臺灣桃園地方法院92年度重訴字第425號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院92年重訴字第425號民事判決

裁判日期：民國93年11月25日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度重訴字第四二五號
原告裕大輪圈股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 朱富賢 律師被告維泰紡織股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 潘維成 律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國九十三年十一月十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）五百萬元及自民國九十二年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息暨損害金五百萬元。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行添。
二、陳述：㈠緣原告於九十二年七月九日以總價一億二千萬元（依土地每坪三萬五千元計算總
價多退少補）向被告購買其所有坐落 桃園縣 中壢市○○段第七八０、七八一、七
八二、七八三、七八四等地號土地全部（面積合計一０九四０平方公尺）及七八五地號部分土地（面積約四一三平方公尺，依分割後登記簿謄本記載為準）暨第二六五八號建號、建物門牌為桃園縣中壢市○○○路○段○○○號（基地坐落：桃園縣中壢市○○段第七八０地號）、二層樓ＲＣ造建物全部（地面層：二六八‧八三平方公尺；二層：二六六‧八三平方公尺）及另第一四四二號建號、第二三二八號等二建號之部分建物，範圍以該建物之伸縮縫為界（坐落土地則依建物之垂直投影線辦理分割），原告公司並於簽約之同時給付第一期簽約款五百萬元。依兩造簽立之不動產買賣契約第二條第一項第二款約定，第二期備證款一千萬元係「俟乙方（指被告）辦妥土地、建物分割登記完畢七日內給付」，上開條文雖未約定乙方應於何時辦妥系爭土地及建物之分割登記，然兩造於簽約當時確曾口頭約定被告應於簽約後二個月內即九十二年九月八日以前辦妥分割登記，然自兩造於簽約後迄九十二年九月十七日，因已逾兩造約定之二個月，經原告一再與被告聯絡，但被告卻置之不理，原告不得已乃委託律師於九十二年九月十七日發函催告被告至遲應於九十二年十月十日之前辦妥系爭土地及建物之分割登記。詎被告於接函後除否認兩造前揭口頭約定之事實外，復以分割作業曠日費時推託其應履行辦妥系爭土地及建物分割登記之義務，迄原告於九十二年十二月十八日提起本訴之時止又已逾二個月餘，被告仍未辦妥系爭分割登記，被告有拒不依買賣契約履行應盡義務之情事。爰依前開契約書第四條第八項之規定提起本訴，請求如訴之聲明。
㈡兩造於簽約當時確曾口頭約定乙方（即被告）應於簽約後二個月內（即九十二年
九月八日以前）辦妥分割登記，簽約時在場之代書 陳麗微 及仲介人 呂麗卿 等二人經隔離訊問後亦均證述確有此事；此外，從原告保留兩造簽約當時留下之字條內所載五百萬簽約與一千萬用印之間載明「三月」（註：上開字跡係偕同被告公司負責人乙○○前來簽約之代書 李志祥 所寫，併此敘明）及被告公司委託律師所寄發之九十二年十二月一日知字第九二一二０一０一號之說明欄一所敘：「…嗣因七八五地號（因僅出售約四一三平方公尺）及一四四二、二三二八建物須辦理分割手續，而致買賣契約延滯…」等詞，亦可證兩造於簽約時確有前述之口頭約定及被告亦自承有遲延給付之情形。縱認兩造於簽約當時未口頭明確約定被告應於簽約後二個月內完成系爭土地及建物分割登記，但原告業已於九十二年九月十七日發函催告被告至遲應於九十二年十月十日前辦妥分割登記，然被告亦未於上開期限內完成分割登記，是被告應已違反買賣契約第四條第八項有關本約簽訂後乙方不照約履行應盡義務之約定。
㈢原告催告被告限期辦妥系爭土地及建物之分割登記，被告接函後之九十二年八月
二十九日函復原告時表示「…近期於承辦單位為分界審認後，即可完成分割登記。」之情形，可知原告委託律師於九十二年九月十七日發函催告被告限期辦妥系爭土地及建物之分割登記，應屬合理相當。況原告係遲至九十二年十二月十八日業已經過相當時間始提起本訴，而此期間，自被告於九十二年九月十八日撤案時起至九十二年十二月十八日原告提起本訴止共計三個月，如前所述，被告根本就未曾照約履行應盡之義務辦理系爭土地及建物之分割手續，是縱認原告公司之催告期間不合理相當，亦因經過上開期間而補正。被告稱「因分割登記需委由專業之建築師事務所承作，且分割作業難以掌握，雙方未約定何時必須完成分割工程」云云，顯係拒絕履約之託詞。
㈣縱認兩造於簽立買賣契約書時未曾口頭約定被告應於簽約後二個月內辦妥系爭土
地及建物之分割登記，然被告於簽約後並未積極辦理分割事宜而有不依約履行應盡義務之遲延給付情事。
⒈被告雖曾於簽約後之同年八月八日申請法定空地分割，惟被告提出上開申請後
卻隨即於同年九月十八日以「分割原因消失不繼續辦理」為由撤案，此有被告於九十二年九月十八日提出之申請書及桃園縣政府工務局九十二年九月二十三日桃縣工建管字第０九二０００五六八一號函可稽。至被告於本訴將上開撤案委責於原告曾於其申辦法定空地分割時向桃園縣政府工務局提出卷附申請函阻撓其辦理系爭土地及建物之分割手續云云，顯然荒謬。蓋原告於提起本訴之前，即一再催促被告儘速完成土地及建物之分割登記，乃被告拒不履約；再者，土地及建物分割作業係被告依約應履行之義務，乃被告應向主管機關辦理之事項，原告未曾亦無能力阻攔被告此項分割作業之完成。原告若有意阻撓被告公司辦理分割登記使之無法履行買賣契約，則原告何以於九十二年九月八日之會議記錄之決議事項中同意被告自簽約完成日起算一年（即至九十三年七月八日）辦妥所有權移轉登記及要求被告於九十二年九月先將買賣之標的物暫點交予原告，原告並同時交付一千五百萬元予被告？原告向桃園縣政府工務局提出申請函，係緣於原告發現被告出賣原告之第二三二八號建號的部分現有建物為鋼骨鐵皮構造與該建物之使用執照為ＲＣ構造不合，原告為確保本身之權益乃以申請函致桃園縣政府工務局，希盼主管機關查明處理，何來阻攔之有？被告將原告此項申請釋示行為解釋為阻撓其辦理土分割手續，此項辯解，屬卸責之詞。
⒉被告撤案之後，雖經原告委託律師發函催告被告應限期前辦妥系爭分割登記，
然被告於接函後即未曾再繼續辦理系爭土地及建物之分割手續，直至原告提起本訴後，始於九十二年十二月三十一日，就原有建物外之增加物向桃園縣政府申請補發建照。且被告桃園縣政府工務局於九十三年三月十七日發文核准後亦未隨即繼續辦理系爭分割手續。直至九十三年七月二十七日開庭時經原告之訴訟代理人 及鈞 本院質問被告：「九十三年三月十七日准予補照後是否有申請建物分割？」後，被告始於九十三年七月二十九日提出申請法定空地證明（以上詳見本院九十三年七月二十七日言詞辯論筆錄及卷附桃園縣政府九十三年九月二十日府工建字第０九三０二四四０三五號函及桃園縣法定空地分割證明。註：上開法定空地分割證明僅係准予法定空地分割，然實際之土地分割仍需向地政機關辦理。且上開准予法定空地分割並非准予建物分割，建物分割部分仍需合於建築法第七十三條及其實行要點之規定始能分割，併此敘明。）㈤系爭買賣契約書第四條第八項規定：「本約簽訂後…如乙方不賣或不照約履行應
盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另外加倍賠償所收價款同額之損害與甲方後，本約方得解除，各無異議」，乃係被告違約不賣或不履行應盡義務時，須先將已收之價款返還原告並給付同額之損害金予原告，始得解除契約。故只要被告不賣或不依約履行應盡義務時，原告即得解除契約，此時如被告未返還買賣價金及給付同額損害金時，原告即得依約請求被告返還買賣價金及給付同額損害金，而後段約定之目的係在確保被告履行買賣契約，非僅係被告以消滅契約為目的之保留解除權之代價之約定，是被告指稱本約定僅係被告解除權之保留，只有被告才可行使，並無可採且有失公平。原告以前述被告違約為由援引本條項後段之約定，訴請被告返還已付之買賣價金及賠償同額之損害金於法並無不合。縱認原告不得援引系爭契約第四條第八項後段之約定解除買賣契約，惟依同契約第四條第十項：「本契約如有未盡事項，希遵有關法令或善良習慣行之…」之約定，原告亦得以被告有遲不履行系爭分割手續，已遲延給付為由，依法解除買賣契約。至系爭契約書第四條第㈧項後段之「加倍賠償所收價款同額之損害金」之法律性質乃係「損害賠償額之預定」。又因本件買賣標的之金額為一億二千萬元，原告訴請違約金五百萬元，依最高法院九十二年度台上字第一一七四七號民事判決之裁判意旨，兩造此項違約金之約定，其數額應屬合理且並未過高。
三、證據：提出系爭契約書影本、中壢郵局第十三支局第二二八號存證信函影本、原告九十二年八月二十三日通知函影本、被告九十二年八月二十九日函影本、桃園縣政府函影本、會議記錄影本、字條影本、申請函影本各乙份、潘維成律師函影本二份為證，聲請傳訊證人陳麗微、呂麗卿。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，請准供擔保宣告暫免假執行。
二、陳述：㈠被告並無原告書狀中所提出之違約事由：
坐落中壢市○○段第七八○地號至第七八九地號及第八○一地號、第八○二地號等土地及其上同段號第一四四二號、第二三二八號、第二六五八號等建號建物係屬被告所有。因原告只購買被告原出賣標的物之一半（即中壢市○○段第七八○地號至第七八四地號土地全部及第七八五地號之部分土地，以及該地號土地上第二六五八建號建物全部及第一四四二號、第二三二八號建號之部分建物，故須就第七八五地號部分土地及第一四四二號、第二三二八號建物之部分建物辦理建物及土地分割登記，而此種分割登記由於牽涉建築物之結構安全，故非一般代書事務所所能承作，必須委由專業之建築師事務所承作，且由於分割作業難以掌握，故雙方於簽定買賣契約時均未約定何時必須完成該分割工程。依據原告訴訟代理人於九十三年七月六日所庭呈之會議記錄之決議事項第一條：「自簽約完成日起算壹年（即至民國九十三七月八日），賣方須辦妥所有權移轉登記予買方…」，以及證人呂麗卿於九十三年七月六日庭訊証稱：（當時有談到說土地建物何時可分割完畢？）買方說給賣方兩個月時間，賣方說兩個月不會好，大約需要三個月，因為如果公家機關有耽誤，雙方可再坐下來談，後來兩造有約一次在維泰公司（被告）談（九十二年九月八日），我也有去，那一次談的內容是在一年內（自簽約日起一年內）辦好建物分割…」之證詞，已足以證明兩造絕無約定於九十二年九月八日前辦妥分割登記。
㈡就分割作業而言，被告自簽約後，旋即委託專業建築師處理土地及建築物分割作
業，於九十二年八月八日就建物分割登記送件並已進行至提供建築執照（變更、更改設計）申請書供工務局審核，相關辦理之費用不在少數，足證被告確已積極辦理分割登記。反係原告未顧及簽約之時，雙方並未約定完成分割期限之狀況，竟違反誠信原則片面寄發存證信函催告表示須於民國九十二年十月十日完成分割作業，此一催告實違反兩造所簽訂買賣契約之精神。被告自簽立買賣契約之後，即將系爭內壢段第七八○地號、第七八一地號、第七八二地號、第七八三地號等土地所有權狀及同段第二六五八建號建物之所有權狀併同交付與原告收執，若被告無履行買賣契約之誠意，被告又何至於將上開權狀交付原告？㈢原告寄發存證信函催告被告限期於九十二年十月十日前完成分割作業，惟本件辦
理分割作業者，不僅只有土地，尚包括建物之分割，因建物分割需考量分割後之建物，其結構是否安全，故建物分割之作業期間，常常無法預測，原告所定催告期間不合理，違反誠信原則，是否妥當適法，不無爭執。
㈣被告已積極進行分割事宜，惟原告嗣似無意購買系爭土地建物，被告懷疑原告阻撓系爭土地及建物分割作業之完成，欲造成被告違約之事實。
⒈原告於被告向主管機關申辦建物分割作業時，名義上假借查詢該地號土地有十
餘坪之機車棚等違章建物是否可辦理分割登記，實際上卻係阻攔分割作業之完成，實有違誠信原則（蓋原告公司至現場勘查不下十次，對於該地號土地有十餘坪之機車棚等違章建物知之甚明）。
⒉系爭契約簽約之時為九十二年七月八日，時值土地增值稅「減半徵收」時期，
一般預期該「減半徵收」之時會在九十三年一月三十一日截止。換言之，若系爭土地之買賣延至九十三年一月三十日後方辦理所有權移轉登記，賣方勢必將無法適用此項優惠而承受巨大損失。原告即針對被告此一弱點，於被告向有關單位辦理建物分割登記時刻意加以阻撓，欲讓被告知難而退，並加倍返還原告所付之價款，否則被告將因此產生巨大損失。原告得悉被告近期可獲相關單位核發建照，故原告曾於庭上當庭表示要解除買賣契約，不願再購買本案土地及建物，足證原告無意購買系爭土地及建物，而係利用該時間點欲使被告加倍返還原告所付之價款。
⒊被告於簽訂契約後隨即委託專業建築師去辦理建物及土地之分割作業，然該建
物及土地分割作業辦理過程中，確有自稱縣府官員之不明人士要求被告公司所委託之建築師，不得再進行辦理分割作業，經向該人士詢問原因時，該不明人士則僅說明有外力介入；此一事實對照原告違反誠信原則，片面寄發存證信函之行為，被告實有理由懷疑原告故意阻撓分割作業之完成，而造成被告違約之事實，進而要求賠償金。原告於九十二年九月十七日向桃園縣政府提出申請書，指摘該建物上之增建部分，如此辦理建物分割是否合法云云，桃園縣政府承辦人員乃要求被告自行將建物分割程序撤回，待將增建部分建物完成合法登記後，再行提出建物分割程序。上開說明事項，均有卷附之兩造往來書信及桃園縣政府九十二年九月二十五日府工建字第０九二０二一三七五一號函可稽。⒋被告於九十二年九月十八日自行將該分割案撤回，主要係因為原告於九十二年
九月十七日向桃園縣政府工務局提出申請書要求就「原有建築物一分為二，分割後消防設備以及部分未申請之建築物，是屬於合法建築物？抑或如何適當處置？不無疑義。…」，而致工務局就本件建物分割案以放大鏡從嚴加以檢視，被告只好主動先行撤案，將部份與建築法規模稜兩可之處全部予以明確化，再行送件。而從此刻起，被告仍積極進行建物分割（目前已分割完畢），單以廠房內之機器拆遷費用即已達新台幣近八十萬元，而此尚且不包括建築師之費用以及相關行政規費，如何謂被告公司未積極辦理分割？原告向工務局提出申請書要求釋疑，形同阻擾分割作業之進行，實嚴重違反誠信原則。
㈤系爭買賣契約第四條第八項規定適用的先決條件為乙方（指被告）不願意出賣或
不依約履行應盡之義務；惟如前述，被告並無不願意出賣之情事，復無所謂不履行依約應盡之義務，原告如何主張本條款之適用？進而言之，上開契約之文義依據最高法院六十八年台上字第三八六一號判決：「……兩造所訂買賣契約書第八條明載：『乙方倘有違約時，其付定金及價金全部願意拋棄，歸甲方取得。甲方倘若違約時，應將既收取價金及定金，願加倍違約金賠償與乙方查收，雙方即能解約』云云，觀諸此項約定之內容，顯在約定被上訴人如有違約，得以拋棄定金為對價，而行使解除契約權利。反之，上訴人如有違約，亦得以加倍返還定金為對價而行使解除契約之權利。衡其性質，似為解約定金。」之解釋，該條文即所謂解約訂金之條款；又依最高法院七十九年台上字第三七二號判決「解約定金，係契約當事人約定以定金為保留解除權之代價，亦即定金付予人得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約，故行使解除權者，為悔約之人。」意旨，得依據該條文加倍返還定金，以解除契約者必須為悔約之人，亦即依照該判決意旨於本案中得要求將已收價款加倍返還，而解除契約之人為「被告」而非原告，易言之，兩造簽訂之不動產買賣契約既仍存在，原告訴請之聲明應係被告將系爭標的物移轉登記於原告名下，而非替被告公司行使契約之解除權。
㈥本件原告雖主張給付遲延而依法要求解除契約，然如前所述，建物之分割無法預
期何時完成，兩造並未約定完成之期限，原告事後片面主張需於何時完成分割登記，自屬無理由。再者，本案之建物分割作業係因原告阻撓所致，縱有遲延，亦係可歸責於原告，原告當無權主張給付遲延進而解除契約。
㈦系爭契約第四條第八款之性質若係違約金，則原告於簽約後並未遭受任何損失；
相較於被告因配合辦理建物分割登記而花費大量金錢，苟以五百萬元為違約金，則對被告未免過苛。即，若本院認定該條款為違約金，則應有酌減之必要。
三、證據：提出報告書影本二份、桃園縣政府函影本乙份、匯款單影本二份為證。
叁、本院依職權傳訊證人 楊正民 、 鄭緯仁 、 傅枋垣 。
理由
一、兩造不爭執之事實：㈠兩造於九十二年七月九日簽訂系爭買賣契約書，被告有辦理系爭土地、建物分割
登記事宜之義務，但該契約書中並「未明文規定」被告應於何時辦畢分割登記。㈡兩造曾於九十二年九月八日在被告公司討論辦理建物分割及系爭買賣契約之履約之事宜。
㈢原告於九十二年九月十七日委託律師寄發存證信函予被告，催告被告應於九十二
年十月十日前辦妥土地及建物之登記手續。原告此後即未再有催告行為。（見本院卷第二十二頁、第六十五頁）。
㈣原告於九十三年五月二十五日本院言詞辯論時，當庭以言詞向被告解除契約。（見本院卷第六十七頁）。
二、本件爭點：㈠兩造是否曾口頭約定被告應於簽約後兩個月（九十二年九月八日前）辦妥分割登
記？㈡被告是否已積極進行分割事宜？無法辦理完畢的原因為何？㈢原告催告被告須於九十二年十月十日前辦妥分割登記所定催告期間是否合理相當
？㈣系爭契約書第四條第八項後段規定之雙方當事人真意及法律性質為何？㈤原告依前述第四條第八項後段及給付遲延之規定解除契約是否合法？㈥系爭契約書第四條第八項後段規定之「加倍賠償所收價款同額之損害金」之法律
性質為何？㈦前開契約約定之性質，如認為是違約金之性質，所約定之違約金是否過高而須酌
減？
三、兩造是否曾口頭約定被告應於簽約後兩個月（九十二年九月八日前）辦妥分割登記？原告雖主張兩造於訂立系爭買賣契約時，口頭約定被告應於簽約後兩個月即九十二年九月八日前辦妥分割登記云云，惟被告否認之，經查：原告所聲請訊問之證人陳麗微（辦理系爭買賣契約之代書）證稱：簽約當時買方說給賣方兩個月時間，賣方說兩個月不會好，大約需要三個月，因為是向公家機關辦，他們只能儘量。雙方就這部分就沒繼續再談，直接簽約等語（見本院卷第一二八頁）；另證人呂麗卿（本件買賣之仲介人）亦證稱：簽約當時買方說給賣方兩個月時間，賣方說兩個月不會好，大約需要三個月，因為如果公家機關有耽誤，雙方可再坐下來談等語（見本院卷第一三０頁），斟諸上述二證人之證詞，本件兩造於訂約時，原告雖要求被告須於二個月內辦妥分割登記，然被告就此並未承諾，準此，自難認兩造就此已達成意思合致，應認兩造並未口頭約定被告須於二個月內將分割登記辦理完畢。
四、被告是否已積極進行分割事宜？無法辦理完畢的原因為何？⒈被告於九十二年七月九日簽約後，旋即委託建築師處理土地及建築物分割事宜
，並為辦理系爭建物之分割事宜，於九十二年八月八日將申請法定空地分割證明申請書送件至桃園縣政府工務局建管課辦理（該申請書影本附於本院卷一八三頁），惟原告法定代理人之父 朱清吉 於九十二年九月十七日致申請函予桃園縣政府工務局，其內容略謂：「申請人在九十二年七月間與維泰紡織公司簽訂坐落中壢市○○○段第七八０號等六筆土地及其地上物（即建號二三二八及一四四二）買賣契約書在案」、「查二三二八建號現有部分建築物是鋼骨鐵皮造（屋頂尖型）與原有使用執照（六三桃建都使字第一八０三號）ＲＣ造（屋頂平面）不合」、「維泰紡織公司正在貴局申辦建物分割（增編門牌號碼）及法定空地分割手續中，但查原有建築物一分為二，分割後消防設備以及部分未申請之建築物，是屬於合法建築物？抑或如何適當處置？不無疑義，事關貴局公權力、公信力殊鉅，敬請派員實地了解，儘速做出適法決定，以保申請人合法權益，利於買賣契約之履行」等語（見本院卷第一八四頁），其後被告委任之建築師 聶玉璞 即於九十二年九月十八日以申請書撤回前開分割案之申請（見本院卷第一八二頁），而桃園縣政府工務局承辦人亦於九十二年九月二十三日致函聶玉璞及「原告」准予撤案等情，亦有桃園縣政府工務局九十二年九月二十三日桃縣工建管字第０九二０００五六八一號函附卷可憑（見本院卷第一八一頁）；再斟諸證人楊正民（桃園縣政府工務局人員）證稱：如果檢舉事項確實有牴觸到法定空地分割之相關法令，有可能會影響到分割案之進行等語（見本院卷第一七七頁），依上情，應認原告斯時顯已知悉被告正向桃園縣政府工務局申請辦理分割事宜，而被告於九十二年九月十八日之撤回申請案，顯與原告前開九十二年九月十七日致桃園縣政府工務局之申請函內容謂：「查二三二八建號現有部分建築物是鋼骨鐵皮造（屋頂尖型）與原有使用執照（六三桃建都使字第一八０三號）ＲＣ造（屋頂平面）不合」、「維泰紡織公司正在貴局申辦建物分割（增編門牌號碼）及法定空地分割手續中，但查原有建築物一分為二，分割後消防設備以及部分未申請之建築物，是屬於合法建築物？」等情，至為相關。
⒉兩造並不爭執曾於九十二年九月八日在被告公司討論辦理建物分割及系爭買賣
契約之履約之事宜，而據證人呂麗卿證稱：九十二年九月八日那一次談的內容是在一年內（自簽約日起一年內）辦好建物分割，在這一年內買方要先付幾千萬，並要先搬入系爭廠房內，被告須把機器搬走。先由陳麗微打稿但是打稿後雙方沒有簽名，他們說要在傳真給雙方後再簽名，後來就不知道為何沒有簽名等語（見本院卷第一三０頁）。另證人陳麗微亦證稱：當時自簽約後已過兩個月，而不知賣方進度故一起約到賣方公司，會議記錄內容為伊回去後整理好分別傳真給雙方，請他們簽名後回傳，但都沒有下文，被告當天就「自簽約日一年內要完成建物分割及所有權移轉登記」乙事並沒有明確的說好或不好，當時談很久，買方提出好幾點跟賣方討論，後來雙方是叫伊先把會議記錄做出來傳真給他們，再考慮要不要答應，再簽名回傳，但後來都沒有回傳（見本院卷第）。斟諸兩造甫於九十二年九月八日商談「自簽約完成日起算一年賣方須辦妥所有權移轉登記予買方」之事，雖該日雙方商議之條件，據證人陳麗微所述雙方並未達成最終之意思合致（見本院卷第一三二頁）（註：證人呂麗卿雖謂斯日協議是雙方達成一致共識云云，惟查呂麗卿就斯日之決議事項究係一年內須辦妥「所有權移轉登記」或「建物分割」記憶不清，且其對於兩造何以嗣後均未在協議中簽名亦完全不知，足認其對於前開協議始末細節之了解未如代書陳麗微清楚，自應以證人陳麗微之證詞為事實認定之基礎。），惟原告隨即於九日後之九十二年九月十七日致申請函予桃園縣政府工務局請求釋疑，函中謂系爭建物有不符使用執照之情事；另一方面又於同日（九十二年九月十七日）催告被告應於九十二年十月十日前辦妥分割登記，則斯時原告是否仍有意願購買系爭廠房，實足堪疑。
⒊被告於撤案後，又於九十二年十二月三十一日向桃園縣政府工務局申請就系爭
建物之增建物補發建照，該申請案已於九十三年三月十七日發照，發照後即可據以辦理系爭建物之分割乙節，業據證人（桃園縣政府工務局人員）鄭緯仁證述綦詳（見本院卷第一三三頁），且有該申請書影本乙紙在卷可稽。又桃園縣政府已於九十三年九月二十日致函被告：被告申請法定空地證明經查尚符准予分割，此有該桃園縣政府函在卷可佐（見本院卷第一八五頁）。
⒋查辦理建物分割事宜需考量分割後之建物，其結構是否安全，且須符合相關各
種法令限制，顯非一朝一夕可完成，被告於簽約後隨即委託建築師在九十二年八月八日向桃園縣政府工務局申請辦理法定空地分割證明，應認被告業已積極進行分割事宜，嗣因原告致函桃園縣政府工務局謂系爭建物有不合法增建物之事，被告始予撤案，而被告若欲再行申請，勢須先行就違章增建物補正使之符合法令規定，故被告於補正後再於九十二年十二月三十一日向桃園縣政府工務局申請補發建照，待建照補發後，被告又提出辦理法定空地分割證明之申請，其後再據以辦理建物分割。依前所述，兩造間既未約定被告應於何時完成系爭建物土地之分割登記，而被告向行政機關辦理相關分割程序，因涉及相關行政法令限制之審核曠日廢時，其間行政流程之久暫，顯非被告單方所得掌控，斟諸二造曾於九十二年九月八日在被告公司討論給予被告約「一年」之時間俾辦理系爭建物分割及所有權移轉登記事宜，顯見原告斯時亦已知系爭建物之分割非短時間可完成，而被告既持續辦理相關分割事宜，即難謂有何違約或不照約履行應盡義務之情事。
五、原告於九十二年九月十七日催告被告於九十二年十月十日前辦妥分割登記，所定催告期間是否合理相當？按辦理建物分割事宜因需考量分割後之建物，其結構是否安全，且須符合相關各種法令限制，顯非一朝一夕可完成，況行政流程之久暫並非被告所得掌控，已如前述，以上開被告於九十二年十二月三十一日向桃園縣政府工務局申請就系爭建物之增建物補發建照為例，該申請案歷經約三個月，始於九十三年三月十七日發照；另被告九十三年七月二十九日向桃園縣政府申請法定空地證明，亦於九十三年九月二十日始獲函覆准予分割乙節，有該桃園縣政府函在卷可佐（見本院卷第一八五頁）。準此，原告於九十二年九月十七日催告被告須於同年十月十日前（不滿一個月之期間）辦妥分割登記，其所定催告期間尚難謂合理相當。
六、系爭買賣契約書第四條第八項規定：「本約簽訂後…如乙方（指被告）不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另外加倍賠償所收價款同額之損害與甲方後，本約方得解除，各無異議」，依前開規定可知，只於被告「不賣」或「不照約履行應盡義務」時始有該約定條文之適用。本件原告既未舉證證明被告有不賣或不照約履行應盡義務之情事，則原告於九十三年五月二十五日本院言詞辯論時，當庭以言詞向被告解除契約自屬不合法，故原告依系爭契約第四條第八項之約定，請求被告給付如其聲明所示之金額、利息、損害金即屬無理由。
七、原告雖另主張：縱認原告不得援引系爭契約第四條第八項後段之約定解除買賣契約，惟依同契約第四條第十項：「本契約如有未盡事項，希遵有關法令或善良習慣行之…」之約定，原告亦得以被告有遲不履行系爭分割手續，已遲延給付為由，依法解除買賣契約云云。惟依民法第二百二十九條之規定：給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。本件兩造並未約定被告應於何時辦畢系爭土地、建物之分割登記（已如前述），故本件被告前開義務之履行，應認係「未定期限」。又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條固定有明文。惟依前開規定，須當事人之一方已「在遲延中」，他方當事人尚須「再定相當期限催告其履行」，如於期限內不履行時，始得解除契約。本件原告自認其對被告之催告行為，僅前述九十二年九月十七日該次所定期限不相當之催告，其後即未再為催告被告履行義務之行為，自難謂原告於九十三年五月二十五日本院言詞辯論時，當庭以言詞向被告解除契約已符合解除契約之要件，是原告解除契約並不合法，其據此請求被告給付如其聲明所示之金額、利息、損害金亦屬無理由。
八、從而，本件原告本於系爭買賣契約書之約定，並主張被告給付遲延而解除契約，而請求被告給付如其聲明所示之金額、利息、損害金為無理由，應予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
十、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十一月二十五日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
法官林曉芳右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十一月二十五日
書記官陳玲莉