裁判字號：臺灣屏東地方法院88年訴字第1062號民事判決
裁判日期：民國89年02月11日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣屏東地方法院民事判決八十八年度訴字第一○六二號
原告乙○○訴訟代理人 黃光宇 律師被告甲○○住訴訟代理人 吳臺雄 律師右當事人間土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：原告於給付被告新台幣（下同）五十二萬五千元同時，被告應
將其所有坐落於屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○號，面積七九八四平方公尺之土地所有權移轉登記與原告。
二、陳述：
（一）原告於民國八十年一月八日向被告承買其由行政院國軍退除役官兵輔導委員會屏東農場配耕之屏東縣○○鄉○○○段地號000－0000地號，面積七０００平方公尺之土地，總價金為一百六十八萬元，其中定金為八十四萬元已於簽約時給付完畢，尾款八十四萬元應於上述不動產移轉登記完畢時全部付清，另雙方約定移轉登記之時間為上述土地經政府放領給被告取得所有權之時，而面積如有增減，同意以立約日每分地二十四萬元計算，多退少補，詎原告除已給付被告定金八十四萬元外，尾款部分原告在被告放領上述土地前已再給付被告五十五萬五千元，尚未給付之尾款為二十八萬五千元，另因原告放領之上述土地面積較訂約時之面積增加九百八十四平方公尺，原告自應再給付約二十四萬元，原告亦於八十八年十一月十日以存證信函通知被告其願再給付尾款及增加之面積金額，被告應依約辦理土地移轉登記。
（二）本件系爭土地，固於八十八年十月八日為訴外人 張美慧 實施假扣押在案，然此假扣押應僅係暫且查封債務人之財產而禁止其處分而已，亦即原告可依該假扣押裁定所定金額提供擔保請求撤銷假扣押，或假扣押聲請人張美慧所起訴之案件受敗訴之判決，而撤銷該假扣押裁定，此既未經拍定為第三人買受前，似非絕對給付不能，是本件似無給付不能之情形。
（三）本件系爭土地，業已於八十八年十月二日放領給被告，而原告有自耕能力，並已給付被告一百三十九萬五千元，被告自應依據雙方買賣契約之約定將系爭土地移轉登記與原告，為此，提起本件訴訟。
三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函、土地登記簿謄本、自耕能力證明書各一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴
二、陳述：
（一）兩造於八十年一月八日簽訂系爭不動產買賣契約，被告出賣所有權屬於國有之屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○號土地予原告，雖然出賣他人土地之買賣契約，係屬負擔行為，僅發生債權債務關係，出賣人對於標的物雖無處分權，其買賣契約仍屬有效，但土地法第三十條明定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，兩造間簽定系爭買賣契約時，原告尚未取得自耕能力證明，且系爭契約未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定與有自耕能力之特定第三人，即便原告於八十八年七月十二日取得自耕能力證明，亦不能溯及訂約之時，故依民法第二百四十六條第一項之規定，系爭土地買賣契約為無效。
（二）行使債權，履行義務，應依誠實及信用方法，此民法第二百十九條定有明文，兩造簽訂系爭土地買賣契約，議定價格為一百六十八萬元，而土地總面積以０．七公頃約定，土地所有權狀核發時，面積如有增減時，同意以立約日每分地二十四萬元計算，八十八年十月二日，系爭土地放領予被告，面積０．七九八四公頃，較簽約時面積多出０．０九八四公頃，原告願以二十四萬元補償被告，系爭土地總價為一百九十二萬元，惟系爭土地公告現值每平方公尺一千五百元，以公告現值計算，系爭土地總價為一千一百九十七萬六千元，與系爭契約約定價格一百九十二萬元相較，相距懸殊，是以該契約簽訂時，原告顯然利用被告無知，急需用錢，而簽訂如此不合理之買賣契約，益證系爭契約違反誠信原則。
（三）原告稱已給付被告定金八十四萬元，尾款部分，原告在被告放領系爭土地前已再給付五十五萬五千元，其中五十萬五千元並非被告給付系爭土地買賣價款，而是兩造間之借款，被告亦簽發四張本票交予原告作為憑證，面額分為一萬元、二萬元、二萬元及四十五萬五千元，原告已向鈞院聲請本票裁定，故請求駁回原告之訴。
三、證據：提出證明書、本院八十八年度票字第四０九七號裁定各一紙為證。
丙、本院依職權調取本院八十八年度執全字第一四二一號、八十八年度執全字第一四八六號、八十八年度執全字第一四三三號民事卷。
理由
一、本件原告起訴主張原告於八十年一月八日向被告承買其由行政院國軍退除役官兵輔導委員會屏東農場配耕之屏東縣○○鄉○○○段地號000－0000地號，，總價金為一百六十八萬元，其中定金為八十四萬元於簽約時給付，尾款八十四萬元則於上述不動產移轉登記完畢時全部付清，而雙方約定移轉登記時間為被告取得所有權時，而被告於八十八年十月二日業已取得該土地所有權，然仍拒不給付該土地，為此，提起本件訴訟。
二、被告對於原告前揭主張之事實並不爭執，惟以承受人以能自耕者為限，兩造間簽定系爭買賣契約時，原告尚未取得自耕能力證明，且系爭契約未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定與有自耕能力之特定第三人，即便原告於八十八年七月十二日取得自耕能力證明，亦不能溯及訂約之時，故依民法第二百四十六條第一之規定，系爭土地買賣契約為無效；並原告購買系爭土地乃利用被告無知急率而以超低價格，購買該地，顯行使權利履行義務不依誠信方法為之云云資為抗辯。
三、經查：原告主張其於八十年一月八日向被告承買其由行政院國軍退除役官兵輔導委員會屏東農場配耕之屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地，總價一百六十八萬元，其中已給付八十四萬元之定金，雙方並約定被告須於取得土地所有權之時將所有權移轉登記與原告，面積如有增減，將以每分地二十四萬元計算，多退少補，因原告嗣後取得土地之面積較訂約時增加九百八十四平方公尺，故原告除給付被告前述尾款二十八萬五千元外，尚另行給付二十四萬元增加面積部分之價金，而被告業已於八十八年十月二日取得系爭土地之所有權，但迄今均未將土地移轉登記與原告等事實，為被告所不爭執，並業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本等件為證，故堪信原告主張為真實。
四、按所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能亦一時不能，皆當然發生給付不能之效果，縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果；又若標的物遭法院假扣押查封中，依土地登記規則第一百二十九條之規定：土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，在法院撤銷查封前，登記機關不准申請移轉登記，故債務人係處於給付不能之狀態，法院自不能命為移轉登記，此有最高法院七十二年台度上字第三八七四號及八十年度台上字第一八九四號民事判決可資參照。本件原告請求移轉登記之系爭土地業已遭第三人張美慧及 林慶忠 等人聲請假扣押及假處分在案，並經屏東縣屏東地政事務所於八十八年十月八日完成查封登記，此有原告所提之土地登記簿謄本復卷可查，核與本院職權調取本院八十八年度執全字第一四二一號、八十八年度執全字第一四八六號民事卷查核屬實，堪信為真實。揆諸前揭判決意旨，系爭土地既經查封登記，未為塗銷前，登記機關無從為所有權移轉登記，故被告已處於給付不能之狀態，法院自不能密被告為移轉登記，故即便嗣後有回復給付之可能，然亦無從變更此時已發生之法定效果。從而，原告請求判令原告給付被告五十二萬五千元之同時，被告應將其所有坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○號土地之所有權移轉登記與原告，其於法無據，應予駁回。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條之規定，判決如
主文。中華民國八十九年二月十一日
台灣屏東地方法院民事第一庭~B法官田玉芬