臺灣高雄地方法院88年度訴字第329號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院88年訴字第329號民事判決

裁判日期：民國89年02月11日

裁判案由：調整租金

臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度訴字第三二九號
原告壬○○
癸○○辛○○右三人共同訴訟代理人 林敏澤 律師住高雄市○○區○○○路一三五之一號二樓之一
林夙慧 律師住高雄市○○區○○○路一三五之一號二樓之一 蔡鴻杰 律師住高雄市○○區○○○路一三五之一號二樓之一被告戊○○住
庚○○住己○○住子○○○住台北縣永和市○○街○○○巷○號五樓乙○○住甲○○住丁○○住丙○○住右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主文被告向原告承租坐落高雄市○○區○○段三小段第九九三地號、面積二五七平方公尺，同段第九九五地號，面積四四平方公尺，面積計三０一平方公尺土地之租金，應自民國八十八年一月二十六日起調整為每月新台幣叁萬肆仟叁佰叁拾陸元（即每年新台幣肆拾壹萬貳仟零叁拾貳元）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：被告向原告承租坐落高雄市○○區○○段三小段第九九三地號、九九五地號，土地面積共三０一平方公尺之租金，應自民國八十八年一月二十六日起調整為每月新台幣（下同）四萬二千九百二十元（即每年五十一萬五千零四十一元）；訴訟費用由被告連帶負擔。
二、陳述：㈠鈞院前以八十五年重訴字第三一二號民事判決，訴外人即原告之祖父 汪明燦 將其
所有坐落高雄市○○區○○段三小段第九九三地號、第九九五地號（第九九三、九九五地號原為高雄市湊丁參目二五、二四番土地，業主為台灣地所建物株式會社，嗣於六十三年間分割出高雄市○○區○○段二五之四四、二四地號土地，又於七十三年間重測改為現有地號土地），土地面積計三０一平方公尺之土地，不定期出租予訴外人 宋碨 ，宋碨死亡後，其遺產由其繼承人即子戊○○、庚○○、己○○、 宋守仁 （嗣又死亡）、女子○○○、吳 宋美珠 （吳宋美珠嗣死亡後，乙○○、甲○○、丁○○、丙○○共同繼承）共同繼承，故系爭地上建物及土地租賃權，亦由繼承人保持公同共有中。原告之祖父汪明燦嗣於五十二年間去世，原告亦因繼承而取得系爭土地之所有權，成為出租人。
㈡按租賃為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又租用基
地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，民法第四百四十二條、土地法第一百零五條、第九十七條分別定有明文。本件系爭租賃土地，位於高雄市之精華區，位於鼓山渡輪站鼓山航線旁，八十六、八十七年每日平均搭乘人數各為九三八七、九六二九人（尚不含旗津地區持免費乘船證之乘客），鄰近中山大學，其中第九九五地號土地係面街之道路，土地利用便利，且被告於土地上建有二層建物使用，地租自日據時代以來，長年未調漲，原告於鈞院八十五年重訴字第三一二號向被告請求相當公告地價年息百分之十計算相當於租金之損害金，已可認為相當於提高租金之請求，惟被告置之不理，因土地價值已調昇，並仍繼續繁榮發展，近幾年高雄市政府正積極推動「哈瑪星再造」運動，鄰近濱海一、二路亦已著手拓寬，依前揭法條之規定，聲請調整租金自起訴日之八十八年一月二十六日起，將系爭土地之租金，按公告地價年息百分之十調整為每月四萬二千九百二十元即每年五十一萬五千零四十一元應屬適當。
三、證據：提出土地登記謄本二件、鈞院八十五年重訴字第三一二號民事判決、鈞院八十五年度重訴字第三一二號民事裁定、土地地價證明書、戶籍謄本七件、繼承系統表、繼承分割協議書各一件、土地登記簿謄本八件、地籍圖一件、現場照片八幀、存證信函一件、哈瑪星再造文宣資料三件為證，並聲請向高雄市公共車船管理處函查鼓山渡輪站之鼓山航線於八十六、八十七年度之平均日搭乘客船人數。
乙、被告方面：
Ａ、戊○○、庚○○部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：㈠系爭土地原為父宋碨於日據時代向原地主台灣地所建物株式會社（乃日本政府為
開發海埔新生承租地《哈瑪星》所創立之公司），定有租賃契約，後來才由原告取得所有權，獲取不少利益。原地號為高雄市○○區○○段三小段二五之四四號、同小段二四號，在六十四年間，租金依土地申報地價折六成後之地價百分之三計算，有訴外人汪明燦之代收租金人 林傳泉 之明信片通知書為證，嗣後均依此收取租金。汪明燦去世後，其繼承人久不辦理繼承登記，致被告不知向何人繳租，迨原告向被告提起拆屋還地訴訟，被告始知原告繼承取得所有權，被告即據前繳之年租三萬九千一百二十元租金，以高雄五支郵局第四一六、四一七、四一八號存證信函匯寄最近五年租金，故原告請求依公告現值百分之十調整租金，自有未合。
㈡系爭土地公告地價自八十三年七月以來，每平方公尺為一萬七千一百一十元，而
申報地價為公告地價百分之八十，即每平方公尺一萬三千六百八十八元，即使在鼓山區繁榮時期，地租亦僅依上開申報地價折六成計算年息百分之三計算，其每平方公尺之年租金為二百四十六‧三八元，月租金為二十‧五三元，系爭土地三０一平方公尺（原承租面積較多，因部分土地被闢為路巷，故現承租面積減為三０一平方公尺），月租金計六千一百七十九‧五三元，現已沒落，反須依公告地價百分之十計付，實不合理。
㈢又高雄市鼓山區近十餘年來已沒落，尤以系爭土地更屬偏僻，附近房屋僅有二棟
掛牌營業，且自魚市場遷至前鎮區後，鼓山區更漸沒落。系爭土地距離中山大學及鼓山渡輪站甚遠，對土地利用價值並無助益。而土地上房屋為父宋碨所建，現僅供住家使用，其中臨鼓南街固為二層樓房，惟門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○巷○○號則為木造平房，位處巷中，僅以木板相隔，極為簡陋，如此利用價值即低之基地，原告要將每平方公尺之租金增為二百九十一‧一八元，顯屬過苛。
三、證據：提出通知書一件、地價謄本二件、哈瑪星大事紀一件為證，並聲請調閱鈞院八十五年重訴字第三一二號民事判決及勘驗現場。
Ｂ、己○○、子○○○、乙○○、甲○○、丁○○、丙○○部分：被告己○○、子○○○、乙○○、甲○○、丁○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權調閱本院八十五年重訴字第三一二號民事卷宗，並依聲請向高雄市公共車船管理處函查鼓山渡輪站之鼓山航線於八十六、八十七年度之平均日搭乘客船人數資料參考。
理由
甲、程序方面：本件被告己○○、子○○○、乙○○、甲○○、丁○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張被告共同繼承其父（或祖父）宋碨向原告父汪明燦承租坐落高雄市○○區○○段三小段第九九三、九九五地號土地之權利，原告嗣因父汪明燦去世而繼承該土地，因系爭租賃土地，位於鼓山渡輪站鼓山航線旁，八十六、八十七年每日平均搭乘人數各為九三八七、九六二九人（尚不含旗津地區持免費乘船證之乘客），鄰近中山大學，其中第九九五地號土地係面街之道路，土地利用便利，且被告於土地上建有二層建物使用，地租自日據時代以來，長年未調漲，因土地價值已調昇，並仍繼續繁榮發展，近幾年高雄市政府正積極推動「哈瑪星再造」運動，鄰近濱海一、二路亦已著手拓寬，原告於鈞院八十五年重訴字第三一二號案件中向被告請求公告地價年息百分之十計算相當於租金之損害金，已可認為相當於提高租金之請求，惟被告置之不理，聲請調整租金自起訴日之八十八年一月二十六日起，將系爭土地之租金，按公告地價年息百分之十調整為每月四萬二千九百二十元即每年五十一萬五千零四十一元等情。
被告戊○○、庚○○則以系爭之土地並非工商繁榮地，附近僅二棟掛牌營業，且自魚市場遷至前鎮區後，鼓山區日益沒落，而系爭土地離中山大學及鼓山渡輪站甚遠，對土地利用價值並無助益，在土地上之建物，被告係作為住家使用，其中臨鼓南街固為二層樓房，惟門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○巷○○號則為木造平房，位處巷中，僅以木板相隔，極為簡陋，被告前支付原告地租部分，為年租三萬九千一百二十元，今原告起訴要求調整租金之金額，實屬過高等語資為抗辯。
二、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，分別定有明文；又土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地額年息百分之十計算；又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院四十六年台上字第八五五號判例、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。
三、本件原告主張系爭土地原為其父汪明燦所有，出租予被告之父（或祖父）宋碨興建房屋使用，汪明燦、宋碨死後，兩造分別繼承其所有權及租賃權，被告共同承租系爭地號土地，成立不定期租賃之事實，業據原告提出土地登記謄本二件、本院八十五年重訴字第三一二號民事判決、土地地價證明書、繼承系統表、繼承分割協議書各一件、土地登記簿謄本八件、地籍圖一件、現場照片八幀、存證信函一件附卷可稽，復為被告所不爭執，自堪認為真實。而原告主張被告因繼承而共同向原告承租之系爭土地，因系爭租賃土地價值已調昇，業於鈞院八十五年重訴字第三一二號案件中向被告請求公告地價年息百分之十計算相當於租金之損害金，已可認為該當於提高租金之請求，惟被告置之不理，爰依法聲請調整租金為每年五十一萬五千零四十一元等情，亦據原告提出照片八幀、土地登記謄本、地價證明書各二件、哈瑪星再造文宣資料三件為證，然為被告所否認，並以系爭之土地並非工商繁榮地，附近僅二棟掛牌營業，且自魚市場遷至前鎮區後，鼓山區日益沒落，而系爭土地離中山大學及鼓山渡輪站甚遠，對土地利用價值並無助益，在土地上之建物，被告係作為住家使用，其中臨鼓南街固為二層樓房，惟門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○巷○○號則為木造平房，位處巷中，僅以木板相隔，極為簡陋，被告前支付原告地租部分，為年租三萬九千一百二十元，今原告起訴要求調整租金之金額，實屬過高，以為抗辯。經查：
㈠系爭土地前臨高雄市○○區○○街，目前被告戊○○於該地臨鼓山街旁有磚造房
屋一幢，為門牌號碼高雄市○○區○○街○○號（門牌整編前為高雄市○○區○○○街○○號，是磚造一樓，後上方加蓋閣樓，作居家使用，後方有木造一層建物，內堆置雜物作倉庫使用；庚○○於臨鼓山街旁有加強磚造二層樓房二幢，門牌號碼為高雄市○○區○○街三一、三三號，均為磚造二樓房舍，作住所使用。後方有己○○、子○○○等人占用之磚、木造一層建物，門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷三九、三九之二號，窗框已殘破，內部雜物堆置，顯已無人居住其中。而系爭土地面臨鼓山街，兩旁均為住家，街巷內雖僅設有數家公司，商業不甚發達，惟除房屋右側有一排舊式二層建築外，餘均已改建為現代式樓房建築，且系爭土地距離鼓山渡輪站不遠，並近現正拓寬中之濱海一、二路，交通便利等情，業經本院至現場勘驗屬實，並製作有勘驗筆錄在卷可稽，再依原告提出之土地登記謄本、土地地價證明書，其上亦記載系爭土地地目為建地、該地核定公告現值為每平方公尺三萬四千九百五十三元，有該土地登記謄本二件在卷可稽，故被告雖辯稱：鼓山區近十餘年來已沒落，尤以系爭土地更屬偏僻，附近房屋僅有二棟掛牌營業，土地上房屋為父宋碨所建，現僅供住家使用，其中臨鼓南街固為二層樓房，惟門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○巷○○號則為木造平房，位處巷中，僅以木板相隔，極為簡陋，係落後地區，並非經濟繁華之區域，尚不足採。且縱附近係以住家為主，工商業不如鼓山渡船頭附近發達，惟系爭土地供被告等使用之經濟價值，亦隨時代之進步，相較於過往而有所增加；況鼓山渡船頭附近地區，邇來已獲得行政院經濟建設委員會支持，制定有高雄市哈瑪星哨船頭都市更新發展計劃，未來將全盤規劃各項休閒設施，綠化、美化社區，而鄰近之濱海一、二路亦配合拓寬中，日後整體社區非但較今日適於居住，再結合觀光價值，生活機能必益臻理想，此觀諸原告提出之哈瑪星再造文宣資料三件即明，再參考鼓山渡輪站鼓山航線於八十六、八十七年每日平均搭乘人數各為九千三百八十七人、九千六百二十九人（尚不含旗津地區持免費乘船證之乘客），亦有高雄市公共車船管理處八十八年五月三日高車調第一六四九號函為證，復矧以鼓山渡輪站附近有高雄市○○路線通過，近日來新開闢二四八號橘線公車，班次密集，交通更加發達，是原告主張系爭租賃土地所在確實仍在持續繁榮發展，價值已調昇之事實，即堪採信。
㈡被告又辯稱，系爭土地原為父宋碨於日據時代向原地主台灣地所建物株式會社（
乃日本政府為開發海埔新生承租地《哈瑪星》所創立之公司），定有租賃契約，後來才由原告取得所有權，獲取不少利益云云，縱認屬實，惟系爭土地兩造現有租賃關係存在，並由被告支付租金之事實，已據 陳明 在卷，被告尚不得依此主張原告不得依法請求調整租金。
四、綜上，本件原告依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，請求調整系爭土地之租金，應予准許，至調整租金之金額，本院斟酌系爭土地係位於鼓山區之住宅區，鄰近鼓山渡船頭，未來都市發展環境可期，具有適宜之環境，而該地公告現值為每平方公尺三萬四千九百五十三元，申報地價額每平方公尺為一萬三千六百八十八點八元，並考量被告利用系爭土地供居家之用，系爭土地面積為三百零一平方公尺，故申報總價額為四百十二萬零三百二十九元，故調整系爭土地之年租金為申報地價總額百分之十為適當，即為四十一萬二千零三十二元，月租金為三萬四千三百三十六元，從而，本件請求在自原告起訴時之八十八年一月二十六日起調整系爭土地之租金，為每月三萬四千三百三十六元（即每年四十一萬二千零三十二元）之範圍內，為有理由，應予准許。超過上述部分之請求為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年二月十一日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官郭貞秀右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年二月十四日~B法院書記官胡美儀