裁判字號：臺灣高等法院94年上字第67號民事判決
裁判日期：民國94年09月14日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決94年度上字第67號上訴人裕大輪圈股份有限公司法定代理人 朱永靖 訴訟代理人 朱富賢 律師被上訴人維泰紡織股份有限公司法定代理人 周復維 訴訟代理人 潘維成 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國93年11月25日臺灣桃園地方法院92年度重訴字第425號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於94年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被上訴人應給付上訴人新台幣玖佰伍拾萬元，其中新台幣伍佰萬元部分，自民國九十二年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘變更之訴及其假執行之聲請均駁回。
變更之訴訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十三，餘由上訴人負擔。
本判決第一項所命給付，於上訴人供擔保新台幣叁佰壹拾陸萬元後，得假執行；但被上訴人如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣玖佰伍拾萬元為上訴人預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴之變更部分上訴人於原審起訴本於兩造間買賣契約書之約定，主張被上訴人給付遲延而解除契約，而求為命被上訴人給付新台幣（下同）500萬元及自民國九十二年七月九日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，並應給付500萬元損害金之判決。上訴後，因被上訴人已將買賣標的另行出售，並已將所有權移轉登記為第三人所有，而基於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第4款之規定，變更主張依給付不能而解除契約，求為命被上訴人給付500萬元及自92年7月9日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，並應給付500萬元損害金之判決，並經被上訴人同意其訴之變更（見本院卷第181頁）。是上訴人之訴之變更，依法核無不合，應予准許。故上訴人新訴既准變更，原訴視為撤回，則原訴即上訴人對原判決不服部分，自無庸裁判。
二、擴張聲明部分上訴人於本院原主張依系爭契約第4條第8項，聲明求為命被上訴人應給付上訴人500萬元及自92年7月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息暨損害金500萬元之判決。復於言語辯論意旨狀更正聲明求為命被上訴人應給付上訴人500萬元及自92年7月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息暨違約損害金1000萬元之判決（見本院卷第199頁）。
核其所為，乃應受判決事項聲明之擴張，依民事訴訟法第
446條第1項但書、第255條第1項但書第3款規定，自應准許，併此敘明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：伊於92年7月9日以總價1億2000萬元（依土地每坪3萬5000元計算總價，多退少補）向被上訴人購買其所有坐落桃園縣中壢市○○段780、781、782、783、784等地號土地全部（面積合計10940平方公尺）及同段785地號部分土地（面積約413平方公尺，依分割後登記簿謄本記載為準）暨同段2658號建號（建物門牌為桃園縣中壢市○○○路○段○○○號，基地坐落：桃園縣中壢市○○段第780地號）、2層樓RC造建物全部（地面層：268.83平方公尺；2層：266.83平方公尺）及同段第1442號建號、第2328號等2建號之部分建物，範圍以該建物之伸縮縫為界（坐落土地則依建物之垂直投影線辦理分割）（以下分別簡稱系爭土地、系爭建物，合則簡稱系爭不動產，個別地號、建號則逕簡稱其地號、建號），伊並於簽約之同時，給付被上訴人第一期簽約款
500萬元。依兩造簽立之不動產買賣契約（下簡稱系爭契約）第2條第1項第2款約定，第二期備證款1000萬元，係「俟乙方（指被上訴人）辦妥土地、建物分割登記完畢7日內給付」。上開條文雖未約定乙方應於何時辦妥系爭土地、系爭建物之分割登記，然兩造於簽約當時，確曾口頭約定被上訴人應於簽約後2個月內，即92年9月8日以前辦妥分割登記。惟自兩造於簽約後，迄92年9月17日止，因已逾兩造約定之2個月，經上訴人一再與被上訴人聯絡，但被上訴人卻置之不理。上訴人不得已，乃委託律師於92年9月17日，發函催告被上訴人至遲應於92年10月10日之前，辦妥系爭不動產之分割登記。詎被上訴人於接獲催告函後，除否認兩造上揭口頭約定之事實外，復以分割作業曠日費時，而推託其應履行辦妥系爭不動產分割登記之義務。迄上訴人於92年12月18日提起本件訴訟時止，又已逾2個月餘，被上訴人仍未辦妥系爭不動產分割登記，顯見被上訴人有拒不依買賣契約履行應盡義務之情事。嗣後，被上訴人於93年12月6日完成系爭土地之分割登記，即785地號土地因分割而增加785─1地號。然又將因分割而增加屬於上訴人買受之785─1地號土地，與上訴人原買受之781、782、783、784等4地號土地，合併於上訴人原買受之780地號土地內，並於94年1月27日，將上開合併後之780地號土地出售予第三人印田實業股份有限公司（下簡稱印田公司），並於94年3月21日完成所有權移轉登記。另於93年12月17日完成系爭建物之分割登記，1442建物因分割而增加3463建號，2328建號因分割增加3464建號。被上訴人復於94年1月27日將上開分割後屬於上訴人買受之1442、2328等2建號之建物，及上訴人原買受2658建號等建物一併出售予印田公司，並於94年3月21日完成所有權移轉登記。是則，系爭契約業因被上訴人違約將上訴人所買受之系爭不動產出售予印田公司，而為給付不能。為此，上訴人依民法第256條之規定解除契約，並分別依同法第259條第2款及系爭契約第4條第8項之約定，求為命被上訴人給付1500萬元，其中500萬元部分，並自92年7月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊並無上訴人所稱違約事由，且確已積極辦理分割登記，因雙方並未約定完成分割期限之狀況，上訴人之催告，實違反兩造所簽訂買賣契約之精神。本件辦理分割作業者，不僅有土地，尚包括建物之分割，因建物分割需考量分割後之建物，其結構是否安全，故建物分割之作業期間，常常無法預測，上訴人所定催告期間不合理，違反誠信原則，是否妥當適法，不無爭執。被上訴人已積極進行分割事宜，惟上訴人嗣後似無意購買系爭不動產，致被上訴人懷疑其阻撓系爭不動產分割作業之完成，欲造成被上訴人違約之事實。系爭契約第4條第8項規定適用之先決條件，為乙方（指被上訴人）不願意出賣或不依約履行應盡之義務。惟被上訴人並無不願意出賣之情事，復無所謂不履行依約應盡之義務，上訴人如何主張本條款之適用？況上開契約之文義，得依據該條文加倍返還定金，以解除契約者必須為悔約之人，亦即為被上訴人，而非上訴人。倘系爭契約第4條第8款之性質係屬違約金，則上訴人於簽約後，並未遭受任何損失。相較於被上訴人因配合辦理建物分割登記而花費大量金錢，苟以1000萬元為違約金，則對被上訴人未免過苛。若法院認定該條款為違約金，則應有酌減之必要等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人就原審判決其敗訴部分提起上訴，並於本院為訴之變更及聲明之擴張（詳如上「壹」部分所載），其聲明為：（一）被上訴人應給付上訴人1500萬元，其中500萬元部分，並自92年7月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則聲明：（一）上訴人變更之訴駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保宣告暫免假執行（以上均見本院94年8月31日言詞辯論筆錄，本院卷第284頁至第285頁）。
四、兩造不爭執之事實（見本院94年5月10日及6月7日準備程序筆錄）
（一）兩造於92年7月9日簽訂系爭契約，被上訴人有辦理系爭土地、系爭建物分割登記事宜之義務，但該契約書中，並「未明文規定」被上訴人應於何時辦畢分割登記。
（二）兩造曾於92年9月8日，在被上訴人公司內，討論辦理建物分割及系爭契約之履約之事宜。
（三）上訴人於92年9月17日，委託律師寄發存證信函予被上訴人，催告被上訴人應於92年10月10日前辦妥土地及建物之登記手續（見原審卷第22頁）。上訴人此後即未再有催告行為（見原審卷第65頁）。
（四）上訴人於93年5月25日原審言詞辯論時，當庭以言詞向被上訴人解除契約（見原審卷第67頁）。
（五）被上訴人業於93年12月6日，完成系爭土地之分割登記，即785地號土地因分割而增加785─1地號，然後又將因分割而增加屬於上訴人買受之785─1地號土地，與上訴人原買受之其他781、782、783、784等4地號土地，合併於上訴人原買受780地號土地內，並於94年1月27日將上開合併後之780地號土地出售予印田公司，並於94年3月21日完成所有權移轉登記。
（六）被上訴人業於93年12月17日，完成系爭建物之分割登記，1442建物因分割而增加3463建號，2328建號因分割增加3464建號。被上訴人復於94年1月27日，將上開分割後屬於上訴人買受之1442、2328等2建號之建物，上訴人原買受2658建號等建物一併出售予印田公司，並於94年3月21日完成所有權移轉登記。
（七）被上訴人對於系爭契約之買賣標的業已給付不能。
（八）被上訴人對於「系爭契約業經給付不能而經上訴人於94年4月18日解除」之事實不爭執。
（九）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄）之系爭契約、存證信函、律師函、通知（以上均影本）、土地、建物登記謄本及被上訴人與印田公司間之不動產買賣契約書（影本）附卷可稽（分見原審卷第11頁至第24頁、第105頁至第106頁；本院卷第138頁至第148頁、第
257頁至第264頁），自堪信為真實。
（十）因被上訴人同意上訴人為訴之變更，故兩造就本院94年5月10日準備程序確認之爭點（一）至（九），均協議簡化不再主張（見本院卷第181頁）。
五、本件經本院於94年6月7日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院94年6月7日準備程序筆錄，並依本院論述之先後順序而調整其次序，先此敘明）
（一）系爭契約是否因可歸責於被上訴人而給付不能？
（二）上訴人依民法第259條第2款規定，請求回復原狀有無理由？
（三）上訴人依系爭契約第4條第8項後段請求損害賠償有無理由？
１、系爭契約第4條第8項後段規定之當事人真意及法律性質為何？
２、如其性質為違約金之性質，是否過高而須酌減？
六、茲分述如下
（一）、系爭契約係因可歸責於被上訴人之事由，而給付不能。
１、被上訴人對於系爭不動產業已出售印田公司，並完成所有權移轉登記，致系爭契約之買賣標的，因而陷於給付不能；上訴人則依民法第256條對之為解除之意思表示，系爭契約已經上訴人於94年4月18日合法解除等事實，並不爭執，已如上述，並有上訴人提出之民事追加上訴理由狀所載（見本院卷第136頁），且被上訴人自承於94年4月18日已收受該意思表示（見本院卷第285頁）。因此，系爭契約業因被上訴人給付不能，而經上訴人於94年4月18日行使解除權，並經被上訴人收受等情，自可確定。
２、應續為審究者，乃被上訴人之給付不能，是否可歸責於被上訴人。經查，被上訴人於原審、本院準備程序中，對於上訴人主張系爭契約業因被上訴人給付遲延，經催告而未為給付，業已解除等情，均以上訴人解除系爭契約不合法，系爭契約仍然存在等語為辯。然而，被上訴人既先後於93年12月6日、同月17日分別完成系爭土地、系爭建物之分割登記，業如上述。因此，倘被上訴人認為系爭契約仍然存在，自應依系爭契約第2條、第3條（二）等規定：「第二期備證款：俟乙方（指被上訴人）辦妥土地、建物分割登記完畢7日內給付1000萬元整」「乙方備齊一切過戶證件資料（戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表）之同時，甲方（指上訴人）應付第二期款」之約定意旨，通知上訴人履約並給付第二期備證款1000萬元。惟被上訴人未依約處理，竟將包含上訴人買受系爭不動產，出售印田公司，並辦妥移轉登記，致給付不能。由是觀之，系爭契約買賣標的之給付不能，當係可歸責於被上訴人，要屬明確。
３、被上訴人雖辯以：伊將系爭不動產出售與印田公司，乃係因上訴人不論原審或本院庭訊過程中，均強調不願意購買系爭不動產。且得知上訴人另於平鎮市工業區購得土地，並興建廠房，而認為上訴人應無購買系爭不動產之可能。
又迫於土地增值稅減半之優惠措施，即將於94年1月31日前結束，故系爭不動產陷於給付不能雖屬事實，然非全可歸責於被上訴人云云。惟查：
（１）上訴人曾於93年12月22日，發函催告被上訴人若有意履約，請立即積極辦理系爭土地及建物之分割登記，並至遲應於94年3月底前完成系爭土地及建物之分割登記等情，為被上訴所不爭執，並有中壢郵局第13支局第484號存證信函附卷可稽（見本院卷第121頁至第127頁）。
經查此時已在被上訴人辦妥系爭不動產分割登記之後，倘被上訴人願為給付，顯非不能。由是已見其辯稱不可歸責，尚非可採。
（２）上訴人雖自承：伊已另於桃園縣平鎮市工業區購買土地興建廠房等情，但此與上訴人是否購買系爭不動產未必當然相關，尤無由被上訴人判斷之理。蓋被上訴人倘依系爭契約上揭第2條第3條等規定而為處理，若上訴人未為給付第二期備證款1000萬元，被上訴人即可依約解除，並請求損害賠償，何須避與上訴人續行履行事宜，而自行揣度上訴人之意願？是被上訴人以此為不可歸責之理由，亦不足取。
（３）再者，被上訴人所稱適用土地增值稅減半優惠等事項，並未見於系爭契約之約定內容，此與被上訴人是否可歸責，要無關聯。況被上訴人將系爭不動產出售予印田公司，尚可在土地增值稅減半之優惠措施期限內完成手續，則依約與上訴人履行，奈何不能在土地增值稅減半之優惠措施期限內完成手續？果因上訴人蓄意違約而無法適用，被上訴人亦可要求損害賠償。甚者，被上訴人果顧及土地增值稅減半優惠之適用問題，非不可及早完成系爭不動產之分割登記，再依系爭契約對上訴人為履約或解約之主張，豈有故予違約之後，復以此辯稱不可歸責？基此，顯見被上訴人此部分辯解，更非可採。
（４）至被上訴人另稱：其於93年10月5日已寄發律師函通知上訴人給付第二期款項，然上訴人卻以買賣契約早已解除為由，不願意付款，足見上訴人並無真正之意願欲購買系爭不動產，是給付不能之原因自不可歸責於被上訴人云云。但查，93年10月5日被上訴人向上訴人為通知時，其尚未完成系爭不動產之分割登記，揆諸系爭契約上開規定，上訴人並無給付第二期款項之義務。職是，無論上訴人回覆之理由為何，均不能以此免除被上訴人之契約義務。由是可見，被上訴人以之辯稱給付不能非可歸責於被上訴人云云，顯不足採。
４、綜上以觀，上訴人主張系爭契約係因可歸責於被上訴人之事由，致給付不能等情，應可採信。
（二）上訴人依民法第259條第2款規定，請求回復原狀為有理由。
１、按債權人於有第二百二十六條之情形時得解除其契約；又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第256條、第259條第2款分別定有明文。
２、查系爭契約既經上訴人合法解除，業如上述。又上訴人於92年7月9日簽立系爭契約時，已給付被上訴人第一期備證款500萬元，並為被上訴人所無異詞，復有系爭契約附卷可參（見交款備忘錄欄所載，原審卷第16頁），自堪信為實在。是故，上訴人請求被上訴人返還第一期簽約款500萬元，及自92年7月9日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
３、被上訴人雖謂：本件給付不能因不可歸責於被上訴人，伊可免除給付義務云云。然查，系爭契約係可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，業論述如上。而系爭契約既經解除，則揆諸上開規定，被上訴人自應負回復原狀之義務，。職是，被上訴人上開辯解，顯無可取。
（三）上訴人依系爭契約第4條第8項後段請求損害賠償，為有理由，但其性質為違約金之性質，其約定尚屬過高，應予酌減。
１、系爭契約第4條第8項後段「另外加倍賠償所收價款同額損害金」之約定，並非被上訴人保留解除權之約定，而應解釋為上訴人行使解除權時，被上訴人應負違約金之約定，方符兩造訂約之真意。
（１）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有39年台上字第1053號判例可資參照。
（２）經查，系爭契約第4條第8項前段規定「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款時，經乙方（即被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」顯見係就買受人（即上訴人）違約時，出賣人（即被上訴人）得解除契約，並約定沒收買受人（即上訴人）已付價款抵作違約金，是乃兩造就出賣人（即被上訴人）「解除權」之違約金約定，應可確定。
（３）職此，系爭契約第4條第8項後段「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」，則應係就買受人（即上訴人）「解除權」之違約金而為約定。即如出賣人（即被上訴人）有違約情事時，買受人（即上訴人）得解除契約，且得請求出賣人（即被上訴人）退還已付價金，並請求給付已付價款加倍之損害金。蓋系爭契約，係屬買賣契約，即為雙務契約。故買賣雙方權利義務應相互對等，系爭契約第4條第8項前段既約定出賣人「解除權」之違約金，則同條項後段則約定買受人之「解除權」之違約金，始符兩造立約之真意。且如此解釋，亦較符誠信公平原則。
（４）申言之，系爭契約第4條第8項前段乃約定上訴人違約時，被上訴人得『沒收』上訴人已付價金抵作違約金；而第4條第8項後段則約定被上訴人違約時，應將已收價款『退還』上訴人，並加倍『賠償』所收價款同額之損害金與上訴人。職是，足見該『應將已收價款如數退還甲方』，乃解約後回復原狀之問題，並非違約金之性質。至『加倍賠償所收同額價款之損害金』部分，則為違約金性質。
（５）至系爭契約第4條第8項後段雖有「本約方得解除」之文句，但不能解為係屬「被上訴人保留解除權之約定」。其理由如下：其一，如認該規定係屬被上訴人保留解除權之約定，則上訴人於被上訴人違約時，除法定解除權之相關規定外，系爭契約竟無約定之違約金。反之，如係上訴人違約，卻須以已付價款作為違約金，顯失公平。其二，系爭契約第4條第8項前段中之「並解除本約」與該條後段中之「本約方得解除」，雖有不同，但應做相同之解釋，始符當事人之真意。其三，系爭契約第4條第8項之重點應在於：契約違反者之相對人行使解除權與違約金之約定，而非契約違反者保留解除權之約定。蓋倘為保留解除權之約定，則契約文字應置重於「解除權之保留」之主體與行使方式，而非「契約違反」與「違反之效果」。
（６）因此，系爭契約第4條第8項後段「另外加倍賠償所收價款同額損害金」之約定，並非被上訴人保留解除權之約定，而應解釋為上訴人行使解除權時，被上訴人應負返還價金及違約金之約定，應堪認定。
２、被上訴人辯稱系爭契約第4條第8項後段：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」約定中之「另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方」之約定，合於民法第247條之1第2款之規定，應屬無效云云，尚非可採。
（１）按依照當事人一方預定於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第2款固有明文。
惟定型化契約應受平衡原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則即受不締約之不利益，始應適用平衡原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」。蓋此情形，倘貫徹締約自由原則，將使居於經濟上弱者之一方，無締約之可能，而忍受不締約之不利益，故縱他方接受該條款而締約，該條約亦應認違反衡平原則而無效，以符合平等互惠原則。倘契約係基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，且於訂約時，兩造已盱衡雙方意願、經濟能力、國內外環境及趨勢等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人自應同受契約約定之拘束，不能任意援引上開規定而主張契約條款無效。
（２）經查，系爭契約係由代書 陳麗微 執筆書寫買賣契約內容，陳麗微係依兩造簽約時談好之內容記載等情，為兩造所不爭執，復經證人陳麗微、 呂麗卿 證述在卷（見原審卷第127頁至第133頁），自堪信實。又系爭契約亦為一般不動產買賣交易常見之條款，倘兩造就系爭契約之內容不同意，當可於訂約時要求修正。由是觀之，系爭契約條款，顯與上開「當事人一方預定於同類契約之條款而訂定之契約」要件，顯有不符之處，至為明確。
（３）再者，上訴人主張：系爭契約第4條第8項後段之所以約定：乙方（按指被上訴人）應「加倍」賠償所收價款同額之損害金與甲方（指上訴人），乃係因買方在賣方移轉買賣標的物所有權予買方之前，通常業已支付相當數額之買賣價款予賣方，買方此時係處在弱勢地位等情，應堪採信。蓋不動產買賣之履約期間較長，交易過程中，習見透過履約保證、設定抵押權擔保或高額違約金等等方式，以確保交易之安全。是故，為避免賣方故意違約，而造成買方之損失，為補救買方之相對弱勢地位，促使賣方誠信履約，加重賣方之違約責任，應符合一般交易之公平正義原則。況且，系爭契約於訂約時，兩造均已衡量自身因素、國內外環境及經濟趨勢等主、客觀因素，本於自由意識、平等地位自主決定，揆諸上開說明，被上訴人自應同受系爭契約約定之拘束，不能任意援引上開規定而主張契約條款無效。至於約定之違約金是否過高而應酌減，要屬另一問題。
（４）據此，被上訴人上開辯稱：系爭不動產買賣契約第4條第8項後段中之「另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方」之約定，應屬無效云云，實無可採。
３、上訴人依系爭契約第4條第8項後段規定，請求被上訴人給付所收同額價款加倍之損害金，尚屬過高，應依民法第
252條酌減為400萬元。
（１）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。
（２）按系爭契約第4條第8項後段規定：「如乙方（被上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另外加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方」。查系爭契約業經上訴人合法解除，業如上述，是其自得請求被上訴人賠償損害金。
（３）經查，上訴人因被上訴人之違約行為，可能受有下列之損失：
ａ、上訴人主張其向被上訴人購買系爭不動產坐落於中壢工業區，而該工業區除緊臨中山高速公路內壢（中壢）交流道外，距離青埔高速鐵路特定區不到三公里，另桃園市通往○○○區○○○○○道（文中路）已開通，而從文中路可銜接桃園高架道路通往中正機場、中山高及北二高，又桃園都會區捷運網（銜接機場捷運系統）亦規劃經過中壢工業區，顯見中壢工業區之區位優越等情，為被上訴人所無異詞，並據上訴人提出形式真正為被上訴人所不爭執（見本院卷第285頁）之不動產智庫92年4月、7月、94年4月之資料3紙、2005年北區房屋之資訊5紙、國泰房地產季報表1紙等相關報導附卷可參（見本院卷第274頁至第282頁）。然因被上訴人給付不能，致上訴人受有增值利益之損失。
ｂ、依據系爭契約其他特約事項一：「乙方未售之保留廠區，日後如欲出售，甲方得以相同價格主張優先購買之權利」之約定（見原審卷第16頁）。換言之，上訴人就被上訴人嗣後出售其保留廠區，有優先購買權。然因被上訴人之給付不能，上訴人因而解除買賣契約，致使上訴人喪失上述優先購買權。
ｃ、又上訴人主張其購買系爭不動產，自有資金為3500萬元、貸款8500萬元等情，為被上訴人所不爭執（均見本院卷第237頁），且與系爭契約所載相符（見原審卷第13頁），堪信為真。然系爭契約因被上訴人給付不能而解除，除去已交付被上訴人之500萬元外，其餘3000萬元或因備履約而難於運用，受有損害。
ｄ、至上訴人公司主張：因營業擴張，需要廠區營運，而另至桃園縣平鎮工業區購地，並增加支出興建廠房之費用（倘被上訴人履約，則其毋須興建廠房），固有卷附被上訴人公司與仟禾企業社簽立，而其形式真正為被上訴人所不爭執（見本院卷第285頁）之承攬工程合約書附卷可稽（見本院卷第239頁至第241頁）。惟上訴人自承另行購買上開土地興建廠房之時間，係於93年6、7月間之事（參見本院卷第237頁、第241頁），斯時系爭契約尚未陷於給付不能，被上訴人是否須負給付遲延責任，亦尚未確定，故此部分損害尚與被上訴人之給付不能無關。另上訴人主張因被上訴人給付遲延致上訴人擴大營運之計劃延遲完成，營運受有損失云云。惟系爭契約係因被上訴人給付不能，而於94年4月18日經上訴人解除而消滅等情，業如上述。在此之前，系爭契約仍屬存在之狀態，是上訴人以被上訴人給付遲延為由，謂其受有損失云云，亦非可採，併此說明。
（４）再查，被上訴人可能受有之損益情形：
ａ、依被上訴人提出其與印田公司間所簽立並經公證之不動產買賣契約書所示，被上訴人出售予印田公司之土地面積為11776平方公尺，買賣總價款為1億3606萬元，經換算每平方公尺之交易價格為1萬1554元（000000000元÷11776平方公尺=11554元，至其出售予印田公司之建物與原售予上訴人之建物相同，不再計算，併此敘明），而被上訴人原售予上訴人之土地面積為11353平方公尺（10940平方公尺+413平方公尺=11353平方公尺），買賣總價款為1億2000萬元，經換算每平方公尺之交易價格為1萬570元（000000000元÷11353平方公尺=10570元）。是從上開所述被上訴人出售予印田公司之土地面積及原售予上訴人之土地面積可知，被上訴人出售予印田公司之土地面積增為423平方公尺（11776平方公尺-11353平方公尺=423平方公尺），增售之423平方公尺土地經換算買賣總價款為488萬7342元（11554元×423平方公尺=0000000元），而扣除此項增售423平方公尺之買賣價款後，被上訴人違約將系爭不動產售予印田公司之買賣總價款為1億3117萬2658元（000000000元-0000000元=000000000元），超出原售予上訴人公司之買賣價款達1117萬2658元（000000000元-000000000元=00000000元）。
ｂ、被上訴人將780地號土地（面積略大於系爭土地）出售於印田公司，此部分所繳交之土地增值稅合計為1583萬1957元，此有形式真正為上訴人所不爭執（見本院卷第285頁）之繳款書附卷可佐（見本院卷第289頁至290頁）。若適用94年2月1日後之新稅率，780地號土地應繳交之土地增值稅為2210萬3004元，亦有形式真正為上訴人所不爭執（見本院卷第285頁）之中壢地政事務所試算表在卷足稽（見本院卷第291頁至293頁），二者相差627萬1047元。再參諸上訴人於93年12月23日已對原審判決提起上訴等情以觀，上訴人有可能不依系爭契約履行，或以其他方式爭執，致被上訴人無法適用上開土地增值稅減半之優惠，應不排除其可能性，而為被上訴人可能之損失。
ｃ、再者，本件係上訴人主張被上訴人遲延給付而解除契約，惟經原審判決上訴人敗訴。是上訴人以此主張系爭契約已經解除之效果，尚未確定。惟上訴人亦一再主張系爭契約業已解除，而令被上訴人受有履約與否選擇之困境。尤有甚者，系爭契約就系爭不動產之分割登記情事，既未明定於系爭契約之上；上訴人催告履約之期間，復經原審認為不合法，故於被上訴人將系爭不動產出賣印田公司之前，難謂上訴人於履約之過程，無違誠信原則。甚且，上訴人早於兩造訴訟期間，即已另購土地興建廠房，益證上訴人對系爭契約之履行，亦有其技術考量，凡此種種，亦皆造成上訴人陷於兩難，其因系爭契約無法順利履行，亦受有價金無法使用之損失。
（５）綜上，本院審酌上揭各項兩造可能所受損害之因素，系爭契約之總價額為1億2000元，及一般客觀事實、社會經濟狀況及及其他一切情形，認本件違約金應酌減至450萬元為妥適。
４、準此，上訴人依系爭契約第4條第8項後段規定，請求被上訴人給付所收同額價款加倍之損害金，尚屬過高，應依民法第252條酌減為450萬元，逾此部分之請求，不應准許。
七、綜上所述，上訴人本於民第259條第2款及系爭契約第4條第8項之約定，請求上訴人給付950萬元，及其中500萬元自民國92年7月9日起，清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件變更之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、79條、第390條第2項、第392條，判決如
主文。中華民國94年9月14日
民事第15庭審判長法官許正順
法官張蘭法官鍾任賜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年9月15日
書記官王敬端附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。