裁判字號：臺灣新北地方法院88年重訴字第153號民事判決
裁判日期：民國89年03月21日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度重訴字第一五三號
原告久峻建設事業有限公司即反訴被告法定代理人甲○○原告丁○○即反訴被告共同訴訟代理人 黃鴻圖 律師複代理人 林玠民 律師被告丙○○住台北縣○○鄉○○路一二０之四號五樓即反訴原告訴訟代理人乙○○住台北縣新莊市○○街○○號一樓右當事人間請求給付給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應分別給付原告久峻建設事業有限公司、丁○○新臺幣貳佰陸拾伍萬貳仟捌佰元、陸佰壹拾捌萬貳仟捌佰元，及均自民國八十八年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告久峻建設事業有限公司、丁○○分別以新臺幣捌拾捌萬伍仟元、貳佰零陸壹仟元供擔保後，各得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告久峻建設事業有限公司新台幣（下同）三百一十二萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告應給付原告丁○○七百二十八萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢願供擔保以代釋明請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣被告於民國八十六年三月間向原告久峻建設事業有限公司（下稱久峻公司）
、丁○○價購座落台北縣新莊市○○段○○○○號，「龍品大亨」建物Ｂ３、Ｂ５棟八樓房屋、停車位及土地持分（下稱系爭房地），約定買賣價金一千一百二十六萬元，雙方並於八十六年三月十四日簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，因買賣之標的包括停車位，且價金中之七百八十八萬元係必須向銀行辦理抵押貸款，故於簽訂上開預定買賣契約書之同時，被告並書立代辦貸款委託書、公共設施共同使用部份暨約定專用部份分管協議同意書、地下層汽車位及機車位分管使用權切結書，以杜日後爭議；另原告考量日後大樓管理之問題，於當時可能考量之範圍內草擬住戶公約，被告亦於簽約時同時簽立表示遵守。
㈡原告於契約簽訂後，即依照既定之工程進度趕工，不敢稍有遲延，並依被告之
指示更改室內隔間，於工程完工後將系爭房地點交、在八十七年四月十四日及同年十月十五日分別將土地及建物之產權移轉登記予被告，惟被告於分期繳交自備款時即時常拖延，到後來竟履催不繳，至今總共積欠第二十五、二十七、
三十、三十二等四期款未繳，金額計二十八萬元。更有甚者，當原告依照代辦貸款委託書之規定，完成銀行貸款之相關程序，銀行於即將撥款時，通知被告至銀行簽蓋印鑑確認，被告竟拒絕辦理，致使原告無法取得銀行撥款即系爭買賣之部分價金計七百八十八萬元。
㈢原告以各種管道及方式催請被告辦理銀行程序及繳款，均未獲具體回應。遽於
八十七年十一月底接獲被告所發之存證信函，函內除自承原告已將系爭房地過戶交屋外，並未就被告為何不配合辦理撥款及繳款有任何具體說明，而被告對收受之系爭房屋關於坪數、完工品質等買賣標的物全無意見，惟為達其拒繳買賣價金之目的，被告不惜以無關之問題雞蛋裡挑骨頭，竟於函內要求包括修改其當初簽立之分管協議書、加裝鐵窗及成立管理委員會等應為住戶自治而非建商所能插手之事項。惟原告為求使被告完全明瞭，仍於八十七年十二月四日發函鉅細靡遺地答覆被告所提之問題。被告於收受原告之發函後，並未再有任何動作，雖經多次催告，至今仍拒不繳納其餘之房地買賣價金。
㈣按民法第三百六十七條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標
的物之義務。另雙方簽訂之買賣契約第十一條第二項基本違約罰則約定：「甲（即被告）乙雙方如有違約行為，未違約之一方得訂七日以上之時間催告他方履行契約或除去違約行為，受通知之一方未於期間內履約或除去違約情事者，未違約之一方得請求違約之一方給付相當於總價金百分之二十計算之違約金，並得主張解除契約。」又被告簽立之代辦貸款委託書第六條約定：「甲方（即被告）倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使乙方無法取得貸款時，甲方應於乙方通知十五日內將全部貸款金額一次以現金或即日票付給乙方，否則視同違約，並應賠償乙方因此所發生之一切損失，乙方得將甲方之本戶已交付價金全部無條件沒收作為懲罰性違約金外，乙方並得逕行解除本契約。」核被告之所為，實已違反上開法條及約定。又原告關於違約金部分請求之依據，係依據雙方簽訂之買賣契約第十一條第二項基本違約罰則之約定，此部分鈞院於庭審時曾當庭詢問被告是否為懲罰性違約金，亦經被告自認在案。被告雖經原告多次口頭催告，仍拒不依約配合辦理銀行貸款，並以各種無關之事由推托，違約之事實甚明。至於買賣契約第三條第四項遲延罰則之約定，係屬關於價金分期給付遲延計罰之特別約定，被告雖亦有價金遲延未付，惟此部分原告並未嚴格依此條款計罰，故未援用此條款之約定。原告係以被告前後全部之違約行為，依基本違約罰則之約定計罰違約金，併此敘明。
㈤被告應給付予原告久峻建設事業有限公司建物自備款四期為八萬元，銀行貸款
二百三十七萬元，計二百四十五萬元，建物總價三百三十八萬元，以百分之二十計算之違約金為六十七萬六千元，共計三百一十二萬六千元；被告應給付原告丁○○土地自備款四期二十萬元，銀行貸款五百五十一萬元，計五百七十一萬元，土地總價七百八十八萬元，以百分之二十計算違約金為一百五十七萬六千元，共計七百二十八萬六千元。依上開法條及約定，請求如訴之聲明。
㈥對於被告抗辯之陳述：
⒈被告指謫原告並未協助成立管理委員會及對整棟建築物置之不理等事，完全
不實。蓋系爭大樓之管理委員會，於被告之努力促成及協助下業已依程序成立，此乃被告一再以各種與買賣標的物無關之理由，拒不參加區分所有權人會議阻撓管理委員會之成立，藉以反控原告，作為其不願給付買賣價金之藉口，至為明顯。另被告於庭審時口頭指謫被告不提供管理委員會之基金，實則原告取得建造執照於公寓大廈管理條例施行前，依公寓大廈管理條例第十八條第四項規定：「第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」，故原告並無提列基金之義務。再者，若原告依法必須提列基金，則依台北縣政府實際之程序，未提列基金者將不核發使用執照，而系爭房屋早已取得使用執照，足徵被告之指謫殊屬無理，此又為另一不願給付買賣價金之藉口。
⒉又查被告稱系爭大樓鐵窗林立，原告未盡善良管理人責任，大業電梯公司倒
閉，維修有問題等語。實則鐵窗等問題應屬區分所有權人間約定管理之問題，屬管理委員會之權責，被告得依區分所有權人會議程序，或向管理委員會反映達成其訴求，非原告所能過問，亦非原告於契約上之義務，此原告已於往來之信函中答覆綦詳，何置之不理之有？此又為被告不願給付買賣價金之藉口。而大業公司並非倒閉，乃是重新改組，系爭大樓之管理委員會亦已與電梯公司簽訂維修合約，絕無問題。被告誆稱原告推卸責任，對其辱罵，根本子虛烏有，此乃被告藉口之又一章。
⒊系爭大樓有購買停車位與未購買停車位之住戶，買賣價金完全不同，原告未
雨籌謀，為免日後造成住戶間之糾紛，故簽訂分管協議書及同意書詳為約定，此被告簽訂時完全清楚知曉，現竟藉辭意圖毀約，巧取不當利益，並為被告不願給付買賣價金之藉口，完全無理。
⒋被告誆稱原告並未通知交屋，固然原告多次以口頭通知，並未以正式書面，
惟觀被告於其所寄發予原告之存證信函內自承：「本人向貴公司所訂購之龍品大亨第八樓Ｂ３及Ｂ５二戶已峻工並陸續交屋。然經本人實際勘察，．
．．」，足徵系爭房地確已完工交屋予被告，被告之謊言不攻自破。
⒌綜上所陳，被告抗辯之理由均非原告之契約義務，顯為拒不付款之藉口，且
其間不見任何有關買賣標的物抗辯，足徵原告確實依約履行，被告乃雞蛋裡挑骨頭。實則被告毀約之動作頻頻，被告於原告將系爭房地過戶予其之後，銀行已完成貸款相關程序，即將撥款之時，通知被告至銀行簽蓋印鑑確認，被告竟拒絕辦理，致使原告無法取得買賣價金，抑有甚者，其於拒絕辦理後，三番至銀行爭吵，以銀行並未撥款為由，要求塗銷系爭房地之抵押權登記，以遂其未付價金卻取得系爭房地產權之目的，若非原告即時進行相關法定程序，恐系爭房地已遭其處分獲利。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠被告向原告購買系爭房地後，一直配合原告辦理各項作業。惟系爭大樓並未設
置管理或保全人，員而將地下停車場租予非本棟大樓之區分所有權人，與當時簽訂本契約之第十三條規定不符。原告推拖非為管理委員會之主辦單位，但協助成立的責任絕不可免，經被告一再查詢，原告卻置之不理。
㈡系爭大樓之鐵窗林立，原告卻置之不理。
㈢系爭大樓電梯之承包商「大業公司」業已倒閉，經被告告知原告是否另尋一合
格廠商另訂維護合約。原告逕告知被告，該公司倒閉與原告無關。被告僅要求尋找健全之電梯廠商，另訂維護合約，如此簡單合理之詢問，竟遭辱罵，情何以堪？㈣本件買賣主契約之附件「分管協議同意書」，經本人向他人查詢，該同意顯與
分管契約之簽訂及精神不符。蓋分管契約應由共有人共同協議簽訂於一份本約內，原告分別與各共有人另行簽訂共有物之分管契約，實有欺騙之嫌，原告對管理委員會之設置自認無權而不聞不問，為何對共有物之使用卻越俎庖而圖利自己，而且分管之標的物竟皆是違法之標的。如擅自於開放空間設置停車格並轉租他人；屋頂平台之避難空間之使用權已被侵犯，試問分管契約真的毫無限制嗎？㈤原告自始至終皆未催告本人繳款、交屋之情事，對於後續應辦事項，亦未明示
告知。被告前開各項陳述，均係被告至工地關心進度而主動提出，原告一再拖延避，違約延遲之責任歸屬自不可言諭。原告之不盡責任，致使原告就購買之房地卻未能使用，以致於仍然必須舉家賃屋居住。系爭房地之品質與安全實已堪慮，而且被告對於原告之維護大樓安全與居住品質的誠意與責任已完全喪失信心。
㈥被告購買之標的土地之共有持分亦有分配之疑義？如訴外人 蘇國偉 擁有本棟建
築三戶，為何共有之基地持分僅萬分之一。依內政部之預售買賣合約範本之規範，土地持分應依區分所有建物佔總體建築面積之比例分攤。雖被告所分配之土地持分如原契約之約定，但被告亦不希望因此損害其他共有人之權益，並為可預知之糾紛。由此可知，原告實未能一本誠信履約之原則行事，致被告心生恐懼。
㈦買賣契約之「公共設施共同使部份暨約定專用部份分管協議同意書」，根本違
反有關共有物之管理使用之法律規定。因共有物之相關約定，依民法規定之精神，應由共有人共同協議行之，而非如反訴被告以個別同意書之方式為之。且該同意書之相對人為「久峻建設事業有限公司管理委員會」根本不存在，亦非共有物之共有人之一，如何向其表示同意？又原告一再表示不需受公寓大廈管理條例」之約束，不需成立管理委員會，亦不需繳納管理基金，但於前開同意書卻又引用為相關約定之依據，前後矛盾。苟如此則被告所購買之停車位將因該同意書因前述自始無效，則權益如何保障？況停車位之買賣價金計二百十萬元，佔總買賣金額之二成多，已造成嚴重之損害。
㈧目前買賣標的為一全新大樓，經九二一大地震，外牆牆壁及磁磚是千瘡百孔，屋內牆壁及壁磚更是龜裂斑斑。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：㈠反訴被告久峻公司應給付反訴原告九十三萬元。
㈡反訴被告丁○○應給付反訴原告二百十七萬元
二、陳述：㈠反訴被告對房屋之維護及管理責任完全付之闕如，反訴原告空有產權，但使用
安全性根本未能得到起碼之保。就買賣當時之條件已喪失殆盡，原始之買賣基礎已不存在，合約自當解除。
㈡反訴原告購買之標的土地之共有持分亦有分配之疑義？如訴外人蘇國偉擁有本
棟建築三戶，為何共有之基地持分僅萬分之一。依內政部之預售買賣合約範本之規範，土地持分應依區分所有建物佔總體建築面積之比例分攤。雖反訴原告所分配之土地持分如原契約之約定，但反訴原告亦不希望因此損害其他共有人之權益，並為可預知之糾紛。由此可知，反訴被告實未能一本誠信履約之原則行事，致反訴原告心生恐懼。
㈢買賣契約之「公共設施共同使部份暨約定專用部份分管協議同意書」，根本違
反有關共有物之管理使用之法律規定。因共有物之相關約定，依民法規定之精神，應由共有人共同協議行之，而非如反訴被告以個別同意書之方式為之。且該同意書之相對人為「久峻建設事業有限公司管理委員會」根本不存在，亦非共有物之共有人之一，如何向其表示同意？又反訴被告一再表示不需受公寓大廈管理條例」之約束，不需成立管理委員會，亦不需繳納管理基金，但於前開同意書卻又引用為相關約定之依據，前後矛盾。苟如此則反訴原告所購買之停車位將因該同意書因前述自始無效，則權益如何保障？況停車位之買賣價金計二百十萬元，佔總買賣金額之二成多，已使原始買賣造成嚴重之損害。又分管協議書無效，依買賣合約第十三條契約聯立之約定，買賣契約之本約亦當然視為無效。
㈣目前買賣標的為一全新大樓，經九二一大地震，外牆牆壁及磁磚是千瘡百孔，屋內牆壁及壁磚更是龜裂斑斑。
㈤對於反訴被告抗辯之陳述：
⒈反訴被告所稱管理委員會已經成立，皆係經反訴原告抗議之事後行為，且反
訴原告並未阻撓管理委員會之成立，而反訴原告亦未接獲通知開會，更何況反訴被告在中庭違規增設停車位，亦經反訴原告舉發始撤銷，現反訴被告又重新劃位停車，目無法紀可見一般。且此事實亦與買賣標的有關。
⒉系爭分管協議書及同意書，自始即違反程序，如何使購買者得到保障？反訴
原告所購買之標的權利不明，違反消費者保護法第十三條第三項規定，前開協議書及同意書已顯失公平而無效。且本件房地產買賣只計算坪數面積，依同法第十六條之規定對反訴原告已顯失公平而全部無效。
⒊反訴原告並未打算買賣標的獲利，自始皆是反訴原告到工地查詢關心工程進
度，反訴被告從未通知，至於提前過戶乙節，係反訴被告之避稅或逃稅行為，並非基於反訴原告之要求。另反訴被告從未通知反訴原告通於交屋及繳付買賣價金等事項，反訴被告亦未拒繳買賣價金，反訴被告為逃避房屋、土地稅損及造成已交屋之事實，竟在未通知本人點交房屋下，直接將系爭房地登記為反訴原告所有，由於反訴原告認系爭房屋之產權顯有重大瑕疵，且完工品質堪慮，因此才應銀行承辦人員之請求，出具書面通知撤銷委託撥款同意，此係維護反訴原告之正當權益。
⒋反訴被告乃坊間所稱之「一案公司」，從借牌營造到目前的公司名存實亡的
狀態，在在顯示甚急於交屋取款後撒手不管，甚至結束公司，此置消費者權益於何顧？
乙、反訴被告方面：
一、聲明：㈠反訴原告之訴駁回。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠查本件買賣之全部始末，已詳述如前述，於茲不贅。
㈡反訴原告主張反訴被告並未協助成立管理委員會及對整棟建築物置之不理等事
，完全不實。蓋系爭大樓之管理委員會，於反訴被告之努力促成及協助下業已依程序成立，此乃反訴原告一再以各種與買賣標的物無關之理由，拒不參加區分所有權人會議阻撓管理委員會之成立，藉以反控反訴被告，作為其不願給付買賣價金之藉口，至為明顯。另反訴原告主張反訴被告不提供管理委員會之基金，實則反訴被告取得建造執照於公寓大廈管理條例施行前，依公寓大廈管理條例第十八條第四項規定：「第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」，故反訴被告告並無提列基金之義務。再者，若反訴原告依法必須提列基金，則依台北縣政府實際之程序，未提列基金者將不核發使用執照，而系爭房屋早已取得使用執照，足徵反訴原告之主張殊屬無理，此不過為其不願給付買賣價金之藉口。
㈢反訴原告稱系爭大樓鐵窗林立，反訴被告未盡善良管理人責任，大業電梯公司
倒閉，維修有問題等語。實則鐵窗等問題應屬區分所有權人間約定管理之問題，屬管理委員會之權責，反訴原告得依區分所有權人會議程序，或向管理委員會反映達成其訴求，非反訴被告所能過問，亦非反訴被告於契約上之義務，此反訴被告已於往來之信函中答覆綦詳，何置之不理之有？此又為反訴原告不願給付買賣價金之藉口。而大業公司並非倒閉，乃是重新改組，系爭大樓之管理委員會亦已與電梯公司簽訂維修合約，絕無問題。
㈣系爭大樓有購買停車位與未購買停車位之住戶，買賣價金完全不同，反訴被告
未雨籌謀，為免日後造成住戶間之糾紛，故簽訂分管協議書及同意書詳為約定，此反訴原告簽訂時完全清楚知曉，現竟藉辭意圖毀約，巧取不當利益，並為反訴原告不願給付買賣價金之藉口，完全無理。
㈤另反訴原告主張訴外人蘇國偉之土地持分僅有萬分之一，根本子虛烏有，實則
訴外人蘇國偉之土地持分不只此比例，且為訴外人蘇國偉之事，與反訴原告何干？更與本件買賣合約完全無關，亦絕非反訴被告之合約義務，反訴原告一再以無關之事由混淆事實之焦點，不過希冀達成其片面毀約之目的。尤其反訴原告極力希望改變所簽之分管協議，更是意圖巧取豪奪停車位利益，對照反訴被告於取得房地產權後，即阻止銀行撥款，更多次至銀行要求塗銷抵押權，巧取不法利益之意圖，昭然若揭。
㈥綜上所陳，反訴原告所提之理由均非反訴被告之契約義務，僅為拒不付款之藉
口，且其間不見任何有關買賣標的物之陳述，足徵反訴被告確實依約履行。實則反訴原告毀約之動作頻頻，反訴原告於反訴被告將系爭房地過戶予其之後，銀行已完成貸款相關程序，即將撥款之時，通知反訴原告至銀行簽蓋印鑑確認，反訴原告竟拒絕辦理，致使反訴被告無法取得買賣價金，抑有甚者，其於拒絕辦理後，三番至銀行爭吵，以銀行並未撥款為由，要求塗銷系爭房地之抵押權登記，並數度寄發存證信函，以遂其未付價金卻取得系爭房地產權之目的，若非反訴被告即時進行相關法定程序，恐系爭房地已遭其處分獲利，巧取豪奪，莫此為甚。現房地產權已登記為其所有，反訴原告不付其餘之買賣價金，竟又反訴請求已付之價金，意圖不付分文即取得系爭房地利益，顯然完全無理。
理由
壹、本訴方面：原告主張被告於八十六年三月間向原告久峻公司、丁○○價購系爭房地，約定買
賣價金一千一百二十六萬元，雙方並於八十六年三月十四日簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書。原告於工程完工後將系爭房地點交、在八十七年四月十四日及同年十月十五日分別將土地及建物之產權移轉登記予被告，惟被告至今總共積欠第二十五、二十七、三十、三十二等四期款未繳，金額計二十八萬元及應向銀行貸款之價金七百八十八萬元。原告遂催請被告辦理銀行程序及繳款，均未獲具體回應。按民法第三百六十七條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。另雙方簽訂之買賣契約第十一條第二項基本違約罰則約定：「甲（即被告）乙雙方如有違約行為，未違約之一方得訂七日以上之時間催告他方履行契約或除去違約行為，受通知之一方未於期間內履約或除去違約情事者，未違約之一方得請求違約之一方給付相當於總價金百分之二十計算之違約金，並得主張解除契約。」又被告簽立之代辦貸款委託書第六條約定：「甲方（即被告）倘因個人之原因或應具備之貸款手續有瑕疵，以致不能核准或致使乙方無法取得貸款時，甲方應於乙方通知十五日內將全部貸款金額一次以現金或即日票付給乙方，否則視同違約，並應賠償乙方因此所發生之一切損失，乙方得將甲方之本戶已交付價金全部無條件沒收作為懲罰性違約金外，乙方並得逕行解除本契約。」，核被告之所為，實已違反上開法條及約定。是以被告應給付予原告久峻公司㈠建物自備款四期為八萬元，銀行貸款二百三十七萬元，計二百四十五萬元；㈡違約金六十七萬六千元（建物總價三百三十八萬元，以百分之二十計算），共計三百一十二萬六千元。被告應給付原告丁○○㈠土地自備款四期二十萬元，銀行貸款五百五十一萬元，計五百七十一萬元；㈡違約金七百二十八萬六千（土地總價七百八十八萬元，以百分之二十計算）。為此爰依買賣契約之法律關係，請求被告給付如聲明第一項所示之金額及自起訴狀繕本送達被告翌日即八十八年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並 陳明 願供擔保請准宣告假執行等語。
被告則以㈠系爭大樓並未設置管理或保全人員，亦未成立管理委員會及提供公共
基金，並將地下停車場租予非本棟大樓之區分所有權人，擅自於開放空間設置停車格並轉租他人，與當時簽訂本契約之第十三條規定不符。㈡又系爭大樓之鐵窗林立。㈢系爭大樓電梯之承包商「大業公司」業已倒閉，原告未另尋一合格廠商另訂維護合約。㈣本買賣契約之「公共設施共同使部份暨約定專用部份分管協議同意書」，其相對人「久峻建設事業有限公司管理委員會」根本不存在，且由原告分別與各共有人簽訂之，違反民法有關共有物之管理使用之法律規定，應由共有人共同協議行之。㈤原告自始至終皆未催告本人繳款、交屋之情事，對於後續應辦事項，亦未明示告知。被告對於原告之維護大樓安全與居住品質的誠意與責任已完全喪失信心。㈥被告購買之標的土地之共有持分亦有分配之疑義？如訴外人蘇國偉擁有本棟建築三戶，為何共有之基地持分僅萬分之一。依內政部之預售買賣合約範本之規範，土地持分應依區分所有建物佔總體建築面積之比例分攤。由此可知，原告實未能一本誠信履約之原則行事，致被告心生恐懼。㈦目前買賣標的為一全新大樓，經九二一大地震，外牆牆壁及磁磚是千瘡百孔，屋內牆壁及壁磚更是龜裂斑斑。是以被告對於原告之維護大樓安全與居住品質的誠意與責任已完全喪失信心，被告並未違約，且業已解除契約，反訴請求原告返還價金，自無給付本件買賣價金及違約金之義務，是以原告之訴，顯無理由云云，資為抗辯。
原告主張被告於八十六年三月十四日簽房屋及土地預定買賣契約，分別向原告久
峻公司、丁○○價購系爭房地，約定買賣價金一千一百二十六萬元，及土地預定買賣契約書。原告業於八十七年四月十四日及同年十月十五日分別將土地及建物之產權移轉登記予被告，惟被告尚未給付原告久峻公司建物之買賣價金二百四十五萬元；原告丁○○土地之買賣價金五百五十一萬元之事實，業據提出「龍品大享」房屋預買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地及建物所有權狀等件影本為證，復經被告自認在卷，自堪信為真。被告雖辯稱：系爭大樓並未設置管理或保全人員，亦未成立管理委員會及提供公共基金，並將地下停車場租予非本棟大樓之區分所有權人，擅自於開放空間設置停車格並轉租他人。又系爭大樓之鐵窗林立，而系爭大樓電梯之承包商「大業公司」業已倒閉。目前買賣標的為一全新大樓，經九二一大地震，外牆牆壁及磁磚是千瘡百孔，屋內牆壁及壁磚更是龜裂斑斑。是以被告對於原告之維護原告均未本於誠信履約之原則處理云云，雖提出照片三幀為證，惟據原告否認為真。經查：
㈠系爭房地所在之「龍品財經大樓」，業已成立管理委員會，並經臺北縣政府新
莊巿公所於八十八年五月十四日同意備查在案，有該公所八十八北縣莊工字第二四七八二號公寓大廈管理組織報備證明影本一紙附卷可稽，被告對此亦不加爭執，堪信系爭建物之管理委員會業已成立。又本件建物預定買賣契約書附件㈦「住戶公約」，係建商為增進公寓大廈區分所有權人之共同利益，確保良好生活環境，與各承購戶個別約定，依契約自治原則，自得約束各承購戶，區分所有權人或住戶自龍品財經大樓管理委員會成立後，得另行就大廈之管理事項另行約定，而前開「住戶公約」第四項雖約定「正面側面不安裝鐵花台等有妨觀瞻之裝設，如須安裝鐵門、鐵窗，應協調管理委員會，製定統一型式，以確保本大廈之格調」，惟「龍品財經大樓」管理委員會業已成立，住戶得否裝設鐵窗？可召集區分所有權人會議訂定規約加以約定，非原告可得過問，而鐵窗之處理亦非原告本於買賣契約所負義務，被告自不得因系爭大樓鐵窗林立，即拒絕支付買賣價金或解除契約，其所辯不足採信。
㈡按起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定
比例或金額提例公共基金，惟於公寓大廈管理條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之，公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款、第四項定有明文。而公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日經總統公布施行，嗣於0年0月00日生效，惟本件建物建造執照係於八十四年一月九日經臺北縣政府照核發，有建造執照影本附卷可稽，亦即在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，原告即無依該條例第十八條第一項第一款規定提列公共基金，被告認原告未提列公共基金，已違反買賣契約之精神，洵屬誤會。
㈢至於被告辯稱：原告將地下停車場租予非本棟大樓之區分所有權人，擅自於開
放空間設置停車格並轉租他人。系爭大樓電梯之承包商「大業公司」業已倒閉，原告均未本於誠信履約之原則處理云云，業據原告否認，被告雖提出照片證明系爭大樓之空地劃有停車格，惟此並不足證明原告擅自將停車位出租予他人。另電梯承包商「大業公司」是否倒閉？未據被告舉證以實其說，而電梯維修契約亦須由區分所有權人或公寓大廈管理委員會與廠商議約簽訂，非原告本於買賣契約所負之義務，被告此一抗辯，殊屬可議。
被告雖辯稱：本買賣契約之「公共設施共同使部份暨約定專用部份分管協議同意
書」，其相對人「久峻建設事業有限公司管理委員會」根本不存在，且由原告分別與各共有人簽訂之，違反民法有關共有物之管理使用之法律規定，應由共有人共同協議行之云云，惟觀諸該同意書之內容，係規範原告所出售「龍品大享」建物中關於共用部分（即公寓大廈之專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者）之管理使用等事項，按區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其共有部分依民法第八百十八條、第八百十九條第二項、第八百二十條第一項之規定，區分所有權人均得按其應有部分，對於屋頂平台之全部，有使用收益之權，其處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意；除契約另有約定外，亦應由共有人共同管理之，又集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明共有部分之特定範圍由住戶使用管理者，非不可認係共有物之分管約定，亦即區分所有建築物之出賣人，尤其係原建築商，如保留屋頂平臺或庭院之專用權，而分別附隨於頂樓或一樓出賣時區分所有人於買受其他區分所有部分（專有部分），此乃專用權之設定。依公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損區分所有權人權益之行為。」，是以公寓大廈之起造人或建築業者，得依讓售契約設定專用權，只是其設定對象僅限於區分所有權人而已，不得設定予區分所有權人以外之第三人，足見被告所辯，洵屬無據，至於該同意書出具之對象雖載有「久峻建設事業有限公司管理委員會」，惟其僅係建物尚未興築完成前，暫時付與管理委員會之名稱，並無礙於簽約主體之認定。被告另辯稱購買之標的土地之共有持分亦有分配之疑義？如訴外人蘇國偉擁有本
棟建築三戶，為何共有之基地持分僅萬分之一。依內政部之預售買賣合約範本之規範，土地持分應依區分所有建物佔總體建築面積之比例分攤云云，雖提出土地及建物登記簿謄本四件為證，惟查，訴外人蘇國偉對於台北縣新莊巿忠孝段七二九地號土地有應有部分萬分之三九０之所有權，合先敘明。另按申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建測量成果圖；區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起起人分配協議書。土地登記規則第七十三條第一項第一款定有明文。是共用使用之應有部分，先依使用執照、建物平面圖、位置圖來認定，無法認定時，再依全體起造人分配協議書，未能協議時，則依各區分留有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之比例定之。被告既未舉證明訴外人蘇國偉部分之共同使用的應有部分，與區分所有建物之總面積之比例不符，且未爭執其登記取得之土地持分是否較少於買賣契約應取得者，職是之故，被告前開陳詞，純屬臆測，不足採信。
被告辯稱目前買賣標的為一全新大樓，經九二一大地震，外牆牆壁及磁磚是千瘡
百孔，屋內牆壁及壁磚更是龜裂斑斑云云，惟未提出現場之照片，資以證明，尚難信實，不足採信。
被告辯稱原告未履行通知交屋、催繳價金云云，雖經原告自認其係以口頭通知交屋及繳款，惟查：
㈠系爭建物業已申請水電，並登記予被告所有，業如前述，依兩造預定買賣契約
第二條「貸款約定」之約定，被告即須配合向銀行貸款以繳付價金，且被告曾寄發新莊郵局第五六號、三五四號存證信函予玉山商業銀行新莊分行，通知該分行不得撥付貸款及塗銷系爭建物之抵押權設定，有前開存證信函影本二件在卷足憑，由此可知，被告應已知須繳付所餘價金。
㈡本件買賣契約第七條「點交事項」房屋點交㈠交屋定義：「本款所稱之交屋
係指乙方依約完成本戶房屋主建物、附屬建物之興建，並於取得使用執照、接通水電，通知甲方點收之程序。」，而依系爭建物預定買賣契約書第十四條雖規定「兩造就系爭買賣契約所為之一切徵詢、洽商或通知者，概以買賣契約所載地址通知他方．．．」，職是，原告通知被告交屋，應以書面為之。系爭建物業於曾於八十七年間取得使用執照，並於八十七年四月十四日及同年十月十五日分別將土地及建物之產權移轉登記予被告等情，有原告提出使用執照、土地及建物所有權狀等件影本附卷可稽，被告對此不加爭執，是以系爭建物已達可點交之程度。再者，被告於八十七年十一月二十四日，寄發新莊郵局第一五二二號存證信函與原告，其中內容載明：「．．．本人（即原告）向貴公司（即原告久峻公司）所訂之龍品大亨第捌樓B3及B5二戶已峻工並陸續交屋。然經本人實際勘查，發現．．．」，足見此時被告已知悉系爭建物已完工達於可點交之情形，衡諸常情，原告應無不予通知交屋之必要，堪信原告主張其以口頭通知交屋等語為真正。
按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七
條定有明文。系爭建物業已完工，原告於履約過程中，亦無被告所稱之瑕疵存在，被告即有交付買賣價金之義務，原告主張被告尚積欠原告久峻公司建物自備款四期為八萬元，銀行貸款二百三十七萬元，計二百四十五萬元；原告丁○○土地自備款四期二十萬元，銀行貸款五百五十一萬元，計五百七十一萬元之事實，為被告所自認，堪信為真，是以被告即應依約分別給付如前述金額予原告。
次按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數
額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院七十九台上字第一六一二號著有判例。經查，兩造間房屋預定買賣契約書第十五條、土地預定買賣契約書第十一條「基本違約罰則」約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方如有違約之一方得訂七日以上之時間催告他方履行契約或除去違約行為，受通知之一方未於期間內履約或除去違約情事者，未違約之一方得請求違約之一方給付相當於總價金百分之二十計算之違約金並得主張解除契約。」。原告主張其於八十七年十二月四日寄發新莊郵局第一六七號存證信函予被告，函覆被告所質疑之事項，並通知被告依約履行之事實，業據提出存證信函影本一件為證，亦經被告自認在卷，堪信為真，原告前開函件雖未記載催告履行何種契約內容，及明訂催告期日，然兩造間就契約所生爭執，業以存證信函相互通知，且被告另曾以存證信函通知玉山商業銀行新莊分行不得核撥貸款，其自應知悉原告催請其繳付價金之意旨。再者，原告自八十七年十二月四日寄發存證信函迄今，已逾七日以上，已屬相當，是以原告得依前房屋預定買賣契約書第十五條、土地預定買賣契約書第十一條「基本違約罰則」第二項之約定，請求被告給付違約金。本院斟酌一般客觀者事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情事，核減原告久峻公司、丁○○請求違約金額分別為二十萬二千八百元（0000000*0.06=202800）、四十七萬二千八百元（0000000*0.06=472800）。
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第二百二十九條第二項定有明文。被告應給付買賣價金及違約金予原告久峻公司、丁○○，已如前述，而本件起訴狀繕本於八十八年七月十四日送達予被告，有送達證書附卷供參，是以原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付原告久峻公司二百六十五萬二千八百元（買賣價金0000000+違約金202800=0000000）、原告丁○○六百十八萬二千八百元（買賣價金0000000+違約金472800=0000000）及自起訴狀繕本送達被告翌日即八十八年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬有據，應予准許，逾前開部分之違約金額及法定利息，於法無據，應予駁回。
本件為判決之基礎，已足認定，兩造其餘攻擊防方法、被告聲請訊問證人 楊光男
、 林國棟 及其他未經援用之證據，均核與判決基礎無影響，無庸一一論列，附此敘明。
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當
擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失依附，應併予駁回。
貳、反訴部分：反訴原告起訴主張：系爭大樓並未設置管理或保全人員，亦未成立管理委員會及
提供公共基金，反訴被告並將地下停車場租予非本棟大樓之區分所有權人，擅自於開放空間設置停車格並轉租他人，與當時簽訂本契約之第十三條規定不符。又系爭大樓之鐵窗林立。系爭大樓電梯之承包商「大業公司」業已倒閉，反訴告未另尋一合格廠商另訂維護合約。本買賣契約之「公共設施共同使部份暨約定專用部份分管協議同意書」，其相對人「久峻建設事業有限公司管理委員會」根本不存在，且由反訴被告分別與各共有人簽訂之，違反民法有關共有物之管理使用之法律規定，應由共有人共同協議行之。反訴被告自始至終皆未催告本人繳款、交屋之情事，對於後續應辦事項，亦未明示告知。反訴原告對於反訴被告之維護大樓安全與居住品質的誠意與責任已完全喪失信心。反訴原告購買之標的土地之共有持分亦有分配之疑義？如訴外人蘇國偉擁有本棟建築三戶，為何共有之基地持分僅萬分之一。依內政部之預售買賣合約範本之規範，土地持分應依區分所有建物佔總體建築面積之比例分攤。由此可知，原告實未能一本誠信履約之原則行事，致被告心生恐懼。目前買賣標的為一全新大樓，經九二一大地震，外牆牆壁及磁磚是千瘡百孔，屋內牆壁及壁磚更是龜裂斑斑。是以反訴原告對於反訴被告之維護大樓安全與居住品質的誠意與責任已完全喪失信心，自得以提起本件反訴解除契約，請求反訴被告回復原狀，為此訴請反訴被告久峻公司給付九十三萬元；被告丁○○二百十七萬元云云。
反訴被告則以㈠系爭大樓之管理委員會，於反訴被告之努力促成及協助下業已依
程序成立，另反訴原告主張反訴被告不提供管理委員會之基金，實則反訴被告取得建造執照於公寓大廈管理條例施行前，依公寓大廈管理條例第十八條第四項規定：「第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」，故反訴被告告並無提列基金之義務。㈡鐵窗等問題應屬區分所有權人間約定管理之問題，屬管理委員會之權責，反訴原告得依區分所有權人會議程序，或向管理委員會反映達成其訴求，非反訴被告所能過問，亦非反訴被告於契約上之義務。而大業公司並非倒閉，乃是重新改組，系爭大樓之管理委員會亦已與電梯公司簽訂維修合約，絕無問題。㈢系爭大樓有購買停車位與未購買停車位之住戶，買賣價金完全不同，反訴被告未雨籌謀，為免日後造成住戶間之糾紛，故簽訂分管協議書及同意書詳為約定，此反訴原告簽訂時完全清楚知曉㈣訴外人蘇國偉之土地持分不只此比例，且為訴外人蘇國偉之事，與本件買賣合約完全無關，亦絕非反訴被告之合約義務。等語，資為抗辯。
反訴原告之主張，或失之謬誤，或無法舉證以實其說，理由俱同前開理由欄「壹
、本訴方面」所述，茲不贅述，是以反訴原告解除買賣契約，請求回復原狀，自非正當，其訴請反訴被告久峻公司應給付九十三萬元；反訴被告丁○○應給付二百十七萬元，核屬無據，應予准許。
據上論斷，原告之訴一部為有理由、一部為無理由；反訴原告之反訴為無理由，應依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十一日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官徐福晉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年三月二十二日~B書記官陳金鳳