，要無庸疑。⒉又本件原告向被告購買系爭房地，依兩造所簽立之系爭契約
第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍（本記載未詳盡事項，悉依地政機關登記簿登載為準）」，有系爭契約1份附卷可稽（見本院卷第10頁反面），被告所交付之系爭房屋較建物登記謄本登記之面積短少7.28平方公尺，已如前述，而室內面積攸關房屋買受人對於房屋實際使用之支配，如有短少，自足以影響買受人買受系爭房屋之價值及效用，揆諸上開說明，堪認此面積之短少，屬於物之瑕疵，被告自應就此面積之短少負物之瑕疵擔保責任。被告辯稱其所交付之系爭房屋並無面積短少之瑕疵云云，要屬無據。
㈡、原告得否依不當得利規定請求被告返還溢付之價金：又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第
179條規定甚明。再按，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。本件原告主張被告應返還溢付之價金2,157,508元乙節，為被告所否認，辯稱系爭房屋每平方公尺之價值應扣除系爭土地價值計算云云。經查：
⒈被告所交付之系爭房屋有面積短少之物之瑕疵，被告應就此
負瑕疵擔保責任乙節，已如前述，依上開說明，原告自得請求被告減少價金。而關於原告得主張減少價金之數額，參以系爭房地總價為4,080萬元，附表編號2所示之停車位價格為350萬元，系爭房屋之面積為125.86平方公尺（含主建物、附屬建物及共有部分），為兩造所不爭執（見本院卷第93頁反面、170、171、177頁），且有系爭房屋建物登記謄本1份附卷足憑（見本院卷第126頁），足見系爭房地扣除停車位後，每坪價格為296,361元（計算式：【4,080萬－
350萬】÷125.86＝296,361，元以下四捨五入），則系爭房屋短少面積7.28平方公尺，減少之價值應為2,157,508元（計算式：7.28×296,361＝2,157,508，元以下四捨五入）。
⒉被告雖辯以系爭房屋之價值，應依系爭房屋與系爭土地價值
之比例，按扣除車位後之買賣總價計算，或以原告所受相當於租金之利益損失計算云云，然就扣除系爭土地價值之計算方法而言，被告係以房屋課稅現值及系爭土地公告現值分別計算房屋、土地之價格，該價格與市場交易行情已有相當幅度之差異。況一般不動產買賣實務，除買受人買受土地係為將來都市更新建築房屋之極端例外情況，始不論老舊房屋之市價，單以土地實際價值計算，否則房屋每坪單價概以房地交易總價除以房屋坪數計算，此由內政部不動產交易實價查詢服務網之查詢須知第4點（單價計算）明載：「含車位之交易案件，如申報人未提供車位總價及車位權利持分面積時，則『交易單價』係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之」，益見原告以系爭房地總價扣除車位價格後，除以建物登記面積作為系爭房屋每坪價值，尚屬合理。至被告另辯以減少之價金應以原告所受相當於租金之利益損失計算乙節，因此乃系爭房屋部分空間遭陳水勝占用，原告得向陳水勝請求相當於租金之不當得利，與原告基於債之關係，向被告主張瑕疵擔保之價金減少請求權，要屬二事，自難以此作為減少價金之計算標準。
⒊又原告前以系爭存證信函通知被告系爭房屋有瑕疵，並主張
減少價金，為兩造所不爭，揆諸上開說明，原告之價金減少請求權，於原告以系爭存證信函向被告為意思表示時，被告所得請求之價金即於應減少之範圍內縮減，故被告於原告請求減少2,157,508元價金之範圍內，無該價金之請求權存在。是被告無法律上原因受有該利益，致原告受損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還2,157,508元之價金，洵有理由。
㈣、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查，本件民事起訴狀繕本於104年8月24日送達被告，有本院送達證書1份可稽（見本院卷第27頁），揆諸前揭說明，原告自得請求被告給付自該狀送達翌日即104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告雖請求自系爭存證信函送達予被告翌日起算之法定遲延利息，然系爭存證信函僅係向被告主張價金減少請求權，並非請求被告返還溢付之價金，原告自不得請求自系爭存證信函送達翌日起算之法定遲延利息，故逾本院前開准許部分之利息，應予駁回。
五、綜上所述，被告所交付之系爭房屋有面積短少之物之瑕疵，原告自得對被告主張減少價金2,157,508元，則被告受領原告溢付之價金2,157,508元，係無法律上原因而受有該利益，致原告受損害，故原告依民法第179條規定，請求被告返還2,157,508元，及自104年8月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。至原告另依不完全給付之法律關係，請求被告負損害賠償責任乙節，因本院已依不當得利法律關係判決被告應返還原告溢付之價金，自無庸再就此部分予以審究，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告就利息敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據暨本院於104年11月27日所整理之其餘爭點，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年5月27日
民事第八庭法官吳佳樺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月27日
書記官鄧竹君附表：
┌──┬───┬─────────┬─────┐│編號│不動產│不動產位置│權利範圍│├──┼───┼─────────┼─────┤│1│建物│臺北市○○區○○路│全部││││4段235號6樓之1│││││（即臺北市大安區仁│││││愛段3小段1754建號│││││）││├──┼───┼─────────┼─────┤│2│建物│臺北市○○區○○路│35分之1││││4段235號地下2層│││││（即臺北市大安區仁│││││愛段3小段1769建號│││││）（備註：為停車位│││││）││├──┼───┼─────────┼─────┤│3│土地│臺北市○○區○○段│18010分之││││3小段596地號土地│161│├──┼───┼─────────┼─────┤│4│土地│臺北市○○區○○段│18010分之││││3小段596之1地號│161││││土地││└──┴───┴─────────┴─────┘