臺中簡易庭109年度中簡字第2220號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　109年度中簡字第2220號
原　　　告　 林宜秀
被　　　告　永春華廈管理委員會
法定代理人　 陳品秀
　　　　　　 林素炫
被　　　告　 薛鑑文
共　　　同
訴訟代理人　 余岳勳 律師
上列當事人間排除侵害等事件，於民國110年4月22日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落臺中市○○區○○段○○○○號建物（
下稱系爭建物）之地下層停車場（下稱系爭停車場）之共有
人，系爭建物為原告之被繼承人即地主 林平 和與訴外人即建
商 黃東寶 簽訂房屋合建契約書，合建透天厝4棟（由 林平和
取得，林平和死亡後，由原告及其他繼承人等繼承取得）與
公寓1棟（由黃東寶取得，嗣黃東寶再將公寓出售該公寓區
分所有權人）。永春華夏社區有明確之建築界線及排他之公
共設施，原告及其他林平和繼承人無法進入永春華夏社區範
圍，亦無參與永春華夏社區公共事務，並非永春華夏社區之
區分所有權人，要無公寓大廈管理條例適用，系爭停車場應
屬一般共有物關係。林平和與建商間房屋合建契約約定，地
下層建物規劃有12個停車位（附圖所示編號A、B、C、D、E
、F、G、H、J、K、L、M）及1間配電室（附圖所示編號I）
為原告及其他共有人全體所共有，並分別分管使用。但就附
圖編號N部分之空間，則從未有任何分管之約定。詎該編號N
部分空間竟遭被告永春華廈管理委員會（下稱永春華廈管委
會）違法劃設停車位後出租被告薛鑑文停車使用。被告均非
系爭建物所有權人，且依兩造另案臺灣高等法院臺中分院98
年度上易字第210號判決之認定，系爭停車場乃林平和與建
商間成立分管契約， 嗣永春 華夏社區少數住戶再承受建商對
於系爭停車場之分管使用權利，依林平和與建商間之房屋合
建契約約定，林平和與建商各取得6個停車位之分管使用權
利，縱現實上系爭停車場存在13個停車位，被告無由片面變
更系爭停車場之分管契約內容，擅將編號N停車位出租他人
使用，出租收益未歸入停車場公共基金帳戶，且此車位設置
妨礙後方設置大樓排水馬達維修。被告無合法使用系爭建物
之正當權源，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告應
將附圖編號N部分騰空返還原告及其他全體共有人等語。並
聲明：被告應將系爭建物之地下層停車場如附圖編號N部分
騰空返還原告及其他全體共有人。
二、被告則以：系爭建物地下層如附圖所示編號A、B、C、D、E
、F等6個停車位由林姓地主（即本件原告等）使用中，編號
G、H、J、K、L、M、N等7個停車位由永春華夏部分區分所有
權使用中，業經臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第210
號判決理由說明在案，故附圖編號N車位被告所有與原告無
涉，另就系爭建物地下層G、H、J、K、L、M、N等7個停車位
曾於97、98就使用方式依法召開區分所有權人會議並做成決
議，除其中1個停車位係訴外人陳品秀向訴外人即前區分所
有權人 江榮輝 購買並取得所有權外，剩餘6個車位每年由管
委會抽籤輪流停用，中籤者依規約應繳納1年期停車費新臺
幣（下同）1萬2000元至被告公基金帳戶，縱原告等人未出
席，依法仍應受本次決議內容所拘束，非如原告所主張編號
N停車位從未有分管之約定。因原區分所有權人決議文件經
歷屆管理委員更迭已不復存在而無法提出，遂於109年12月1
2日召開109年度區分所有權人第2次臨時會議再次作成決議
：「地下室停車位除約定專用車位（即原告及原地主林平和
之其他繼承人、陳品秀所有者）外，其餘6個停車位均由管
委會代管並抽籤輪流使用，中籤之車位使用者每年應向管委
會繳交使用費1萬5000元。」，原告之訴無理由等語置辯，
答辯聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利判決，願供擔保請
准免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠系爭建物為坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號共計36戶
主建物之共有部分，登記日期83年6月3日，原告為臺中市○
○區○○段○○○○號建物即門牌臺中市○○區○○路○○巷○號
房屋所有人，有建物登記謄本、建築改良物所有權狀在卷可
稽（見卷第23-28、113-191頁）。系爭建物包括1層、屋頂
突出物及地下層，該地下層現劃有如附圖所示編號A、B、C
、D、E、F、G、H、J、K、L、M共計12個停車位及編號I配電
室，編號N停車位現由被告永春華廈管委會出租被告薛鑑文
停車使用，有複丈成果圖、相片及臺中市中興地政事務所11
0年1月28日中興地所二字第1100001138號函在卷可稽（見卷
第21、303頁），以上諸情為兩造不爭執，堪認為真正。
㈡查訴外人 張志宗 等18人以其等為系爭建物共有人，原告及訴
外人 林威任 、 林美琪 、 林淑敏 無權占有如附圖所示編號A、B
、C、D、E、F停車位，請求原告等人騰空返還停車位及給付
不當得利，經本院97年度訴字第947號（下稱前案）審理結
果，以原告等人使用如附圖所示編號A、B、C、D、E、F停車
位，係基於其等被繼承人林平和與建商黃東寶及原始起造人
黃宏陸 間分管契約，並非無權占有，判決駁回訴外人張志宗
等18人對於原告等人之訴，復經臺灣高等法院臺中分院98年
度上易字第210號判決駁回上訴確定，有臺灣高等法院臺中
分院98年度上易字第210號判決在卷可參（見卷第71-89頁）
，並據調取前開卷宗核閱確實。
㈢永春華夏公寓大廈於95年5月25日召開95年度區分所有權人
大會訂立規約成立管理委員會，並向主管機關臺中市政府申
請報備獲准，原告（永春路80巷8號）及訴外人林威任（永
春路80巷4號）、林美琪（永春路80巷2號）、林淑敏（永春
路80巷6號）均列為區分所有權人且在大會簽到冊簽名，有
臺中市南屯區公所110年2月3日公所農建字第1100003669號
函附報備資料在卷可佐（見卷第323-362頁）。按「稱區分
所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專
有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分
共有之建築物。」，「前項專有部分，指區分所有建築物在
構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有
部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於
專有部分之附屬物。」，民法第799條第1、2項定有明文。
公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分：指公寓大
廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供
共同使用者。」。查原告與其他共有人就永春華夏建築物各
有專有部分及共有部分，原告亦有參與永春華夏95年5月25
日所召開95年度區分所有權人大會，本件自有公寓大廈管理
條例之適用，原告主張其與其他林平和繼承人並非永春華夏
公寓大廈之區分所有權人云云，並不足採。
㈣按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，同年月30日施行
，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為
防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解
為該大樓共有人已同意成立分管契約，為維持共有物管理秩
序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情
形，仍應受分管契約之約束（最高法院99年度台上字第1191
判決參照）。查地主林平和與建商黃東寶於80年8月30日簽
立房屋合建契約書，約定林平和取得6個停車位，黃東寶取
得14個停車位，然使用執照設計圖僅有9個停車位，有房屋
合建契約書、設計圖及使用執照在卷可稽（見卷第249-259
、371頁）。證人黃東寶於前案證稱：「（房屋合建契約書
是否你與地主簽訂的？）證人黃東寶：是。當初地主可以拿
到的房子契約書上有寫。」，「（車位可以拿到幾個？）證
人黃東寶：當時我們約定停車位是各自一半。」、「（現場
有十三個停車位，那些是地主的？）證人黃東寶：ABCDEF是
地主的，H是各2分之1，其他的是我的，N的部分到底怎麼畫
的，我不記得了。我的停車位都沒有賣出去，如果有賣的話
，會有契約。要契約有記載才有停車位。因為當時位置偏僻
，沒有人願意出錢買停車位。我的停車位沒有賣給其他人。
」，「（對於江榮輝買賣契約書，你有無賣停車位給江榮輝
？）證人黃東寶：我們如果有賣，有收錢，就會登記，時間
太久，我忘記了。江榮輝的買賣契約，是我代黃宏陸訂的。
」等語（見前案卷㈠第300-301頁）。原告於前案引據證人
黃東寶證詞為其等有利之主張，並參以訴外人江榮輝於85年
2月2日向黃宏陸購買建物一併買入附圖編號L停車位，前案
因此駁回訴外人張志宗等18人請求訴外人江榮輝返還附圖所
示編號L停車位之訴確定，嗣訴外人江榮輝業將附圖編號L停
車位讓與訴外人陳品秀使用，該編號L停車位由訴外人陳品
秀取得專用權，為兩造所不爭執，證人黃東寶前開證詞應屬
可信。依證人黃東寶證詞，證人黃東寶與原告被繼承人林平
和約定合建房屋，並使原始起造人黃宏陸與林平和約定，由
林平和取得附圖編號A、B、C、D、E、F停車位使用權，由起
造人黃宏陸取得其餘即附圖編號G、J、K、L、M、N停車位使
用權，另附圖編號H是由地主、建商各取得2分之1權利，而
起造人黃宏陸嗣僅將附圖編號L停車位出售訴外人江榮輝，
又陸續出售其他專有部分房屋，就附圖編號G、J、K、L、M
、N停車位使用權，應隨同由其他專有部分房屋之所有權移
轉，由買受人共同取得使用權，原告依前開分管約定，應不
得對於附圖編號N停車位主張有使用權。編號N停車位現由原
告及訴外人林威任、林美琪、林淑敏（以上4人為林平和之
繼承人）、陳品秀外其餘共有人抽籤使用，基於其等被繼承
人林平和與建商黃東寶及原始起造人黃宏陸間分管契約，及
原告與訴外人林威任、林美琪、林淑敏、陳品秀以外之其餘
共有人約定輪流抽籤使用，並非無權占有，原告起訴請求被
告騰空返還附圖編號N停車位予全體共有人，並無理由。
㈤按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。」，公寓大廈管理條例第10條第
2項前段定有明文。又公寓大廈規約係公寓大廈區分所有權
人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會
議決議之共同遵守事項，各住戶並有遵守規約規定事項之義
務，此觀公寓大廈管理條例第3條第12款、第6條第1項第5款
規定甚明。永春華廈大廈住戶規約第2條第3項第4款規定：
「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契
約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為
共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委
員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所
有權人使用，其契約格式如附件2。」，第14條規定：「住
戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常
使用方法為之。」（見卷第350-362頁）。查系爭建物地下
層為停車空間，原核准9位停車空間，現況停車空間位置與
圖說不符，依建築法規應辦理建築物變更使用執照，建築物
現況可否辦理變更使用執照，應委託建築師檢討相關法規確
認，如未辦理變更使用執照涉違反建築法第73條規定，應依
建築法第91條第1項第1款規定處分建築物所有權人或使用人
，有臺中市政府110年2月2日府授都住寓字第1100025949號
函、臺中市政府都市發展局110年2月1日中市都管字第11000
22103號函、110年3月3日中市都管字第1100034440號函在卷
可參（見卷第305-316、317-321）。系爭建物地下層本為停
車空間，原設計9位停車位，附圖編號N車位屬增設車位不符
規定，然得申請辦理變更使用執照以符法制，附圖編號N車
位之設置應尚符合此共用部分之設置目的及通常使用方法。
原告又主張此車位設置妨礙後方設置大樓排水馬達維修等語
，然並未舉證證明，且因維修大樓排水馬達需要，自得協調
使用人移開車輛，不致影響住戶權利。縱編號N車位之設置
屬違反建築法令之使用，然原告與訴外人林威任、林美琪、
林淑敏、陳品秀以外之其餘共有人就編號N部分有使用權，
原告至多僅得請求除去停車位劃設，亦不得請求被告將編號
N部分騰空返還原告及其他全體共有人。
四、從而，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭
建物之地下層停車場如附圖編號N部分騰空返還原告及其他
全體共有人，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果
不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中華民國110年5月13日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官熊祥雲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月13日
書記官王麗麗