臺灣臺北地方法院90年度訴字第1809號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1809號民事判決

裁判日期：民國90年08月29日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一八○九號
原告甲○○被告首盛建設股份有限公司法定代理人丙○○被告乙○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告首盛建設股份有限公司應給付原告新台幣伍拾叁萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國九十年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣陸拾叁萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國九十年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告首盛建設股份有限公司負擔百分之十五，被告乙○○負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決於原告分別以新台幣壹拾捌萬元、新台幣貳拾貳萬元為被告首盛建設股份有限公司、乙○○供擔保後，得假執行。但被告首盛建設股份有限公司、乙○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣伍拾叁萬玖仟貳佰伍拾元、陸拾叁萬玖仟貳佰伍拾元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國八十三年五月十八日分別與被告乙○○、首盛建設股份有限公司（下稱被告公司）簽訂買賣契約，購買台北縣○○鎮○○段東勢坑小段第五五、七三之二一地號土地應有部分及坐落其上之「研樓」大樓Ｂ１棟四樓房屋乙戶及地下二層第十九號車位（下稱系爭房地），約定價金房屋及土地部分均為新台幣（下同）三百九十萬五千元，原告並已繳付房屋價款一百十二萬五千元及瓦斯管外線費用三萬四千八百元予被告公司，土地價款一百二十二萬五千元予被告乙○○。依兩造買賣契約中「付款辦法」之約定，被告公司應先通知原告繳款，原告始依其通知繳款；詎被告公司未踐行通知繳款程序，即逕向原告為解除契約之意思表示，已違反通知義務並有違約不賣之情形，原告爰依契約第十七條第二項約定，以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，又土地部分之買賣契約與房屋部分之買賣契約具有不可分之關係，原告亦併同解除契約，而依民法第一百七十九條規定請求被告分別返還前開原告已繳價款，另依房屋契約第十七條第二項請求被告公司給付違約金一百十二萬五千元。又如認被告之解約為合法，原告則依民法第二百五十二條請求酌減違約金為十九萬五千二百五十元，並依民法第一百七十九條請求被告返還超額沒收之違約金等語。並先位聲明：⑴被告公司應給付原告一百十五萬九千八百元及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告公司應給付原告一百十二萬五千元之違約金。⑶被告乙○○應給付原告一百二十二萬五千元及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑷原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⑴被告公司應給付原告九十六萬四千五百五十元及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵被告乙○○應給付原告一百零二萬九千七百五十元及自九十年五月二十五日更正訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：⑴被告分別於八十五年五月二日、同年十一月二十日通知原告辦理銀行貸款手續及繳付第二十四期款，惟原告均未依約辦理，被告乃於八十九年十二月六日以存證信函通知原告解除契約，並依約沒收已繳之買賣價金，被告係依約解除契約，並無違約不賣之情事；況縱認被告未依約通知原告繳款，亦僅被告解約不合法而不生解除契約之效力，被告並無違約不賣之情，原告執此主張解除契約，要無理由。退步言之，縱認被告解除契約屬違約不賣，依契約第十七條第二項之約定，原告亦須定期催告被告仍未履行後始得解約，今原告並未定期催告被告履約即率而主張解約，亦與契約約定不符，而無足採。⑵如認被告解約不合法，爰再以九十年五月九日答辯狀繕本之送達催告原告依約於十日內繳納第二十四期款及辦理銀行貸款手續，如逾期未辦理或繳清價款，即以九十年七月十一日答辯狀之送達為解除契約之意思表示。⑶原告未舉證違約金有何過高之情事，又被告因原告違約所受之損害計有代銷損失十九萬五千二百五十元、費用損失一百十七萬一千五百元、利潤損失五十八萬五千七百五十元，遠超過原告所繳之價金，是被告沒收之以為違約金，並無過高等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於八十三年五月十八日分別與被告乙○○、被告公司簽訂買賣契約，購買系爭房地，約定價金房屋及土地部分均為三百九十萬五千元。原告並已繳付房屋價款一百十二萬五千元及瓦斯管外線費用三萬四千八百元予被告公司，土地價款一百二十二萬五千元予被告乙○○。
（二）原告自第二十四期款起未繳付房地價金。
四、得心證之理由：
（一）先位聲明部分：原告主張被告公司未踐行房屋買賣契約第四條之通知繳款義務，即逕向原告為解除契約之意思表示，已違反通知義務並有違約不賣之情形，爰依契約第十七條第二項約定解除買賣契約，又土地買賣契約與房屋買賣契約有不可分之關係，原告亦併同解約，而請求被告分別返還原告已繳價款，及請求被告公司給付違約金一百十二萬五千元等語。惟查，系爭房屋買賣契約第四條第一項係約定：「甲方（指原告）同意第三條價款按照附件一『房屋付款明細表』，及附件二『車位付款明細表』所列款項付款，並於乙方（指被告公司）通知繳款期限內，以現金或即期支票，逕向乙方或乙方指定金融機構專戶按期如數乙次繳清，不得藉故拖欠」，有契約書乙份在卷可按，觀其約定內容，尚難謂課予被告通知原告繳款之義務，僅若被告未通知原告繳款而逕予解約，則其解約不合法而不生解除契約之效力，要難執此認被告有違反通知繳款義務或有契約第十七條所指「違約不賣」之情事。況依房屋買賣契約第十七條第二項「乙方....若有增加價款之要求或違約不賣，或可歸責乙方之事由或違反本約其他規定者，甲方除有權要求乙方依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約」之約定，原告主張被告公司有違約不賣之情事，須先定期催告被告公司仍未履行後始得解約，是縱認被告公司未合法通知原告繳款期限即逕予解約之行為該當上開約款所稱之「違約不賣或違反本約其他規定」，但原告並未定期催告被告公司履約即率而主張解約，亦與上開契約約定不符，而無足採。從而，原告主張依契約第十七條第二項解除契約，並依民法不當得利之規定請求被告分別返還價金，另進而請求被告公司給付違約金一百十二萬五千元，均無理由，應予駁回。
（二）備位聲明部分：
１、系爭房屋買賣契約第十七條第一項約定原告若未按被告公司通知期限內繳費，經被告公司定期催告仍不補正、辦理或改善者，被告公司得解除契約，並沒收原告已付之款項作為懲罰性違約金；土地買賣契約第九條第一項亦約定原告若違約時，被告乙○○得逕行解除契約，並沒收原告已繳款項作為懲罰性違約金，有該等契約書在卷可稽。查原告自第二十四期分期價款起即未繳付任何房地價金，已如前述，經被告以九十年五月九日答辯狀繕本之送達催告原告依約於十日內繳納第二十四期款及辦理銀行貸款手續後，原告仍未履約，是被告以九十年七月十一日答辯狀之送達解除兩造間之房地買賣契約，同時將原告已繳房屋價款一百十二萬五千元及土地價款一百二十二萬五千元全數沒收，作為懲罰性違約金，尚非無據。
２、惟按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字一九號判例參照）。另本件兩造所約定之違約金為懲罰性違約金已如前述，惟不問係懲罰性違約金或總額預定性違約金，均有民法第二百五十二條之適用。經審酌：
⑴財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查
，並徵詢各同業公會之意見而為核定，客觀可採，被告主張得認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益之標準等語，要屬可採。原告雖稱該標準不宜作為計算被告所受實際損害之標準，請求本院命被告提出會計帳冊云云；然既經財政部做過抽樣調查，且資為課稅依據，苟業者一般而言無法達該標準，業者當不會同意財政部核定之利潤標準，是原告上開陳述，洵非可取，其請求本院命被告提出會計帳冊，亦無必要。依前揭判例所示，審酌違約金是否過高，應以原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益為衡量之標準，而上開利潤標準，既足為衡量被告因原告履約而得享受利益之依據，自得以之作為衡量違約金是否過高的參考指標之一，並無庸再行審酌系爭房地是否得再行售出。財政部核定之八十三年度之同業利潤標準中房屋興建投資業之淨利率為百分之十五，應認系爭房地價款之百分之十五計房屋及土地部分各為五十八萬五千七百五十元【計算式：0000000X15%=585750】即為被告因原告履行契約所得享受之利益。
⑵被告主張為銷售系爭房地予原告，支出代銷佣金十九萬五千二百五十元及其他
費用損失計一百十七萬一千五百元，因原告違約，上開銷售成本之支出即為損失等語，固據提出廣告業務企劃合約書、支票及統一發票、八十三年度同業利潤標準為證。然前開財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係指扣除成本、行銷費用等必要開銷後之平均淨利，前揭支出均屬成本之一部分，包含在售價內，且兩造買賣契約解除後，系爭不動產之所有權仍屬被告，該營業費用之支出仍存在於房屋之應有價值內，是此部分之支出非可謂因原告不履行所致之損害，是被告上開抗辯，尚屬無據。
⑶按民法第二百五十二條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之
規定，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，應力求「契約自由」與「契約正義」兩者間之調和，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間。是本院除審酌本件為預售屋買賣之定型化契約，而留心於契約正義之實現外，亦不能過度壓縮契約自由之空間，而流於變相鼓勵違約人。本院審酌原告已繳交價款計房屋部分一百十二萬五千元、土地部分一百二十二萬五千元，即被告受有利用原告該已繳價金之利益，併斟酌一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，認本件懲罰性違約金以財政部核定之八十三年度之同業利潤標準中房屋興建投資業之淨利率百分之十五即房屋、土地部分各為五十八萬五千七百五十元為適當，被告首盛建設股份有限公司、乙○○分別沒收原告已繳價金一百十二萬五千元、一百二十二萬五千元作為懲罰性違約金，超過上開金額部分即屬過高，應分別返還原告五十三萬九千二百五十元【計算式：0000000-000000=539250】、六十三萬九千二百五十元【計算式：0000000-000000=639250】。
４、綜上所述，原告請求酌減違約金，並請求被告公司返還五十三萬九千二百五十元，被告乙○○返還六十三萬九千二百五十元，及均自九十年五月二十五日庭呈之「更正訴之聲明暨準備書狀」繕本送達翌日（即九十年五月二十六日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則為無據，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行。查原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書。中華民國九十年八月二十九日
民事第五庭法官歐陽漢菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年八月二十九日~B法院書記官曾寶生