裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第659號民事判決
裁判日期：民國103年11月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第659號原告 巫素蕊 即反訴被告被告全家便利商店股份有限公司即反訴原告法定代理人 潘進丁 訴訟代理人 林憲造 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼：臺中市○○區○○街○○○號、一四九之ㄧ號建物即如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分遷讓返還原告。
被告應自民國一零三年十月一日起至返還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣肆萬捌仟壹佰叁拾叁元。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告訴之聲明第二項原請求：
「被告應給付原告自民國102年12月1日起至交還上開建物之日止，按月以新臺幣（下同）48,133元計算之損害金。」；於本院審理中，迭經變更其聲明，嗣於民國103年9月17日言詞辯論期日當庭減縮該項聲明為：「被告應自103年10月1日起至返還系爭建物予原告之日止，按月給付原告48,133元。」（見本院卷第125頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁判意旨參照）。本件原告起訴主張被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○街○○○○○○○○○號1樓建物（位置面積如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示，下稱系爭建物），租賃期間屆滿後，被告拒絕返還系爭建物，故原告本於系爭建物所有權人之地位，請求被告遷讓返還建物，並給付相當於租金之不當得利；被告則於
103年4月23日以民事反訴暨答辯狀提起反訴（見本院卷第11頁），以原告收回系爭建物係為出租予訴外人萊爾富國際股份有限公司（下稱萊爾富公司），被告依兩造租賃契約之約定，得行使優先承租權，而訴請原告與被告訂立租賃契約。經核被告所提起之反訴，與其在本訴之防禦方法有牽連關係，且無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，亦應准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠兩造前於90年間訂立租賃契約，由被告承租原告所有之系爭
建物，約定租賃期間自90年12月1日起至97年11月30日止；嗣兩造於93年5月25日續約，約定租賃期間自97年12月1日起至102年11月30日止。惟原告已於租賃期間屆滿前，發函向被告明確表示屆期將不再續租，被告卻於租賃期間屆滿後，仍繼續占有使用系爭建物，而拒絕遷讓返還，自構成無權占有，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭建物。又被告於租賃期間屆滿後，無權占有系爭建物，而獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。查系爭建物位於明道花園城商圈內，鄰近明道高中、光德國中、烏日明道郵局及私立童話幼稚園等機關學校，附近交通極為便利，且鄰近數間學校及郵局機關，商機無限，生活機能良好，其可得利用之經濟價值甚高；參以萊爾富公司前曾願以每月66,667元，並逐年調高至73,500元之金額向原告承租系爭建物等情，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自103年10月1日起至交還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之損害金48,133元，自屬合理等語。為此，爰依租賃物返還請求權、物上請求權、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：如主文第
一、二項所示。㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱其有優先承租權云云，原告否認之，依民事訴訟法第277條第1項規定，被告應就此負舉證責任：
⑴原告雖曾與訴外人萊爾富公司訂立租賃契約，惟原告已於10
0年、101年間以存證信函通知萊爾富公司，表明因將系爭建物收回自用而解除契約，亦於101年4月2日以存證信函將收回系爭建物自用，不再續租之情通知被告，而原告於租期屆滿後，亦未將系爭建物出租予他人使用。又原告於102年
5月間接獲臺灣省臺中農田水利會之通知，表明系爭建物有部分占用該會之土地，限期原告拆除之，原告為避免將系爭建物出租後，徒生糾紛，實無再將之出租他人之理。從而，原告於兩造租賃契約屆滿後，既擬將系爭建物收回自用，而無意出租他人，被告即無主張優先承租權之餘地。
⑵又查，被告從未向原告表示要依與萊爾富公司所定租賃契約
同一條件向原告承租系爭建物，兩造就租賃契約重要之點即租金部分，並未達於意思表示合致，難認被告有以相同條件承租之意，而尚無從課以原告須與被告締約之義務。且被告於接獲臺灣省臺中農田水利會之函文後，從未表示願意接受有重大瑕疵之系爭建物，而觀諸兩造租賃契約第7條第2項之約定，足見租賃標的物之完整性，關乎被告得否請求減免租金或解除契約，自為契約必要之點，然被告亦未就此重要事項與原告磋商，兩造未能成立租賃契約甚明。
⑶再者，優先承租權僅有債權效力，並無物權效力，並未賦予
被告強制締約權，原告亦無必須同意出租予被告之義務，原告如有違反優先承租權之約定，亦僅生違約問題，並不得對抗原告基於系爭建物所有權人之地位，得於租賃期間屆滿時收回使用系爭建物之權利。則兩造原有之租賃關係既因租期屆滿而消滅，兩造復未訂立新租賃契約，故被告占用系爭建物自屬無權占有至明。
二、被告則以：㈠兩造租賃契約第7條第1項約定，於上開租賃契約到期後，
原告如欲將系爭建物出租他人時，被告有以同一條件優先承租之權利。而原告於兩造租期屆至前，與訴外人萊爾富公司訂立租賃契約，由萊爾富公司自103年1月1日起承租系爭建物。被告知悉上情後，隨即分別於100年11月24日、同年12月28日以臺北雙連郵局第1635號、第1753號存證信函予原告以行使優先承租權，請原告依與萊爾富公司租賃契約之同一條件，與被告訂立租賃契約；嗣於兩造租期屆滿6個月前，被告再於102年3月6日以臺北雙連郵局第270號存證信函通知原告行使優先承租權。綜上，被告曾先後3次向原告為行使優先承租權之意思表示，原告自有依與萊爾富公司租賃契約之同一條件與被告訂立租賃契約之義務。
㈡原告於收受被告行使優先承租權並請求訂立租賃契約意思表
示之存證信函後，於102年2月20日以存證信函回覆表示擬將系爭建物收回自用，不再續租云云，惟此目的僅要規避被告行使優先承租權條件之成就，依民法第101條第1項規定，自應視為系爭建物出租他人之條件業已成就，被告自得對原告主張優先承租權而請求訂立租賃契約。
㈢否認曾向原告表示於97年11月30日租賃期間屆至後，即不再
續租之意思。原告嗣雖向萊爾富公司為解除契約之意思表示，惟因萊爾富公司不同意，而不生合法解除之效果；又原告稱臺灣省臺中農田水利會要拆除系爭建物之部分，與本事件並無關聯等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：㈠反訴被告因於兩造租期屆至前，就系爭建物與萊爾富公司訂
立租賃契約，約定租期自103年1月1日起，反訴原告自得依兩造租約第7條第1項約定行使優先承租權，請求反訴被告依與萊爾富公司所定租賃契約之同一條件，與反訴原告訂立租賃契約，已如前述。而反訴被告與萊爾富公司就系爭建物訂立2份租賃契約，約定①租賃期間自103年1月1日起至106年12月31日止，前3年每月租金66,667元；自106年
1月1日起至106年12月31日止，每月租金調整為70,000元；②租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日止，租金每月70,000元，108年1月1日起至108年12月31日止，每月租金調整為73,500元。兩造既約定被告以原告將系爭建物出租他人為條件，而有優先承租權，則於原告將系爭建物另行出租與萊爾富公司時，該停止條件即已成就，被告自得行使優先承租權，請求原告以同一條件與被告訂定租賃契約等語。為此，爰依兩造租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：反訴被告應就系爭建物與反訴原告訂定租賃期間自102年12月1日起至108年12月31日止；其中租期102年12月1日起至105年12月31日止，每月租金66,667元、租期
106年1月1日起至107年12月31日止，每月租金70,000元、租期108年1月1日起至108年12月31日止，每月租金73,500元之租賃契約。
㈡對反訴被告抗辯之陳述：
反訴被告辯稱反訴原告違反誠信原則及權利濫用，反訴原告否認之；至於反訴被告主張本件有情事變更原則之適用，反訴原告沒有意見。
二、反訴被告則以：㈠反訴被告已與萊爾富公司合意於103年1月1日終止前所簽
立「租期自103年1月1日起至106年12月31日及租期自10
7年1月1日起至108年12月31日止」之租賃契約，反訴被告自無將系爭建物出租他人之情形，反訴原告實無優先承租權可資主張。
㈡兩造於93年5月25日訂定之租賃契約固有優先承租權之約定
，惟此乃指承租人在出租人欲將原始、完整之租賃物出租予第三人時，承租人得主張優先承租，然系爭建物有遭臺灣省臺中農田水利會部分拆除之風險，其完整性將有重大變更，而兩造租賃契約關於優先承租權之條款，並未規範及預見未來承租人行使優先承租權時系爭建物出現瑕疵之情況，該情況顯非訂約時所得預料，若反訴原告得主張優先承租權，無疑強令反訴被告出租重大瑕疵之建物，再任由反訴原告藉機終止契約、行使不完全給付及瑕疵擔保之損害賠償請求權，將造成反訴被告之重大不利益，顯失公平。況反訴原告行使優先承租權係依據反訴被告於97年8月間與萊爾富公司所訂之租賃契約，而該租賃契約並未考量臺灣省臺中農田水利會可能拆除部分系爭建物之要件，且萊爾富公司在知悉此重大情事變更後，已無意願承租系爭建物，並與反訴被告合意終止前所簽立之租賃契約，益徵反訴原告行使優先承租權之請求，顯屬無稽。
㈢末查，反訴原告於數年前即已因不同意反訴被告調漲租金之
提議，而明確表示租期屆滿不再續租，反訴被告始與萊爾富公司簽立租約，事後反訴原告得知系爭建物有遭拆除之問題，更無意承租，卻因知悉萊爾富公司可能於系爭建物設點，遂假意要繼續承租，實則反訴原告早已在系爭建物數步之遙處，另承租他屋欲經營便利商店，此為反訴原告訴訟代理人當庭所自承，足認反訴原告行使優先承租權之真意，係為拖延時程排擠對手，且利用事後出現之重大情事變更對反訴被告行使損害賠償請求權，顯然違反誠信原則且屬權利濫用等語資為抗辯。並聲明：如主文第四項所示。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造前於90年間訂立租賃契約，由被告承租原告所有之系爭建物，約定租賃期間自90年12月1日起至97年11月30日止；嗣兩造再於93年5月25日續約，約定租賃期間自97年12月1日起至102年11月30日止。
二、原告曾於97年8月7日與萊爾富公司訂立租賃契約，將系爭建物出租予萊爾富公司，約定租賃期間為103年1月1日起至108年12月31日止。
三、嗣原告向萊爾富公司為解除上開租賃契約之意思表示，惟萊爾富公司於100年8月11日、101年2月28日以存證信函向原告表示不同意解除契約。嗣原告與萊爾富公司於103年6月13日訂立終止租賃契約書。
四、被告曾於100年11月24日、同年12月28日、102年3月6日分別以存證信函向原告為行使優先承租權之意思表示。
五、原告於102年2月20日以存證信函通知被告擬將系爭建物收回自用，故於租期屆滿後將不再續租。
六、被告於租賃期間於102年11月30日屆滿後，迄今尚未將系爭建物返還原告。
七、被告於租期屆滿後，自102年12月起至103年9月止，有按月將48,133元匯至原告銀行帳戶，共計481,330元。
八、若法院審理結果，認被告在返還系爭建物前，應按月給付原告相當於租金之不當得利，則該金額以48,133元計算。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。經查：
⒈原告主張兩造前於90年間訂立租賃契約，由被告承租原告所
有之系爭建物，約定租賃期間自90年12月1日起至97年11月30日止；嗣兩造再於93年5月25日續約，約定租賃期間自97年12月1日起至102年11月30日止，而原告於租賃期間屆至前，即以存證信函向被告表示擬將系爭建物收回自用，不再續租，惟被告於租賃期間屆滿後，仍繼續占有使用系爭建物，拒絕遷讓返還等情，業據原告提出建築改良物所有權狀、存證信函及回證、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書為證（見本院103年度中簡字第428號民事簡易訴訟卷宗第4至6、19頁），並有房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第
15、16頁），且經本院至現場勘驗明確，復囑託臺中市大里地政事務所繪製鑑定圖，此有本院勘驗筆錄、現場照片、臺中市○里地000000000000里地0000000000000號函暨所附土地複丈成果圖附卷足參（見本院卷第73至78頁、第84、85頁），又為被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真正。
⒉被告抗辯原告嗣於兩造租賃關係存續期間，另與萊爾富公司
就系爭建物訂立租賃契約，租賃期間自103年1月1日起，被告即依兩造租賃契約第7條第1項之規定，先後於100年11月24日、同年12月28日、102年3月6日以存證信函向原告行使優先承租權，請原告依與萊爾富公司所訂租賃契約之同一條件，與被告訂立租賃契約，業據提出原告與萊爾富公司所定房屋租賃契約、存證信函及回執為證（見本院卷第17至32頁），且為原告所不爭執，固堪信其上開抗辯為真正。
惟被告辯稱原告依約有與被告就系爭建物訂立租賃契約之義務云云，則為原告所否認，其並主張於租期屆滿前，即以存證信函通知被告擬將系爭建物收回自用，且其已與萊爾富公司解除、終止租賃契約，被告即不得再主張有優先承租權，況原告並無與被告締約之義務，兩造就租賃契約之內容尚未達成合意等情。經查：
①兩造於93年5月25日所訂立之租賃契約第7條第1項約定：
「甲方（按指原告）於租賃期滿，擬收回本建物自用時，應於期滿前六個月對乙方（按指被告）為通知，違反者，乙方自租賃期滿三個月內，不負遲延返還建物之責任。如擬繼續出租他人時，乙方有第一優先承租權。」，然上開約定前段部分，係考量被告於終止契約後搬遷所需時間，而課以原告於屆期不願續租時，須提前告知被告之義務，以讓被告有充裕時間為搬遷、另覓他處營業等預作準備，倘原告違反上開規定時，僅係須容忍被告得於租期屆滿後3個月始遷離系爭建物，而與被告是否能行使優先承租權無關。是被告抗辯原告表示租期屆至後系爭建物「擬收回自住」，係為阻止被告行使優先承租權之條件成就，依法應視為條件業已成就云云，殊無足採。
②而前揭約定後段之內容，旨在規範於兩造租約期滿後，原告
若再行出租系爭建物，則被告在相同租賃條件下，有較第三人優先承租之資格，被告得享有優先承租權，然繼續出租與否，仍屬原告之權利；縱使原告繼續出租，被告可依上開約定行使優先承租權，然因此優先承租權僅具有債權之效力，故非謂於被告行使優先承租權之條件（原告將系爭建物另行出租予他人）成就時，原告即負有與被告締約之義務，原告仍可決定是否繼續將系爭建物出租予被告，且須兩造再行訂立租賃契約，被告始得本於租賃契約之法律關係，取得合法占有系爭建物之權源。原告若違反上開關於優先承租權之約定，亦僅係原告應對被告負損害賠償責任之問題。準此，縱使兩造租賃契約所約定被告行使優先承租權之條件成就，然原告既拒絕將系爭建物繼續出租予被告，兩造亦未另訂租賃契約，則兩造租賃契約自於租賃期間屆滿時消滅，應可認定。被告以其可行使優先承租權，而拒絕遷讓並返還系爭建物，自無可採。
⒊從而，兩造就系爭建物之租賃關係既已消滅，被告復未能舉
證證明其有繼續占有系爭建物之合法權源，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓並返還系爭建物予原告，自屬有據。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告於租賃關係消滅後，無權占有原告所有之系爭建物，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係請求其返還所受利益，洵屬有據。又原告主張被告因無權占有系爭建物而受有相當於租金之不當得利，應以每月48,133元計算乙節，被告亦同意之（見本院卷第126頁）。而自兩造租賃期間屆滿後至103年9月止，被告已匯款481,330元至原告帳戶，且兩造均同意以之作為被告履行返還上開期間所受不當得利義務之金額，是以原告請求被告自103年10月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付48,133元，自屬有據。
㈢綜上所述，原告於租賃契約關係消滅後，分別基於租賃物返
還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓並返還系爭建物，及依民法第179條之規定，請求被告自103年10月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付48,133元，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：反訴原告主張反訴被告因於兩造租期屆至前，就系爭建物與萊爾富公司訂立租賃契約，約定租期自103年1月1日起，反訴原告嗣以存證信函通知反訴被告行使優先承租權，則依兩造前揭租賃契約第7條第1項之約定，反訴原告自得請求反訴被告依與萊爾富公司訂定租賃契約之同一條件，與反訴原告簽訂租賃契約，故而依兩造租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。惟反訴被告否認依約有與反訴原告就系爭建物再訂立租賃契約之義務。經查，兩造租賃契約第7條第1項雖規定反訴原告於符合約定要件之情形下，得行使優先承租權，然此權利僅有債權之效力，反訴被告並不因反訴原告行使優先承租權之條件成就，而負有與反訴原告訂立租賃契約之義務，已如前述，故縱反訴原告主張其可行使優先承租權乙節為真，然其仍無從請求反訴被告須依與萊爾富公司所定租賃契約之同一條件，與反訴原告訂立租賃契約。反訴原告本件請求，顯無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國103年11月5日
民事第五庭法官郭妙俐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月5日
書記官陳怡潔