裁判字號：臺灣高等法院94年上更(一)字第60號民事判決
裁判日期：民國95年01月10日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決94年度上更㈠字第60號上訴人即被上訴人甲○○訴訟代理人 吳志勇 律師複代理人 吳晨馨 律師被上訴人即上訴人成德建設股份有限公司法定代理人 高金源 訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 曾朝誠 律師
游朝義 律師上列當事人間損害賠償事件，兩造對於中華民國91年9月11日臺灣臺北地方法院91年度訴字第1614號第一審判決各自提起上訴，上訴人甲○○並為訴之追加，經最高法院第一次發回更審，本院於94年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴人甲○○之上訴及追加之訴均駁回。
原判決關於命上訴人成德建設股份有限公司給付部分，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判廢棄。
上廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審、第二審、追加之訴及發回前第三審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人甲○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之
。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人即被上訴人甲○○提起本件訴訟，原係依兩造簽訂之契約書約定及不完全給付之法律關係，向被上訴人即上訴人成德建設股份有限公司（下稱成德公司）請求損害賠償，於發回前本院審理中之民國92年4月11日追加依物之瑕疵擔保請求權之法律關係請求賠償，因其請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，其所為訴之追加，應予准許。
甲○○於原審、發回前本院請求成德公司給付新臺幣（下同）
2,288,681元〔原審卷第6,10頁、本院91年度上字第861號卷（下稱本院上字卷）第35,136,257頁〕，於本院請求之金額減縮為2,287,482元（本院卷第28,31,36,243,246,282頁），核屬民事訴訟法第255條第1項第3款「減縮應受判決事項之聲明者」，揆諸前段說明，亦應予准許。
乙、得心證之理由上訴人即被上訴人甲○○起訴主張：伊於88年6月12日向被上
訴人即上訴人成德公司購買坐落臺北市○○區○○段3小段312號、313號及314號土地（下稱系爭土地）上之「國賓SMART」大樓編號A3棟一樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地應有部分，約定該房屋專有部分之主建物面積12.04坪，惟成德公司移轉所有權登記予伊之系爭房屋，主建物面積僅27.20平方公尺（
8.228坪），不足3.812坪。按每坪新臺幣（下同）600,388.6元計，成德公司應賠償2,288,681元，爰依兩造簽訂之房地預定買賣契約書（下稱系爭契約書）第4條第1項之約定、民法第227條第1項、第226條第1項之規定，求為命成德公司如數給付及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人即上訴人成德公司則以：系爭房屋登記之主建物面積包括騎樓在內，共39.80平方公尺（約12.0395坪），與兩造約定主建物面積12.04坪，幾無所差。而連接系爭房屋專有部分之騎樓（下稱系爭騎樓）得登記為主建物，符合內政部訂頒之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11.1點之規定，且主建物面積包括系爭騎樓面積在內，亦係兩造約定之真意。至系爭契約書附件九「房屋平面圖」以螢光筆標示，僅在確定甲○○所買戶別。況由螢光筆標示部分載長7.535公尺、寬3.61公尺計算之面積27.27平方公尺（約8.25坪），及甲○○在交屋時已就系爭房屋面積差額找補完畢等情以觀，該房屋之主建物面積亦應包括系爭騎樓面積在內。縱認伊應負賠償責任，亦僅須給付720,892元，伊並以甲○○應償還系爭騎樓之價額777,179元與之抵銷等語，資為抗辯。
原審判命成德公司給付1,026,707元，及自91年3月22日起加計
法定遲延利息，駁回甲○○其餘之請求。甲○○提起上訴，並追加依物之瑕疵擔保之規定為本件之請求、減縮原審之請求為2,287,482元，聲明：
㈠原判決不利於甲○○部分廢棄。
㈡上廢棄部分，成德公司應再給付1,260,775元，及自91年3月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
對於成德公司之上訴，則聲明：上訴駁回。
成德公司對於甲○○之上訴，聲明：上訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
並就原審敗訴部分提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於成德公司之部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
甲○○主張前開事實，固提出房地預定買賣契約書（影本外放
）、建物所有權狀等件影本及土地登記簿謄本、建物登記簿謄本為證（本院卷第37-46頁、原審卷第56-59頁）。成德公司就其移轉登記予甲○○之建物所有權為主建物面積39.8平方公尺〔約12.040坪，小數點後3位以下四捨五入（以下同）〕，包含室內27.2平方公尺及系爭騎樓部分面積12.6平方公尺，無附屬建物；共同使用部分面積共計11.96平方公尺（1979.62×44/10000+1728.15×19/10000，約3.618坪）等事實，並不爭執。
按區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第2、
3、4款分別定有明文。又內政部所訂定發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11.1點及第11.4點亦分別規定「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記」、「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。㈡空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。㈢法定防空避難室。㈣法定停車空間。㈤給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。㈥配電場所，如變電室、配電室、受電室等。㈦其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者」；並據內政部91年6月4日台內中地字第0910084172號函覆原審，謂「使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共同部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記」（原審卷第64頁）。是未與公共門廳連接之騎樓，非為全體區分所有權人共同使用之部分，具有使用上之獨立性，可為單獨區分所有權之標的，應屬公寓大廈管理條例第3條第3款所謂之「專有部分」。
至「台北市騎樓使用要點」第2點規定「本要點所稱騎樓，係指定在道路兩旁留設，自道路境界線至建築物地面層外牆面之法定空地（間）」，僅係確定其所規範之標的，非謂騎樓屬建物坐落基地留設之法定空地。查據系爭契約書第2條第3項第2款及附件二「共有部分項目及持分分攤計算」所載，全體區分所有權人共同分攤應有部分之「共用部分（公共設施）」，包括「一層之門廳（含門廳外之騎樓）」、「廊道（含廊道外之騎樓）」。又成德公司提出之使用執照竣工平面圖、共同使用部分之建物測量成果圖，繪明連接各店舖進出口之騎樓（包括系爭騎樓）為專有部分，被登記為各該區分所有店舖之主建物之一部〔原審卷第97頁、本院上字卷第192頁〕。則除連接一層門廳、通往梯廳之廊道、汽車車道之騎樓應屬共用部分，由全體區分所有權人分攤其應有部分外，是與系爭房屋連接之系爭騎樓可為公寓大廈管理條例第3條第3款所定義之專有部分而登記入主建物面積，堪予認定。
甲○○主張系爭房屋既無附屬建物，則系爭契約書附件九上螢
光筆標示部分，即為系爭房屋主建物之範圍，並經兩造於螢光筆畫記處蓋章確認，益顯買賣之標的不包含騎樓部分，至契約條款有所疑義，應作有利於其之解釋，即解釋系爭騎樓屬共用部分（公共設施）云云。惟查一般房屋買賣契約中，建物面積之計算皆合計建物及公設（包括大公、小公）面積，若有騎樓登記為主建物，則騎樓面積亦計入與該騎樓相連接之主建物面積中，此觀系爭房屋之建物所有權狀（本院卷第46頁）所載，建物總面積之登記係以層次面積加上騎樓面積即可得證。又現行建物所有權登記實務，建物所有權之登記區分為專有部分及非專有部分，專有部分有主建物及附屬建物之區別，非專有部分則指公共設施持分面積，而一樓建物之主建物面積即包括房屋內部面積及與該房屋相連接之專用騎樓部分面積。雖系爭契約書附件九僅標示出系爭房屋之主建物部分，並未載明主建物面積包含系爭騎樓或將系爭騎樓部分一起標明，然系爭契約書附件九亦詳細就已標示出之部分載有「長753.5公分、寬361公分」，可輕易計算其面積為27.2平方公尺（約8.228坪），與系爭契約書所載主建物面積（約12.04坪）並不相符，且差距頗大（約差1/3），甲○○於訂約時，當無認知錯誤之理，顯見成德公司抗辯兩造所約定之主建物面積除系爭房屋之面積外，尚包括系爭騎樓部分之面積一節，為可採信。況甲○○既認室內面積之大小為決定購買系爭房屋之關鍵性影響，若其對系爭契約書附件九所載數字不解其意義，豈有不對交易習慣詳加詢問或對系爭契約書附件九詳加審閱及詢問之理，顯與常情有違，實難憑信。另兩造於契約中明示排除與系爭房屋相連接之系爭騎樓為共用部分（公共設施），應解釋系爭契約書第2條第3項第1款之「專有部分」包含系爭騎樓，自屬主建物之一部，並自系爭房屋建物測量成果圖及建物竣工圖（本院卷第79-83頁、第84頁證物袋）觀之，益加顯見系爭騎樓為系爭房屋主建物之一部。此外，甲○○自承系爭房屋倘不經由系爭騎樓，將無法進出(本院卷第282頁)，並主張買賣標的物有物之瑕疵，即坪數不足，且未買受系爭騎樓部分(同上)云云，果係實情，將如何出入而正常使用其買受之室內面積部分?又何以未於交屋時提出質疑，並就房屋面積差額找補完畢?殊有違常理。是甲○○上開主張，尚無可採，自不得請求成德公司賠償。縱認系爭契約書第2條第3項第1款已載明於專有部分之主建物
及所含附屬建物之實際項目詳如附件九「房屋平面圖」，且該平面圖亦已以螢光筆標示並經兩造蓋章確認，而依同條項款就附屬建物面積為零之約定，系爭房屋又無附屬建物，甲○○據以主張系爭契約書就屬於專有部分之主建物，已明指上開平面圖以螢光筆標示並經兩造蓋章確認之部分，不包括未以螢光筆標示之系爭騎樓在內云云屬實。惟系爭騎樓與系爭房屋有不可分關係，且已登記為甲○○所有，該登記復符合內政部所訂定發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11.1點及第
11.4點之規定，已如前述，況甲○○自認：「（若不經過系爭騎樓能否出入主建物？）不可以」（本院卷第282頁），顯見系爭騎樓與系爭房屋不可分關係亦為其所認同，而成德公司亦已交付系爭騎樓予甲○○，由甲○○將之與系爭房屋一併出租予他人使用，有成德公司提出之照片在卷可參，甲○○更自認「該處確實是系爭建物無誤」（本院卷第191,204頁），是甲○○受領系爭騎樓，該騎樓自有其價值而對系爭房屋有貢獻值，此觀成德公司委託中華徵信所企業股份有限公司（下稱中華徵信公司）鑑定系爭騎樓貢獻值（鑑定報告書外放，下稱系爭騎樓鑑定報告），評估結果「依據實用面：設置騎樓之功用如下：退縮騎樓地使道路斷面視覺開闊、騎樓提供行人遮陽蔽雨之行走空間、臨人行道側之商業櫥窗展示效果較佳」自明（影本見本院卷第276頁）。而系爭騎樓之價值，應以其本身對系爭房屋貢獻之價值而定，據系爭騎樓鑑定報告之評估結果：「房地結合體貢獻時值拆算表」其中系爭騎樓對系爭房屋貢獻時值為777,179元（影本見本院卷第277頁）。以前述騎樓與系爭房屋關係（產生較佳之展示效果等），系爭騎樓自對系爭房屋有所貢獻，系爭騎樓鑑定報告認系爭騎樓確對系爭房屋有貢獻時值之評估自屬信而有徵。至甲○○辯稱系爭騎樓鑑定結果不合理云云，惟甲○○於發回前本院同意由中華徵信公司為鑑定並為相關之主張（本院上字卷第187、210、245頁），系爭騎樓鑑定報告與發回前本院送鑑定之鑑定報告書同為中華徵信公司所為，甲○○質疑該系爭騎樓鑑定報告之鑑定公司或其所作鑑定報告之公正性，即有違誠信，實不足取。
甲○○於發回更審後之本院主張其買受系爭房屋不包括系爭騎
樓，即短少3.81坪，每坪單價600,389元計，成德公司應賠償2,287,482元（本院卷第31,36,246頁，另按其於原審請求之金額為2,288,681元，於本院減縮請求之金額為2,287,482元）。
然依系爭契約書第2條約定「三、房屋面積：本戶房屋面積共約計‧‧‧包括：㈠專有部分‧‧‧㈡共用部分（公共設施），本戶共同部分約計參點肆坪，含全棟共同使用部分及當層共同使用部分‧‧‧」（原審卷第12頁），是甲○○取得系爭房屋之面積應涵蓋全棟共同使用及當層共同使用之公共設施共同部分之面積，而非依其僅以系爭房屋第一層之面積計而已。依系爭房屋（包括共同使用部分）之建物登記謄本所載（原審卷第58頁），甲○○取得登記之面積，室內為27.2平方公尺、共同使用6570建號部分為8.710328平方公尺（1,979.62×44/10000＝8.710328）、共同使用6572建號部分為3.283485平方公尺(1,728.15×19/10000＝3.283485），計39.193813平方公尺，即11.856坪〔（27.2+8.710328+3.283485）×
0.3025＝11.856），與系爭契約約定之15.44坪（原審卷第12頁），相差3.584坪（15.44-11.856＝3.584），非甲○○所稱之3.81坪。又系爭契約書係約定甲○○向成德公司購買系爭土地及系爭房屋，其中系爭土地部分，約定「二、土地面積：面積1428平方公尺。三、持分比例：合計為本大樓基地總面積之萬分之貳拾柒」，而甲○○確已取得系爭土地面積1482平方公尺應有部分27/10000，有土地登記在卷可參（原審卷第11,56頁，按甲○○取得者為系爭土地中之312號土地，該土地合併自313、314號土地），是甲○○購買之系爭土地無任何短少，計算系爭房屋單坪面積即不應將土地價值計入。系爭房屋之總價為3,244,500元（原審卷第13頁），系爭契約書約定之房屋面積15.44坪，其單價為每坪210,136元（3,244,500÷15.44＝210,136，元以下四捨五入），亦非甲○○所稱之單價600,389元。再依系爭契約書第4條第1項約定「‧‧‧其誤差在1%以內者（含1%），雙方同意價金互不找補，減少部分如超過1%以上時，應就減少超過1%部分找補之」（原審卷第12頁背面），即以3.4296坪（3.584－15.44÷100＝3.4296）找補之甲○○得請求之金額為720,682元（210,136×3.4296＝720,682），亦非其所主張之2,287,482元。而系爭騎樓貢獻時值為777,179元，有如前述，大於甲○○所主張其面積不足之720,682元，成德公司已主張與甲○○之請求抵銷（本院卷159頁），經抵銷後，甲○○已亦無任何損害可言，則其依系爭契約第4條第1項之約定、第227條第1項及第226條第1項、買賣物之瑕疵擔保規定，請求成德公司賠償2,287,482元及加計法定遲延利息，均於法無據。
綜上所述，甲○○請求成德公司賠償2,287,482元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法無據，應予駁回。原判決（除減縮部分外）駁回甲○○依系爭契約書第4條第1項之約定、第227條第1項及第226條第1項之規定請求超過1,026,707元本息部分之請求，並駁回其該部分假執行之聲請，核無不合。甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。甲○○追加請求依民法第359條、第360條有關物之瑕疵擔保請求權規定請求成德公司賠償2,287,482元本息部分，亦屬無據，應併予駁回。原審判命成德公司給付部分，尚有未洽，成德公司上訴意旨指摘此部分原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第3項所示。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
據上論結，本件上訴人甲○○之上訴及追加之訴為無理由，上訴人成德公司之上訴為有理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年1月10日
民事第十七庭審判長法官沈方維
法官張競文法官湯美玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年1月11日
書記官賴淑真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。