裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第3060號民事判決
裁判日期：民國90年08月30日
裁判案由：返還房屋
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第三○六○號
原告美商花旗銀行股份有限公司法定代理人乙○○被告甲○○右當事人間返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中市○區○○段一五一之十五地號及台中市○區○○段六之三十六地號，門牌號碼台中市○區○○街二十九之四號三樓之七之號房屋返還予原告。
被告應自民國八十九年四月二十六日起至交還前揭房屋之日止，按月給付原告新台幣肆仟柒佰玖拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落台中市○區○○段一五一之十五地號及台中市○區○○段六之三
十六地號，門牌號碼台中市○區○○街二十九之四號三樓之七之號房屋（以下簡稱系爭房地）返還予原告。
㈡被告應自民國（下同）八十九年四月二十六日起至交還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）肆仟柒佰玖拾柒元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告與被告於八十九年四月十九日簽訂不動產買賣契約書，由原告將系爭房地
出售予被告，雙方約定總價金為貳佰肆拾萬元，依該契約第二條第二項之約定，被告應於契約簽訂日即八十九年四月十九日給付原告捌萬元，另於契約書用印時給付原告肆拾萬元，剩餘之尾款壹佰玖拾貳萬元即俟原告指定之代書收到地政機關發出之標的物新所有權狀正本及他項權利證書並通知乙方時，給付甲方，又依契約第五條有關賣買標的物點交之約定，雙方業已於原告收到被告前二期買賣價金當日，即八十九年四月二十六日辦理點交，由原告將標的物點交予被告占有使用，有交屋使用切結書可稽，該房屋現仍由被告占有使用中。
㈡按契約第六條，本件買賣標的物所有權之移轉及抵押權之設定登記手續，由甲
方指定之代書辦理，另按第七條之約定，就與本契約相關之事項，如需簽署其他文件或提供必要之協助時，甲乙雙方同意互相配合協助，是倘被告擬以本案買賣標的物向銀行辦理貸款時，依約應與甲方指定之代書互相配合協助，辦理貸款及過戶等事宜，惟自本契約簽訂後，被告即遲延未配合甲方指定之代書辦理銀行貸款或給付尾款予甲方，原告乃委由律師去函被告促其盡速給付尾款，而被告於八十九年九月十五日另行書立切結書表示為申辦優惠貸款，故須延後買賣標的物所有權之移轉，對此所有權移轉之延後造成原告利息之損失，被告願自八十九年九月十八日起至交付尾款止依年率百分之七點五計算之利息給付予原告，惟查被告不僅至今未曾給付原告任何利息，甚且至今仍拒止配合辦理銀行貸款及交付尾款，按依系爭買賣契約第八條規定，「倘乙方未履行本契約下之義務（包括未依本契約規定支付價款，提供文件及其他義務），不問其原因為何，經甲方定其催告後仍不履行時，甲方得解除本契約，乙方已交付之全部款項由甲方沒收作為懲罰性違約金，不再返還」，是原告於九十年一月十日以存證信函定其催告被告履行給付尾款之義務，逾期原告將解除買賣契約，惟未獲被告置理，迫非得已原告於九十年三月五日再次去函，依據買賣契約第八條規定解除買賣契約請求返還房屋及沒收被告已付之全部款項肆拾捌萬。
㈢又依民法第二百五十九條規定，契約解除時，雙方應自負回復原狀之義務，若
所受領之給付為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，本件原告自八十九牛牛四月二十六日交付系爭房屋予被告使用，是依前揭之規定，房屋買賣契約解除後被告應自原告交付之日起至返還予原告之日止，按使用該房屋之價額，亦即依每月租金四千七百九十七元計算使用房屋之對價返還予原告。
㈣綜上所述，被告於買賣契約解除後，應返還占有使用之標的物房屋予原告，並
依法給付自受領時使用房屋之對價，並賠償原告因本事件所受之損失，為此請求判決如訴之聲明。
三、證據：提出不動產買賣契約書、交屋使用切結書、律師函、切結書、存證信函及回證等影本為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：
一、依原告所附不動產買賣契約書第十條約定，雙方合意因本契約所生或有關一切爭執，以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴訟送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者或請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明或者不甚礙被告方之防禦及訴訟之終結者，不在此限，本件原告係本於因解除與被告間之不動產買賣契約，以民法第二百五十九條第三項之規定起訴請求被告應自八十九年四月二十六日起至交還房屋之日止，按月給付原告肆仟柒佰玖拾柒元，嗣於九十年七月二十六日當庭表示亦依民法第二百六十條之規定請求之，惟查本件原告起訴時即請求基礎事實已陳述明確，而原告於本院審理中追加依民法第二百六十條之規定請求，是原告起訴後之追加請求權基礎，除不甚礙被告之防禦及訴訟之終結之外，是揆諸民事訴訟法第二百五十五條第一項但書、第二百五十六等規定，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、交屋使用切結書、律師函、切結書、存證信函及回證等影本為證，原告之主張為可採信。
二、按依原告所提出之不動產買賣契約書第八條之約定：「：：倘乙方（即被告）未履行本契約下之義務（包括未依未契約規定支付價款，提供文件及其他義務），不問其原因為何，經甲方（即原告）定期催告後仍不履行時，甲方得解除本契約：：」等字樣，經查被告本應於八十九年七月三十日繳付尾款，惟被告未依約履行，經原告以律師函催告被告於八十九年九月十日前履行契約，倘逾期仍未為處理，將依法解除該買賣契約，但被告仍未依約履行，原告於九十年三月五日以存證信函表示解除該買賣契約且已送達被告乙節，此觀諸原告所提出之律師函、存證信函二份及回執等影本可稽，足認原告主張兩造間之系爭房地買賣契約業已解除乙節，洵堪採信。
三、次按受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額以金錢償還之，民法第二百五十九條第三款定有明文，而本件被告於八十九年四月二十六日受領系爭房地，此有卷附交屋使用切結書可徵，且兩造間之系爭房地買賣契約業經解除，如上所述，是買受人即被告因出賣人即原告為系爭房地之交付，則被告得自受領之日起使用系爭房地而獲得利益，因之被告受領房屋以後，已居住相當期間，因解除契約而返還房屋時，並應估計與租金相當之金錢返還之，再參以土地法第九十七條第一項，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，是本院審酌系爭土地利用之主客觀因素及建築物結構、使用期間等，認系爭房屋相當於租金之數額應以年息百分之十為當，本件系爭土地地號公館段一五一─一五號面積為九四八平方公尺（公告地價為每平方公尺壹萬零柒佰貳拾元）、同地段六─三六地號面積為四平方公尺（公告地價為每平方公尺為柒仟陸佰元），持分為萬分之二百三十，從而依上計算方式則為系爭房屋課稅現值為三十三萬五千一百元，系爭土地總價為六千九百九十二元（指系爭土地公館段六─三六地號所持有部分）加上二十三萬三千七百三十九元（元以下四捨五入，係指系爭土地公館段一五一─一五地號所持有部分），因之二者合計為五十七萬五千八百三十一元，以該土地及建築物申報總價年息百分之十為計算被告相當於每月租金之金錢標準即為四千七百九十九元（元以下四捨伍入），從而原告依民法第二百五十九條第三款之規定請求被告自受領系爭房地日起即八十九年四月二十六日起至交還系爭房屋之日止，按月給付四千七百九十七元為有理由，應予准許。
四、從而原告本於解除系爭房地買賣契約，依民法第二百五十九條第一款及第三款之規定，請求被告返還占有使用中之系爭房屋，並依法給付自受領時使用房屋之相當於租金之金錢，為此請求判決如訴之聲明所示，為由理由，應予准許。
丙、假執行之宣告：原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
丁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國九十年八月三十日
民事第四庭法官陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年八月三十日
書記官蔡嘉萍