裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1358號民事判決
裁判日期：民國90年08月30日
裁判案由：履行契約等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一三五八號
原告丁○○
乙○○丙○○訴訟代理人戊○○
甲○○被告景基建設開發股份有限公司法定代理人己○○右當事人間履行契約等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北市○○○路○段○○○號三樓、四樓外牆（臨台北市○○○路○段○○○號一面）貼方塊磚。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，原告丁○○負擔二分之一，原告丙○○負擔五分之一，原告乙○○負擔十分之一。
本判決第一項於原告以新台幣捌萬伍仟元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾伍萬參仟肆佰伍拾貳元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將台北市○○○路○段○○○號三樓、四樓外牆（臨台北市○○○路○
段○○○號一面）貼方塊磚，若不履行則應給付原告丁○○新台幣（下同）貳拾伍萬參仟肆佰伍拾貳元。
㈡被告應分別給付原告丁○○、丙○○參萬陸仟柒佰柒拾柒元及自民國（下同）八十六年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢被告應給付原告丁○○肆拾陸萬陸佰壹拾陸元，原告乙○○壹拾肆萬陸仟伍佰
肆拾元，原告丙○○貳拾玖萬參仟伍佰肆拾肆元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠查原告分別於八十四年十一月十五日及八十六年五月二十日向被告及訴外人（
即地主） 鄭景 等三人購買其所預售興建坐落台北市○○區○○段二小段四三二地號土地之「士林金站」三樓Ａ、Ｂ、Ｃ房屋三間，此有房屋土地買賣合約書可稽，被告於八十六年八月間交屋，系爭建物之門牌編號分別編訂為台北市○○○路○段○○○號三樓之一、三樓之二、三樓之三，此亦有土地及建物所有權狀可證。
㈡次查依兩造房屋土地買賣合約書附件十：建材設備之約定，系爭房屋之外觀「
：：二樓以上正面貼方塊磚配合部份帷幕玻璃，其餘三面均貼方塊磚」，然原告丁○○所有系爭房屋臨台北市○○○路○段○○○號一面之一致四樓外牆被告並未依約定貼方塊磚，甚至外牆水泥亦未施作粉光防水，僅五樓以上有貼方塊磚，造成原告丁○○所有系爭房屋遇雨即由未貼方塊磚之一面滲水，致傢具、裝潢受損嚴重，並影響居家品質，經原告雇工察看，始發覺被告偷工減料未依約貼方塊磚，甚且外牆水泥表面層亦未作好必要之防水處理，鋼筋、鐵釘未作修剪，造成外牆水泥產生裂縫，甚至整塊剝落，倒致內部磚塊裸露，遇雨當然造成滲漏情事，此有照片為證。原告曾向台北市政府消費者保護官申訴，惟被告並未前來參與協商，僅函覆略以「經查係該面牆與鄰房間隔空間太窄，致事實無法容納工人施工，申訴人所稱漏水，係鄰房天溝風災拆裂後，雨水傾漏所致，該牆雖有些微裂縫，應係交屋後自然或天災造成，今已灌防水材修理妥並換修鄰房天溝」云云，然被告所言無非卸責之詞，按經原告事後察看，發現被告只將水泥剝落部份略事填補，所謂灌防水材乙節並非實在，故系爭房屋漏水情形依舊存在，毫無改善，原告曾委託修漏師傅評估改善，系爭房屋外牆漏水情形至少須三、四樓外牆一併處理並貼瓷磚，方能徹底改善，其施工費用共須二十五萬三千四百五十二元，此有估價單可稽，而兩造間房屋土地買賣合約書既約定「：：二樓以上正面貼方塊磚配合部份帷幕玻璃，其餘三面均貼方塊磚」，則被告自應負履行之責，否則即應賠償原告自行雇工於系爭房屋三、四樓外牆貼瓷磚所需之費用。
㈣再依房屋土地買賣合約書附件十：建材設備中有關瓦斯設備之約定，「瓦斯由
本公司（即被告）統一代為申請，裝置費及裝錶費由住戶平均分攤」，經查系爭「士林金站」共計二十八戶，而瓦斯裝置費共計五十三萬八千二百六十八元，每戶應平均分攤一萬九千二百二十三元，然被告卻於八十六年五月二十日向原告丁○○、丙○○各收取五萬六千元，分別超收三萬六千七百七十七元，被告曾於八十七年十一月三十日之區分所有權人第二次會議時簽名同意返還超收費用並加計定存利息，惟迄今均未返還，原告自得本於被告之承諾起訴要求被告履行。
㈤又被告於銷售系爭房屋時，於其銷售海報稱「室內高挑三米六」，惟系爭建物
由地板至天花板高度只有三米四，與原圖說高度不符，按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容」消費者保護法第二十二條訂有明文，系爭房屋之銷售海報既聲稱室內高挑三米六，今被告所興建房屋之室內高度僅為三米四，顯與銷售海報所稱不符而有債務不履行之情形，原告自得依民法第三百六十五條第一項規定請求減少價金；按依房屋土地買賣合約書約定，系爭建物房屋部份每坪價格為二十九萬元，而原告丁○○、乙○○、丙○○等三人所購建物之主建物面積及附屬建物面積分別為二十八‧五九坪、九‧○九坪及十八‧二二坪，就其建物室內高度不足部份分別請求減少價金，其中丁○○部份為四十六萬六百十六元（｛（290,000×28.59）÷3.6×0.2＝460,616｝）、乙○○部份為十四萬六千四百五十元（｛（290,000×
9.09）÷3.6×0.2＝146,540｝）及丙○○部份為二十九萬三千五百四十四元（｛（290,000×18.22）÷3.6×0.2＝293,544｝），並請求被告返還。
㈥對被告抗辯之陳述：
⑴查被告對原告主張系爭建物由地板至天花板之高度為三米四乙節並不爭執，
惟辯稱依系爭建物使用執照申請書建築物慨要各層高度欄所載，已明確標示第三層之高度為三‧六○ｍ，且參諸建築技術規則第一章第十條第十、十一項規定，就樓層高度及天花板高度分別定義範圍，對於樓層高度乙語，係指自室內地板面至其上層樓地板面之高度，前揭使用執照既已標示為三‧六○ｍ，依其文意當係指樓層高度而言；然「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」消費者保護法第二十二條定有明文，意即以法律明示廣告於性質上乃契約之一部，非單純之邀約引誘，企業經營者自應就其廣告內容負其責任，依經驗法則，一般無建築專業背景之消費大眾如欲購買預售屋時，因無成屋可供消費者實地參酌，需依售屋者所提供之廣告平面圖說、現場樣品屋、銷售人員之解說等，始得瞭解房屋之功能、設計與面積等有關房屋之資訊，並據而評估其售價與其期望是否相當，以決定是否訂約購買，本件被告於銷售系爭房屋時，於其廣告海報稱「室內高挑三米六」，所指即應為室內高度，亦即原告於購屋當時依據廣告海報及銷售人員之說詞，所謂「室內高挑三米六」係指交屋後實際可使用之室內高度而言，雖建築技術規則規定樓層高度為自室內地板面至其直上層地板面之高度，但被告於廣告海報並非記載「樓層高度」三米六，何能主張所謂室內高挑三米六即係指建築技術規則有關樓層高度之規定，更何況被告為專業建商，其明知系爭建物使用執照所載樓層高度為三米六，卻於廣告海報記載「室內高挑三米六」，若謂室內高度即為樓層高度，孰人能信。
⑵就被告超收瓦斯費乙節，被告主張原告所提出之會議記錄僅系爭大樓住戶之
提案非住戶之決議，被告亦未簽名同意返還原告主張超收之費用云云，惟查依原告於所附八十七年十一月三十日區分所有權人第二次會議議程，其上有被告公司所派參加會議代表 鄭裕前 之簽名，並且於其上載明1.已經作了、2.應該會補做、3.不會作、×表示依合約負責，而就超收瓦斯管費提案事項，每戶可退三萬六千七百七十七元另加定存利息部份，該參加會議之代表於其旁註記1.，亦即表示已經做了，但事實上被告迄今未返還分文，縱認被告並未承諾返還，然依房屋土地買賣合約書附件十：建材設備中有關瓦斯設備之約定，僅裝置費及裝錶費由住戶平均分攤，其他有關瓦斯裝設之費用本應由被告負擔，而實際上被告向原告所收取之費用除裝置工程費外，尚包括管理補助費、瓦斯配管攢孔及油漆費，且係依申請戶（二十二戶）平均收取，然合約既約定被告所能收取者僅有裝置工程費，被告自僅能以該工程費五十三萬八千二百六十八元（營業稅二萬六千九百十三元被告可用以扣抵其應納之營業稅），按系爭建物共計二十八戶平均收取，亦即每戶應分攤一萬九千二百二十三元，而被告卻分別向原告丁○○、丙○○各收取五萬六千元，分別超收費用達三萬六千七百七十七元，被告自應負返還之責。
⑶末以就系爭房屋臨台北市○○○路○段○○○號一面其一到四樓外牆未貼瓷
磚乙節，被告一方面辯稱因該牆面與鄰房空間太窄，事實無法容納工人施工，一方面就有關牆面漏水乙節，卻又稱已灌防水材修理安妥，其所辯前後矛盾，顯係就其未依約於外牆貼瓷磚尋找卸責之詞，按依修漏師父之評估，因為系爭牆面是生水泥牆面，完全沒有作表面層整修工程，致潮溼引起房屋室內長黴及下雨漏水，而其施工細節包括防火巷外牆搭施工架及完全設施，外牆雜碎鐵筋、鐵釘切削掉，生水泥牆面鑿平、修補、水泥打底，外牆壁貼瓷磚等，在在可證該牆面絕非如被告所稱空間太窄無法容納工人施工，此亦經證人即修漏師父 廖智雄 到庭作證屬實。
三、證據：提出房屋土地買賣合約書參份、土地建物權狀各參份、照片捌幀、被告函乙份、估價單乙份、使用執照申請書乙份、瓦斯裝置費收據乙份、區分所有權人會議記錄壹份、售屋海報壹份、存證信函及回執（以上均為影本）為證。
並聲請傳訊證人廖智雄。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠查被告分別於八十四年十一月十五日及八十六年五月二十日與原告等三人就被
告所預售興建座落台北市○○區○○段二小段四三二地號土地之「士林金站」三樓Ａ、Ｂ、Ｃ房屋三間成立買賣契約，被告陸續於八十六年八月間依約交屋，系爭建物之門牌編號分別編訂為台北市○○○路○段○○號三樓之一、三樓之二、三樓之三，是被告就系爭房屋土地與原告成立買賣契約乙事不予爭執。
㈡就原告主張「被告於銷售系爭房屋時，於其銷售海報稱，室內高挑三米六，惟系爭建物由地板至天花板高度只有三米四，與原圖說高度不符云云之部分：
⑴查系爭建物使用執照申請書建築物概要各層高度欄所載，已明確標示第三層之高度為三．六０ｍ（即三米六），合先敘明。
⑵復參諸建築技術規則第一章第十條第十、十一項規定，就「樓層高度」及「
天花板高度」之分別定義範圍，可知「樓高」及「天花板高度」有別，對於樓層高度乙語，依該規則第一條第十項之規定，係指自室內地板面至其上層樓地板面之高度，職是前揭使用執照既已標示為三．六０ｍ，依其文意，當係指樓層高度而言；雖未具房地產專業知識之人，或多未了解上述「樓層高度」及「天花板高度」之定義或二者之區別，然就客觀而言，應可了解房屋之牆壁、樓板均不經裝潢，亦可使用，如加裝潢，厚度亦隨人而異，則牆壁如有裝潢，計算房屋水平方向之寬度或面積時，應加計裝潢之厚度，同理，計算房屋垂直方向之高度，自應加計性質上亦屬裝潢之天花板厚度，是關於「樓層高度」之定義，依內政部所頒在之建築技術規則第一條第十款明定為自室內地板而至其直上層地板面之高度，與所謂之「天花板高度為自室內地板面至天花板之高度」有別。
⑶綜此本案三米六係由自室內地板而至其直上層地板面之高度，原告誤解系爭
房屋之室內高度僅為三米四（原告係由天花板高度計算至室內地板面為三米四），據此減少價金之請求，殊無理由。
⑷再者原告就系爭建物室內挑高之爭議，係持民法第三六五條規定請求減少價
金，按民法第三百六十五條明定：「於買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅」，惟按本院曾當庭訊問原告何時知有室內挑高瑕疵之爭議，原告謂八十六年渠已知悉並已通知被告等語，是揆諸前揭說明可證，原告自八十六年既已知悉，並通知被告系爭建物室內挑高之瑕疵，惟原告等遲於九十年二月十三日始起訴主張請求減少價金，顯已罹於六個月時效，為此被告既得主張消滅時效之抗辯，當屬無誤。
㈢復就原告主張被告有瓦斯費超收之部分：
⑴經查原告提呈就有瓦斯費主張被告超收之台北市士林新象大樓區分所有權人
住戶會議議程，觀此會議記錄就瓦斯費用爭議乙僅僅系爭大樓住戶之提案非住戶決議之結果，被告亦未簽名同意返還原告主張超收之費用，是原告持未經決議內容，未經原告承諾之單方提案逕主張原告同意返還上開費用，既無理由。
⑵另就被告收受原告五萬六千元費用詳載如下：①裝置工程費五十六萬五千一
百八十七元。②管理補助費六十六萬元。③瓦斯配管攬孔及油漆費五萬四千元。以上共計一百廿七萬九千一百八十一元，申請戶係廿二戶，故每戶計五萬八千一百四十五元（0000000÷22=58145）。
⑶再查因系爭大樓地下一樓，地上一樓共計六戶皆無瓦斯設備之裝置，是上開
六戶既無安置瓦斯設備，自無須列入分擔新台幣一百廿七萬九千一百八十一元瓦斯費之計算單位，另參以兩造系爭房屋土地買賣合約書之附件十建材設備之瓦斯設備所載：「瓦斯由本公司統一代為申請，裝置費用及裝錶費用由住戶平均分擔」，復參上載裝置費用、裝錶費用文義，當係指設置瓦斯設備等相關費用，自應包含管理補助費、瓦斯配管攢孔及油漆費，據此被告就設置瓦斯費用計一百廿七萬九千一百八十一元依廿二戶平均分擔各戶收取五萬六千元，本屬無誤。
㈣末就原告丁○○主張所有系爭房屋臨台北市○○○路○段○○○號一面其一到四樓外牆被告並未依約定貼方塊磚乙事：
⑴查原告就此爭議曾向台北市政府消費者保護官申訴，惜被告因要事在身不克
前往，惟被告仍迅函覆台北市政府消費者保護官，函告：「經查係該面牆與鄰房間隔空間太窄，致事實無法容納工人施工，申訴人（即原告）所稱漏水，係鄰房天溝風災拆裂後，兩水傾漏所致，該牆雖有些微裂縫，應係交屋後自然或天災造成，今已灌防水材修理安妥並換修鄰房天溝」是被告就原告前開主張確已修繕完妥不復再有漏水之虞，非如原告所謂被告有偷工減料，外牆水泥表面層未做好必要防水處理云云之情事。
⑵惟查系爭大樓外牆按公寓大廈管理條例第七條第三款所載，公寓大廈基礎，
主要樑柱，「承重牆壁」：：樓地板及屋項之構造係屬大廈共同部分；同條例第三條：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」等觀可知系爭大樓外牆係屬共同使用之共用部分，又共同共有物之處分及其他權利行使，應得共同共有人全體即區分所有權人全體之同意始得行使，職是，本件原告應以士林金站大樓全體區分所有人名義起訴，始具備當事人適格之訴訟上權利保護要件，原告丁○○、乙○○、丙○○就為訴訟標的之法律關係即請求權基礎並無處分之權限，未得全體區分所有權人同意不得以自己名義起訴請求被告給付損害賠償，是原告逕其以自己名義起訴請求顯欠缺權利保護要件，為無理由，應予駁回。
三、證據：提出建物使用執照乙份、台灣高等法院八十六年重上字第四一二號判決書、收據及發票影本、九十年一月十日函、照片伍幀（以上均為影本）為證。
理由
甲、程序方面：
一、按債之標的，如係不可分之給付，而數人負有同一之債務者，則各債務人各負全部給付之規定，與連帶債務無異，反之而數人享有同一債權者，則各債權人皆得請求債務人為全部之給付，與連帶債權無異，故準用關於連帶債務與連帶債權之規定，惟若係關於不可分給付特種之性質，自應除外，不在準用連帶債務或連帶債權之列，此觀諸民法第二百九十二條之規定甚明。
二、經查坐落台北市○○○路○段○○○號三樓、四樓之外牆，依公寓大廈管理條例第七條第三款及第三條之規定，固屬於共同使用之共用部分，又共同共有物之處分及其他權利之行使，應得共同共有人全體即區分所有權人全體同意始得行使，但查本件原告丁○○基於雙方間之不動產買賣契約之外牆必需貼磁磚之約定，請求被告應依契約內容履行，雖然如上所述，大樓之外牆屬於區分所有權人共同使用之共用部分，亦即各區分所有權人與被告間簽訂不動產買賣契約時，即對被告享有同一債權，顯見此一債權依性質上為不可分即給付在性質上無法分割，故此一債權依民法第二百九十三條第一項之規定，自無須債權人全體共同請求給付，但各債權人僅得請求向其全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體給付，是本件原告丁○○本於雙方之所簽訂之契約，向被告請求給付，尚難認為不具備當事人適格之要件，故被告此部分之抗辯，自不可採。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴向被告及訴外人購買系爭房地，且依買賣契約書附件約定系爭房屋外觀「二樓以上正面貼方塊磚配合部分帷幕，其餘三面均貼方塊磚」，但原告丁○○所購得之台北市○○○路○段○○○號三樓外牆，被告並未依約貼方塊磚，為此依契約請求之，若不履行則應給付原告丁○○二十五萬三千四百五十二元，又依買賣契約書附件十所約定瓦斯裝置費固應由各住戶平均分擔，惟被告分別向原告丁○○、丙○○各超收三萬六千七百七十元，且被告於八十七年十一月三十日區分所有權人第二次會議時簽名同意返還，自得據此訴請被告返還，另因系爭房屋於其銷售海報「室內高挑三米六」，惟實際上由地板至天花板之高度僅為三米四，顯與銷售海報所稱不符，原告自得依民法第三百六十五條第一項規定及第二百二十七條之規定請求減少價金各如訴之聲明第三項所示。
二、被告則以：系爭坐落台北市○○○路○段○○○號三樓、四樓外牆（臨台北市○○○路四段一六三號一面）因其間空間狹小以致無法施工，始未貼磁磚，另並同於區分所有權人會議中同意退還原告所主張之超收瓦斯裝置費用，再者被告所交付之不動產樓高為三米六，並無減少之情形，況且原告之減少價金之主張亦因除斥期間之經過而消滅等語，資為抗辯。
三、查原告起訴主張分別於八十四年十一月十五日及八十六年五月二十日購買被告所預售興建座落台北市○○區○○段二小段四三二地號土地之「士林金站」三樓Ａ、Ｂ、Ｃ房屋之不動產買賣契約，被告陸續於八十六年八月間依約交屋，系爭建物之門牌編號分別編訂為台北市○○○路○段○○號三樓之一、三樓之
二、三樓之三，此有原告所提出之不動產買賣合約書參份、土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真實，茲兩造有爭議者分述如下：
四、就原告丁○○主張所有系爭房屋臨台北市○○○路○段○○○號一面其一到四樓外牆被告並未依約定貼方塊磚乙事：
㈠按不可分債權依民法第二百九十三條第一項規定，不必債權人全體共同請求
給付，但各債權人僅得為債權人全體請求給付，故債權人中之一人提起給付之訴時，其原告之適格雖無欠缺，而該債權人請求債務人向自已為給付，而非請求債務人向債權人全體為給付者，仍不能認為有理由，最高法院三十二年上字第六三九二號判例意旨可稽。
㈡經查依兩造所不爭執之房屋土地買賣合約書附件十：建材設備有關外觀之約
定：「特聘名建築師整經心規劃設計，採最新穎造型，一、二樓基座貼進口花崗岩或大理石，二樓以三正面貼方塊磚配合帷幕玻璃，其餘三面均貼方塊磚。」，足見被告所交付予承購者該大廈之外牆除正面以玻璃帷幕之外，其餘三面均應貼方塊磚，始附合債之本旨所為之給付，而被告亦坦承坐落台北市○○○路○段○○○號三樓、四樓外牆（臨台北市○○○路○段○○○號一面）並未貼磁磚乙節，顯見被告自負有履行該項義務，再者證人即即修漏師父廖智雄到庭證稱：該處未貼磁磚部分，並非不能施工，僅需增強安全措施即可，費用需二十五萬三千四百五十二元等語（見本院九十年五月二十四日言詞辯論筆錄自明），從而原告丁○○於契約關係請求被告依約貼磁磚，求為判決如主文第一項所示為有理由，至於請求如不履行則給付原告丁○○二十五萬三千四百五十二元部分，則大廈外牆屬於區分所有權人所共有之部分，如上所述，承購戶即區分所有權人均有權請求被告依約履行，原屬於不可分之債權，僅得請求向債權人全體為給付，不得僅請求向自已為給付，因此該部分之請求為無理由，應予駁回。
五、就原告主張「被告於銷售系爭房屋時，於其銷售海報稱，室內高挑三米六，惟系爭建物由地板至天花板高度只有三米四，與原圖說高度不符」之部分：
㈠查原告主張就被告銷售海報描述系爭建物為「室內高挑三米六活性住宅：：
」，足讓原告信賴被告所銷售者為「地板至天花板高度為三米六」，然為原告所否認，按銷售廣告性質上僅屬於要約之引誘，而有關工地樣品屋亦僅屬建商示範作用，故如買賣雙方無特別約定，銷售廣告（如海報）及樣品屋之設置，並非當然構成買賣契約內容之一部，合先敘明。
㈡經查本件係屬預售屋之買賣，買賣標的物於締約時並不存在，有關房屋之位
置、隔間、方位、高度等，依據兩造於契約書第二十條附件，第十建材設備結構：「：：全部基礎、樑柱、外牆、樓板均依台北市政府工務局核准之圖樣，無論承重、抗壓、均符合內政部頒布之建築技術規則要求為標準。」附件十一房屋平面位置圖，顯然兩造並未約定將銷售廣告視為本件買賣契約內容之一部分甚明，自無須別事探求，而原告抗辯系爭房屋之樓層高度依據使用執照確為三米六，此有使用執照在卷可按，復參諸建築技術規則第一章第十條第十、十一項規定，就「樓層高度」及「天花板高度」之分別定義範圍，可知「樓高」及「天花板高度」有別，對於樓層高度乙語，依該規則第一條第十項之規定，係指自室內地板面至其上層樓地板面之高度，職是前揭使用執照既已標示為三．六０ｍ，依其文意，當係指樓層高度而言；雖未具房地產專業知識之人，或多未了解上述「樓層高度」及「天花板高度」之定義或二者之區別，然就客觀而言，應可了解房屋之牆壁、樓板均不經裝潢，亦可使用，如加裝潢，厚度亦隨人而異，則牆壁如有裝潢，計算房屋水平方向之寬度或面積時，應加計裝潢之厚度，同理，計算房屋垂直方向之高度，自應加計性質上亦屬裝潢之天花板厚度，是關於「樓層高度」之定義，依內政部所頒在之建築技術規則第一條第十款明定為自室內地板而至其直上層地板面之高度，與所謂之「天花板高度為自室內地板面至天花板之高度」有別，雖然建築技術係行政管理所為之規範，然兩造間之買賣契約對於系爭房屋均以平面圖為附件及約定悉依主管機關核發之設計圖及使用執照為標準，自應以建築技術規則第一條第十款之規定為憑據，是原告主張應係指室內地板面至天花板之高度云云，殊無可採。
六、就原告丁○○、丙○○主張被告有瓦斯費超收之部分：㈠按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條定有明文；又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅空言爭執者，當然認定其抗辯事實非真正，而應為被告不利之認定；又原告對於自己主張之事實已為證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院十八年上字第一六七九號、同年上字第二八五五號分別著有判例。被告即否認該區分所有權人會議有達成合意之內容，原告自應就其主張負舉責任。
㈡依原告所提出之區分所有權人第二次會議中記錄觀諸，討論事項：「：：㈡區
分所有權人提案事項，提案⒈超收瓦斯管費。說明：建商每戶約收五萬六千元至五萬八千元，經查收據計算五十三萬八千二百六十八元除二十八戶為每戶一萬七千二百二十三元，五萬六千元減去一萬九千二百二十三元為三萬六千七百七十七元。決議：（空白）」，由此觀諸此係有關有無超收瓦斯費之提案，並未記載任何有關被告之陳述，且就參以討論事項：「㈠區分所有權人第一次會議辨理情形，說明：上次會議共提出十九項：：第二項瓦斯裝置費明細表（後註記①表示已經作了：；」益足徵為第一次區分所有權會議決定應製作裝置費明細表，而僅於該次區分所有權人會議中有人提案討論，依此記載並未看出與被告有達成如原告所主張同意退還之合意。
㈢末按契約因必要之點意思一致而推定成立，在契約自由的前提下雖然可以不拘
形式，但依被告所提出之會議錄僅係提案人提出討論，縱使區分所有權人作成如前述說明之決議，但此決議內容亦無法拘束被告，更何使被告並未有任何承諾之表示，足見當時僅係提案討論，並未與被告達成退費之合意，則依上開判例說明，原告本應就上述主張負舉證之責任，惟綜上所述，原告丁○○、丙○○就此未能證明，則其等主張即難成立。
七、從而原告丁○○起訴主張被告應依契約履行如主文第一項所示之義務，為有理由，應予准許，至於主張若被告未依約履行由其自已受領二十五萬三千四百五十二元部分，自屬無理由，應予駁回，另原告丁○○、丙○○、乙○○本於樓高高度不足三米六，而主張民法第三百五十六條及二百二十七條之規定，請求減少價金部分，顯無理由，亦應予駁回，又原告丁○○、丙○○本於合意起訴請求被告給付瓦斯管理費部分，亦無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
丙、假執行之宣告：本件原告及被告均陳明願供擔保，請准、免假執行之宣告，於原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
丁、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法七十九條但書，第八十五條第一項後段，第三百九十條第二項，第二百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年八月三十日
民事第四庭法官陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年八月三十日
書記官蔡嘉萍