臺灣臺北地方法院民事簡易判決
102年度北簡字第13738號
原 告 陳麗珍
訴訟代理人 郭明怡 律師
被 告 朱志鵬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國103年3月26日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落於臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號一
樓東側如附圖所示斜線部分之房屋遷讓返還原告，並自民國一百
零二年十二月一日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺
幣肆萬元。
訴訟費用新臺幣柒萬貳仟肆佰叁拾捌元由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣陸佰陸拾壹萬貳仟柒佰元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告應將
坐落於臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號1樓（下稱系爭房
屋）東側如附圖所示斜線部分遷讓返還原告，並自民國（下
同）102年10月1日起至交還房屋之日止按月給付原告新臺幣
（下同）40,000元。嗣於103年3月26日言詞辯論時變更違約
金之請求為自102年12月1日起至交還房屋之日止按月給付原
告40,000元。經核原告上開聲明之變更，僅係減縮應受判決
事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：被告於100年10月22日與原告簽訂房屋租賃
契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋作營業使用。
依據系爭租約第6條後段之約定：「未經甲方（即原告）同
意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、
頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」
，惟原告於102年9月間發現被告將系爭房屋一分為二，將如
附圖所示斜線部分作為自己經營「晶華乾洗店」之用，並同
時分租予第三人「正宗晴光意麵」即 徐偉翰 、「湯師傅」服
飾修改及另一不知名之第三人（目前已遷走）。被告此舉已
違反系爭租約第6條約定，原告乃依據系爭租約第14條第2款
及民法第443條之規定，於102年9月17日以存證信函通知被
告終止租約，並請其遷讓返還房屋，該存證信函於同日送達
被告戶籍地，惟被告仍置之不理，甚至繼續帶人至系爭房屋
看屋，企圖再轉租予不知情之第三人。又被告於系爭租約終
止後應即遷讓返還系爭房屋，卻仍繼續占用拒不返還，依系
爭租約第11條約定，原告得請求自租約終止之翌日起至遷讓
完竣日止按照房租2倍計算之違約金。又被告先前已支付102
年9月份租金，另被告於102年9月17日後給付租金並無契約
基礎，原告以本件違約金債權在同額範圍內主張抵銷，故原
告僅請求自102年12月1日起算每月應支付之違約金等語。爰
依租賃契約之法律關係起訴請求，並聲明：被告應將系爭房
屋如附圖所示斜線部分遷讓返還原告，並自102年12月1日起
至清償日止按月給付原告40,000元。
二、被告辯稱略以：原告片面終止系爭租約，被告認為系爭租約
仍然有效，因原告的配偶有同意被告可以分租，並交付系爭
房屋之房屋稅單供營業登記，被告到102年11月仍然有匯款
給付租金至到原告的帳戶云云，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執與爭執事項：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告於100年10月22日與被告簽訂系爭租約，由被告向原
告承租系爭房屋作為經營晶華乾洗店之用，租賃期間自
101年1月1日起至105年11月31日止，自101年1月1日起至
103年12月31日止，每月租金為40,000元，有原告提出之
系爭租約在卷可稽（見本院卷第9-12頁）。
⒉嗣被告將系爭房屋以隔間一分為二，將如附圖所示A斜線
部分作為自己經營「晶華乾洗店」之用，並同時分租予「
湯師傅」服飾修改及將B部分閣樓分租予另一不知名之第
三人（目前已遷走），另一部分轉租與第三人徐偉翰經營
「正宗晴光意麵」，有系爭房屋現況照片、「湯師傅」服
飾修改之名片、臺灣臺北地方法院檢察署102年度偵字第
21911號起訴書、第三人徐偉翰於上開刑事案件證述之訊
問筆錄等件影本在卷，復經本院履勘現場並囑託台北市大
安地政事務所測量製有複丈成果圖可稽（見本院卷第15-
16、79-84、91-92、100-105頁）。
⒊原告於102年9月17日以被告未經原告同意擅自將系爭房屋
轉租第三人之事由寄發台北西松郵局第1580號存證信函通
知被告終止系爭租約，有上開存證信函暨送達回執在卷可
稽（見本院卷第17-20頁）。
⒋原告終止租約後，被告仍給付租金至102年11月止。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告終止系爭租約是否合法有效？
⒉原告請求被告返還系爭房屋及請求自102年12月1日起至交
還房屋之日止按月給付原告40,000元，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠按依系爭租約第6條後段約定「未經甲方（即原告）同意，
乙方（即被告）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓
或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」，第14
條第2款約定「乙方有違反第六條規定而為使用之情形者，
甲方得終止租約。」。被告將系爭房屋以隔間分為二部分，
將隔間之一部分即如附圖所示A斜線部分作為自己經營「晶
華乾洗店」之用，並同時分租予「湯師傅」服飾修改及將B
部分閣樓分租予另一不知名之第三人（目前已遷走），隔間
另一部分則轉租與第三人徐偉翰經營「正宗晴光意麵」之事
實，為兩造所不爭執，有系爭房屋現況照片可參，並經本院
履勘現場製有勘驗筆錄及囑託台北市大安地政事務所測量繪
製複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第15-16、72、79-84、91
-92、100-105頁）。被告有系爭租約第6條後段之違約轉租
之事實，足堪認定。
㈡被告雖辯稱已得原告配偶之同意，始予分租云云，惟查，原
告之配偶 郭君陽 不知被告將系爭房屋隔間轉租他人，系爭房
屋稅單係應被告要求提供作為被告洗衣店營業登記使用，並
未同意被告轉租等情，業據原告之配偶郭君陽於台灣台北地
方法院檢察署102年度偵字第21911號偽造文書案件證述明確
，有訊問筆錄在卷可參（見本院卷第104頁），此外，被告
未能舉證證明原告之配偶郭君陽曾同意轉租之事實，被告空
言辯解委無足採。
㈢被告承租系爭房屋有違約轉租之事實，已如前述。原告依系
爭租約第14條第2款約定終止系爭租約，核屬有據。原告於
102年9月17日以臺北西松郵局第1580號存證信函通知被告為
終止系爭租約之意思表示，該存證信函於102年9月17日送達
被告，有該存證信函與回執在卷可稽（見本院卷第17-20頁
），系爭租約應於102年9月17日終止。原告請求被告返還如
附圖所示斜線（A、B）部分之房屋（另晴光意麵部分，已另
與原告訂立租賃契約），為有理由。
㈣又依系爭租約第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方
合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約
期滿前壹個月通知甲方不續租，且應於期滿或終止時，將租
賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租
賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未
即時遷出遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或
租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租貳倍計算之違約
金。」。查系爭租約已於102年9月17日終止，惟被告迄未將
系爭房屋遷讓交還原告。又系爭房屋自101年1月1日起至103
年12月31日止每月租金為40,000元，被告給付租金至102年
11月止，為兩造所不爭執，是原告主張以被告於系爭租約終
止後給付之金額抵銷違約金之請求，並請求被告給付自102
年12月1日起至返還房屋之日止按月給付原告相當於月租金
40,000元之違約金，為有理由，應予准許。
㈤綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還如附
圖所示斜線（A、B）部分之房屋，並請求被告自102年12月1
日起至返還房屋之日止按月給付原告40,000元之違約金，為
有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告
如以主文第3項所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年4月10日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官蔡寶樺
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國103年4月10日
書記官陳福華
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費66,538元
第一審鑑定費5,900元
合計72,438元