臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度壢簡字第96號
原 告 李柔蓁
訴訟代理人 陳佳函 律師
被 告 翠亨綠園二期社區管理委員會
法定代理人 徐龍正
訴訟代理人 劉造馥
劉碧雲
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬柒仟捌佰元，及自民國一○四年
四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於
訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當
訴訟。民事訴訟法第254條第1項定有明文。查本件訴訟繫
屬後，原為原告之 林大元 將其就本件訴訟之訴訟標的即桃園
市○鎮區○○街○○巷○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）之所
有權移轉登記與原告李柔蓁，並由原告李柔蓁聲明承當訴訟
（見本院卷第120頁），經兩造同意（見本院卷第132頁反
面），揆諸前揭規定，自應准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴
訟以前當然停止；第170條規定，於有訴訟代理人時不適用
之，惟承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民
事訴訟法第170條、第173條本文、第175條分別定有明文
。經查，被告之法定代理人原為 劉鳳玉 ，於訴訟中變更為徐
龍正，經其具狀聲明承受訴訟，揆諸前揭規定，自應准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明為：「㈠先
位聲明：被告給付原告新臺幣（下同）500,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡備位聲明：被告應將門牌號碼平鎮市○○街○○巷○○號5
樓房屋頂樓平台，修復至不漏水之程度。」嗣於本院民國10
5年3月3日審理中將其先位聲明變更為：「被告應給付原
告227,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息。」經核原告所為上開訴之變更，屬減
縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告係系爭房屋之區分所有權人，而系爭房屋所
在之社區為被告所管理，因系爭房屋所在大樓之屋頂平台漏
水滲透，致系爭房屋裝潢泡水損害，經原告催促修繕，被告
均置之不理，原告自行估價修繕漏水費用為227,800元，爰
依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，提起本件訴訟等
語。並聲明：㈠先位聲明：如主文第1項所示。㈡備位聲明
：被告應將系爭房屋頂樓平台修復至不漏水之程度。
二、被告則以：就系爭房屋漏水為頂樓漏水造成沒有意見，但被
告社區曾作成區分所有權人會議決議，就頂樓漏水部分僅由
被告負擔15％，故被告僅須負擔15％，若要全部補助，社區
經費不夠等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭房屋之區分所有權人，系爭房屋因頂樓漏
水而有漏水、滲水之現象等情，業據提出土地登記第一類謄
本及照片14張為證（見本院卷第123頁至第128頁），且為
被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告復主張被告應給付修繕漏水之費用227,800元，則為被
告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠原
告就系爭房屋之漏水得否請求被告全額修繕？若否，則應審
酌：㈡原告請求被告將系爭房屋修復至不漏水之程度，有無
理由？茲認定如下：
㈠原告就系爭房屋之漏水得否請求被告全額修繕？
1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。次
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法。民法第14
8條亦有明定。此誠信原則為公平正義之象徵，對於當事人
間利益之均衡，具有促進與調節之作用，據此評價當事人間
之法律行為時，能使形式上合法、但將造成對方過於嚴酷之
法律行為，予以緩和、合理化，在當事人間或利害關係人間
產生調和之功能，以實現具體個案之妥當性。
2.經查，系爭房屋位於其所在建物之最高樓層，因頂樓漏水導
致系爭房屋有滲水、漏水現象等情，為兩造所不爭執，而系
爭房屋之頂樓平台屬公共設施，為系爭社區之共用部分，則
系爭房屋頂樓平台之修繕維護，原則上即屬被告之職責；而
依前開規定，在區分所有權人會議或規約有就頂樓漏水修繕
費用之支出另為約定時，固得依該規定為之，然該區分所有
權人會議或社區規約之內容若有權利濫用之情形時，自難謂
該區分所有權人決議或社區規約為有效而仍有拘束區分所有
權人之效力。本件被告雖抗辯被告社區就頂樓漏水之修繕，
業經區分所有權人會議決議通過僅補助頂樓住戶修繕費用之
10％，後來才又在會議中提高補助修繕費用至15％等語，並
提出被告社區第10屆、第13屆區分所有權人會議記錄及住戶
公約規範為證（見本院卷164頁至第166頁），然原告對於
系爭房屋頂樓之漏水，並未有任何可歸責之情形存在，而系
爭房屋之頂樓既為共用部分，自無由原告單獨負擔該處漏水
之修復費用之理，而頂樓住戶在社區群體中恆屬絕對少數，
欲求在區分所有權人會議中取得對其有利之決議，自屬難以
期待，是被告社區透過多數決之方式，作成系爭決議，要求
頂樓住戶自行負擔15％之修繕費用，不啻將原屬被告社區應
依公共基金負擔之公用部分修繕費用，轉嫁由頂樓住戶自行
支出，顯然有失公平，且有權利濫用之情，是本院認該部分
之決議顯已違反民法第148條之禁止規定，應屬無效。是被
告辯稱就頂樓修繕部分被告社區已作成系爭決議，原告受系
爭決議之拘束，僅得請求被告給付15％之修繕費云云，洵無
足取，而應依公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，
由被告就頂樓漏水之修繕費用為全額給付，始屬公允。
3.系爭房屋之漏水修繕費用為227,800元等情，有大勝專業防
水工程出具之報價單為證（見本院卷第7頁），且為被告所
不爭執（見本院卷第158頁），自堪採信。被告雖抗辯若全
額補助社區經費不夠負擔等語，然頂樓漏水之修繕本即應由
社區之公共基金負擔，社區之公共基金若有不足，則屬是否
加收社區全體住戶管理費之問題，而不應將該不利益轉嫁由
特定住戶承擔，是認被告以社區經費不足為抗辯並無理由。
從而，被告應給付原告漏水修繕費用227,800元，堪予認定
。
㈡本件先位聲明既為有理由，則備位聲明即無審理之必要，併
此敘明。
五、綜上，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求
被告給付227,800元及自起訴狀繕本送達翌日即104年4月
1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應
予准許。又本件原告先位主張既屬全部勝訴有理由，自無庸
再論究原告之備位主張有理由，附此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項所示。
中華民國105年3月18日
中壢簡易庭法官許容慈
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後日內，向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月18日
書記官盧品蓉