臺灣高雄地方法院88年度訴字第2883號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院88年訴字第2883號民事判決

裁判日期：民國89年06月14日

裁判案由：給付管理費

臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度訴字第二八八三號
原告香榭大道大廈管理委員會法定代理人乙○○住被告大聯盟建設股份有限公司設高雄市○鎮區○○路○○巷○號一樓法定代理人甲○○住右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）壹佰肆拾肆萬叁仟捌佰零叁元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、 陳述 略稱：
（一）被告大聯盟建設股份有限公司，就香榭大道大廈（以下簡稱系爭大廈）未受完之餘屋仍屬區分所有權人，但被告竟始終拒繳管理費用，自八十六年四月起至八十八年七月止，積欠金額已高達壹佰肆拾肆萬叁仟捌佰零叁元，原告向鈞院聲請支付命令，經鈞院以八十八年促字第六六五七二號核准在案，惟經被告異議而是為本件之起訴。被告迄今仍未繳納分文，計算至八十九年三月止，積欠金額已高達一百八十四萬五千一百零五元。
（二）系爭大廈共有一百五十二戶，目前仍屬被告所有者共計店面二十戶、住宅二十七戶與地下一樓、二樓之游泳池、三溫暖。管理費係自被告交屋時起算，以每坪四十元計算，此一標準係沿用被告向住戶收費之標準，原告已有給被告折扣，店面以上開標準之三分之一計算，住家以上開標準之二分之一計算。依公寓大廈管理條例、本社區第一次區分所有權人會議決議與住戶公約之約定，被告既為本社區之區分所有權人，自應繳納管理費用。
（三）系爭大廈管理委員會（以下簡稱管委會）之組織章程與住戶公約均由被告訂定，按住戶公約第四條第一項明訂不得拒付或拖欠應繳之管理費或公共分攤費用，否則本會得停止各項公共設施之使用，被告辯稱應地下停車場管理不當始拒繳管理費，其他實則住戶對地下停車場之管理均無不滿，且均按時繳費，被告所辯顯屬不當。
（四）被告係本社區第一屆主任委員，交屋前即向每一住戶預收五千元管理費，自己卻分文未繳。
（五）被告將地下室闢隔近百坪為己有，欲經營游泳池，此部分亦應計算管理費。被告更將未受完之車位用鐵鍊圍住，使他人無法進入，實則未受完之車位是否屬被告所有仍有爭議，系爭大廈之使用執照亦載明地下第一、二層增設停車空間六十四輛供公眾使用。
（六）被告乘住戶購屋欠缺嘗試之際，命所有權人在被告所定之住戶公約第七條特約約事項內簽名，同意將地下層部分歸私人所有，且被告稱屋頂為其所有亦於法不合。況住戶亦同意將屋頂提供泛亞電信與東榮電信做為基地台使用，增加公共收入。
（七）依管委會組織章程，催繳管理費乃管委會之職權。
（八）過去之住戶會議，原告只能提出會議記錄，無法證明出席人數與經幾人表決同意。
（九）被告所繳之一百五十萬元係回饋金，並非管理費。
三、證據：提出會議記錄二份、代辦費用通知單三份、大聯盟公司欠繳管理費清冊、各項稅費加減帳明細表三份、掛號信簽名簿、管理費明細表、住戶名冊、前鎮區公所函、大聯盟管理委員會組織章程、使用執照、住戶繳交管理費名冊各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述略稱：
（一）因原告前任之管理委員會主委對地下停車場停車位管理不當，未購買停車位之住戶亦在停車場內停車，且擅自將屋頂平台提供做為大哥大之基地台，管理不善。
（二）樓下店面之清潔費應由被告負擔。
（三）管理費確實係按每坪四十元計算，但此係管理委員擅自決定，未經住戶同意，且前任管委會主委與被告所談之管理費係店面以每坪四十元乘以六分之一、住宅以每坪四十元乘以三分之一計算，被告實不了解計算標準為何。
（四）住戶會議之召開，管委會均為通知被告，且每次出席也只有十幾人，縱為決議亦無效力。
（五）地下一、二樓被告有獨立之所有權，係被告之專有部分。
（六）系爭大廈共有一百五十戶，目前已售出一百二十幾戶。
（七）管委會成立前被告並未向住戶收取管理費，且有額外交一百五十萬元。
三、證據：提出存證信函三一份、照片一本、預定房屋買賣合約書一份、大樓管理協議書一份、大聯盟建設公司函一份、香榭大道管理委員會簽收單一份、建物所有權狀二份為證。
理由
一、原告主張被告為香榭大道大廈未售出餘屋之區分所有權人，然自八十六年四月交屋時起，即未繳交分文管理費，爰依公寓大廈管理條例、住戶規約與區分所有權人會議決議，請求被告自八十六年四月起至八十八年七月止繳納積欠之管理費壹佰肆拾肆萬叁仟捌佰零叁元並加計遲延利息；被告則以管理費之計算方式係原告自行決定，未經足夠人數之住戶決議，且原告對系爭大廈管理不善等語，資為抗辯。
二、原告主張系爭大廈共有一百五十二戶，被告為系爭大廈未售出餘屋之區分所有權權人，然自八十六年四月交屋時起，即未繳交分文管理費之事實，業據原告提出大聯盟公司欠繳管理費清冊、管理費明細表、住戶名冊、使用執照、住戶繳交管理費名冊各一份為證，且為被告所不爭執，自堪信為真正。
三、按公寓大廈管理條例中，並無區分所有權人每月應繳納管理費之具體數額之規定，故各公寓大廈中，各區分所有權人應繳納之管理費究應如何計算，仍應以規約或區分所有權人之會議決議定之。而依公寓大廈管理條例第二十九條第一項，區分所有權人會議之決議，需以區分所有權人人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例合計過半數之同意行之；同法第三十一條第一項第一款則規定，規約之訂定或變更應有區分所有權人會議之決議，需以區分所有權人人數三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例合計四分之三以上之同意行之。本件原告雖陳稱系爭大廈之管理費係以每月每坪四十萬元計算，對被告之店面以三分之一，住宅以二分之一打折計算，並提出大聯盟公司欠繳管理費清冊、管理費明細表、住戶名冊、使用執照、住戶繳交管理費名冊各一份為證，然被告則辯稱系爭計費標準未經法定人數之住戶開會決議，係原告自行訂定等語，經查：系爭大廈之住戶雖於購屋時即簽訂住戶規約，此有被告所提出之大樓管理協議書一份在卷可證，然規約之訂定需以符合法定人數區分所有權人出席並決議，已如前述，縱購屋者於購屋時先行簽訂住戶規約，仍須事後經符合法定人數之區分所有權人會議之決議通過，始生效力，尚不得以購屋時分別簽訂之書面代替依法應以符合法定人數之區分所有權人開會所做成之決議。而原告所提出之二份會議記錄，均無決議訂定規約之記載，原告亦自承無法提出先前之區分所有權人會議出席與表決人數之記錄，則此購屋時簽訂之住戶規約，顯不足以生公寓大廈管理條例所稱之規約之效力，況此份規約僅以第三條規定住戶應按月繳交管理費，其收費標準按所有住戶戶數分攤之等語，並未提及住戶實際上應繳納之管理費具體數額究竟為何，縱為有效，亦顯不足以作為向被告請求壹佰肆拾肆萬叁仟捌佰零叁元管理費之依據。再者，原告雖提出八十九年五月十二日之住戶大會會議記錄一份，然此份記錄僅於主席報告中記載「本社區每坪每月繳納管理費新台幣四十元，是由大聯盟建設公司訂定的，因每戶所預繳之管理基金都是以每坪每月四十元計算，多退少補，是否如此，請大家等一下舉手證明是否如此。」、於主席結論中記載「今天五十五戶出席住戶證明本社區自遷入社區及每月每坪四十元...」，縱認其記載內容全部屬實，然自其文義觀之，亦僅係由五十五戶出席之住戶證明系爭大廈之住戶，自遷入時起，即按被告訂定之標準，以每坪每月四十元之標準繳納管理費，尚不足以證明此一管理費之收取係經區分所有權人會議以區分所有權人人數三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例合計四分之三以上之同意做成決議，況系爭大廈之總戶數為一百五十二戶，此有原告所提出之使用執照一份在卷可證，而原告自陳被告目前尚有店面二十戶、住宅二十七戶與地下一樓、地下二樓，該次會議（八十九年五月十二日）僅有五十五戶出席，且依該份會議記錄後附之簽到簿觀之，被告並未出席，則與原告所提出之住戶名冊中所載各戶面積互核，出席住戶之區分所有權比例顯不及二分之一，故亦無從以該次會議住戶之舉手證明解為係依法作成系爭大廈管理費計算標準之決議，此外，原告並未能提出其他足以證明系爭大廈之區分所有權人曾以符合法定人數之區分所有權人會議決議，按每月每坪四十元收取管理費之證據，故被告辯稱系爭管理費之收取未經合法決議，即屬可採，從而，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約、區分所有權人會議決議請求被告給付管理費壹佰肆拾肆萬叁仟捌佰零叁元及自支付命令送達翌日即八十八年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
四、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年六月十四日~B法官陳怡雯右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年六月十五日~B法院書記官鄭淑華